REVIDIRANO
LETNO
POROČILO
družbe EQUINOX d.d.
2021
za
Revidirano letno poročilo 2021
2
Kazalo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 4
1.1 KLJUČNIPODATKI 4
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.1 6
1.3 UVODNAPOJASNILA 7
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI 7
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA 9
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU 10
1.7 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIH
DELNIŠKIHDRUŽB 12
2. POSLOVNO POROČILO 13
2.1 Gospodarskaslika 13
2.2 Lastniškastrukturaindelnica 16
2.3 Poročilooposlovanju 17
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju3.5.–31.12.2021 22
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 22
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 23
2.7 Poslispovezanimiosebami 24
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 25
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 27
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 28
2.9.2 Operativnatveganja 29
2.9.3 Finančnatveganja 30
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 32
2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE 32
2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST 32
2.10.3 SKRBZAOKOLJE 32
2.10.4 ENERGETSKAUČINKOVITOST 33
2.10.5 KAKOVOSTPOSLOVANJA 33
3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI 40
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 40
3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA 40
3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA 41
3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA 42
3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA 44
3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOV 45
3.1.6 POJASNILAKMEDLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBE
EQUINOXNEPREMIČNINED.D. 46
3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA 81
3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA 81
3.1.9 POROČILONEODVISNEGAREVIZORJAZADRUŽBOEQUINOX
NEPREMIČNINED.D. 82
4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 84
1. UVOD
1.1 KLJUČNI PODATKI
Ključni podatki o poslovanju Equinox d.d. (v 000 EUR)
3.5.2021 -
31.12.2021
3.5.2021
- 30.6.2021
Čisti prihodki od prodaje 4.476 1.284
EBITDA 2.879 802
- EBITDA marža 64,3% 62,5%
FFO 2.891 902
- na delnico 1,61 0,50
FFO(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan
jekotčistiposlovniiziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejo
vsienkratnidogodki,kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividend
delničarjemdružbe.
Knjigovodska in poštena vrednost kapitala
Knjigovodska vrednost
31.12.2021 30.06.2021
Sredstva 55.038.930 100% 56.566.726 100%
- opredmetena osnovna sredstva 2.953.233 5,4% 2.241.020 4,0%
- naložbene nepremičnine 34.841.061 63,3% 37.740.825 66,7%
Kapital 40.060.034 72,8% 40.011.085 70,7%
Poštena vrednost
31.12.2021 30.06.2021
Sredstva 118.508.636 100% 117.848.881 100%
- hotelske nepremičnine 86.302.000 72,8% 86.302.000 73,2%
- ostale nepremičnine 14.962.000 12,6% 14.962.000 12,7%
- ostale naložbe 17.244.636 14,6% 16.584.881 14,1%
Kapital 103.529.740 87,4% 101.293.240 86,0%
Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico 57,7 56,5
Revidirano letno poročilo 2021
4
Ocenjena poštena vrednost naložbenih
nepremičnin in opreme na dan 30.6.2021
v EUR v %
v EUR na
m2
Hotelske nepremičnine 86.302.000 85,2% 1.688
Poslovne nepremičnine 14.962.000 14,8% 1.150
Skupaj: 101.264.000 100% 1.579
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR; Ocenjene vrednosti
nepremičninjevrevidiranemmedletnemporočiludružbeEquinoxd.d.zaobdobje3.5.do30.6.2021pregledal
in potrdil revizor Ernst & Young. Vrednost na kvadratni meter je izračunana na podlagi ocenjene vrednosti
nepremičnindeljenesštevilomkvadratnihmetrov.
Finančni dolg
13.995.404 14.191.599
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 7.298.384 6.003.801
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 6.305.041 6.003.801
Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240
LTV - primarna likvidnost 7,0% 5,9%
LTV - sekundarna likvidnost 6,1% 5,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0%
Razmerjemedocenjenopoštenonetovrednostjosredstevinnetozadolženostjo(LTV,angl.Loan-to-value)je
konecleta2021znašalo7,0%,obupoštevanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa6,1%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišinozadolženostiskladnosstrateškimplanom.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
5
490,9
5.919,5
1.062,3 1.062,3 1.062,3 1.062,3
3.072,1
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Zapadlost glavnic finančnih obveznosti
1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.1
Splošni podatki na dan 31.12.2021
Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Sedež: Ljubljana
Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA
Velikost: velikadružba
Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d.
Matičnaštevilka: 8847657000
Davčnaštevilka: SI16708938
Ustanovljenoleta: 2021
Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem
sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška
družba
Osnovnikapital: 5.691.826,00evrov
Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz
oznakoEQNX
Številolastnihdelnic: družbanimavlastilastnihdelnic
Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja
Organidružbe: Skupščinadelničarjev
Upravniodbor
Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc
Izvršnidirektor: MatejRigelnik
Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2021nimazaposlenih
Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56,
Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sevključujevkonsolidirane
računovodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d.
Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb;
Podružnice: Družbanimapodružnic;
Revidirano letno poročilo 2021
6
1.3 UVODNA POJASNILA
V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil
Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delni-
škim družbam za obveščanje, družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo
oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za
poslovnoleto2021.
Letni računovodski izkazi za obdobje, ki se je kon-
čalo 31. decembra 2021, so pripravljeni v skladu z
Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja
(MSRP).
PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaposlovnoleto2021jerevidirano.
Revidiranoporočilodružbaobjavljanaelektronskem
sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih
papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www.
equinox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpo
dnevuobjave.
Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao
vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani
Ljubljanskeborze,svojihspletnihstraneh,oziromana
drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča.
1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI
Izvršni direktor kot odgovorna oseba za pripravo
RevidiranegaporočilaoposlovanjudružbeEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2021ponajbolj-
šemvedenjuizjavljam:
› dajeračunovodskoporočilosestavljenovskla-
duzustreznimokviromMednarodnihstandar-
dovračunovodskegaporočanja,kotjihjespreje-
laEUterdajeresničeninpoštenprikazsredstev
inobveznosti,nančnegapoložajainposlovne-
gaizidadružbe;Izvršnidirektorjeodgovoren
zaustreznovodenoračunovodstvo,zasprejem
ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja
terzapreprečevanjeinodkrivanjeprevarindru-
gihnepravilnostioziromanezakonitosti.
› Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo treba davek
odmeriti,preverijoposlovanjedružbe,karlahko
posledično povzroči nastanek dodatne obve-
znostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazniiz
naslovadavkaoddobičkapravnihosebalidru-
gihdavkovterdajatev.Upravadružbenisezna-
njenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemo-
rebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
IzvršnidirektorMatejRigelniksemseznanjeninsestri-
njamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranegapo-
ročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaleto2021instemtudiznjunimcelotnimletnim
poročilom.
Izvršni direktor: Matej Rigelnik
VLjubljani,15.4.2022
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
7
Revidirano letno poročilo 2021
8
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
9
1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA
Spoštovanedelničarkeinspoštovanidelničarji,
Vse imasvojčas.Namje bilazgodovinanaklonjena,
zatosmoprevzelivimenudružbe,delničarjevinpriho-
dnostiodgovornostzaposlovno,nančnoteruprav-
ljavskoreorganizacijodružbe. Equinoxje postal prva
nepremičninska družbainena prvih zasebnih družb,
kijesvojedelniceuvrstilanaslovenskikapitalskitrg.
Tegadejanjanimogočeponoviti.Samoenkratjeprvič.
Finančno,poslovnoinorganizacijskoprestrukturiranje
jeprineslopozitivneučinkezavsedeležnikedružbe.
Delničarji,kisovletih2017in2018vstopilivlastniško
strukturosovtemobdobjudokotacijedružbeEquinox
realiziraliveč25%letnidonos,slednjibistvenoprese-
gadonosnostindeksaslovenskihdelnicvomenjenem
obdobju.Številodelničarjevsejeodzačetkakotacije
povečalo zavečkot30%.Občutnopase je povečal
tudiprometzdelnico.Pravtakosmoprvajavnanepre-
mičninskadružba iz Slovenijeterregije,ki smo pos-
taličlaninajvečjegazdruženjajavnihnepremičninskih
družbv Evropi– EPRA(EuropeanPublic RealEstate
Association). Nov poslovni model je popolnoma pri-
merljivsposlovnimmodelomdružbnamednarodnih
kapitalskihtrgih.Javnenepremičninskedružbepred-
stavljajoeneganajpomembnejšihtemeljevsvetovnih
borz.ZvstopomEquinoxanaLjubljanskoborzopaso
tudi slovenskivlagateljiin lokalnikapitalski trg dobili
možnostinvestiranjavnovnaložbenirazred.S nan-
ciranjem nakupa hotela Diana v Murski Soboti smo
pripomoglikrešitviprostorskestiskeDomastarejših
občanov.Dolgoročnobonakupomogočilrazvojcen-
tra mesta Murske Sobote s čimer družba dokazuje,
dapolegnančnihzasledujetudinenančneciljeins
temaktivnoprispevakrazvojulokalnihskupnostiter
dolgoročnemutrajnostnemuposlovanju.Razmereso
zapletene,nepatudinerešljive.Bilismoževtežjih.In
rešilismojih.Vnovoobdobjezgodovinedružbe,kise
zdajpričenjanatemeljih,kismojihpostavilistrdimde-
lominsonašskupenponos,stopamosamozavestno
inodločno!
Izvršni direktor, Matej Rigelnik
VLjubljani,15.4.2022
Revidirano letno poročilo 2021
10
1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspe-
timodstavkom70.členaZakonaogospodarskihdruž-
bah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno
leto2021.
Organivodenjainnadzoradružbeizjavljajo,dajebilo
upravljanje družbe v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021
skladnosStatutomdružbeterveljavnimizakoniindru-
gimipredpisi.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju
spoštujedoločberelevantnezakonodaje,kisenana-
šajonakorporativnoupravljanje.ZadružboEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbovelja
Slovenskikodeksupravljanjajavnihdelniškihdružb,ki
stagaoblikovalaLjubljanskaborza,d.d.,Ljubljanater
ZdruženjenadzornikovSlovenijeinjebilsprejet27.10.
2016.Dokumentjejavnodostopennaspletnihstraneh
www.ljse.si inwww.zdruzenje-ns.si.
Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj
Vpovezavispostopkomračunovodskegaporočanjaje
posebnapozornostnamenjenasistemunotranjihkon-
trolterupravljanjutveganj,karjenatančnejepojasnje-
novletnemporočilu.Vzpostavljenesoključnenotra-
njekontroleinizdelanikontrolnipostopki,kiprispevajo
kresničnemuinpoštenemuprocesuračunovodskega
poročanja.Namennotranjekontrole je zagotovitiza-
nesljivost računovodskega poročanja in skladnost z
veljavnimizakoni terdrugimipredpisi.Temeljina na-
čelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli
izvajanjaposlov,ažurnostievidenc,usklajenostistanj,
izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja,
strokovnostiračunovodijterneodvisnosti.Upravljanje
tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladova-
njeinspremljanjetveganj,kijimjealibijimlahkobila
družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer
med drugim potencialna strateška, nančna in ope-
rativnatveganja.Upravniodbordružbejeodgovoren
za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje raču-
novodstvaterzasprejemustreznihukrepovzazava-
rovanjepremoženjaindrugihsredstev.Upravniodbor
družbepotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspo-
jasniliizdelaninapodlagipredpostavkeonadaljnjem
poslovanjudružbetervskladuzveljavnozakonodajo
in Mednarodnimistandardiračunovodskega poroča-
njakososprejetivEU.
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.
d. je nadan 31.12.2021 znašal 5.691.826,00EUR in je
bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih
imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX
indokoncaleta2021šenisobileuvrščenenaorganizi-
rantrgLjubljanskeborze.Vletu2021sotekleintenziv-
nepripravezauvrstitevvtrgovanjenaorganiziranem
trgu Ljubljanske borze. Trgovanje na organiziranem
trgu Ljubljanske borze (standardna kotacija) z delni-
camiEQNXse jepričelo31.1.2022.Vsedelniceimajo
glasovalno pravico. Vrednostnih papirjev, ki nimajo
glasovalnihpravicinbizagotavljaliposebnekontrolne
praviceposameznimimetnikom,družbaniizdala.
Ker je bila v sodni register vpisana delitev prenosne
družbe Union Hotels Collection d.d. in oddelitev dela
premoženja ter prenos na novoustanovljeno družbo
EQUINOX, je bila izvršena tudi sprememba podatkov
o obveznici z oznako GHU1 (obveznica je bila izdana
24.6.2020, z zapadlostjo 24.06.2023, nominalni znesek
enegalotaznaša100.000,00EUR,izdanihjebilo50lo-
tovvskupnivrednosti5.000.000,00EUR,obrestnamera
znaša3,40%letno).NovoustanovljenadružbaEQUINOX
d.d.jetakopostalaizdajateljobvezniczoznakoGHU1.
Terjatveizobveznicenisoposebejzavarovane,zaizpla-
čilo celotnih obveznosti družba Equinox d.d. jamči z
vsemsvojim premoženjem.Obveznice so uvrščenev
trgovanjenaLjubljanskiborzivrednostnihpapirjev.
Politika raznolikosti
V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o go-
spodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.,podajatudisledečoizjavoopo-
litikiraznolikosti.
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,formalno ni
določenapolitikaraznolikosti,kibiseizvajalavzvezi
zzastopanostjovorganuvodenjaalinadzoraglede
vidikov,kotsonaprimerspol,starostaliizobrazba.Ne
gledenanavedenopajeupravniodbor,organavode-
njaalinadzoradružbe,sestavljennanačin,dazago-
tavljakomplementarnostznanjainizkušenjčlanovter
heterogenostsestavepospolu,starostikotizobrazbi.
Zzagotavljanemraznolikostivorganuvodenjaalinad-
zorav družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., zasle-
dujemociljezastopanjainmožnostiizražanjainteresov
različnihskupindeležnikovpodjetja.Polegtegapase
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
11
raznolikost, nanašajoč se na diverzikacijo lastništva
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s
sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjiho-
voskupnoaliindividualno različnostjo kompetencin
pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo
inmedsebojnospoštovanjeterstemkorporativnakul-
tura,kizagotavljasprejemanjedobrihposlovnihodlo-
čitevzazahtevnoposlovnookolje.
Družbabovletu2022tudiformalnosprejelaPolitiko
raznolikosti.
Sestava in delovanje organov delniške družbe
Skupščina
Skupščinosestavljajovsidelničarji.
Svoje korporacijske pravice (premoženjske in član-
skepravice)vzvezizdružbodelničarjiuresničujejona
skupščinivskladuspristojnostmipo292.,293.in294.
členuZGD-1.Delničarjilahkopraviceizdelnicuresniču-
jejoneposrednonaskupščinialiprekopooblaščencev.
Skupščinaseskliče,kadarjetovkoristdružbealikadar
jetopotrebnovskladuzzakonominstatutomdružbe.
Skupščino skliče upravniodbordružbenalastno po-
budo,očemerodločiznavadnovečino,alinazahtevo
delničarjevdružbe,kipredstavljajovsaj5%(petodstot-
kov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, ki zahteva
sklicskupščine,morakzahtevivpisnioblikipredložiti
dnevnired,predlogsklepazavsakopredlaganotočko
dnevnegareda, okateremnaj skupščina odloča, ozi-
romačeskupščinapriposameznitočkidnevnegareda
nesprejemasklepa,obrazložitevtočkednevnegareda.
Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z
objavo na spletni strani družbe in na spletni strani
Ajpesaliv dnevniku, ki izhaja na celotnem območju
RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki
stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine
seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja
LjubljanskeborzeSEOnet.
Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali
statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko)
večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapita-
laodločaskupščinapredvsemvnaslednjihzadevah:
spremembah statuta,zmanjšanju osnovnega kapita-
la (vključno pogojno povečanje), odobrenem pove-
čanju osnovnega kapitala, statusnih spremembah in
prenehanjudružbe,izključitviprednostnepravicedel-
ničarjev pri noviizdajidelnic,predčasnem odpoklicu
članovupravnegaodboraindrugihprimerih,četako
določazakonalistatutdružbe.
Upravni odbor in revizijska komisija
V obdobju od dneva vpisa družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.v register dodneva objavepo-
ročila je prišlo do sprememb v upravljanja družbe
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d..G.TadejPočivavšekje
podal odstopnoizjavo zmestapredsednika in člana
upravnegaodbora.Prviupravniodborjebilimenovan
na podlagi sprejetega skupščinskega sklepa o de-
litvidružbeUNIONHOTELS COLLECTIONd.d.,člani
upravnegaodboradružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.pasobiliponovnoimenovaniinpotrjeninaskup-
ščinidružbedne23.8.2021.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
Vletu2021jebilaimenovanarevizijskakomisija.Nadan
priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalarevizijskakomisijavsestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavletu2021
in2022zasedalanatrehsejah,nakaterihjeobravna-
valaMedletnoporočilodružbezaleto2021,preverjala
je obvladovanja tveganj, nadzirala odnose družbe z
zunanjih revizorjem, odločala o imenovanju revizorja
in poročalaosvojih izsledkihupravnemu odboruter
obravnavalaporočiloorevizijiletnegaporočilazapo-
slovnoleto2021tergapotrdilainoblikovalapredlog
upravnemu odboru družbe za sprejem revidiranega
letnegaporočilazaposlovnoleto2021.
Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja
Rigelnika.
VLjubljani,15.4.2022
Revidirano letno poročilo 2021
12
UPRAVNI ODBOR:
Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član
VLjubljani,15.4.2022
1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH
DELNIŠKIH DRUŽB
V letu 2021 je bil referenčni kodeks za EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav-
nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27.
oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje
nadzornikov Slovenije. Veljati je začel 1. januarja 2017,
objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze
inZdruženjanadzornikovSlovenije.
Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovletu2021spošto-
valinačelainpriporočilaKodeksa.
V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja
odKodeksavletu2021.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno-
tirnisistemupravljanjadružbesupravnimodborom,ki
štejetričlaneodkaterihjeedenizvršnidirektordruž-
be.Izvršnidirektorjehkratitudičlanupravnegaodbora.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.takovsadoloči-
laKodeksaupravljanjajavnihdelniškihdružb,kijesicer
napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi-
selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž-
beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega
dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo
4),vendarvcelotispoštujejoinupoštevajodoločilako-
deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav-
negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih
osebnihznačilnosti.Družbabovletu2022tudiformalno
sprejelaPolitikoraznolikosti.
Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8).
Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči-
neternanjejuresničujejopraviceiznaslovaimetništva
delnic oziromaza uresničevanjepravicpo lastni izbiri
pooblastijozaupnike.Vzorecprijaveinpooblastiladruž-
baobjavinaspletnistrani.
DružbadoločilaKodeksa(točka9–18)smiselnoupo-
rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega
odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred-
notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega
poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš-
no, prav tako upravni odboruspešno sodeluje zizvr-
šnimdirektorjem.
Članiupravnegaodborazasvojedeloneprejemajopla-
čil(točka17).Vokviruupravnegaodboradelujerevizij-
skakomisija,medtemkoupravniodbordrugihkomisijni
oblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19–vodenje
družbe)kijenaizvršnegadirektorjapreneselizrecnapo-
oblastilainnavodilazavodenjeinopravljanjenalog.V
skladusstatutomdružbozastopaizvršnidirektor.
Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja
nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske
odgovornosti(priporočilo24).
Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin,
dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin
natančno obvešča preksistema Seonet, kizagotavlja
enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo
29).Družbaslediobjavampočasovnicinančnegako-
ledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.
PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre-
jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone
prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače
družbavletu2021niizplačala.
VLjubljani,15.4.2022
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
13
2. POSLOVNO POROČILO
2.1 Gospodarska slika
Svetovnogospodarstvonadaljujepotpostopnega,ne-
enakomernegaahitregaokrevanjasajsosezrazvojem
različnihcepiv, njihovodistribucijoterizvajanjemcep-
ljenjaobetizaizhodizsvetovnezdravstveneingospo-
darske krize močno izboljšali. Izraziti so tudi podporni
ukrepiekonomskihpolitik.
Makroekonomske napovedi za Slovenijo ostajajo ugo-
dne.Gospodarskookrevanjeješirokoosnovano,spod-
budne so tudi razmere natrgu dela.Inacijov zadnjih
mesecih krepi zlasti rast cen energentov ter težave v
svetovnih dobavnih in proizvodnih verigah. Najnovejša
napovedkaže,dabogospodarskarastletos4,0%,vle-
tih2023in2024pa3,3%oziroma 2,6 %. Inacijanajbi
po napovedih Banke Slovenije znašala 3,8 %, v letih
2023in2024pa1,8%oziroma2,0%.Osrednjonapoved
spremljajopovečanjatveganjainnegotovostivpovezavi
z ukrajinsko – ruskokrizo,kibilahko pomembnovpli-
valinagospodarsko aktivnost in inacijo. Gospodarska
aktivnostvSlovenijinajbibilav napovednemobdobju
podprtatakozdomačimpovpraševanjemkotzizvozno
aktivnostjopodjetij.Rastnajbipoganjalazlastipotrošnja
gospodinjstev, podkrepljena z ugodnimi razmeramina
trgudela,terinvesticijskaaktivnostpodjetijindržave,ki
jo bodo podpirale tudi naložbe, sonancirane iz pod-
pornih shem EU za krepitev gospodarske aktivnosti in
odpornostipoepidemiji.Zrazreševanjemneskladijmed
ponudboinpovečanimpovpraševanjem,kijevpretežni
meriposledicavarčevanjavmesecihpoizbruhupande-
mije in manjšedostopnostinekaterih dobrin instoritev
zaradi ukrepov za omejitev širjenjaokužb, se bodo po
pričakovanjihumirilerazmerenasvetovnihtrgihsurovin
terodpravilaozkagrlavdobavnihinproizvodnihverigah.
Zasebnopotrošnjobodopoganjaleugodnerazmerena
trgudela,spodbudnaostajatudikupnamočgospodinj-
stev,karsopoizbruhuepidemijezagotavljalepodporno
naravnaneekonomskepolitike.Ukrepizaohranjanjede-
lovnihmestsopripomoglikhitremuokrevanjuzaposle-
nosti,kiježeletospreseglapredkriznoraven,spodbudni
pasotudiobeti.Nadaljnja rastzaposlenostisebood-
ražalavzmanjševanjustopnjebrezposelnosti,kisebov
letu2022spustilapoddoslejnajnižjoravenizleta2008.
Podjetjasebodoobtemšenaprejsoočalaspomanjka-
njemdelovnesile,karbodoobneugodnihdemografskih
trendihvpomembnimeripremoščalazzaposlovanjem
tujihdelavcev.Vtakšnihrazmerahsekrepijoplačnipri-
tiski, ki bodo obpričakovanemdvigu minimalne plače
ključno vplivali na plačna gibanja v napovednem ob-
dobju.Vnaslednjemletusebodoplačezaradienkratnih
dejavnikov,povezanihspretežnoodpravoizplačilzepi-
demijopovezanih dodatkovkplačam,vsektorju drža-
vanekolikoznižale,vzasebnemsektorjupaborastob
zgodovinskougodnihrazmerahnatrgudelainpovišani
inaciji 4,4-odstotna. V nadaljevanju napovednega ob-
dobjaboskupnarastplačvpovprečju3,7-odstotna,pri
čemerocenjujemo,dabinadaljnjipospeškivrastiplač
zaradi prehitevanjarastiproduktivnostilahko še vvečji
merivodilivprelivanjestroškovdelavkončnecene.Rast
cenživljenjskihpotrebščinbonaslednjeletovpovpre-
čju3,8-odstotna,pričemerpričakujemo,dabovzačet-
kuletaostalanapovišanihravneh.Inacijskepritiskev
zadnjihmesecihkrepijozlastineskladjanaenergetskih
trgihtertežavevsvetovnihdobavnihinproizvodnihve-
rigah,kisopopričakovanjihpretežnoprehodnegazna-
čaja.Poganjalojobopredvsemnaraščanjecenstoritev,
kibodopoletošnjiskromnirastizaradimetodološkopo-
gojene spremembeutežiženaslednjeletoporasleza
večkot3,0%.Epidemiološkerazmereševednoostajajo
pomembendejavniknegotovostimakroekonomskihna-
povedi.Polegosrednjenapovedisobilizatopripravlje-
ni alternativni scenariji gospodarskih gibanj v Sloveniji.
KljučnonegotovostpredstavljajozlastirazmerevUkrajini
termorebitnenoverazličicevirusa,protikaterimtrenu-
tna zaščita, dosežena s cepljenjem ali prebolevnostjo,
nebizadoščala.Vosrednjinapovedipredvidevamous-
pešnoobvladovanjezdravstvenihrazmerbrezuvajanja
najstrožjihnefarmakološkihukrepov.Tibibilipotrebniv
primeru močnejšega poslabševanja zdravstvenih raz-
mer,karbiupočasnilogospodarskorast.Nadrugistrani
bi se morebitna hitrejša zmožnost prilagajanja podjetij
ingospodinjstevnovimrazmeramtervečjezaupanjev
gospodarstvu zlasti naslednje leto odrazila v nekoliko
višji gospodarski rasti. Napoved spremljajo tudi druga
tveganja,kibilahko ob uresničitvipomembnovplivala
nagospodarskorastininacijo.Obnegotovemrazvoju
epidemijesoizrazitejšatudineskladjamedponudboin
povpraševanjem na svetovnih trgih surovin, predvsem
energentov, mednarodnomenjavoblagainstoritevpa
omejujejoozkagrlavdobavnihverigah.Polegtega se
natrgu dela,kjerse podjetjasoočajospomanjkanjem
Revidirano letno poročilo 2021
14
delovne sile, krepijo plačni pritiski. Pričakujemo, da se
bodozdravstvenerazmereinpogojivdobavnihverigah
vletošnjemletuizboljšali,vendarjerazvojdogodkovtež-
kopredvidljiv.Podaljševanjetovrstnihrazmerbinadalje
krepilorastcenblagainstoritev,karbiimelonegativne
učinke na kupno moč gospodinjstev in na investicijski
potencialpodjetij.Obtembisepovečevaliplačnipriti-
ski,kibilahkovodilivt.i.plačno-inacijskospiralo,kobi
podjetjavsevišjestroškedelaprelivalavkončnecene.
Obtempoudarjamotudimetodološkivplivrednihletnih
spremembuteživpotrošniškikošariciživljenjskihpotreb-
ščin,kibisenaslednjeletolahkoodrazilvnekolikovišjiin
boljspremenljiviinaciji,merjenizindeksomHICP.
Sprehodnostabilizacijoepidemiološkihrazmer,spro-
ščanjemnekaterihomejitvenihukrepovinvečjimopti-
mizmomgledeizhodaizkrizesejelaniaktivnostdo-
dobraobnovila.Obnadaljnjikrepitvigospodarskerasti
vnajpomembnejšihpartnericahizdržavEU,kijevdru-
gemčetrtletjuletosprecejpreseglapričakovanja,seje
gospodarskaaktivnostvSlovenijiprvičodzačetkakrize
opaznejepovečala.Domačeinmednarodneinstitucije
zaletosinprihodnjeletoobševednoprecejšnjihnego-
tovostihnapovedujejosolidnookrevanje,takonajbibila
predkriznaravenBDPdoseženaleta2022.
ČejeturizemvSlovenijišeleta2019predstavljal10,6%
našegaBDPprevedenovEUR-ejetopomeniloustvarje-
nih5,2milijardeEURprihodkovsejelaniomenjenidelež
znižalna6,5%ustvarjenegaBDPzustvarjenimiprihodki
vvišini3milijardeEUR.Upadturističnihprihodkovjebil
torej42,3%,upadbibilsevedašebistvenovišječenebi
vladazavseslovenskedržavljaneuvedla t.i.turističnih
bonov.Česotujigostjekustvarjenemuslovenskemu
izvozudoprinesli2,9milijardeEURkarje predstavljalo
7% slovenskegaizvozavletu2019se jev časuCovid
ukrepovomenjenideležznižalnazgolj2,8%ustvarjene-
gaslovenskegaizvozavvišini960mioEUR,torejjebil
upadtujihgostovkar7xvečjikotjeznašalupaddomačih
gostov.Asetrendobrača.Šeposebejsoanalitikioptimi-
stičnigledeprihodnjegarazvojaturističnepanoge,kar
upamoinverjamemobosevedapozitivnovplivalona
poslovanjenašeganajvečjeganajemnikadružboUnion
HotelsCollection.ČesoljudjevčasuCovid-apredvsem
kupovali zične dobrine, analitiki največjih svetovnih
banknapovedujejo,dabivt.i.postCovidnem obdob-
ju okrevala predvsem storitvena dejavnost, in znotraj
teturističnadejavnost.Ljudjeposvetunajbimnožično
»nadomestiliizpadturističnihpotovanj«,kisobilazara-
divsehsprejetihukrepovzazajezitevepidemijemočno
otežena v minulih dveh letih. Tudi v našem glavnem
mestujeizboljšantrend prihodovpredvsemtujihturi-
stov.Trendsešeizboljšujeindobivapospešek.Največ
nočitevsoturisti(takodomačikottuji)opraviliavgusta
lani,insicerpreko200.000(indeksrastigledenaavgust
l.2020+215%).Jesenijebilo,zaradiponovnouvedenih
ukrepov za zajezitevepidemije, takoprihodov kot no-
čitevmanj(kar jesevedatudipogojenost.i.sezonsko
komponento),kotkažejopodatkijebilonovembralani
vLjubljaniopravljenihnekajmanjkot79.000nočitev,kar
pajepomembnoje,dajeindeksrastigledenaleto2020
znašalkar+694%(vir:Podatki o prihodih in nočitvah v
letu 2021 » Visit Ljubljana).Veselinas,damočnookreva
dejavnost,kijesrediščenašeposlovnedejavnostitorej
nepremičninski sektor. Cenenepremičnin se povsem
svetu dvigujejo,takotudiv Sloveniji. Najboljse zvišu-
jejocenenepremičninnanajboljatraktivnihlokacijahv
našemglavnemmestu.Ponašemmnenjujesevedato
povezanotakossamolokacijonepremičninkottudina-
raščajočoinacijo.Nepremičninepaso,kotjesplošno
znano,odličnozavarovanjeprednaraščajočoinacijo.
Vlanskemletujebiloštevilosklenjenihkupoprodajnih
poslov na slovenskem nepremičninskem trgu le malo
manjšekotvdrugipolovicileta2020oziromakotvprvi
polovici»pred-kovidnega«leta2019.Cenestanovanjskih
nepremičninsoobčutnoposkočile(razlogovjeseveda
večodomejeneponudbestanovanjdoohlapnemone-
tarnepolitikeevropskecentralnebankeinsevedavišje
inacije).Številotržnihkupoprodajnepremičninjelanina
začetku leta najprej upadlo in februarja doseglo svoje
drugodnoponastopupandemijeCOVID-19.Prvo,glob-
ljednojebilodoseženovprvemvaluepidemijeaprila
2020.Potretjemvaluepidemijejemarcaletostrgovanjez
nepremičninamiponovnooživelo,takodajebiloobkon-
culanskegaprvegapolletjaštevilokupoprodajževečje
kotpredepidemijo.Pomarčevskioživitvinepremičnin-
skegatrgasmobilipričapospešenirasticenstanovanj
inhiš,kottudiposlovnihnepremičnin.Vprvempolletju
2021sosetakovprimerjavizdrugimpolletjemleta2020
cenestanovanjskihnepremičninzvišalezaokoli8%,kar
jepomenilonajvišjopolletnorastcenodčasovpredkrizo
nepremičninskegatrgaleta2008.Narekordnorastcen
stanovanjskihnepremičninvprvipolovicilanskegaletaje
vplivalapredvsemrekordnarastcenstanovanjvvečsta-
novanjskihstavbahvnajvečjihmestih,zizjemoLjubljane.
CenestanovanjnaObalioziromavKopru,Kranju,Celjuin
Mariborusoposkočileza10do12odstotkov.VLjubljani
jebilarastcenstanovanjvprvipoloviciletošnjegaleta
»le«okoli6-odstotna.VLjubljanisosicercenestanovanj
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
15
rekordno zrasle leta 2018 (15 odstotkov na letni ravni).
Visokorastcenstanovanjskihnepremičninpoenistrani
poganjaveliko povpraševanje,kigavzpodbujajonizke
obrestnemerein dostopnostdenarja(kar najbisepo
napovedihECBvletošnjemletuspremenilozzaostro-
vanjemmonetarnepolitikeinznjobojaprotinaraščajoči
inaciji),podrugistranipaomejenaponudbanovogra-
denj.Nizkeobrestnemerespodbujajotakonakupene-
premičninzalastnouporabokotnaložbenenakupeter
investicijevgradnjostanovanjskihenotzatržnoprodajo.
Navišanjecenstanovanjskihnepremičninvseboljvpli-
vajotudivsevišjecenezemljiščzagradnjotervzadnjem
obdobjušeposebejcenmaterialovinstemrastcelotnih
gradbenihstroškov,kisoposledicaglobalnegazviševa-
njacentransportaingradbenihmaterialovzaradipande-
mije,vzadnjemobdobjupašeposebejzaradiukrajinsko
–ruskekrize.TajenajboljočitnavLjubljani,kjerjeobseg
trenutneinnačrtovanestanovanjskenovogradnježepri-
merljivstistimpredkrizoleta2008.Praktičnopovsodpo
Slovenijiponudbanovihstanovanj,kljubtemudanatrg
postopomaprihajavsevečnovogradenj,ševednoza-
ostajazapovpraševanjem.Zaustavitverasticenstano-
vanjskihnepremičninpanipričakovatidoklerponudba
novihstanovanjnebopreseglapovpraševanjainsene
bočasnjihoveprodajebistvenopodaljšaloziromadokler
senebodozačelekopičitizalogeneprodanihstanovanj.
Zaenkratsevečinanovozgrajenihstanovanjvnajvečjih
mestih in turističnih krajih, kljub rekordnim cenam, še
vednoprodapredensozgrajena.
Na epidemijo se je trg poslovnih nepremičnin odzval
drugačekottrgstanovanjskihnepremičnin.Upadpro-
metasposlovniminepremičninamijebilopoprviraz-
glasitvi epidemije v prvem polletju 2020 precej večji.
Tudi okrevanjetrga poslovnihnepremičninje bilovse
do letošnjega prvega polletja precej počasnejše, kar
gre pripisati manjšemu povpraševanju po poslovnih
in trgovskih prostorih zaradi negotovosti podjetij gle-
de gospodarskih posledic epidemije. Prava oživitev
trga poslovnih nepremičnin je nastopila šele v drugi
polovici lanskega leta, ko se je število kupoprodajnih
poslovpovečalošebistvenoboljkotpristanovanjskih
nepremičninah.
SURSspremljaod2021polegstanovanjskihnepremič-
nintudigibanje cenposlovnihnepremičnin.Ceneteh
soseod2008do2014hitrozniževale(inseznižaleza
29.2%),potemsosepostopno dvigale, a so bile leta
2020vpovprečjuševednoza18,8%nižjekotv2008,ko
sobilenajvišje.
Poslovnenepremičninsopomembendelnepremičnin-
skegatrga,poznavanjegibanjacennatempod-trguzato
pripomorekboljšemurazumevanjutokovnacelotnem
trgunepremičnin.Odprodajvsehvrstposlovnihnepre-
mičnin (industrijsko-skladiščnih, turističnih, transpor-
tno-komunikacijskih, kmetijskih, pisarniških, trgovsko-
-storitvenih)jevSlovenijizaizračunčetrtletnihindeksov
prodajnihcendovoljobsežnaleprodajalokalovinpisarn.
Četrtletniindeksicenposlovnihnepremičninizdatnoni-
hajo.ToniznačilnolezaSlovenijo,ampaktudizadruge
države.Razlogzanihanjeomenjenihindeksovjevelika
raznolikost prodanihnepremičnin, uporabljenihzaizra-
čunindeksacenlokalovalipisarn.Nanihanje(volatilnost)
indeksov cen poslovnihnepremičninvSloveniji znatno
vpliva majhnost nepremičninskega trga. Za izračun in-
deksovcenposlovnihnepremičninvobdobju2015–2020
jebilovvsakemčetrtletjuvpovprečjunavoljole180pro-
dajpisarnin169prodajlokalov.Vprvemčetrtletju2021
pajebilozaradivplivapandemijenavoljole111prodaj
lokalovin109prodajpisarn.Ceneposlovnihnepremič-
ninsobilenajvišjevletu2008.Ponastopunančnekrize
sosezniževale,insicervsedoleta2014,kosodosegle
cenovnodno,bilesoza29,2%nižjekotv2008.Odtedaj
naprej so povprečne letne cene poslovnih nepremič-
ninzmernonaraščale,asobilevletu2020ševednoza
18,8%nižjekotv2008.Gibanjecenposlovnihnepremič-
ninvletihod2008do2015jebilopodobnogibanjucen
stanovanjskihnepremičnin,potemletupasocenesta-
novanjskihnepremičninnaraščaleprecejhitrejekotcene
poslovnihnepremičnininsovletu2020žepresegletiste
izleta2008.Cenepisarnsobiletakovprvemčetrtletju
2021za14,0%višjekotvpovprečjuvletu2015,ceneloka-
lovpaleza5,2%(vir:Indeksi cen poslovnih nepremičnin,
Slovenija, 2008 - 1. četrtletje 2021 (stat.si)).
Karnamvliva dodatnega optimizma je spoznanje, da
tipnepremičnin,kitrenutnopredstavljaglavninonaših
nepremičnin,močnookreva.Donekemerelogičnosaj
sotransakcijeznjimivzačetnihfazahepidemijezaradi
vsehnegotovostipovezanihznjoterpredvsemzvsem
karsejedotikaloturističnihpanog,skorajpresahnile.V
minulemletupasejeprodajnaaktivnosthotelskihve-
rig okrepila,predvsem pa so bile sklenjeneceneho-
telskih poslov že povsem primerljive s cenami dose-
ženimipred izbruhom epidemije, primer take prodaje
jeprodaje4.največjehrvaškehotelskeverigeoz.njen
70%lastniškideleždubajskemuEagleHillszapreko100
milijonovEURsredilanskegaleta(vir:Finance;Hrvaška
hotelska veriga Sunce Hoteli za več kot 100 milijonov
evrov v roke Eagle Hillsa iz Dubaja).
Revidirano letno poročilo 2021
16
2.2 Lastniška struktura in delnica
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jenadan31.12.2021znašal5.691.826,00evrovinjebil
razdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXin
ISINkodoSI0031117813.
Nadan31.12.2021jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vpisanih371delničarjev.
Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2021:
Lastniška struktura
Št. delnic
%
lastništva
1 Axor holding, d.d. 1.354.767 75,52%
2 Kapitalska družba, d.d. 336.421 18,75%
3 Union Hotels Collection, d.d. 29.091 1,62%
4 Raieisen Bank International AG 5.809 0,32%
5 Clarinos d.o.o. 3.100 0,17%
6 Fiscusio d.o.o. 2.335 0,13%
7 Valentič Bojan 2.055 0,11%
8 Strgar Andrej 1.500 0,08%
9 Stal-Ribič d.o.o. 1.305 0,07%
10 Klemenčič Anica 1.263 0,07%
Ostali delničarji 56.223 3,13%
Lastne delnice 0 0,00%
Skupaj 1.793.869 100%
Vobdobju3.5.2021–31.12.2021družbanipridobilalastnih
delnic.
Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na
dan31.12.2021nisoimelivlastidelnicdružbeEQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.
Knjigovodska vrednost delnice družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2021 znašala
22,33 evrov, ocenjena poštena vrednost delnice (net
assetvalue,NAV)pa57,70evrov.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
17
2.3 Poročilo o poslovanju
Napodlagiskupščinskegasklepajebiladne03.05.2021
vsodniregistervpisanaustanovitevdružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,ssedežemnaDunajski
cesti5,1000Ljubljana,zaradiizvedbeoddelitveodpre-
nosnedružbeUNIONHOTELId.d.,matičnaštevilka
5001153000podelitvenemnačrtuzdne18.2.2021.Z
oddelitvijonepremičninnanovoustanovljenodružbo
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jedejavnostvzdrževa-
njainupravljanjalastnihnepremičninpostalaneodvi-
snainosrednjadejavnostnovonastaledružbe.
Nova družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot
univerzalnapravnanaslednicavstopilavvsapravna
razmerjavzvezizdelompremoženjemdoločenega
zdelitvenimnačrtom,katerihsubjektjebilaprenosna
družbaUNIONHOTELId.d.(6.odst.623.členaZGD-1).
PrenosnadružbaUNIONHOTELId.d.sejedelilapo
postopkuoddelitvesprenosomnanovoustanovljeno
družbo,takodajeprenosnadružbaprenesla,novousta-
novljenadružbapaprevzela,delpremoženja,vključno
spravicamiinobveznostmivzvezistempremoženjem
terdrugimipravicamiinobveznosti,vsevobsegu,kotto
izhajaizDelitveneganačrta,pričemerprenosnadružba
zaradinavedenegazmanjšaosnovnikapital.
Danobračunadelitvejebil30.6.2020.Odtegadneda-
ljesešteje,dasodejanjadružbeUNIONHOTELId.d.,v
zvezispremoženjeminobveznostmi,kisoseprenesla
nanovoustanovljenodružbo,opravljenazaračunno-
voustanovljenedružbe.Premoženjesejepreneslopo
knjigovodskihvrednostih.SkladnozDelitvenimnačr-
tomjedružbaUNIONHOTELId.d.,nanovoustanovlje-
nodružbooddelilapremoženje,kisepripisujenjenim
naložbamvnepremičnine,opremoindelnančnihna-
ložb(delnicePDAR).
Po izvedeni oddelitvi so na prenosni družbi UNION
HOTELId.d.ostalidejavnostihotelovingostinstva,na
novoustanovljenodružboEQUINOXNEPREMIČNINE,
pasobileprenesenenepremičnineinoprematerpo-
sledičnotudidejavnostoddajanjanepremičninvnajem
terdejavnostvzdrževanjainupravljanjanepremičnin.
NaEQUINOXNEPREMIČNINEsoseoddelilevsene-
premičnine in naložbene nepremičnine ter oprema,
kijihprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno-
vodskihevidencahvodilapodpostavkoopredmetena
osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.
Zločitvijohotelskihstoritevodnepremičninskihseje
eliminiraltudivplivnegativnihtrendovenedejavnosti
nadrugodejavnost.Takonpr.upadhotelskihstoritev
ne bovečvplival na vrednostnepremičninske druž-
be.Veljatudiobratno–padeccennepremičninnebo
imelnegativnegavplivanaizvajanjehotelskihstoritev
ternjihovodobičkonosnost.
Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.pooddelitviznaša5.691.826EUR
injerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.
Skupnavišinaosnovnegakapitaladružb,kisoudele-
ženeprioddelitvi,jeenakaosnovnemukapitalupre-
nosne družbe pred delitvijo.Seštevekosnovnihka-
pitalovprenosnedružbeinnovoustanovljenedružbe
tako znaša 7.485.695,00 EUR, kar je enako seštevku
osnovnegakapitalaprenosnedružbepredoddelitvijo.
Seštevek vseh postavk kapitala prenosne družbe in
novoustanovljenedružbepodelitviznašal43.072.650
EURkarustrezazneskuvsehpostavkkapitalapreno-
snedružbepredoddelitvijo,sčimerjebilodosledno
spoštovano vsotno načelo. Dodatno je spoštovanje
vsotnega načela preveril tudi ustanovitveni revizor
ERNST&YOUNG,d.o.o.,imenovansstraniOkrožnega
sodišča v Ljubljani s sklepom št. Ng 8/2021 z dne
05.02.2021.
Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. jepo oddelitvi znašal 5.691.826
EURinjerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.
Skupnavišinaosnovnegakapitaladružb,kisoudele-
ženeprioddelitvi,jeenakaosnovnemukapitalupre-
nosne družbe pred delitvijo.Seštevekosnovnihka-
pitalovprenosnedružbeinnovoustanovljenedružbe
tako znaša 7.485.695,00 EUR, kar je enako seštevku
osnovnegakapitalaprenosnedružbepredoddelitvijo.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob-
juod3.5.do31.12.2021imelavlastištirihotele(Grand
HotelUnion,uHotel,Hotel LevinThe Fuzzy Log),ki
imajoskupaj677soboziromanastanitvenihkapacitet
innepremičninoModnahišavLjubljani,delnepremič-
ninenaPražakoviulicivLjubljani,poslovniprostorna
Vošnjakoviulici5inposlovniprostornaDalmatinoviuli-
ci4aterposlovneprostorevstolpniciDelonaDunajski
cesti5vLjubljani.
Revidirano letno poročilo 2021
18
IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
3.5.2021-31.12.2021 3.5.2021 -30.6.2021
Čisti prihodki od prodaje 4.476.406 1.284.389
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 489.042 28.797
Čisti prihodki od najemnin 3.987.364 1.255.592
Drugi poslovni prihodki 121.261 18.738
Poslovni odhodki 4.249.570 1.093.653
EBITDA 2.878.948 802.300
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 348.097 209.474
Čisti poslovni izid 359.950 309.038
Vobdobjuod3.5.2021-31.12.2021družbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.realiziralačisteprihodkeodprodajev
višini4.476tisočevrovodtegadopovezanihdružb(Axorholdingd.d.,IPCentrald.o.o.,UnionHotelsCollection
d.o.o.)skupaj3.100tisočevrov.
PoslovniodhodkivskupiniEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sovobdobju3.5.2021-31.12.2021znašali4.250tisoč
evrov.Največjidelposlovnihodhodkovvobdobjuznašajoodpisivrednosti(amortizacijainprevrednotovalnipo-
slovniodhodki)vvišini2.531tisočevrov.Družbanimazaposlenihinzatonimastroškovdela.
STROŠKI IN ODHODKI
3.5.2021-31.12.2021 3.5.2021 -30.6.2021
Stroški blaga, materiala in storitev 1.383.641 461.288
Stroški potrošnega materiala in energije 322.492 110.617
Stroški storitev 1.061.149 350.671
Odpisi vrednosti 2.530.851 592.826
Amortizacija 2.289.546 592.826
Prevrednotovalni poslovni odhodki 241.305 0
Drugi poslovni odhodki 335.078 39.539
SKUPAJ 4.249.570 1.093.653
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021doseglaizidpreddavki,obrestmi,amor-
tizacijoinodpisi(EBITDAizračunanakotposlovniizidizposlovanjaplusamortizacija)vvišini2.879tisočevrov.
EBITDAvčistihprihodkihodprodajejebilavobdobju3.5.2021–31.12.2021doseženavvišini64,3%.
FFO(angl.FundsFromOperations)jevobdobju3.5.2021-31.12.2021znašal2.891tisočEUR,FFOnadelnicojezna-
šal1,61EUR.FFOjenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunanjekotčistiposlovni
iziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejovsienkratnidogodki,ki
jihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividenddelničarjemdružbe.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021ustvarilačistidobičekvvišini360tisoč
evrov.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
19
SREDSTVA
31.12.2021 3.5.2021
Nekratkoročna sredstva 43.829.390 44.442.136
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 37.794.294 40.556.051
Nekratkoročne nančne naložbe 5.834.989 3.806.527
Ostala nekratkoročna sredstva 200.108 79.558
Kratkoročna sredstva 11.209.540 10.545.754
Kratkoročne nančne naložbe 3.885.676 389.711
Ostala kratkoročna sredstva 626.844 10.156.043
Denarna sredstva 6.697.020 0
SKUPAJ 55.038.930 54.987.890
BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašala55.039tisočsevrov.Sredstva
sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih80,3%in19,7%vkratkoročnihsredstvih.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vrednotiopredmetenaosnovnasredstvainnaložbenenepremičninepo
modelunabavnevrednostiinjihamortizira,zatoprihajadorazhajanjmedocenjenopoštenovrednostnoopred-
metenihosnovnihsredstevinnaložbenihnepremičnininknjigovodskovrednostjotehsredstev.
Nadan30.6.2021jebilaopravljenaocenapoštenevrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremičninahv
lastidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Ocenovrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipod-
jetijzlicencoSIR.Ocenjenevrednostipomembnoodstopajoodknjigovodskihvrednosti.Ocenjenevrednostipo
posameznihsklopihsopredstavljenevspodnjitabeli.
Zgradbe, naložbene nepremičnine
in oprema
Neodpisana
vrednost
na dan
31.12.2021
Ocenjena
poštena
vrednost
Ocenjena
poštena
vrdnost,
zmanjšana
za stroške
prodaje
Datum
ocene
vrednosti
Skupaj: 37.794.294 101.264.000 100.251.000 30.06.2021
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašal40.060tisočevrov,deležkapitalav
virihsredstevpajeznašal72,8%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja.
Revidirano letno poročilo 2021
20
OBVEZNOSTI DO VIROV SREDSTEV
31.12.2021 3.5.2021
Kapital 40.060.034 39.701.423
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 486.393 487.733
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 14.400.373 14.040.422
Odloženi prihodki 140.539 183.937
Nekratkoročne obveznost 13.542.845 13.635.413
Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 13.568.185
Nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228
Kratkoročne obveznosti 1.295.511 1.467.117
Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 847.146
Kratkoročne poslovne obveznosti 742.265 619.971
SKUPAJ 55.038.930 54.987.890
Finančnazadolženostjenadan31.12.2021znašala13.995tisočevrov.
490,9
5.919,5
1.062,3 1.062,3 1.062,3 1.062,3
3.072,1
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Zapadlost glavnic finančnih obveznosti
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
21
Povprečan ponderirana
zapadlost posojil v letih
3,35
Zapadlost glavnic
nančnih obveznosti
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Bančni viri 490.908 919.479 1.062.337 1.062.337 1.062.337 1.062.337 3.072.087
Obveznica 0 5.000.000 0 0 0 0 0
Skupaj 490.908 5.919.479 1.062.337 1.062.337 1.062.337 1.062.337 3.072.087
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021razpolagalazdenarnimisredstviindepozitinaod-
poklicvvišini6.697tisočevrov.Skupajzportfeljemvrednostnihpapirjemnepremičninskihdružbjelikvidnost
znašala7.690tisočevrov.
NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašal7.298tisočevrov,obupoštevanju
naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajenetodolgznašal6.305tisočevrov.
Denar in denarni ustrezniki
31.12.2021 30.06.2021
Denarna sredstva in depoziti 6.697.020 8.187.798
Vrednostni papirji nepremičninskih družb 993.344 0
Finančni dolg 13.995.404 14.191.599
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 7.298.384 6.003.801
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 6.305.041 6.003.801
Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240
LTV - primarna likvidnost 7,0% 5,9%
LTV - sekundarna likvidnost 6,1% 5,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0%
Razmerjemedocenjenopoštenonetovrednostjosredstevinnetozadolženostjo(LTV,angl.Loan-to-value)je
konecleta2021znašalo7,0%,obupoštevanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa6,1%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišinozadolženostiskladnosstrateškimplanom.
Poslovanje odvisnih družb
Vobdobjuod3.5.2021-31.12.2021družbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb.
Revidirano letno poročilo 2021
22
2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 3.5. – 31.12.2021
Dne 23.8.2021 je potekala prva skupščina EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.nakaterisosedelničarjiseznanili
z»Naložbenopolitikoinsistemomobvladovanjatve-
ganjportfeljadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,
sosedelničarjiseznanilispogodboostrateškemsve-
tovanju med družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
kot naročnikom in družbo EQUINOX Partners d.o.o.,
sprejet je bil sklep o povečanju osnovnega kapitala
družbezanajveč1.422.985,00EUR,takodapopove-
čanjuznašanajveč7.114.812,00EURtersobilizačlane
upravnegaodboradružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zmandatom6letbiliimenovaniPeterKrivc,Matej
Rigelnik,TadejaČelarterTadejPočivavšek.
Dne 13.9. je upravni odbor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.prejeldopisvečinskegadelničar-
ja–družbeAxorholdingd.d.,skaterimgajeslednjiob-
vestil,davodipostopeknezavezujočihpogajanjzmo-
rebitnimiponudnikizanakupnjenegadeležavdružbi
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.terjohkratizaprosila,da
jizanamenevzpostavitvevirtualnepodatkovnesobes
ključnimipodatkiodružbiEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.,kibodonavoljopotencialnimponudnikom,pos-
redujeoziromaomogočidostopdonekaterihpodat-
kovodružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..Upravni
odborjedne14.9.2021sprejelsklep,skaterimjeodlo-
čil,dabodružbiAxorholdingd.d.omogočildostopdo
navedenihpodatkov,insicer pod pogojem sklenitve
ustreznega sporazuma o nerazkrivanju in varovanju
zaupnihpodatkov.
DružbaEQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je z družbo IP
Central d.o.o. podpisala dodatek k posojilni pogodbi
skaterimjedodatnozavarovalaposojilo,kigajedala
družbiIPCentrald.o.o.Posojilojezavarovanozmeni-
cami, hipoteko na nepremičnini hotel Central ter ga-
rancijskim pismom obvladujoče družbe Union hotels
Collectiond.d.skaterimjamčizapoplačiloposojila.
Drugih pomembnih poslovnih dogodkov v obdobju
3.5.2021-31.12.2021družbanizabeležila.
Družbasstraninajemnikovprejemaplačilanajemnin
rednoinpravočasno,vplivaCOVID-19nasvojeposlo-
vanjenezaznava.
2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja
› DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevza-
četku leta 2022 lokalnemu investitorju poma-
gala nancirati nakup Hotela Diana v Murski
Soboti.DružbaEQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
jeodobrilaposojilovvišini1.600.000,00EURs
končnimrokomzapadlosti5.1.2025.
› V ponedeljek, 31.1.2022 se je v trgovanje na
borznitrg,kigaupravljaLjubljanskaborza,d.d.,
Ljubljana,uvrstilo1.793.869navadnih,kosovnih,
imenskihdelniczoznakoEQNX,katerihizdaja-
teljicajedružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Delnicesobileuvrščenevpodsegmentborzne-
gatrgaStandardnakotacija.Prvireferenčnitečaj
delniceEQNXjebil30,00EUR.
› dne 16.2.2022 je potekala druga skupščina
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. na kateri se
delničarji imenovali revizorja za poslovna leta
2021,2022in2023terodobriliPolitikoprejem-
kovdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Na
skupščinisobiliprisotnidelničarji ki so skupaj
zastopali1.693.426delniczglasovalnimipravi-
camioziroma94,40%vsehdelniczglasovalnimi
pravicami.
› Vmarcu2022jeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jekotprvajavnanepremičninskadružbaizSlo-
venijeinregijepostalačlanicanajvečjegazdru-
ženjajavnih nepremičninskihdružbv Evropi –
EPRA(EuropeanPublicRealEstateAssociation).
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključku
obračunskegaobdobjadružbanizabeležila.
Družbasstraninajemnikovprejemaplačilanajemnin
rednoinpravočasno,vplivaCOVID-19nasvojeposlo-
vanjenezaznava.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
23
2.5.1 Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Rusijaje24.2.2022sprožilaobsežnoinvazijonaUkrajino,
kinamednarodniravniveljazanajvečjivojaškispopad
vEvropipodrugisvetovnivojni.Nekratkoročnihposle-
dicspopada,kiševednotraja,naevropskoinslovensko
gospodarstvovtemtrenutkušenimogočeobjektivno
oceniti,kratkoročnopasepričakujerastcenenergentov,
predvsemnafteinzemeljskegaplina.Evropasepriprav-
ljanavečjivalbeguncevizUkrajine,negotovaostajasi-
tuacijagledecenžitainhrane, tertudiredkihkovin.V
letu2020jebilanamrečRusijanajvečjasvetovnaizvo-
znicapšenice,Ukrajinajebilapetanajvečjaizvoznica.
NeposrednegavplivaRusko-Ukrajinskevojnenapo-
slovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. nis-
mo zaznali. Poslovanje družbe poteka nemoteno,
najemnikiplačujejonajemnineskladnospogodbami.
Poslovodstvodružbezatotudiocenjuje,davtemtre-
nutkunipotrebnoprilagoditiplanaposlovanjadružbe
zaleto2022.
Družbatudinizaznalapovečanegatveganjakibernet-
skevarnosti.Poslovanjedružbe,informacijskapodpo-
rainposlovniprocesipotekajonemoteno.
SituacijoinrazvojdogodkovvUkrajinispremljamoin
bomo ob morebitnih spremenjenih razmerah, ki bi
lahkomočnonegativnovplivalinaposlovanjedružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.ustreznoukrepali.
2.6 Pričakovan razvoj v bodoče
StrateškiciljdružbeEquinoxd.d.jezagotavljanjeustre-
znedonosnostizadelničarjeobsprejemljivemnivo-
ju tveganja ter ciljni razpršenosti nepremičninskega
portfelja.Pričakovananekratkoročnanominalnaletna
donosnost naj bi bila primerljiva s nepremičninskimi
skladi (REIT), ki kotirajo na tujih borzah. Strateški cilj
je postati največja kotirajoča nepremičninska družba
sprvavSlovenijiternatovregiji.
Izdajateljposlujenatrguupravljanjalastnihnepremič-
ninvSlovenijiznamenomnadaljnjegaoddajanjale-
-teh.Poslovanjeizdajateljaboprimarnousmerjenona
upravljanje obstoječih nepremičnin, katerih pretežna
dejavnost predstavlja dejavnost oddajanja hotelskih
nepremičnin ter oddajanje poslovnihprostorovv na-
jem.Strateškiciljjetudiprenovaoziromasprememba
(ang:redevelopment)delaobstoječeganepremičnin-
skegaportfeljaizpisarnvstanovanja.
Equinoxd.d.bozasledovalnekratkoročnopolitikorasti
dividendeinpolitikoizplačilamed50in70%denarnega
tokaizposlovanja(ang.FundsfromOperations-FFO).
Periodikaizplačildividendbonajmanj2xletnasčimer
želimodelničarjemsimuliratinajemniodnoskotgaima-
joprizičnemoddajanjuposameznenepremičnine.
Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo
sestavljenaiz:
1. dividendne donosnosti (poglavitni del dono-
snosti),kerbovsaj50-70%FFO izplačanegav
oblikidividende
2. rastcenedelniceiznaslovarastivrednostinaje-
mnininvrednostinepremičnin
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.
Kerjetrenutnovečjidelprihodkovizdajateljaustvarje-
nihiznajemnepogodbeznajemnikomUnionHotels
Collection d.d. je strateški cilj družbe EQUINOX NE-
PREMIČNINEd.d.znižanjedeležahotelskedejavnosti
stem,dase bosvežikapital izbodočihizdaj name-
nilzanakupedrugihtipovnepremičnin.Stembomo
dodatnorazpršiliportfeljdružbeinposledičnoznižali
tveganostinvestiranihsredstevdelničarjev.
Vnadaljevanjusopredstavljeniključninepremičninski
naložbeni razredi oz. tipi nepremičnin, ki bodo ses-
tavljali nepremičninski portfelj družbe Equinox d.d..
Posamezninepremičninskirazredisemedsebojraz-
likujejopopričakovanidonosnostiinpotveganju,po-
vezanimstemnaložbenimrazredom(tržnotveganje,
kreditnotveganje,operativnotveganje…).
Celotennepremičninskiportfeljborazdeljennadvadela:
› ključninaložbenirazredi
› ostalinaložbenirazredi
Vključnihnaložbenihrazredih/tipihnepremičninbo
družbaimelainvestiranihnajmanj50%vsegapremo-
ženja,ciljnopaokrog85%vsegapremoženjadružbe.
Revidirano letno poročilo 2021
24
Vostalihnaložbenihrazredihpamed0in20%premo-
ženjaterciljno15%celotnegapremoženjadružbe.
Glavnirazlogzarelativnorazpršenostcelotneganepre-
mičninskega portfelja je nepopolna korelacija gibanja
vrednosti posameznih tipov nepremičnin med seboj
znotrajcelotnegaportfelja. Del portfeljabo sestavljen
tudiizdrugihkotirajočihnepremičninskihskladov(REIT-
ov),kibodoizpolnjevalikriterijezavključitev.
Glede na to, da je obstoječi portfelj družbe Equinox
izpostavljencca.75%dohotelskihnepremičnin,sebo
deležletehvnaslednjihletihpostopnozmanjševalsci-
ljem,davroku5lethotelskenepremičninenepredsta-
vljajovečkot50%vrednosticelotnegaportfeljadružbe.
Spodajnaštetiključninaložbenirazredibodokotce-
lota predstavljali minimalno 50% in maksimalno 95%
celotnevrednostisredstev.
1. Hoteli30%-50%
2. Stanovanjskenepremičnine5%-20%
3. Pisarne10%-20%
4. Zdravstvo,domovizaostareleinvarovanasta-
novanja5%-20%
Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in
20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali:
1. Trgovskicentri
2. Industrijskiobjekti
3. Selfstorage
4. Logistika
5. Hipotekarnaposojila
6. ostalo
Popolnauskladitevnaložbenegaportfeljaznaložbeno
politikojepredvidenavpetihletih.
Zaradi zagotavljanja optimalne strukture portfelja
družbe Equinox in zaradi zagotavljanja zadostne li-
kvidnostidružbe,bodelnaložbenegaportfeljaaloci-
ranvtržnenaložbeprimerljivihdružb.Vse naložbev
primerljivedružbebodoupoštevanevstrukturinaložb
družbe Equinox, prav tako bo upoštevana implicitna
zadolženosttehdružbpriizračunuzadolženostidruž-
beEquinox.
2.7 Posli s povezanimi osebami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan
31.12.2021 del skupine Axor holding, d.d. Povezane
strankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vletu
2021 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor
holding, d.d. Ljubljana (družbaAxor holding d.d. ima
75,52 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.) ter družbe v skupini Axor holding. Družba Axor
holding,d.d.imavlasti75,52%lastniškideležvdružbi
UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.,slednjapa100%
lastniškideležvdružbiIPCentral,d.o.o.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.jedružbama
UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.inIPCentral,d.o.o.
vletu2021 oddajalavnajemhotelskenepremičnine.
Najemna pogodba za oddajo hotelskih nepremičnin
velja od presečnega dneva delitve družbe UNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.,tojeod30.6.2020dalje.
Transakcijemedpovezanimidružbamiseizvajajopo
tržnihpogojih.Vobdobju5-122021nibilosprememb
vzvezistransakcijamimedpovezanimistrankamigle-
de na zadnje poročevalsko obdobje, kibivplivali na
spremembonančnegapoložajaalidosežkepodjetja
nibilo.
Podrobnopojasnilooposlihspovezanimiosebamise
nahajavračunovodskemdelutegaporočila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
25
2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji
Prvi upravni odbor je bil imenovan na podlagi spre-
jetegaskupščinskegasklepaodelitvidružbeUNION
HOTELS COLLECTION,d.d.,članiupravnegaodbora
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.pasobilipo-
novnoimenovaniinpotrjeninaskupščinidružbedne
23.8.2021.
Predsednikupravnegaodborag.TadejPočivavšekje
članeupravnegaodborana8.sejiupravnegaodbora
družbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kijepotekala
dne30.9.2021seznanil,daizosebnihrazlogovodsto-
pasfuknkcijepredsednikainčlanaupravnegaodbo-
radružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Namesto
predsednika upravnega odobra je bil imenovan g.
PeterKrivc.
Na dan priprave medletnega poročila je v družbi
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodbor
vnaslednjisestavi:
› PeterKrivc–predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
Vletu2021jebilaimenovanarevizijskekomisije.Nadan
priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavletu2021
in2022zasedalanatrehsejah,nakaterihjeobravna-
valaMedletnoporočilodružbezaleto2021,preverjala
je obvladovanja tveganj, nadzirala odnose družbe z
zunanjih revizorjem, odločala o imenovanju revizorja
in poročalaosvojih izsledkihupravnemu odboruter
obravnavalaporočiloorevizijiletnegaporočilazapo-
slovnoleto2021tergapotrdilainoblikovalapredlog
upravnemu odboru družbe za sprejem revidiranega
letnegaporočilazaposlovnoleto2021.
Upravljanje
s tveganji
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
27
2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI
V družb EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno
pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema
ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje
tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavlje-
naprisvojemposlovanju.
Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko
vodila v nedoseganje ciljev, so:
› Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih
trgih, povečano številonastanitvenih kapacitet
v Ljubljani, trend po organizaciji manjših do-
godkov vprostorihpodjetij ter rast številapo-
nudnikovtovrstnihkapacitetternjihovvplivna
zmožnostplačevanjapogodbenodoločenena-
jemninemeddružbamaUnionHotelsCollecti-
oninEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
› TveganjapovezanazepidemijoCOVID-19vob-
likimorebitnihomejitevpriposlovanjuhotelovin
stemvplivananjihovonančnosposobnost
› Tveganjespremenjenihposlovnihnavadpodje-
tijkotposledicaCOVID-19voblikidelaoddoma
in morebitenvpliv na višino najemnin poslov-
nih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih
nepremičnin
› Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje
imanajetaposojilasksnoinvariabilnoobre-
stnomero.Spremembaobrestnemerebilahko
pomembnovplivalanavišinostroškovnanci-
ranjatertržnonetosedanjovrednostnančnih
obveznostiinobrestnezamenjaveIRS.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vspodnjita-
belisoprikazanivsiključnielementiposameznegatipa
tveganj,kisebo odražalv prihodnjem gibanjucene
delniceEquinox.
Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in dosega-
nje operativne učinkovitosti, je denirana najmanjša,
ciljna in največja izpostavljenost portfelja naložb do
posamezne naložbe. Večja izpostavljenost do posa-
meznenaložbelahkopomenivečjooperativnoučin-
kovitost, vendar negativno vpliva na tveganje velike
izpostavljenosti portfelja do posamezne naložbe in
obratnomanjšaizpostavljenostzmanjšujeoperativno
učinkovitost,vendarzmanjšujetuditveganjeizposta-
vljenostidoposameznenaložbe.Equinoxbozasledo-
valsledečociljnostrukturovelikostisvojihnaložb:
› Minimalnavrednost posameznenaložbe:0,5%
tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne
vrednostisredstevdružbe
› Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%-
20%tržnevrednostisredstevdružbe
› Maksimalnavrednostposameznenaložbezna-
šado40%celotnetržnevrednostisredstev
Zaradiučinkovitejšegaupravljanjastveganjismode-
niraliposebnokategorijonaložb,kineustvarjajode-
narnihtokovoziromaneustvarjajozadostnihdenarnih
tokovt.i.»nonincomegeneratingassets«insicersem
spadajo:
› Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni v
naprejsklenjenihnajemnihpogodb
› Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej
sklenjenihnajemnihpogodb
› Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov
Predstavitevključnihtveganjinsistemnjihovega ob-
vladovanjajeprikazanavspodnjitabeli.Tveganjade-
limo na strateška in poslovna tveganja, operativna
tveganja ter nančna tveganja ter jih v nadaljevanju
prikazujemovseobsegajoče.Potrebnojevzetivobzir,
dajedružbaidenticiralatveganjatudiževlučibodo-
čegadelovanjanepremičninskedružbe.
Nadatumbilancestanja31.12.2021invobdobjuposlo-
vanjadružbe3.5.-31.12.2021sobilarelevantnaoperativ-
natveganja(vzdrževanjenepremičnininzadovoljstvo
najemnikov)ternančnatveganja(likvidnostnoinkre-
ditnotveganje).
Revidirano letno poročilo 2021
28
2.9.1 Strateška in poslovna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Makroekonomsko
tveganje
Upad gospodarske rasti in
povpraševanja po poslovnih
nepremičninah ter posledično
upad najemnin ter vrednosti
nepremičnin.
Razpršitev portfelja na različne
segmente nepremičninskega
trga, ki med seboj niso
popolnoma korelirani.
Velik Srednja
Tveganje ocene
vrednosti
nepremičnin
Zaradi napačnega vrednotenja
nepremičnin lahko posledično
prihaja do napačnega prikaza
vrednosti portfelja
Za potrebe vrednotenja
nepremičninskega portfelja
se bodo uporabljali najbolj
renomirani ocenjevalci
vrednosti. Prav tako je portfelj
nepremičnin lociran na najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Sloveniji.
Srednji Srednja
Strukturne
spremembe
povpraševanja po
nepremičninah
Zaradi nenadnih ali strukturnih
sprememb povpraševanja
po posameznih segmentih
nepremičninskega portfelja
pride do upada najemnih
prihodkov.
Za posamezne nepremičnine
obstaja srednjeročni načrt
alternativne izrabe prostora
za druge namene kar bo
podjetju omogočalo doseganje
prihodkov iz naslova najemnih
razmerij.
Srednji Srednja
Stroški kapitala
V primeru, ko bo zaradi večjih
investicijskih projektov prišlo
do potrebe po dodatnem
lastniškem kapitalu, lahko pride
na kapitalskem trgu zaradi
neugodnih razmer do povišanja
stroškov kapitala za družbo.
Družba si prizadeva skozi
zagotavljanje likvidnosti
na sekundarnem trgu,
stabilno dividendno politiko,
transparentnim načinom
poslovanja ves čas optimizirati
in izboljševati stroške tako
lastniškega kot dolžniškega
kapitala.
Velik Majhna
Koncentracija
portfelja
Trenutni portfelj nepremičnin je
skoncentriran 75% v hotelskem
segmentu nepremičnin. Prav
tako je nepremičninski portfelj
geografsko zelo skoncentriran.
Prav tako so koncentrirani
tudi posamezni najemniki.
Izpostavljenost do največjih
najemnikov je relativno visoka.
Naložbena politika predvideva
zmanjšanje izpostavljenosti
do segmenta hotelskih
nepremičnin pod 40% do leta
2026. Prav tako je predvidena
geografska razpršitev portfelja.
Delež največjih najemnikov
se bo v prihodnje postopoma
zmanjševal in največji novi
najemnik bo predstavljal največ
10% vseh najemnih prihodkov.
Velik Srednja
Likvidnost
nepremičninskega
trga
Določeni segmenti
nepremičninskega trga so
lahko v določenih delih
gospodarskega cikla zelo
nelikvidni kar lahko povzroči
visoke transakcijske stroške pri
morebitni prodaji nepremičnin.
Trenutni portfelj nepremičnin
je lociran v geografsko najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Ljubljani. Tudi
nekratkoročno bo Equinox
investiral v segmente
nepremičninskega trga, ki bodo
likvidni in ki bodo omogočali
relativno hitro prodajo portfelja
in nizke transakcijske stroške.
Velik Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
29
2.9.2 Operativna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Izvedba
Pri razvoju nepremičninskih
projektov lahko pride do
časovnega zamika, podražitve
projektov, zakonskih sprememb
in drugih omejitev ali preprek,
ki lahko negativno vplivajo na
donosnost projektov
Z večanjem naložbenega por-
tfelja se bo delež posameznih
naložb oziroma novih investi-
cijskih projektov zmanjševal in
posledično se bodo relativno
zmanjšali negativni vplivi iz
morebitnega zamika pri izvedbi
ali drugih omejitev samega
projekta. Prav bo Equinox pred
investicijo v čim večji meri po-
skušal oceniti tveganja v zvezi z
razvojem projektov.
Srednji Srednja
Vzdrževanje
nepremičnin
Nepremičnine zahtevajo redna
vlaganja in morajo zadoščati
najnovejšim standardom, da za-
dostujejo zahtevam najemnikov
in morebitnim kupcem.
Equinox ima za vse nepremič-
nine v portfelju pripravljane
nekratkoročne investicijske in
vzdrževalne načrte, ki ta tvega-
nja zmanjšujejo.
Majhen Majhna
Zadovoljstvo
najemnikov
Nezadovoljstvo najemnikov lah-
ko nekratkoročno povzroči, da
se po izteku najemnih pogodb
le te ne podaljšajo kar lahko pri-
pelje do zmanjšanja zasedenosti
nepremičnin in upada prihodkov.
Equinox bo vzdrževal nekrat-
koročne partnerske odnose z
svojimi najemniki in s tem za-
gotavljal stabilnost prihodkov iz
najemnin. Letno se z največjimi
najemniki izvajajo redni sestanki
in ugotavlja njihovo zadovoljstvo.
Srednji Majhna
Nezgode/
naravne
katastrofe
Požari, poplave, potresi, neurja
in druge naravne katastrofe ali
nezgode imajo lahko izjemno
negativen vpliv na poslovanja
najemnikov in posledično
družbe.
Praktično vsa tveganja povezana
z naravnimi katastrofami in
nezgodami so zavarovana. Prav
tako je zavarovan tudi morebitni
izpad prihodkov iz naslova
opravljanja dejavnosti v teh
nepremičninah.
Velik Majhna
Vpliv rusko -
ukrajinskega
konikta
V primeru nadaljne eskalacije
vojnega konikta znižanje
deleža turistov iz Rusije /
Ukrajine ter Baltskih držav.
Ključna kratkoročna tveganja
predstavljajo sedanje razmere
v Ukrajini, ekonomske sankcije,
volatilnost ter morebitna
depreciacija ruskega rublja.
Povečanje trženjskih aktivnosti
s ciljem povečanja turistov iz
Srednje Evrope oz. iz držav od
koder prihaja največje število
naših gostov (Italija / Avstrija /
Nemčija / Nizozemska ...)
Majhen Velika
Kibernetska
varnost
Evropski odzivni centri za kiber-
netsko varnost beležijo povečan
obseg napadov na omrežja in
sisteme v Ukrajini
IT oddelek je seznanjen z
omenjenimi dejstvi / opravili
dodatno interno izobražebanje
na omenjeno temo
Srednja Majhna
Tveganje rasti
cen energentov
Cene energentov, še posebej
električne energije, se zvišujejo.
Družba se aktivno prilagaja
novim razmeram, tako se
električno energijo, zaradi nihanj
cen na borzi, kupuje za pol leta
naprej.
Srednja Srednja
Revidirano letno poročilo 2021
30
2.9.3 Finančna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Poročanje
Morebitno napačno,
nepravočasno ali zavajajoče
poročanje izkazov poslovanja
lahko pripelje do negativnih
posledic pri zunanjih in notranjih
deležnikih.
Equinox bo javna delniška
družba, ki bo svoje rezultate
poslovanja redno objavljala na
spletnih straneh borze. Rezultati
bodo objavljeni kvartalno. Letno
poročilo bo revidirano s strani
renomirane revizijske hiše.
Majhen Majhna
Likvidnostno
tveganje
Zaradi morebiti premajhnih
likvidnih sredstev lahko pride
do težav pri plačilu pogodbenih
obveznosti, kar lahko poviša
stroške nanciranja. Med
likvidnostna tveganja sodijo tudi
tveganja nespoštovanja bančnih
zavez pri posojilih.
Equinox bo na podlagi letnih
planov poslovanja pripravljal
tudi mesečne likvidnostne
plane. Vzdrževal bo ustrezno
ročnost svojih obveznosti. Do
morebitnega renanciranja bo
pristopil zgodaj in si s tem zago-
tovil ustrezne vire. Družba vodi
aktivno politiko komunikacije z
posojilodajalci in z ustreznimi
aneksi redno uravnava spre-
membe v bančnih zavezah.
Srednji/
Velik
Majhna
Valutno
tveganje
Zaradi sprememb tečajev
predstavlja nevarnost nančne
izgube zaradi sprememb
vrednosti ene valute v primerjavi
z drugo
Equinox ne posluje oziroma ni
izpostavljen poslovanju s tujimi
valutami z izjemo manjšega dela
portfelja kjer bo Equinox kupoval
delnice nepremičninskih skladov
na ameriški borzi
Majhen Majhna
Obrestno
tveganje
Nepremičninska vlaganja
zahtevajo nekratkoročne vire
nanciranja. Posledično lahko
zaradi sprememb na kapitalskih
trgih pride do povišanja oziroma
drastičnega znižanja obrestnih
mer kar lahko pripelje do
precejšnjega povišanja stroškov
nanciranja.
Equinox bo vodil preudarno
politiko nanciranja in s
kombinacijo ščitenja obrestnih
mer ter obrestno odprtih pozicij
zagotavljal ustrezno nizko
obrestno tveganje.
Velik Majhna
Kreditno
tveganje
Vse odprte postavke iz naslova
najemnih razmerij potencialno
predstavljajo kreditno tveganje in
tveganje neplačil.
Equinox bo zasledoval portfeljsko
politiko, ki bo zmanjšala
izpostavljenost do največjih
najemnikov. Nekratkoročni cilj
je, da največji novi najemnik ne
predstavlja več kot 10% vseh
prihodkov iz naslova najemnin.
Equinox na dan 31.12.2021 vodi
aktivno politiko spremljanja
poslovanja najemnikov prek
javno dostopnih podatkov ter v
primeru poslabšanja bonitetnih
ocen aktivno ukrepa. Dodatno
zavarovanje proti neplačilu
predstavljajo tudi varščine ki so jih
dolžni zagotoviti najemniki.
Velik Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
31
Trajnostni
razvoj
Revidirano letno poročilo 2021
32
2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ
2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE
PrirazvojunovihstoritevbodružbaEquinoxvseskozi
sledilanajmodernejšimsmernicamintrendomrazvoja
nepremičninskihdružbposvetu.
Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju
upravljanjaposameznihtipovnepremičninterprilaga-
janje novonastalimtrendomkot posledica COVID 19
kotstadelooddomainpovečanapotrebanajemnikov
povečjihinzračnejšihprostorih.
Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna
okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo
in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali
ustvaritiokolja,kibodoizboljšalanjihovouporabniško
izkušnjo.Zanalizoključnihpodatkov,kiopredeljujejo
organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov,
si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi
delovnamestastrategijiinkulturinajemnikov.Želimo
sodelovatiskozicelotenživljenjskicikeluporabenaših
nepremičnin.
Naravna in umetna svetloba sta zelo pomembni za
deloinpočutje.Mednajpomembnejšenačinevarče-
vanjazenergijosodijo:uporabaenergijskoučinkovitih
svetilk, uporaba elektronskih predstikalnih naprav in
uporabaelektronskihpredstikalnihnapravzmožnostjo
regulacijesvetlobnegatoka.
Danes se navsehpodročjihtrudimo biti varčnejši in
boljtrajnostnipriporabienergije.Velikolahkokraci-
onalnejšemu ravnanju z naravnimi viri prispeva prav
razsvetljava.
2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST
Družbenaodgovornostpredstavljaenega izmedpo-
membnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kiseizvajatakonalo-
kalniravni,regionalniravnikotnacionalniravni.
Želimodemokratiziratimožnostvlaganjvnepremični-
neinstemomogočitisolastništvole-tehpravvsake-
mudržavljanu.Investiranjevnepremičninenajposta-
neprivilegijvsehnelenajpremožnejšihdržavljanov.
Kersezavedamopomenazadovoljstvanašihnajemni-
kovzarazvojdružbe,želimorazvijatinekratkoročneod-
noseznjimitervseskozidopolnjujemoponudbonaših
storitev. Sodelujemo z vsemi največjimi nepremičnin-
skimiagencijami,kjerobstoječimkotpotencialnimna-
jemnikompredstavljamonašoponudbonepremičnin.
Vključujemosetudivlokalnaokoljainizbiramopro-
jekte,kivečstranskoprinašajododanovrednostletem.
2.10.3 SKRB ZA OKOLJE
Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z
varčnoraboenergijeindrugihnaravnihvirov,manjšim
onesnaževanjemokoljainokolice. Poraboelektrične
energijecelotnegasistemarazsvetljaveželimoznižati
za dodatnih 10%. Manjša oddaja toploteelektronskih
napravzmanjšatudiobremenitevklimatskihnapravter
prispevakprotipožarnivarnosti.Edennajpomembnej-
šihučinkovjepravgotovotudi50%daljšaživljenjska
dobatehnapravvprimerjavisstarimisvetilkami.
Zvgrajenimisodobnimikrmilnikivnašenepremičnine
zmanjšujemo porabo toplotne in hladilneenergije, z
vgrajenimisenzorjizasamodejnivklopoz.izkloplučiin
uporabovarčnihžarnicpaelektričnoenergijo.
Prezračevanjejepomembendejavnikpripreprečeva-
njuširjenjakoronavirusa.Krožnoprezračevanjedopri-
nesektemu,daviruspotujedlje,kotbisicer.Zatoje
pomembno, dav pisarnahpreprečujemo horizontal-
no gibanje zraka. Rednočistimoin menjavamoltre.
Ocenjujemo,daboustreznovzdrževanjeprezračeval-
nihnaprav(tudispomočjopametnetehnologije)vpri-
hodnostipostalošeboljključnegapomena.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
33
2.10.4 ENERGETSKA UČINKOVITOST
Družbaizvajaintenzivneaktivnostizaizboljšanjeener-
getskeučinkovitostiinposledičnozmanjšanjeporabe
energijevobjektih.
Zaposlenegaimamoenergetskegamenedžerja,kipo-
drobnospremljainanaliziraporaboenergijeterpred-
lagaukrepeizboljšav.
Načinpristopavsebujevečfaz:
› Spremljanjeintemeljitaanalizaporabeenergije
povsehobjektih.
› Prepoznavanjekritičnihpodročijinrazumevanje
vplivnihdejavnikovnaraboenergije.
› Vzpostavitev energetske politike s konkretnimi
sredstvizadoseganjeciljevzaizboljšanjeener-
getskeučinkovitosti.
› Vgradnjadodatnihnapravzaučinkovitoupravlja-
njezenergijo.
› Dnevnakontrolacentralnonadzornihsistemovin
njihovoprilagajanjetrenutnimrazmeram.
› Vzpostavitevperiodičnegaplaniranjarabeener-
gije, z vključevanjem načrtovanja investicij in
izboljšav
Vpostopkunabavejefotovoltaičnaelektrarnanastrehi
enegaodnašihobjektovsciljemčimvečjesamooskrbe.
2.10.5 KAKOVOST POSLOVANJA
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sledipolitikiza-
gotavljanjanajvišjekakovostistoritev.Našciljjenuditiin
ponuditinašimnajemnikomvisokokakovostnestoritve
takonapodročjuhotelskihstoritevkottudinapodročju
poslovnihingostinskihstoritev.Najpomembnejejesvo-
jimnajemnikomnuditivisokoravenstoritevterdoseči
zadovoljstvonajemnikovsširokopaletododatnihaktiv-
nostiinstoritev.Šenaprejbomorazvijalikonstruktiven
odnoszvseminajemnikiinskrbeli,dasebodovnaših
nepremičninahčimboljepočutili.Zatobomoosredoto-
čenitudinazagotavljanječistih,urejenihinvzdrževanih
prostorov,takohotelskihkotposlovnih.
2.10.6 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sezavedamo
pomenakomuniciranjazvsemiinteresnimiskupinami,
torejtakoznajemnikinašihhotelskihkotposlovnihne-
premičninkottudispotencialnimivlagatelji.
Ker želimo orati ledino in postavljati nove standar-
devlučipopolnetransparentnostiinodprtostidružbe
smo 1. javno skupščino delničarjev družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. snemali inprenašaliv živo preko
spletaintakopostaliprvainzaenkratedinajavnadruž-
ba,kisejeposlužilaomenjeneganačinakomuniciranjaz
vsemisvojimideležnikioziromazainteresiranojavnostjo.
Odgovornost do uporabnikov storitev
Zavedamoseodvisnostinašegaposlovnegauspeha
odzadovoljstvanašihnajemnikov,zatojimnamenja-
moposebnopozornost.Našimnajemnikomželimoin
skušamougoditivvsehpogledih,zatoseposvečamo
prenovaminrazširitvinašeponudbenarazličnihpod-
ročjih.Zaugotavljanjezadovoljstvanajemnikovsode-
lujemozvsemivečjiminepremičninskimiagencijami,
kjerdobimotudiposredneinformacijeozadovoljstvu
najemnikov.Velikomočnatempodročjuima spletni
portal nepremičnine.net, na katerem redno osvežu-
jemo svojo ponudbo. Redno spremljamo tudiostale
komunikacijskekanale,kjerrednoodgovarjamoinpa-
zimonaugleddružbe.
Pregled tržnih aktivnosti
Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu tr-
ženjskegakomuniciranjasooglaševanje,odnosizjav-
nostmi,direktnapošta,internetnokomuniciranjinko-
municiranjeprekosocialnihomrežij.
Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov
terjatudistalnoprilagajanjetržnihpoti.Internetuinne-
posredni komunikaciji preko socialnih omrežijname-
njamo še večjo pozornost s poglabljanjem frekven-
tnostiaktivnosti.
Vdružbirednoobveščamo delničarje o ključnih po-
slovnihdogodkih.
Revidirano letno poročilo 2021
34
Interno komuniciranje
Internokomuniciranjepotekaneposrednoprekousta-
ljenihoblik,kot so rednidnevnidelovnisestankiup-
raviteljev EQUINOXNEPREMIČNINd.d.torejEquinox
Partnerjevd.o.o..
Pomembne informacije o poslovanju, družba re-
dno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja
Ljubljanskeborze(SEO-net)innasvojiinternetnistrani
https://www.equinox.si/.
2.11 Portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
EQUINOXjenajboljcentralnopozicionirannepremičninskiportfeljvglavnemmestukaterekoličlaniceEU.V
povprečjusovsenepremičnineoddaljenemanjkot300metrovodPrešernovegatrga.Portfeljvključuje4hotele,
sskupnopovršino51.125m²in4poslovnestavbe,naskupnipovršini13.249m,skupajtorejcca.65.000kvadra-
tnihmetrovprvovrstnihnepremičnin.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
35
Grand Hotel Union
› Miklošičevacesta1,1000Ljubljana
› Hotelinkonferenčnicenter
› Skupnapovršinaprostorov:14.651m²
Poslovnedejavnosti:hotelirstvo
Številohotelskihsob:111
Številokonferenčnihdvoran:10
› Površinaokolicenepremičnine:584m²
uHotel
› Miklošičevacesta3,1000Ljubljana
› HotelinkonferenčnicenterSkupnapovršina
prostorov:19.239m²
Poslovnedejavnosti:hotelirstvo
Številohotelskihsob:224
Številokonferenčnihdvoran:5
› Površinaokolicenepremičnine:1985m²
Revidirano letno poročilo 2021
36
Hotel Lev
› Vošnjakovaulica1,1000Ljubljana
› Hotelinkonferenčnicenter
› Skupnapovršinaprostorov:15.145m²
Poslovnedejavnosti:hotelirstvo
Številohotelskihsob:231
Številokonferenčnihdvoran:2
› Površinaokolicenepremičnine:828m²
The Fuzzy Log
› Miklošičevacesta9,1000Ljubljana
› Mladinskihotel
› Skupnapovršinaprostorov:2.091m²
Poslovnedejavnosti:hotelirstvo
Številohotelskihsob:111
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
37
Poslovni prostori Delo
› Dunajskacesta5,1000Ljubljana
› Skupnapovršinaprostorov:2.250m²
Poslovni prostori Kompas
› Miklošičevaulica9,1000Ljubljana
› Skupnapovršinaprostorov:4.548m²
› Površinaokolicenepremičnine:233m²
Revidirano letno poročilo 2021
38
Modna hiša
› Nazorjevaulica4,1000Ljubljana
› Skupnapovršinaprostorov:1.969m²
Poslovni prostori Nomago
› Vošnjakovaulica3,1000Ljubljana
› Skupnapovršinaprostorov:828,1m²
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
39
Letni
računovodski
izkazi
Revidirano letno poročilo 2021
40
3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI
3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
Pojasnila
3.5.2021-
31.12.2021
Čisti prihodki od prodaje 4 4.476.406
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 489.042
Čisti prihodki od najemnin 3.987.364
Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 121.261
Stroški blaga, materiala in storitev 5 1.383.642
Stroški potrošnega materiala in energije 322.492
Stroški storitev 1.061.149
Odpisi vrednosti 2.530.852
Amortizacija 2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki 241.305
Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 335.078
Finančni prihodki iz deležev 110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb 110.819
Finančni prihodki iz danih posojil 7 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 19.059
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 8 222.039
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 192.549
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 29.490
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 212
POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO 255.723
Davek od dobička 9 16.389
Odloženi davki (prihodek) -120.616
ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA 10 359.951
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
41
3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA
IZKAZ VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA
31.12.2021
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 359.951
Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo 66.450
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku) 426.401
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 0
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku) 0
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 426.401
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo 2021
42
3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA
POSTAVKA
Pojasnila 31.12.2021 3.05.2021
Nekratkoročna sredstva 43.829.390 44.442.135
Neopredmetena sredstva 76.758 79.558
Nekratkoročne premoženjske pravice 60.384 79.558
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve 16.374 0
Opredmetena osnovna sredstva 2.953.233 2.332.698
Zemljišča in zgradbe 1.173.050 0
Zemljišča 0 0
Zgradbe 1.173.050 0
Druge naprave in oprema 1.777.326 2.193.189
Osnovna sredstva, ki se pridobivajo 2.856 139.509
Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi 0 0
Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev 2.856 139.509
Naložbene nepremičnine 34.841.061 38.223.353
Nekratkoročne nančne naložbe 5.834.989 3.806.527
Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil 1.716.496 792.069
Druge delnice in deleži 1.716.496 792.069
Nekratkoročna posojila 4.118.493 3.014.458
Nekratkoročna posojila družbam v skupini 2.836.735 3.014.458
Druga nekratkoročna posojila 1.281.758
Nekratkoročne poslovne terjatve 2.734 0
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih 2.734 0
Odložene terjatve za davek 120.616 0
Kratkoročna sredstva 11.209.540 10.545.754
Zaloge 0 0
Material 0 0
Proizvodi in trgovsko blago 0 0
Predujmi za zaloge 0 0
Kratkoročne nančne naložbe 3.885.676 389.711
Kratkoročna posojila 3.885.676 389.711
Kratkoročna posojila družbam v skupini 567.434 389.711
Druga kratkoročna posojila 3.318.242
Kratkoročne poslovne terjatve 290.505 8.122.710
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 30.176 7.858.717
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev 252.776 263.994
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih 7.553 0
Druga kratkoročna sredstva 336.339 2.033.333
Denarna sredstva 6.697.020 0
SREDSTVA SKUPAJ 55.038.930 54.987.889
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
43
POSTAVKA
Pojasnila 31.12.2021 3.05.2021
Kapital 40.060.034 39.701.423
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 0 0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) 0 0
Druge rezerve iz dobička 4.329.042 4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 486.393 487.733
Preneseni čisti poslovni izid 14.040.422 13.732.966
Čisti poslovni izid poslovnega leta 359.951 307.456
Odloženi prihodki 140.539 183.937
Rezervacije 0 0
Odloženi prihodki 140.539 183.937
Nekratkoročne obveznosti 13.542.845 13.635.413
Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 13.568.185
Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.281.822 8.568.185
Druge nekratkoročne nančne obveznosti 5.160.336 5.000.000
Nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228
Odložene obveznosti za davek 0 0
Kratkoročne obveznosti 1.295.511 1.467.116
Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 847.146
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 464.753 702.762
Druge kratkoročne nančne obveznosti 88.493 144.384
Kratkoročne poslovne obveznosti 688.341 619.970
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 139.763 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 81.357 571.692
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 521.145 48.279
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ 14.978.896 15.286.466
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ 55.038.930 54.987.889
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo 2021
44
3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital
(kot odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista
izguba po-
slovnega
leta
SKUPAJ
KAPITAL
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja (03.05.2021)
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 487.733 14.040.422 39.701.423
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 359.951
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v kapi-
talske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 -1.340 0 0 0 0 -1.340
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošte-
ni vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0
a)
Razporeditev preostale-
ga dela čistega dobička
primerjalnega poročeval-
skega obdobja na druge
sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2021
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 486.393 14.040.422 359.951 40.060.034
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 14.040.422 0 359.951 0 14.400.373
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
45
3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV
A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU 31.12.2021
a. Postavke izkaza poslovnega izida 220.069
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev 4.727.545
Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti -4.491.088
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih -16.389
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja 9.690.206
Začetne manj končne poslovne terjatve 10.007.781
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve -352.713
Začetne manj končne odložene terjatve za davek -120.616
Začetne manj končne zaloge 0
Končni manj začetni poslovni dolgovi 101.830
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije 53.924
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b) 9.910.274
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju 394.737
Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev 0
Prejemki od obresti 51.373
Prejemki od odtujitve nančnih naložb 343.365
b. Izdatki pri investiranju -5.946.995
Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev 0
Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev -156.570
Izdatki za pridobitev nančnih naložb -5.790.425
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b) -5.552.257
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri nanciranju 0
Prejemki od vplačanega kapitala 0
Prejemki od povečanja nančnih obveznosti 0
b. Izdatki pri nanciranju -360.997
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na nanciranje -107.929
Izdatki za odplačila nančnih obveznosti -253.069
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku 0
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri nanciranju (a+b) -360.997
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki) 2.700.000
Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 6.697.020
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc) 6.697.020
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 0
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo 2021
46
3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX
NEPREMIČINE, D.D.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni
registervpisana3.5.2021napodlagioddelitveoddruž-
beUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanjuna
presečnidatumdelitve30.6.2020.
Skladno z Delitvenim načrtom je družba UNION
HOTELI d.d., na novoustanovljeno družbo EQUINOX
NEPREMIČNINE, d.d. oddelilapremoženje,ki se pri-
pisuje njenim naložbam v nepremičnine, opremo
in del nančnih naložb (delnice PDAR). Po oddelitvi
Unionhotelid.d.niso obdržalivlastinobenih nepre-
mičnin,nitiosnovnihsredstev,razenopreme.Poizve-
denioddelitvijenadružbiUNIONHOTELId.d.ostala
dejavnosthotelovingostinstva,nanovoustanovljeno
družboEQUINOXNEPREMIČNINE,pasoseprenesle
nepremičnineinoprematerposledičnotudidejavnost
oddajanjanepremičninvnajemterdejavnostvzdrže-
vanjainupravljanjanepremičnin.
NaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.soseoddelilevse
nepremičnineinnaložbenenepremičnineteroprema,
kijihjeprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno-
vodskihevidencahvodila pod postavkoopredmete-
naosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.Gre
zanepremičnine,kijihlahkorazdelimoponaslednjih
funkcionalnihskupinah:
› ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana
› StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana
› Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana
› ParkirnamestavParkirnihišiKozolecII-Dvora-
kova3,Ljubljana
› Burda-Vošnjakova3,Ljubljana
› TheFuzzyLog–Miklošičeva9,Ljubljana
› Kompas–Pražakova4,Ljubljana
› Delo–Vošnjakova3,Ljubljana
› HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana
› uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana
› GrandHotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. jebilavsod-
niregistervpisanadne3.5.2021kotnovoustanovljena
družba.Predtemdružbaniobstajalainzatoneobsta-
ja primerljivo obdobje poslovanja družbe pred tem
datumom.
Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov
družbeDunajskacesta5,Ljubljana.
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena
dan31.12.2021znašal40.060.034evrov,čistiposlovniizid
družbevobdobju3.5.2021-31.12.2021pa359.951evrov.
Pojasnilo 2: Računovodske usmeritve
Ustanovitev družbe z oddelitvijo dela premoženja
prenosne družbe Union hoteli d.d. in prenos na
novostanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Napodlagiskupščinskegasklepajebiladne03.05.2021
vsodniregistervpisanaustanovitevdružbeEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d., s sedežem na Dunajski cesti
5,1000Ljubljana,zaradiizvedbeoddelitveodpreno-
snedružbeUNIONHOTELId.d.,matičnaštevilka
5001153000podelitvenemnačrtuzdne18.2.2021.Z
oddelitvijonepremičninnanovoustanovljenodružbo
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jedejavnostvzdrževa-
njainupravljanjalastnihnepremičninpostalaneodvi-
snainosrednjadejavnostnovonastaledružbe.
Nova družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot
univerzalnapravnanaslednicavstopilavvsapravna
razmerjavzvezizdelompremoženjemdoločenega
zdelitvenimnačrtom,katerihsubjektjebilaprenosna
družbaUNIONHOTELId.d.(6.odst.623.členaZGD-1).
Danobračunadelitvejebil30.6.2020.Odtegadneda-
ljesešteje,dasodejanjadružbeUNIONHOTELId.d.,v
zvezispremoženjeminobveznostmi,kisoseprenesla
nanovoustanovljenodružbo,opravljenazaračunno-
voustanovljenedružbe.Premoženjesejepreneslopo
knjigovodskihvrednostih.SkladnozDelitvenimnačr-
tomjedružbaUNIONHOTELId.d.,nanovoustanovlje-
nodružbooddelilapremoženje,kisepripisujenjenim
naložbamvnepremičnine,opremoindelnančnihna-
ložb(delnicePDAR).
Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
47
NEPREMIČNINEd.d.pooddelitviznaša5.691.826EUR
injerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.
Preračun tujih valut
Računovodskiizkazisopredstavljenivevrih(EUR),ki
so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto
družbe. Posli vtujivalutiso na začetkupripoznaniv
funkcionalnivalutiinpreračunanipotečajufunkcional-
nevalutenadanposla.Denarnasredstvainobveznosti
vtujivalutisopreračunanapotečajufunkcionalneva-
lutenadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajoizprera-
čunatujihvalut,sepripoznajovizkazuposlovnegaizi-
da.Nedenarnasredstvainobveznosti,kisoizmerjena
poizvirnivrednostivtujivaluti,sopretvorjenapotečaju
funkcionalnevalutenadanposla.Nedenarnasredstva
inobveznosti,kiso izmerjenapopoštenivrednostiv
tujivaluti,sopretvorjenapomenjalnihtečajihnadan,
kojebilapoštenavrednostdoločena.
Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih
izkazov
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak
izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripravi-
tivskladuzMednarodnimistandardiračunovodskega
poročanja(vnadaljevanjuMSRP)inpojasniliodboraza
pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so
bilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdoločili
Zakonaogospodarskihdružbah.Računovodskiizkazi
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje,ki
sejekončalozdnem31.12.2021,sosestavljenivevrih
insopripravljeninapodlagiizvirnihvrednostibilančnih
postavk,razennančnihsredstev,izmerjenihpopoš-
tenivrednostiskoziizkazposlovnegaizidainnančnih
naložb,razpoložljivihzaprodajo,kisobilevrednotene
popoštenivrednosti.Letniračunovodskiizkazidružbe
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sobilipotrjenisskle-
pomupravnegaodborazdne15.4.2022
Osnovne računovodske usmeritve
Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,Nadanporo-
čanjadružbanimaodvisnih,pridruženihinhčerinskih
družb.
Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje na-
stanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne
neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in
poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vred-
nostievrainposamičnihcen,nepatudihiperinacije)
souporabljenetudiprisestavitviračunovodskihizka-
zov za obdobje 3.5.2021-31.12.2021. V največji možni
meri so upoštevane kakovostne značilnosti računo-
vodskihizkazov,kisopredvsemrazumljivost,ustrez-
nost,zanesljivostinprimerljivost.
Računovodskeusmeritve,uporabljenepripripravira-
čunovodskih izkazov, so enake kot pri pripravi raču-
novodskihizkazovzadružboUnionhotelid.d.,pravno
predhodnicodružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.in
sicer za poslovnoleto,končano na dan 31.12.2020, z
izjemonovosprejetihalispremenjenihstandardovin
pojasnil,kisostopilivveljavos1.1.2021alikasneje.
Izjava o skladnosti
RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNI-
NE,d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOd-
borazapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),
kisosprejetisstraniEU.
Nadanizkazanančnegapoložajagledenaprocespo-
trjevanjastandardovvEvropskiuniji,vračunovodskih
usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje
sprejelaEvropskaunija.
Osnovneračunovodskeusmeritve,kijihdružbaupo-
rabljazaobdobje3.5.2021-31.12.2021 so enakekot so
bilepripripraviračunovodskihizkazovzapravnopred-
hodnicodružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.toje
družboUnionhotelid.d.pripripraviračunovodskihiz-
kazovzaleto,kisejekončalonadan31.12.2021.
Spremembe obstoječih standardov, ki veljajo v
tekočem poročevalskem obdobju
Vtekočemporočevalskemobdobjuveljajonaslednje
spremembeobstoječihstandardov,kijihjeizdal
Upravniodborzamednarodneračunovodskestandar-
de(UOMRS)insprejelaEU:
Spremembe MSRP 9 – Finančni instrumenti, MRS
39 – Finančni instrumenti: Pripoznavanje in merjenje,
MSRP 7 – Finančni instrumenti: Razkritja, MSRP 4 –
Zavarovalne pogodbe in MSRP 16 – Najemi
Revidirano letno poročilo 2021
48
Spremembe obravnavajo reformo referenčnih obre-
stnihmer(2.faza)inveljajozaletnaobdobja,kisezač-
nejo1.1.2021alipozneje.
Spremembe se nanašajo na spremembo nančnih
sredstev, nančnih obveznosti in obveznosti iz naje-
ma,posebnezahtevegledeobračunavanjavarovanja
predtveganjeminzahteveporazkritjupoMSRP7ter
spremljajospremembevzvezisspremembamiinob-
računavanjemvarovanjapredtveganjem:
› Sprememba nančnih sredstev, nančnih ob-
veznosti in obveznostiiz najema – IASB uvaja
praktičnorešitevzaspremembe,kijihzahteva
reforma(spremembesopotrebneneposredno
zaradireformeIBORinsonarejenenaekonom-
skoenakovrednipodlagi).Tespremembeseob-
računavajo s posodobitvijo efektivne obrestne
mere.Vse druge spremembe se obračunava-
jozuporabotrenutnihzahtevMSRP.Podobna
praktičnarešitevjepredlaganazaobračunava-
njenastraninajemnikapoMSRP16.
› Zahteve glede obračunavanja varovanja pred
tveganjem–vskladusspremembamiseobra-
čunavanjevarovanjapredtveganjemneukinja
samozaradireformeIBOR.Razmerjavarovanja
predtveganjem(inznjimipovezanodokumen-
tacijo)jetrebaspremenititako,dabodoodraža-
laspremembevarovanepostavke,instrumenta
varovanja pred tveganjem in varovanega tve-
ganja. Spremenjena razmerja varovanja pred
tveganjemmorajoizpolnjevativsamerilaustre-
znostizaobračunavanjevarovanjapredtvega-
njem,vključnozzahtevamigledeučinkovitosti.
› Razkritja – da bi uporabniki lahko razumeli
naravo in obseg tveganj, ki jim je podjetje iz-
postavljeno zaradi reforme IBOR, kako podje-
tje obvladuje ta tveganja, napredek podjetja
priprehoduzIBORnaalternativnereferenčne
obrestnemereinnačinupravljanjategapreho-
da,morapodjetjerazkritinaslednjeinformacije:
– kakoupravljaprehodnaalternativnerefe-
renčne obrestne mere, njegov napredek
na datum poročanja in tveganja, ki jim je
izpostavljenozaradiprehoda;
– kvantitativne informacije o neizvedenih -
nančnihsredstvih,neizvedenihnančnihob-
veznostihinizvedenihnančnihinstrumentih,
ki še niso prešli na alternativno referenčno
stopnjo,razčlenjenepopomembnireferenč-
niobrestnimeri,zakateroseizvedereforma
referenčnihobrestnihmer;
– čejezaradi reforme IBOR prišlodospre-
membstrategijepodjetjazaobvladovanje
tveganj,opisteh spremembintega, kako
jihpodjetjeobvladuje.
UOMRS je spremenil tudi MSRP 4 na način,damo-
rajozavarovatelji,kiuporabljajozačasnooprostitevod
uporabeMSRP9,uporabljatispremembepriobraču-
navanjusprememb,kijihneposrednozahtevareforma
IBOR.
Spremembe MSRP 16 – Najemi
Spremembeobravnavajoprilagoditvenajemninvzve-
ziscovid-19po30.62021 inveljajo od 1.4.2021za
poslovnaleta,kisezačnejo1.1.2021alipozneje.
Spremembepodaljšujejoobdobjeuporabepraktične
rešitveizMSRP16zaenoleto.Oprostitevjebilapo-
daljšana, da bi zajela prilagoditve najemnin, katerih
posledicajezmanjšanjezgoljtistihnajemnin,kizapa-
dejo30.6.2022aliprej.
Spremembe MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe
Spremembesenanašajonapodaljšanjezačasneop-
rostitveoduporabeMSRP9.Spremembespreminjajo
datum prenehanja veljavnosti začasne oprostitve od
uporabeMSRP 9 – Finančni instrumentivMSRP 4 –
Zavarovalnepogodbe,sčimer morajopodjetjaupo-
rabljati MSRP 9 za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1.
2023alipozneje.
Poslovodstvo družbe Equinox nepremičnine d.d. je
ocenilovplivspremembobstoječihstandardovnara-
čunovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d.
imeni,danebopomembnegavplivanaračunovod-
skeizkazedružbe.
Sprejeti standardi in spremembe obstoječih
standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši
datum in ki jih družba Equinox nepremičnine d.d.
ne uporablja v svojih računovodskih izkazih
NadanodobritvetehračunovodskihizkazovjeUOMRS
izdalnaslednjespremembeobstoječihstandardov,ki
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
49
jihjeEUsprejela,vendaršenisostopilevveljavo:
Spremembe MRS 16 – Opredmetena osnovna
sredstva
Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise
začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajodobičke
prednameravanouporabo.
Spremembe standarda prepovedujejo, da bi podje-
tje od nabavne vrednosti opredmetenega osnovne-
gasredstvaodštelokakršnekolidobičkeodprodaje
sredstva,ustvarjeneprispravljanjusredstvananjego-
vomestoinvstanje,vkateremsredstvolahkodeluje
v skladu s pričakovanji poslovodstva. Podjetje mora
dobičkeodprodajetakšnihsredstevinstroškenjihove
izdelavepripoznativposlovnemizidu.
Spremembe MRS 37 – Rezervacije, pogojne
obveznosti in pogojna sredstva
Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise
začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajostroške
izpolnjevanjapogodbprikočljivihpogodbah.
Spremembedoločajo,da»stroškiizpolnitve«pogod-
bezajemajo»stroške,kisenanašajoneposredno na
pogodbo«.Stroški,kisenanašajoneposrednonapo-
godbo,solahkododatnistroškiizpolnitvetepogodbe
alirazporeditevdrugihstroškov,kisenanašajonepos-
rednonaizpolnitevpogodbe.
Spremembe MSRP 3 – Poslovne združitve
Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise
začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajoskliceva-
njanatemeljniokvirsspremembamiMSRP3.
Tespremembe:
› posodabljajo MSRP 3 tako, da se sklicuje na
konceptualniokvir,izdanleta2018,namestona
okvir,izdanleta1989;
› vMSRP3dodajajozahtevo,daprevzemnikza
transakcijeindrugedogodke,kispadajovpo-
dročjeuporabeMRS37aliOPMSRP21,uporab-
ljaMRS37aliOPMSRP21(namestotemeljnega
okvira),daopredeliobveznosti,kijihjeprevzelv
poslovnizdružitvi;
› v MSRP 3 dodajajo izrecno izjavo, da prevze-
mniknepripoznapogojnihsredstev,pridoblje-
nihvposlovnizdružitvi.
MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe
Novračunovodskistandardveljazaletnaobdobja,kise
začnejo1.1.2023.Novistandardzahtevamerjenjezava-
rovalnihobveznostipotrenutnivrednostiizpolnjevanja
inprinašaenotnejšometodomerjenjainpredstavitve
zavsezavarovalnepogodbe.Namenzahtevjezago-
tovitidoslednoinnanačelihtemelječeobračunavanje
zavarovalnihpogodb.MSRP17nadomeščaMSRP4–
Zavarovalnepogodbeinznjimpovezanapojasnila.S
spremembamiMSRP17–Zavarovalnepogodbe,kijih
jeUOMRSizdal25.6.2020,jedatumzačetkauporabe
MSRP17preloženzadveleti,naletnaobdobja,kise
začnejo1.1.2023alipozneje.Spremembeuvajajopo-
enostavitveinrazlagenekaterihzahtevstandardater
zagotavljajododatnopomočpriprviuporabiMSRP17.
Spremembe različnih standardov zaradi izboljšav
MSRP (cikel 2018–2020)
Spremembeizhajajoizletnegaprojektazaizboljšanje
MSRP(MSRP1, MSRP9,MSRP 16 in MRS41),pred-
vsemznamenomodpravljanjaneskladnostiinrazlage
besedila,inveljajoza letnaobdobja,kise začnejo1.
1. 2022 ali pozneje. SpremembaMSRP 16 se nanaša
samonaponazorilnizgled,zatodatumzačetkaveljav-
nostininaveden.
Tespremembestandardov:
› pojasnjujejo, dalahkoodvisna družba,kiupo-
rablja odstavek D16(a) MSRP 1, meri kumula-
tivne tečajne razlike z uporabo zneskov, ki jih
prikažeobvladujočepodjetje,napodlagidatu-
maprehodaobvladujočegapodjetjanaMSRP
(MSRP1);
› pojasnjujejo,kateranadomestilapodjetjevključi
priizvedbi»preizkusaz10odstotki«,navedene-
gavodstavkuB3.3.6.MSRP 9,koocenjuje,ali
naj odpravi pripoznanje nančne obveznosti.
Podjetjepriizračunuupoštevasamonadome-
stila,plačanaaliprejetamedpodjetjem(poso-
jilojemalcem) in posojilodajalcem, vključno z
nadomestili,kijihplačaaliprejmekateri-koliod
njijuvimenudrugega(MSRP9);
Revidirano letno poročilo 2021
50
› izzgledaodpravijoponazoritevpovračilazaiz-
boljšanjasredstvavnajemusstraninajemoda-
jalca,dabiseodpravilamorebitnazmedaglede
obravnavespodbudzanajem,dokaterebilah-
koprišlozaradiponazoritvetehspodbudvzgle-
du(Ponazorilnizgled13,kispremljaMSRP16);
› odpravijo zahtevo iz 22. odstavka MRS 41, da
podjetja pri merjenju poštenevrednosti biolo-
škegasredstvapometodisedanjevrednostine
smejoupoštevatidenarnihtokov,nastalihvzve-
zizobdavčitvijo(MRS41).
Vpliv novih standardov in sprememb obstoječih
standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši
datum, na računovodske izkaze družbe Equinox
nepremičnine d.d.
Poslovodstvo družbe Equinox nepremičnine d.d. je
ocenilovplivspremembobstoječihstandardovnara-
čunovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d.
imeni,danebopomembnegavplivanaračunovod-
skeizkazedružbe.
Novi standardi in spremembe obstoječih
standardov, ki jih je izdal OMRS, vendar jih EU še ni
sprejela
Za zdaj se MSRP, kot jih je sprejela EU, bistveno ne
razlikujejoodpredpisov,kijihjesprejelOdborzamed-
narodne računovodske standarde (OMRS), z izjemo
naslednjih novih standardov in sprememb obstoječih
standardov.
MSRP 14 – Zakonsko predpisani odlog plačila
računov
Odborza mednarodnestandarde(OMRS)jestandard
objavil30.1.2014.Ciljstandardajeomogočitipodjetjem,
kiMSRPuporabljajoprvičinkizakonskopredpisaneod-
logeplačilaračunovšepripoznavajovskladusprejšnji-
miSSRN,daobprehodunaMSRPtakšnopripoznava-
njenadaljujejo.Evropskakomisijajesklenila,danebo
pričelapostopkapotrjevanjategavmesnegastandarda
terdabopočakalanaizdajonjegovekončneverzije.
Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih
izkazov
Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se
začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajorazvršča-
njeobveznostinakratkoročneinnekratkoročne.
Spremembestandardazagotavljajosplošnejšipristop
k razvrščanju obveznosti po MRS 1 na podlagi po-
godbenihdogovorov,veljavnihnadatumporočanja.S
spremembamiMRS1,kijihjeUOMRSizdal15.7.2020,
jedatumzačetkaveljavnostipreloženzaletodni,na
letnaobdobja,kisezačnejo1.1.2023alipozneje.
Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih
izkazov
Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se
začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajorazkritja
računovodskihusmeritev.
Spremembe zahtevajo, da podjetja namesto svojih
pomembnihračunovodskihusmeritevrazkrijejosvoje
bistvene računovodske usmeritve. Vsebujejo napot-
keinprimerezapomočpripravljavcempriodločanju,
katereračunovodskeusmeritvenajrazkrijejovsvojih
računovodskihizkazih.
Spremembe MRS 8 – Računovodske usmeritve,
spremembe računovodskih ocen in napak
Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se
začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajoopredeli-
tevračunovodskihocen.
Spremembeseosredotočajonaračunovodskeocene
inpodajajonapotke,kakorazlikovatimedračunovod-
skimiusmeritvamiinračunovodskimiocenami.
Spremembe MRS 12 – Davek iz dobička
Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se
začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajoodložene
davke,povezanessredstviinobveznostmi,kiizhajajo
izposamičnetransakcije.
V skladu s spremembamioprostitevod uporabe ob
začetnem pripoznanju ne velja za posle, pri katerih
obzačetnempripoznanjunastanejotakoodbitnekot
tudiobdavčljivezačasnerazlike, katerihposledica je
pripoznanjeodloženihterjatevinobveznostizadavek
venakemznesku.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
51
Spremembe MSRP 10 – Konsolidirani računovodski
izkazi in MRS 28 – Naložbe v pridružena podjetja in
skupne podvige
Spremembastandardaobravnavaprodajoaliprispe-
vanje sredstev med vlagateljem in njegovim pridru-
ženimpodjetjemoz.skupnimpodvigomternadaljnje
spremembe.Spremembeizhajajoizrazhajanjazahtev
poMRS28 inMSRP 10ter pojasnjujejo,daje obseg
pripoznavanja dobička oz. izgubepri poslu s pridru-
ženimpodjetjemalipriskupnempodviguodvisenod
tega,aliprodanaoz.prispevanasredstvapredstavljajo
poslovnisubjekt.
Datum pričetkaveljavnosti spremembestandarda je
odloženzanedoločenčasdozaključkaraziskovalne-
gaprojektavzveziskapitalskometodo.
Spremembe MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe
SpremembaobravnavazačetnouporaboMSRP17in
MSRP9zvidikaprimerjalnih informacij.Greza spre-
membo ozkegapodročja uporabe prehodnih zahtev
MSRP17zapodjetja,kiprvičuporabljajoMSRP17in
MSRP9hkrati.
Spremembeveljajozaletnaobdobja,kisezačnejo1.1.
2023alipozneje.
Vplivnovihstandardovinspremembobstoječihstan-
dardov,kijihEUšenisprejela,naračunovodskeizkaze
družbeEquinoxnepremičnined.d.
Poslovodstvo predvideva, da uvedba teh novih stan-
dardovinspremembobstoječihstandardovvobdobju
začetneuporabeneboimelapomembnegavplivana
računovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d.
Obračunavanje varovanja pred tveganjem v zvezi s
portfeljemnančnihsredstevinobveznosti,katerega
načelEUnisprejela,ostajašenaprejneregulirano.
Poslovodstvoocenjuje,dauporabaobračunavanjava-
rovanjapredtveganjivzvezisnančnimisredstviter
obveznostmivskladuzMRS39–Finančniinstrumen-
ti:Pripoznavanjeinmerjenje,čebibilauporabljenana
poročevalskidatum,nebiimelapomembnegavpliva
na računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPRE-
MIČNINEd.d.
› MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe
računovodskihoceninnapake:Opredelitevra-
čunovodskihocen(dopolnila)
Dopolnilastandardaveljajozaletnaobdobjaz
začetkom1.januarja2023alikasneje.Zgodnja
uporabadopolniljedovoljena.Dopolnilaobrav-
navajosprememberačunovodskihusmeritevin
računovodskihocenob začetkutegaobdobja
alikasnejeinopredeljujejoračunovodskeoce-
nekotdenarnezneskevračunovodskihizkazih,
skaterimijepovezananegotovostzvidikanjiho-
vegamerjenja.Pravtakodopolnilapojasnjujejo,
kajsosprememberačunovodskihoceninkako
se te razlikujejo od sprememb računovodskih
usmeritev in popravkov napak. Evropska unija
šeniodobriladopolnilstandarda.
Poslovodstvojeoceniloučinekstandardainmeni,da
ni bilo pomembnegavpliva naračunovodske izkaze
skupine.
› MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek
od sredstev in obveznosti ene transakcije
(dopolnila)
Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom
1 januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba
dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za
mednarodne računovodske standarde objavil
dopolnilaračunovodskegastandardaMRS12s
katerimijeomejiluporaboizjemeprizačetnem
pripoznanjupoMRS12indoločil,kakopodjetje
obračunaodloženidavekoddoločenihtransak-
cij,kotsonajemiinobveznostipovezanezraz-
gradnjo.Vskladuzdopolniliizjemaneveljaza
transakcije,katerihobdavčljiviznesekjeobza-
četnempripoznanjuenak znesku odbitnih za-
časnihrazlik.Izjemaveljale,čepripripoznanju
sredstvavnajemuinznjimpovezaneobvezno-
sti(aliobveznostivpovezavizrazgradnjoinraz-
gradnjo sestavnega dela sredstva),obdavčljivi
zneseknienakzneskuodbitnihzačasnihrazlik.
Evropskaunijašeniodobriladopolnilstandarda.
Poslovodstvojeoceniloučinekstandardainmeni,da
ni bilo pomembnegavpliva naračunovodske izkaze
skupine.
Pomembne računovodske ocene in presoje
Pripripraviračunovodskihizkazovdružbesobileupo-
števanedoločeneoceneinpredpostavkeposlovod-
stvadružbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugihuteme-
ljenihdejavnikih.Ocenezajemajonaslednjepostavke:
Revidirano letno poročilo 2021
52
amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo osnovnih
sredstevinpopravkevrednostidvomljivihterjatev.
Pri uporabi računovodskih usmeritev je moralizvršni
direktorpolegocen,kinajboljvplivajonavrednostiv
računovodskih izkazih presoditi tudi postavko nalož-
benihnepremičnin
Oslabitve naložbenih nepremičnin:
Oslabitevobstaja,kadarknjigovodskavrednostsredstva
alidenarustvarjajočeenotepreseganjegovonadome-
stljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabialipo-
štenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,insicer
tista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanazastroške
prodaje,sedoločanapodlagirazpoložljivihpodatkoviz
realiziranihprodajnihtransakcij,izvedenihpotržnihpo-
gojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagiopazovanih
tržnihcenahzmanjšanihzaosnovnestroškeprodaje.
Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin
Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena vrednosti
vse naložbenih nepremičnin s strani pooblaščenega
ocenjevalcavrednostipodjetijzlicencoSIR.
HOTELISKE NEPREMIČNINE
Hotelskenepremičninesobileocenjenekotpremože-
njesposebnimtrgovalnimnamenom(TradeRelated
Property).Ocenjenojebiloprihodnjeposlovanjeup-
ravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslova-
njepopretekupetihlet.Ocenaposlovanjatemeljina
podlagipreteklihrezultatovinlastnihocenocenjeval-
cavrednosti(zasedenosti,ADR,stroškov…).Popoteku
petihletjebilazaocenopreostalevrednostiuporabi-
mometodokapitalizacijedonosa.Pričakovanidenarni
tokovisodiskontiraninadatumocenjevanjavrednosti.
Priocenjevanjujebiloupoštevamo,dastalastništvo
nepremičnineinupravljanjehotelaločena(Rushmore
approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddan
vnajem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,je
razdeljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2
:0,8(napodlagipodatkovooddanihhotelih,skate-
rimijerazpolagalpooblaščeniocenjevalecvrednosti).
DeležEBITDA,kipripadalastnikunepremičnine,pred-
stavljanajemninoza hotel oziromaprihodek lastnika
nepremičnine.Dodatnokotstrošeklastnikanepremič-
nineupoštevamoCAPEX.
POSLOVNI PROSTORI
Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil
uporabljennadonosuzasnovannačininmetodoka-
pitalizacijedonosa.Pooblaščeniocenjevalecvrednosti
jepreverilpodatkeoponudbenihinrealiziranihnaje-
mninahzapodobnenepremičninevokolici terskle-
njenihpogodbahzaocenjevaneprostore.Ocenjeniso
pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno
kapitalizacijskostopnjo.
STANOVANJA, ZEMLJIŠČA
Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih pri-
merjav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijje
preveril transakcije s primerljivimi prostori trguterjih
korigiralgledenaposameznelastnosti,kivplivajona
vrednostnepremičnine.
Prihodki iz prodaje pogodb s kupci
Družba je sprejela naslednje računovodske presoje,
kipomembnovplivajonadoločitevzneskaintrenutka
prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev
trenutka izvršitve pogodbenih obveznosti Prihodke
odprodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznava
vtrenutkuprodaje.Odtrenutkaprodajenaprejdruž-
banimaveč obvladovanjanadprodanim blagomali
storitvami.
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev
Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo-
števa pričakovano zično izrabljanje, tehnično stara-
nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske
indrugeomejitveuporabe.Pravtakodružbapreverja
sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo-
membnejšihsredstvih.
Neopredmetena nekratkoročna sredstva
Neopredmetena sredstva zajemajo naložbev prido-
bljenenekratkoročnepremoženjskepraviceindruge
pravice.Medneopredmeteniminekratkoročnimisred-
stviseizkazujejonekratkoročnepremoženjskepravi-
ce, nekratkoročno odloženi stroški razvijanja, dobro
ime,nekratkoročneaktivnečasovnerazmejitveinpre-
dujmizaneopredmetenanekratkoročnasredstva.So
nedenarnasredstvainpravilomazičnoneobstajajo.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
53
Neopredmeteno sredstvo se ob začetnem pripoz-
nanju ovrednoti po nabavni vrednosti. V nabavno
vrednostsovštetetudinevračljivenakupnedajatve.
Neopredmetena nekratkoročna sredstva so izkaza-
naponabavnihvrednostihinzmanjšanazavrednost
nabranega popravkavrednosti. Za merjenje po pri-
poznanju neopredmetenega sredstva je družba za
svojoračunovodskousmeritevizbralamodelnabav-
nevrednosti.
Za neopredmeteno sredstvo je uporabljena metoda
enakomernega časovnega amortiziranja in se začne
amortizirati, ko je na voljo za uporabo. Uporabljena
amortizacijska stopnja za nekratkoročne premoženj-
ske pravice se giblje med 3 % in 50 %. Sprememba
amortizacijskih stopenjnipomembnovplivala na ra-
čunovodskeizkaze.
Opredmetena osnovna sredstva
Opredmetena osnovna sredstva družbe obsega-
jo opremo, ter terjatve za predujme za opredmete-
na osnovna sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna
sredstvavpridobivanjuinuporabi.Delopredmetenih
osnovnihsredstev,kiseoddajajovnajem,jeprene-
sen med naložbene nepremičnine. Deli opredmete-
nihosnovnihsredstevvečjevrednosti,kiimajorazlič-
nedobekoristnosti,seobračunavajokotposamezna
opredmetenaosnovnasredstva.
Opredmetenoosnovnosredstvosenazačetkuovre-
dnotiponabavnivrednosti, ki jo sestavljajonakupna
cena,uvozneinnevračljivenakupnedajatveterstro-
ški, ki jih je mogoče pripisati neposredno njegovi
usposobitvi za nameravano uporabo. Opredmetena
osnovnasredstvasoizkazanaponabavnihvrednostih
inzmanjšanazavrednostnabranegapopravkavred-
nosti. Za merjenje po pripoznanju opredmetenega
sredstvajedružba za svojoračunovodskousmeritev
izbrala model nabavnevrednosti. Nabavnovrednost
sestavljajotudistroškiizposojanjavzvezispridobitvi-
jo opredmetenega osnovnega sredstva do njegove
usposobitvezauporabo.
Stroški, kikasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim
osnovnimsredstvominpovečujejonjegovoprihodnjo
korist v primerjavi s prvotno ocenjenimi, povečujejo
njegovonabavnovrednost.
Razlikamedčistoprodajnovrednostjoinknjigovodsko
vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega
sredstvajeizkazanakotdrugiposlovniprihodkialidru-
giposlovniodhodki.
Opredmetenoosnovnosredstvosezačneamortizirati
prvi dannaslednjega mesecapotem, ko je usposo-
bljeno za uporabo. Uporablja se metoda enakomer-
nega časovnega amortiziranja. Stopnje amortizacije
nepresegajodavčnopriznanihstopenjvsmisludav-
ka iz dohodka pravnih oseb. Amortizacijske stopnje
sodoločenegledenadobokoristnostiposameznega
osnovnegasredstva. Uporabljena amortizacijska sto-
pnjazazgradbesegibljemed3%do6%.Zaopremo
seuporabljajoamortizacijskestopnjevvišiniod6,67%
do50%.
Skupinaprevrednotiopredmetenaosnovnasredstva,
čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpresega
njihovonadomestljivovrednost.
Naložbene nepremičnine
Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo-
vane, da bi prinašale najemnino. Naložbena nepre-
mičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje, se ob
začetnempripoznanjuovrednotiponabavnivrednosti.
Sestavljajojo njena nakupna cenain stroški,kijih je
mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni stroški
vključujejozaslužkezapravnestoritve,davkeodpre-
nosanepremičnine,stroškeizposojanjaindrugestro-
škeposla.
Zamerjenjenaložbenenepremičninepopripoznanju
se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo
se po metodi enakomernega časovnega amortizi-
ranja.Stopnjaamortizacijesegibljemed3%do6%.
Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost na-
ložbenenepremičninemanjšaodnjeneknjigovodske
vrednosti.Izgubazaradioslabitvesepripoznavizkazu
poslovnegaizida.
Naložbenenepremičninesevletu2021nisoprevred-
notovale,razennaložbavFuzzyLog,kijebilavotvo-
ritvenemstanjunadan3.5.2021oslabljenanaocenje-
novrednost,kijojepripravilpooblaščeniocenjevalec
vrednostinepremičnin.
Najemnepogodbezanaložbenenepremičninevpo-
vezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa
tveganjinkoristi,povezanihzlastništvom,sorazvršče-
nemedposlovnenajeme.Prihodkiodnajemninseob-
računavajoenakomernovcelotnemobdobjutrajanja
Revidirano letno poročilo 2021
54
najemainpripoznajomedprihodkivizkazuposlovne-
gaizida.Začetnineposrednistroškisododatnistroški,
kijihjemogočepripisatineposrednopogajanjuindo-
govarjanju o najemu, povečujejoknjigovodskovred-
nost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem
obdobjutrajanjanajemaenakokotprihodkiodnaje-
mnin.Pogojnenajemninesepripoznajokotprihodekv
obdobju,vkateremsozaslužene.
Finančna sredstva
Začetno pripoznanje in merjenje
Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti nančna
sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti,
poštenivrednostiprekdrugegavseobsegajočegado-
nosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid.
Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev nančnih
sredstev odvisna od značilnosti pogodbenega de-
narnegatokanančnegasredstvainposlovnegamo-
delaskupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatev
izposlovanja,kinevsebujejopomembnesestavine
nanciranjaalizakaterejedružbauporabilapraktič-
norešitev,ob prvotnempripoznanju skupina izmeri
nančnosredstvopopoštenivrednosti,kije(vprime-
runančnegasredstva,kinipripoznanopopošteni
vrednostiprekposlovnegaizida),povečanazastro-
ške transakcije.Terjatve iz poslovanja, ki nevsebu-
jejo pomembne sestavine nanciranja ali za katere
je družba uporabila praktično rešitev, se merijo po
transakcijski ceni, ki jedoločenav skladuz določili
standarda MSRP15. Glejte računovodsko usmeritev
Prihodkiizpogodbskupci.
Za razvrstitev in merjenje nančnega sredstva po
odplačnivrednostialipopoštenivrednostiprekdruge-
gavseobsegajočegadonosa,moranančnosredstvo
ustvarjatidenarnetokove,kivsebujejo„izključnoplači-
laglavniceinobresti(SPPI)“odneporavnanegazneska
glavnice.TakoimenovanitestSPPImorapodjetjeop-
ravitizavsakposamezennančniinstrument.
Način obvladovanja nančnih sredstev za namen
ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem
modelu skupine za upravljanje s nančnimi sredstvi.
Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokoviprite-
kaliiznaslovazbiranjapogodbenihdenarnihtokov,iz
prodajenančnihsredstevaliobojega.
Nakupaliprodajanančnihsredstev,prikaterihsezah-
tevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredboali
konvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajona
datumtrgovanja,t.j.nadan,kodružbasprejmezavezo
zanakupaliprodajosredstva.
Naknadno merjenje
Poprvotnemmerjenjusonančnasredstvarazvršče-
navštirikategorije:
› nančnasredstva poodplačnivrednosti (dolž-
niškiinstrumenti)
› nančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprekdru-
gegavseobsegajočega(kapitalskiinštrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprekpo-
slovnegaizida
Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški
instrumenti)
Družbamerinančnasredstvapoodplačnivrednosti,
čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› podjetjeimanančnosredstvovposestivokvi-
ru poslovnega modela, s ciljem posedovanja
nančnihsredstevzanamenzbiranjapogodbe-
nihdenarnihtokov
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvadoloča-
jo,dapodjetjepripoznadenarnetokoveizna-
slovanančnihsredstev,kisoizključnoplačila
glavniceinobrestiodneporavnaneglavnice
Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po
prvotnempripoznanjumerijozuporabometodeefek-
tivnihobresti(EIR),zobračunommorebitneizgubeiz
oslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajovposlovnem
iziduobodpravi,spremembialioslabitvitehsredstev.
Finančnasredstvapoodplačnivrednosti,kijihpose-
dujedružba,vključujejoterjatveizposlovanjaterdana
posojila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
55
Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
staizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› družbaposedujenančnosredstvovokvirupo-
slovnegamodelasciljemposedovanjananč-
nihsredstevzanamenustvarjanjapogodbenih
denarnihtokovinzaprodajo
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvadoloča-
jo,dapodjetjepripoznadenarnetokoveizna-
slovanančnihsredstev,kisoizključnoplačila
glavniceinobrestiodneporavnaneglavnice
Za dolžniške instrumente, ki so pripoznani po pošte-
ni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa,
se prihodki iz obresti, tečajne razlike in izgube zaradi
oslabitvealirazveljavitvepripoznajovizkazuposlovne-
gaizidainobračunajonaenaknačinkotpri nančnih
sredstvihpoodplačnivrednosti.Vseostalespremembe
poštenevrednostisepripoznajovdrugemvseobsega-
jočemdonosu.Poodpravipripoznanjasekumulativna
spremembapoštenevrednosti,kijepripoznanavdru-
gemvseobsegajočemdonosu,recikliravposlovniizid.
Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski
inštrumenti)
Obzačetnempripoznanjuselahko družbaodločiza
nepreklicnorazvrstitevsvojihkapitalskihnaložbvsku-
pino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti
prekdrugegavseobsegajočegadonosa,četiizpolnju-
jejoopredelitevkapitalaizračunovodskegastandarda
MRS32FinančniInstrumenti:Predstavitevinjihnepo-
seduje za namen trgovanja. Razvrstitevsedoločipo
posameznemnančneminstrumentu.
Dobički in izgube iz naslova teh nančnih sredstev
se nikoli ne reciklirajo v poslovni izid. Dividende se
pripoznajokotdrugiprihodkivizkazuposlovnegaiz-
ida obvzpostavitvi praviceskupinedoplačila,razen
če družba takšne prihodke koristi za poplačilo dela
stroškovvzvezisnančnimsredstvom,pričemerse
tidobičkipripoznajovdrugemvseobsegajočemdo-
nosu.Lastniškiinstrumentipopoštenivrednostipred
drugega vseobsegajočega donosa niso predmet
slabitve.
Odprava pripoznanja
Skupinaodpravipripoznanjenančnegasredstva(ali,
kadarjeustreznodelnančnegasredstvaalidelsku-
pine sorodnih nančnih sredstev) iz konsolidiranega
izkazanančnegapoložaja),če:
› sopoteklepravicedoprejemadenarnihtokoviz
naslovasredstva
ali
› je skupina svojepravice doprejema denarnih
tokoviznaslovasredstvapreneslaaliprevzela
obvezo,davdoglednemčasuvcelotiporavna
prejemdenarnihtokovtretjimosebamvokviru
„prehodne“ ureditve in (a) je skupina prenes-
lavsatveganjainkoristiiznaslovasredstvaali
(b)ninitipreneslanitiohranilavečinetveganjin
koristi iz naslovasredstva,temvečjeprenesla
obvladovanjeletega.
Obprenosusvojepravicedoprejemadenarnihtokov
iznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodneureditve,
družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranilatveganja
inkoristiiznaslovalastništva.Čedružbaninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristiiznaslovasredstva
innipreneslaobvladovanjasredstva,potemnadaljuje
spripoznanjemprenesenegasredstvavobsegusvo-
je neprekinjene udeležbev sredstvu.V tem primeru
moradružbapripoznatitudistempovezanoobvezo.
Prenesenosredstvoinznjimpovezanaobvezaseme-
ritazuporabometode,kiodražapraviceinobveznosti,
kijihjedružbaohranila.
Nadaljnjesodelovanjevoblikijamstvanadprenese-
nimsredstvomseizmerivvišiniprvotneneodpisane
vrednostisredstvaalinajvišjegazneskanadomestila,
kibigamoraladružbaplačati,insicernižjegaodobeh.
Oslabitev nenančnih sredstev
Nekratkoročna nenančna sredstva (opredmetena
osnovna sredstva in naložbene nepremičnine) se za-
radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana
knjigovodska vrednost preseganjihovo nadomestljivo
vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena
vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri
Revidirano letno poročilo 2021
56
uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje
vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin
izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva
innjegovekončne odtujitve,inuporaboustreznedis-
kontnemere(preddavkomoddobička),kiodražase-
danjotržnoocenočasovnevrednostidenarjainmore-
bitnotveganje,povezanosposameznimsredstvom.Pri
sredstvu,kjersobodočidenarnitokoviodvisnitudiod
ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči eno-
ti,sevrednostvuporabi izračunanapodlagibodočih
denarnihtokovtedenar ustvarjajočeenote.Izgube,ki
nastanejonapodlagioslabitve,sepripoznajomedpo-
slovnimiodhodki.
Oslabitev nančnih sredstev
Za nančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če
obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da
jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja
pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega
sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti.
Objektivnidokaziooslabitvinančnihsredstevsolah-
ko naslednji: neizpolnitevalikršitevsstranidolžnika;
prestrukturiranjezneska,kisogadrugidolžnidružbi,
česetastrinja;znaki,dabodolžnikšelvstečaj;izgino-
tjedelujočegatrgazatovrstniinstrument.
Oslabitev terjatev in danih posojil
Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse po-
membne terjatve se posamezno izmerijo za namen
posebneoslabitve.Česeoceni,daknjigovodskavred-
nostterjatvepreseganjenopošteno,tojeudenarljivo
vrednost, se terjatevslabi.Terjatve,zakateresedo-
mneva,danebodoporavnanevrednemrokuoziroma
vcelotnemznesku,seštejejokotdvomljive,vprimeru,
dasejezačelsodnipostopek,pakotsporneterjatve.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete-
klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepraviloma oblikujejopopravkivrednostiterjatev.V
nekaterihprimerih palahkoskupinaocenipovečano
kreditnotveganjetudi,čejenapodlagiinformacijver-
jetno,dadružbaneboprejelaneporavnanihpogodbe-
nihzneskovvceloti.Družbapripoznaodpisnančnega
sredstvakadarutemeljenopričakuje,dapogodbenih
denarnihtokovnebouspelaizterjati.
Ocenaslabitevtemeljinapričakovanihkreditnihizgu-
bah,povezanihzverjetnostjoneplačilterjatevinposojil
vnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditnotvega-
njebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.Vteh
primerihocenaslabitevtemeljinaverjetnostineplači-
la v obdobju celotnega trajanja nančnega sredstva
(LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo
razlikomedpogodbenimidenarnimitokovi,kisoza-
padlipopogodbiinvsemidenarnimitokovi,zakatere
skupinapričakuje,dajihboprejela.Pričakovanidenar-
nitokovibodovključevalidenarnetokoveodprodaje
sredstevzavarovanja.
Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se
ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti,
prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega
povečanjakreditnegatveganja,seslabitvezapričako-
vanekreditneizgubepripoznajozakreditneizgube,ki
soposledicaneplačil,kisomožnavnaslednjih12me-
secih.Zatistekreditneizpostavljenosti,prikaterihjeod
začetnegapripoznanjaprišlodoznatnegapovečanja
kreditnegatveganja,družbapripoznapopravekizna-
slovaizgub,kijihpričakujevpreostaliživljenjskidobi
izpostavljenosti,negledenaobdobjeneplačila.
Finančne obveznosti
Začetno pripoznanje in merjenje
Finančneobveznostiseobzačetnempripoznanjuraz-
vrstijomednančneobveznostipopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida,danainprejetaposojila,obve-
znostiizposlovanjaalivskupinoizvedeninančniin-
strumenti,kisodoločenikotinstrumentiučinkovitega
varovanjapredtveganjem.
Vsenančneobveznostiseobzačetnempripoznanju
merijopopoštenivrednosti.Danainprejetaposojilater
obveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajopo
poštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposrednestro-
šketransakcije.
Finančneobveznostidružbevključujejoobveznostiiz
poslovanjaindrugeobveznosti,danainprejetaposoji-
lavključnozdovoljenimiprekoračitvamistanjanaban-
čnemračunuterizvedenenančneinstrumente.
Naknadno merjenje
Merjenje nančnih obveznosti je odvisno od njihove
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
57
razvrstitve.
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek
poslovnega izida
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek po-
slovnegaizidavključujejonančneobveznostiname-
njenetrgovanjuinnančneobveznosti,kisoobzače-
tnempripoznanjumerjenepopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida.
Finančne obveznosti so razvrščene med obvezno-
sti, kiso namenjene trgovanju, če so pridobljene za
namen ponovnega nakupavbližnji prihodnosti.V to
skupinospadajotudiizvedeninančniinstrumenti,ki
nisoinstrumentivarovanjapredtveganjemvrazmerju
varovanjapredtveganjem,kotjihopredeliinstrumenti
varovanjapredtveganjemvrazmerjuvarovanjapred
tveganjem,kotjihopredeljujeMSRP9.Ločenivgrajeni
izvedeninančniinstrumentisopravtakorazvrščeniv
skupinonančnihobveznosti,kisonamenjenetrgova-
nju,razenvprimeruinstrumentovučinkovitegavaro-
vanjapredtveganjem.
Dobičekaliizgubaiznančnihobveznosti,kisoname-
njenetrgovanju,sepripoznavizkazuposlovnegaizida.
Finančneobveznosti,ki so obprvotnempripoznanju
merjenepopoštenivrednostiprekposlovnegaizida,
sorazvrščenavtoskupinoče,insamoče,soizpolnje-
namerilaizstandardaMSRP9.Družbanimanančnih
obveznostipopoštenivrednostiprekposlovnegaizida.
Dana in prejeta posojila
Ta skupina je najpomembnejša postavka nančnih
instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se
danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz
uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpravi
pripoznanjanančneobveznosti,sevsidobičkiinizgu-
bepripoznajovposlovnemiziduinvokviruamortizaci-
jeefektivneobrestnemere.
Odplačnavrednostseobračunaupoštevajočmorebi-
tne popusteali premijeobnakuputer pristojbine ali
stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere.
Amortizacijaefektivneobrestnemeresevizkazupo-
slovnegaizidaizkaževokvirustroškovnanciranja.
Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovanadanainpre-
jetaposojila.
Odprava pripoznanja
Pripoznanje nančne obveznosti se odpravi, ko je
obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati.
Kadarpodjetjeobstoječonančnoobveznostzamenja
zdrugoistegaposojilodajalcapodbistvenodrugačni-
mipogojialisepogojiobstoječeobveznostibistveno
spremenijo,setakazamenjavaalispremembaobrav-
nava kot odprava pripoznanja prvotne obveznosti in
pripoznanje nove obveznosti. Razlika v neodpisani
vrednosti nančne obveznosti se pripozna v izkazu
poslovnegaizida.
Pobotanje nančnih instrumentov
Finančnasredstvainnančneobveznostisepobotajo,
pričemersenetorazlikaprikaževizkazunančnega
položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravi-
cazapobotanjepripoznanihzneskovin,čenamerava
podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim
unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti.
Denarna sredstva
Denarnasredstvainnjihoviustreznikivsebujejodenar-
naindeviznasredstva(gotovino)vblagajni,nabančnih
računihterbančnedepozite(dotrehmesecev).
Kapital
Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapital-
skerezerve,rezerveizdobička,rezervenastalezaradi
vrednotenjapopoštenivrednosti,preneseničistido-
bičekizprejšnjihletinprehodnošenerazdeljeničisti
dobiček.Odkupljenelastne delniceseizkazujejokot
lastnedelniceinseodštejejoodkapitala.
Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenvstatutuin
registriranna sodišču in so gavplačalinjihovilastni-
ki. Kapitalske rezerve predstavljajovplačani presežki
kapitala,drugekapitalskerezerve,kisopreneseneiz
prevrednotevalnegapopravkakapitala,terpovečanje
kapitalaiznaslovaizvedenepripojitve.Rezerveizdo-
bičkasozadržanidelčistegadobičkaizpreteklihlet.
Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanje-
gačistegadobička,kinibilrazdeljenvoblikidividend
oziromarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpa
izhajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekoče
leto.
Revidirano letno poročilo 2021
58
Nekratkoročno odloženi prihodki – državne
podpora
Državnepodporesevzačetkupripoznajokotodlože-
niprihodki,koobstajasprejemljivozagotovilo,dabo
družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v
zveziznjimi.Državnepodpore,prejetezakritjestro-
škov,sedoslednoprepoznavajokotprihodkivpoob-
dobjih,vkaterihnastajajozadevnistroški,kinajbijih
tepodporenadomestile.Ssredstvipovezanedržavne
podporesevizkazuposlovnegaizidadoslednopre-
poznavajomeddrugimiprihodkiizposlovanjavdobi
koristnostiposameznegasredstva.
Nekratkoročnerezervacijenaračunodloženihprihod-
kovseprenesejomedposlovneprihodkeposlovnega
leta,vkateremsosepojavilistroški.
Državne podpore
Državnepodporesenazačetkupripoznajovračuno-
vodskihizkazihkotodloženiprihodki,koobstajaspre-
jemljivozagotovilo,da bo družbapodporeprejelain
daboizpolnilapogojevzveziznjimi.Državnepodpo-
re, prejete za kritje stroškov, seprepoznavajostrogo
dosledno kot prihodkiv obdobjih,v katerihnastajajo
zadevnistroški,kinajbijihle-tenadomestile.Ssred-
stvipovezanedržavnepodporesevizkazuposlovne-
gaizidaprepoznavajostrogodoslednomeddrugimi
prihodkiizposlovanjavdobikoristnostiposameznega
sredstva.
Nekratkoročni dolgovi
Nekratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebavrniti
vobdobju,daljšemodletadni.Lahkosoposlovniali-
nančni.Nazačetkuseovrednotijozzneskiizustreznih
listinonjihovemnastanku.Delnekratkoročnihdolgov,
kizapadejovplačilovletudni,seizkažemedkratko-
ročnimi dolgovi. Če so nekratkoročni dolgovi izraženi
vtujivalutiinseponjihovemprvempripoznanjuspre-
menitečaj,seustreznoprevrednotijo.Povečanjetečaja
povečuje nančne odhodke, zmanjšanje pa nančne
prihodke.
Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane
obrestializmanjšujejozaodplačanezneskeinmorebi-
tnedrugačneporavnave,čeotemobstajasporazum
z upnikom. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih
dolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,zmanjšaniza
odplačilo glavnice inprenose med kratkoročne dol-
gove,doklersenepojavipotrebapoprevrednotenju.
Obrestiodnekratkoročnihdolgovsonančniodhodki.
Kratkoročni dolgovi
Kratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebaporav-
nativletudni.Lahkosonančnialiposlovni.Kratkoročni
nančnidolgovisodobljenakratkoročnaposojilainiz-
danikratkoročnivrednostnipapirji.Kratkoročniposlov-
nidolgovipasoobveznostidodobaviteljev,obveznosti
dozaposlencev,obveznostivzvezizobrestmi,obve-
znostidodržave,obveznostizadobljenapredplačila
terdrugekratkoročneobveznosti.
Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi
ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobre-
stiodkratkoročnihdolgovsonančniodhodki.Česo
dolgovi izraženi v tuji valuti, se prevrednotijo, če se
spremenivalutnitečaj.Povečanjedolgovpovečujere-
dnenančneodhodke,zmanjšanjeparednenančne
prihodke.
Dividende
Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju,
vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo
izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti.
Odhodki
Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih
koristipovezanozzmanjšanjemsredstevalipoveča-
njemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivoizmeriti.
Razvrščenisonaposlovneinnančneodhodke.
Stroškiseponaravnihvrstahrazvrščajomedstroške
materiala,storitev,dela,amortizacijeinostalistroški.
Stroškimaterialainstoritevpredstavljajozneskinara-
čunih,zmanjšanizapopusteinvstopniDDV.Stroškov
dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija
seobračunavaposamično,pometodienakomernega
časovnegaamortiziranja.Ostalestroškepredstavljajo
izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbe-
nihnepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsred-
stvih,rezervacijeterdrugeodhodkiposlovanja.
Finančniodhodkisoodhodkizananciranjeinnalož-
benja,patudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
59
Davek od dohodkov pravnih oseb
Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do
31.12.istegaleta.Vletu2021jebiladružbavpisanav
register3.5.2021inzatodavčno in poslovnoobdobje
trajaod3.5.2021do31.12.2021
Davekoddohodkovpravnihosebposlovnegaletaob-
segaodmerjeniinodloženidavek.Izkažesevizkazu
poslovnegaizida.Odmerjenidavekjedavek,zakate-
regasepričakuje,daboplačanodobdavčljivegado-
bičkazaposlovnoleto,obuporabistopenj,veljavnih
nadanizkazanančnegapoložajainmorebitnihpri-
lagoditevdavčnihobveznosti,povezanihspreteklimi
poslovnimileti.
Terjatve in obveznosti za odloženi davek
Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode
obveznostizaradizačasnihrazlik,kiseugotovijospri-
merjavoknjigovodskihvrednostisredstevinobvezno-
stizustreznimidavčnimivrednostmivračunovodskih
izkazih.Obveznostizaodloženidaveksonačelomapri-
poznanenapodlagivsehzačasnihrazlik,medtemko
soterjatvezaodloženidavekpripoznaneledotakšne
višineodbitnihzačasnihrazlik,zakaterejeverjetno,da
bodovprihodnostinapodlagizadostnihobdavčljivih
dobičkovtudikoriščene.Odloženidaveksedoločipo
davčnihstopnjah(inzakonih),kisovveljavialivsebin-
skoveljajonadanizkazanančnegapoložajainzaka-
terejeupravičenopričakovati,dabodoveljaletudiv
času,koboterjatevzaodloženidavekrealiziranaozi-
romaboobveznostzaodloženidavekporavnana.
Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki
pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če
jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv
obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti
začasnerazlike.
Tekočiinodloženidavekstapripoznanavizkazupo-
slovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke,
kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu
alineposrednovkapitalu;vtehprimerihstatekočiin
odloženidavekpravtakopripoznanavdrugemvseob-
segajočemdonosualineposrednovkapitalu.
Izkaz denarnega toka
Izkazdenarnega tokaje sestavljen po posredni me-
todiizpodatkov izkazovnančnegapoložajanadan
31.12.2021,terdodatnihpodatkov,kisobilipotrebniza
prilagoditevprilivovinodlivovterzaustreznorazčleni-
tevpomembnejšihpostavk.
Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovodskihizkazihneporočapoodsekih,kerseukvarjaspodob-
nimiproizvodiinstoritvami(dejavnosthoteliingostinstvo)venakemgospodarskemokolju(območju).
Revidirano letno poročilo 2021
60
Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje
ČISTI PRIHODKI OD PRODAJE
3.5.2021 - 31.12.2021
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 489.042
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 408.881
Prihodki od ostalih storitev 1.318
Prihodki od prodaje storitev v skupini IP CENTRAL 54.566
Prihodki od prodaje storitev v skupini EQUINOX PARTNERS 24.276
PRIHODKI OD NAJEMNIN 3.987.364
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 984.782
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 3.002.583
Prihodki od najemnin v skupini UHC 2.975.212
Prihodki od najemnin v skupini IP CENTRAL 26.850
Prihodki od najemnin v skupini AXOR 521
SKUPAJ 4.476.406
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.večinoprihodovustvarizoddajanjemnepremičninvnajeminzaraču-
navanjemstroškovnajemnikom, kisopovezaniz nepremičninami.Največjinajemnikjedružba Unionhotels
Collection,d.d.
Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov
STROŠKI IN ODHODKI
3.5.2021 - 31.12.2021
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 0
Stroški materiala 322.492
Stroški storitev 1.061.149
Stroški dela 0
Amortizacija 2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih in opredmetenih osnovnih sredstvih 241.305
Neto slabitve in odpisi terjatev 0
Rezervacije 0
Drugi poslovni odhodki 335.078
SKUPAJ 4.249.571
Največjistrošekpredstavljaamortizacijaterstroškevezanenadelovanjenepremičnin(ogrevanje,voda,ener-
gija).Stroškisedelnozaračunajonajemnikom.Amortizacijajeznašala2.289.546EUR,stroškistoritevpaskupaj
1.061.149EUR.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
61
Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki
DRUGI POSLOVNI PRIHODKI
3.5.2021 - 31.12.2021
Prihodki od odprave rezervacij 49.088
Drugi prih.povezani s posl.učinki (subvencije, dotacije, regresi) 0
Prevrednotovalni poslovni prihodki 8.210
Drugi poslovni prihodki 63.963
SKUPAJ 121.261
Pojasnilo 7: Finančni prihodki
FINANČNI PRIHODKI
3.5.2021 - 31.12.2021
Finančni prihodki iz deležev 110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb-vrednotenje FI Addico 110.819
Finančni prihodki iz danih posojil 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini - IP Central 19.059
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih-obresti TRR 0
SKUPAJ 129.878
Pojasnilo 8: Finančni odhodki
FINANČNI ODHODKI
3.5.2021 - 31.12.2021
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 0
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 222.039
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 192.549
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 29.490
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 212
SKUPAJ 222.251
Revidirano letno poročilo 2021
62
Pojasnilo 9: Davek od dohodka pravnih oseb in odloženi davek
DAVEK IZ DOBIČKA
3.5.2021 - 31.12.2021
Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 4.727.545
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - zmanjšanje -32.314
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - povečanje 0
Davčno priznani prihodki 4.695.232
Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 4.471.822
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - zmanjšanje -9.716
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - povečanje
Davčno priznani odhodki 4.462.106
RAZLIKA MED DAVČNO PRIZNANIMI PRIHODKI IN ODHODKI 233.126
Sprememba davčne osnove pri spremembah davčne osnove pri spremembah
računovodskih usmeritev, popravkih napak in prevrednotenjih
0
Povečanje davčne osnove za predhodno ugotovljene davčne olajšave 0
DAVČNA OSNOVA 233.126
DAVČNA IZGUBA 0
Zmanjšanje davčne osnove in davčne olajšave (največ do višine davčne osnove) -146.870
OSNOVA ZA DAVEK 86.256
DAVEK (19%) 16.389
Efektivna davčna stopnja 5%
Davek od dohodka pravnih oseb:
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju3.5.2021-31.12.2021poslovalazdavčnimdobičkomvvišini
233.126EUR.Poodštetjuzmanjšanjadavčenosnoveznašaosnovazadavekoddobička86.256EURinodmerjen
davekoddobička16.389EUR.
Gledenadatumoddelitve30.6.2021jebiladružbadolžnapripravitiobračunDDPOžezaobdobjeod30.6.2020
dalje,karjeustreznotudistorila.
Odloženidavek:
SPREMEMBA TERJATEV ZA ODLOŽENI DAVEK
3.5.2021 - 31.12.2021
Stanje odloženih davkov 3.5.2021 0
Povečanje terjatev za odloženi davek iz odbitnih začasnih razlik 120.616
Zmanjšanje terjatev zaradi izrabe odbitnih začasnih razlik 0
Stanje odloženih davkov 31.12.2021 120.616
Družbaoblikujeterjatvezaodloženedavkezaradinastalihzačasnihrazlik,kipovečujejodavčnoosnovoposa-
meznegaobdobjainsicersotoneizkoriščenedavčneolajšaveiznaslovaprenesenihdavčnihizgub.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
63
Priizračunuterjatevzaodloženidavekjedružbaupoštevala19%davčnostopnjo.Odloženidavkisobilivceloti
pripoznanivizkazuposlovnegaizidazaobdobjeod3.5.do31.12.2021.
Pojasnilo 10: Čisti poslovni izid na delnico
Čisti poslovni izid na delnico
3.5.2021 - 31.12.2021
Čisti poslovni izid 359.951
Tehtano povprečje števila delnic 1.793.869
Čisti poslovni izid na delnico 0,20
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021ustvarila0,20EURčistegaposlovnega
izidanadelnico.
Pojasnilo 11: Neopredmetena sredstva
Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2021:
NEOPREDMETENA SREDSTVA
IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE
ČASOVNE RAZMEJITVE
Nekratkoročne
premoženjske
pravice
Nekratkoročne
premože-
nje pravice v
pridobivanju
Druge
nekratkoročne
AČR
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 647.265 4.830 0 652.095
Pridobitve 0 0 16.374 16.374
Aktivacija 4.830 -4.830 0 0
Odtujitve 0 0 0 0
Popravek (interno) 25.686
0 0 25.686
Stanje 31.12.2021 677.781 4.830 16.374 698.985
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021 567.707 0 0 567.707
Odtujitve 0 0 0 0
Amortizacija 49.690 0 0 49.690
Stanje 31.12.2021
617.397 0 0 617.397
Neodpisana vrednost 03.05.2021
79.558 0 0 79.558
Neodpisana vrednost 31.12.2021
60.384 4.830 16.374 76.758
Revidirano letno poročilo 2021
64
Pojasnilo 12: Opredmetena osnovna sredstva
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 3.5.2021-31.12.2021:
OPREDME-
TENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Zgradbe
Druge
naprave
in
oprema
Umetniška
dela in OS
kulturne in
zgodo-
vinske
vrednosti
Oprema
in druga
OOS v
pridobi-
vanju
Predujmi
za pri-
dobitev
opred-
metenih
osnovnih
sredstev
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021
0 10.832.638 534.693 52.203 139.509
11.559.043 0
11.559.043
Pridobitve
0 0 39.422 0 39.422 0 39.422
Aktivacija
0 91.625 0 91.625 0
Odtujitve
0 44.723 534.693 0 136.653 716.069 0 716.069
Popravek
(interno)
1.173.050 413.320 0 0 0 413.320 1.173.050 1.586.370
Stanje 31.12.2021
1.173.050 11.292.860 0 0 2.856
11.295.716 1.173.050
12.468.766
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021
0 9.186.157 0 0 0
9.186.157 0
9.186.157
Odtujitve
0 25.513 0 0 0 25.513 0 25.513
Amortizacija
0 354.888 0 0 0 354.888 0 354.888
Stanje 31.12.2021
0 9.515.533 0 0 0 9.515.533 0 9.515.533
Neodpisana
vrednost
03.05.2021
0 1.646.481 534.693 0 139.509
2.320.683 0
2.320.683
Neodpisana
vrednost
31.12.2021
1.173.050 1.777.327 0 0 2.856 1.780.183 1.173.050 2.953.233
Neodpisana vrednost opredmetenih osnovnih sredstev na dan 31.12.2021 znaša 2.953.233 EUR. Največji del
opredmetenihosnovnihsredstevpredstavljajodrugenapraveinoprematerumetniškadela,kotsodelumetniške
zbirke,kisenahajavhotelih.
Družbaprevrednotiopredmetenaosnovnasredstva,čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpreseganji-
hovonadomestljivovrednost.
Opredmetenaosnovnasredstvanisozastavljenazaposojila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
65
Pojasnilo 13: Naložbene nepremičnine
Gibanje naložbenih nepremičnin:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINE
Zemljišča Zgradbe
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 4.275.643 84.149.753 66.121 88.491.517
Pridobitve 0 0 193.085 193.085
Aktivacija 0 191.323 225.457 416.780
Odtujitve 0 0 0 225.457
Popravek (interno) 0 -1.612.056 0 -1.612.056
Stanje 31.12.2021 4.275.643 82.729.020 33.749 87.038.412
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021 0 50.313.183 0 50.313.183
Odtujitve 0 0 0 0
Amortizacija 0 1.884.968 0 1.884.968
Stanje 31.12.2021 0 52.198.151 0 52.198.151
Neodpisana vrednost 03.05.2021 4.275.643 33.836.570 0 38.112.213
Neodpisana vrednost 31.12.2021 4.275.643 30.530.869 33.749 34.840.260
NaložbeninepremičniniHotelLevinPoslovniprostori
Kompassozastavljenizaposojila.
Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo-
vane,dabiprinašalenajemnino.Prihodkiodnajemnin
inobratovalnihstroškovvzvezinaložbeniminepremič-
ninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkritivPojasnilu
4–čistiprihodkiiznajemnin.
Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena poštene
vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremični-
nahvlastidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Oceno
vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti
podjetij z licenco SIR. Ocenjenevrednosti pomembno
odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vred-
nostipoposameznihsklopihsopredstavljenevspodnji
tabeli:
Nepremičnina
Neodpisana
vrednost
Ocenjena poštena
vrednost
Ocenjena
poštena vrednost,
zmanjšana za
stroške prodaje
Datum ocene
vrednosti
Hotelske nepremičnine 30.683.620 86.302.000 85.440.000 30.06.2021
Poslovne nepremičnine 10.658.495 14.962.000 14.811.000 30.06.2021
101.264.000 100.251.000
Revidirano letno poročilo 2021
66
Ocenavrednostihotelskihnepremičninvključujetudi
poslovneprostorevhotelih,kisooddanivnajemter
prihodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremič-
nineobsegajoGrandHotel Union, uHotel,hotelLev,
Fuzzy Log in Tehnolev. Mera kapitalizacije je znaša
7,06%. Hotelske nepremičnine so ocenjene kot pre-
moženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade
RelatedProperty).Pooblaščeniocenjevalecvrednosti
jeupošteval,dastalastništvoinupravljanjehotelskih
nepremičninločena(Rushmoreapproach)inpredpos-
tavildajehoteloddanvnajem.EBITDA,kijodoseže
upravljalec,jerazdeljeno med upravljalcain lastnika
nepremičninevrazmerju20%:80%.
Ocena vrednosti poslovnih nepremičnin je izdelana
podlagi na donosu zasnovanega načina in z upora-
bo metode kapitalizacije donosa. Poslovne nepre-
mičnine obsegajo pisarniški kompleks na Pražakovi
4,pisarnivstolpniciDelonaDunajski5,Modnohišo,
pisarnenaMiklošičevicesti1,objektNomago,casino
Lev,StanovanjenaNazorjeviulici4,trgovskilokalna
Dalmatinoviulici4a,parkirnamestavPHKozolecter
parcelovStanežičah.Priocenahvrednostiposlovnih
nepremičnin so upoštevane dejansko sklenjene na-
jemne pogodbe, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti
podjetijjepreverilinupoštevaltuditržnevišinenaje-
mnin.Merakapitalizacijejeznašalamed7,31%in7,56%.
Poštena vrednost je bila določena na osnovi me-
todvrednotenja,kisodijovnivo3določanjapoštene
vrednosti.Denicijanivoja3jerazkritavPojasnilu29:
Finančniinstrumentiintveganjainsicerpodtočkoe)
Poštenavrednost
Skorajvsenepremičninesooddanevnajemnajemni-
komnapodlaginekratkoročnihnajemnihpogodbpod
tržnimipogojiinzvključenimiinacijskimiklavzulami.
DružbaEquinoxd.d.natrguspremljavišinotržnihna-
jemnintertrendenapodročjunepremičnin.Napodla-
gipridobljenihocenvrednostinepremičninjebilana
otvoritvenostanjedne3.5.2021opravljenaslabitevna-
ložbenenepremičnineTheFuzzyLog.Vrednostosla-
bitvejeznašala1,59mioEUR.
Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče v ob-
dobjunaslednjih10let.
Pričakovane bodoče najemnine
v 000 EUR
V roku 1 leta 6.612
v roku 2 - 5 let 31.582
v roku 5- 10 let 42.333
Skupaj 80.527
PričakovanebodočenajemnineskladnozIFRS16.97
niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno do-
govorjenenajemnerokeinvišinenajemnin.Ponačelu
konservativnostiindeksacijanajemninniupoštevana,
smopaupoštevalidvignajemninezahotelskenepre-
mičnineskladnospričakovanimizboljšanjemposlova-
njadejavnostihotelirstvovbodočihletih.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
67
Pojasnilo 14: Nekratkoročne nančne naložbe
NEKRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
DFN na dan
31.12.2021
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/ okrepitev
Knjigovodska vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2021 3.05.2021
Naložbe v druge delnice in
deleže
1.716.496 0 1.716.496 924.426 1.716.496 792.069
SKUPAJ nekratkoročne nančne
naložbe, razen posojil
1.716.496 0 1.716.496 924.426 1.716.496 792.069
Nekratkoročno dana posojila
družbam v skupini
2.836.735 2.836.735 0 204.450 2.836.735 3.014.458
Druga nekratkoročna posojila 1.281.758 1.281.758 1.281.758
SKUPAJ nekratkoročna posojila 4.118.493 2.836.735 0 0 4.118.493 3.014.458
Nekratkoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0
SKUPAJ NEKRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
5.834.989 2.836.735 1.716.496 924.426 5.834.989 3.806.527
Nekratkoročne nančne naložbe niso zastavljene za
posojila.
Finančnasredstvapopoštenivrednostiprekvseobse-
gajočegadonosavvišini1.716.496evrovpredstavljajo
naložbe v tržne vrednostne papirje nepremičninskih
družbternaložbovdelnicePokojninskedružbeA,d.d.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.mednekratko-
ročniminančniminaložbamibeležitudinekratkoročno
danoposojilodružbiIPCentrald.o.o.vvišini 3.404.168
EUR.Danoposojilojebilovletu2021prestrukturiranoz
moratorijemodplačilaglavnicedomaja2022.Obrestise
plačujejomesečno.Zadostnostoblikovanegapopravka
sejepresojalozvidikapričakovanihkreditnihizgubiz-
računanihnaosnoviverjetnostineplačilavcelotnem
trajanjunančnegasredstva.
Posojilopazaradiskupnevrednostizavarovanjanibilo
oslabljeno. Posojilo je zavarovano z menicami, hipo-
tekonanepremičninihotelCentral,kijevlastidružbe
IPCentrald.o.o.ingarantnimpismomkigajematična
družbaUnionHotelsCollectiond.d.podpisalainskate-
rim posojilodajalcu družbi EQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.jamčizapoplačiloposojila.Hipotekatergarantno
pismostabilapodpisanavdrugipolovicileta2021.Na
otvoritveni datum medletnega revidiranega poročila
3.5.2021jebiloposojilozavarovanosamozmenicami.
Pojasnilo 15: Nekratkoročne poslovne terjatve
NEKRATKOROČNE
POSLOVNE TERJATVE
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2021
Nekratkoročne poslov-
ne terjatve do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Knjigovodska vrednost
v skupini drugih 31.12.2021 3.05.2021
Druge nekratkoročne poslovne
terjatve - Rezervni sklad
2.734 0 2.734 2.734 2.734 0
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
2.734 0 2.734 2.734 2.734 0
Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad.
Revidirano letno poročilo 2021
68
Pojasnilo 16: Terjatve za odložene davke
TEJATVE ZA ODLOŽENI DAVEK
Stanje
odložene-
ga davka
na dan
31.12.2021
Zmanjšanja
/
odtujitve
Povečanja
/
pridobitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2021 3.05.2021
Odložene terjatve za davek - prenesene
davčne izgube
120.616 0 120.616 120.616 0
SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve 120.616 120.616 120.616 0
Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida(pojasnilo9).
Pojasnilo 17: Kratkoročne nančne naložbe
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2021
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Odtujitev /
zmanjšanje
Povečanja /
pridobitve
Knjigovodska vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2021 3.05.2021
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
567.434 567.434 0 204.450 0 567.434 389.711
Druga kratkoročna
posojila
3.318.242 0 3.318.242 0 3.318.242 3.318.242 0
SKUPAJ kratkoročna
posojila
3.885.676 567.434 3.318.242 204.450 3.318.242 3.885.676 389.711
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
3.885.676 567.434 3.318.242 204.450 3.318.242 3.885.676 389.711
Kratkoročnasredstvanisozastavljenazaposojila.
Družba na dan 31.12.2021 ima kratkoročnih nančnih naložb v znesku 3.503.502 eur. V obdobju 3.5.2021-
31.12.2021jebilkratkoročnidelposojiladružbiIPCentrald.o.o.zaradipodpisaaneksakposojilnipogodbipre-
razporejenmednekratkoročnenančnenaložbe.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
69
Pojasnilo 18: Kratkoročne poslovne terjatve
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
Kratkoročne
poslovne
terjatve
na dan
31.12.2021
Kratkoročne poslovne terjatve
do družb:
drugih
Popravek
vrednosti
zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union
hotels
collection
d.d.
v sku-
pini -
Equinox
partners
v skupini
-Axor
31.12.2021 3.05.2021
Kratkoročne terjatve
do kupcev
282.953 400 29.617 159 252.776 0 282.953 423.406
-od tega že zapadle
na dan 31.12.2021
151.412 0 29.617 159 121.636 151.412
Kr.nezaračunani
prihodki do
povezane družbe
Union Hotels
Collection
0 0 0 0 0 7.838.814
Druge kratkoročne
poslovne terjatve -
vstopni DDV
947 0 0 0 947 0 947 0
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
6.606 0 0 0 6.606 6.606 0
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
290.505 400 29.617 159 253.723 0 290.505 8.262.219
Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenazaposojila.
ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV
31.12.2021
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2021
nezapadle 131.540 0
do 30 dni 40.378 0
od 31 do 60 dni 3.895 0
od 61 do 90 dni 3.777 0
nad 90 dni 103.362 0
Stanje 31.12.2021 282.953 0
Revidirano letno poročilo 2021
70
Pojasnilo 19: Druga kratkoročna sredstva
DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA
31.12.2021 3.05.2021
Kratkoročno nezaračunani prihodki 244.400 2.008.303
Kratkoročno odloženi stroški 12.862 0
Razmejeni prejeti dobropisi 79.077 0
SKUPAJ 336.339 2.008.303
Drugakratkoročnasredstvanisozastavljenazaposojila.
DRUGA KRATKOROČNA
SREDSTVA
Kratkoročno
nezaračunani
prihodki
Kratkoročno
odloženi
stroški
Prejeti
dobropisi
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 0 0 0 0
Povečanja 244.400 12.862 79.077 336.339
Zmanjšanja 0 0 0 0
Stanje 31.12.2021 244.400 12.862 79.077 336.339
Pojasnilo 20: Denarna sredstva
Denarna sredstva
31.12.2021 3.05.2021
Dobroimetje pri bankah in drugih nančnih inštitucijah 6.697.020 0
SKUPAJ 6.697.020 0
Denarnasredstvanadan31.12.2021vznesku6.697.020
eur predstavljajo denar na računu pri poslovni ban-
ki.Nadanvpisadružbevsodniregisterdne3.5.2021
družbašeniimelaodprtegabančnegaračunazatoni
imeladenarnihsredstevnaračunu.Denarnasredstva,
ki so na podlagi delitvenega načrta pripadla družbi
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sonadan3.5.2021iz-
kazanakotkratkoročneposlovneterjatvedodružbv
skupini.
Pojasnilo 21: Kapital
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.jenadan31.12.2021znašal5.691.826,00evrainje
bil razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic. Družba v
letu2021niodkupilalastnihdelnic.
Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan
3.5.2021 v znesku 14.572.118 EUR so enako zaključ-
nemu stanju na dan 31.12.2021 in so bile prenesene
z oddelitvijo iz družbe Union Hotels Collection d.d.
Kapitalskerezervesosestavljeneiz:
› vplačanih presežkov kapitala v višini 1.207.236
EUR
› drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR
Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopošteni
vrednostizaleto2021jeprikazanovspodnjitabeli:
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vre-
dnostnisenanašajonavrednotenjepopoštenivred-
nostinaložbevdelnicePokojninskedružbaA,d.d.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
71
Rezerve nastale zaradi vrednotenja
po pošteni vrednosti
31.12.2021 Oblikovanje Odprava 3.05.2021
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni
vrednosti
486.393 66.450 67.790 487.733
SKUPAJ 486.393 66.450 67.790 487.733
Pojasnilo 22: Odloženi prihodki
Odloženi prihodki
Odloženi prihodki
Prejete državne podpore
Stanje 03.05.2021 183.937
Oblikovanje 0
Druga povečanja 0
Koriščenje 43.398
Odprava 0
Druga zmanjšanja 0
Stanje 31.12.2021 140.539
Pojasnilo 23: Finančne obveznosti
Finančne obveznosti
Stanje
dolga
31.12.2021
Od tega del,
ki zapade v
plačilo:
v obdobju
od 1.1.2022
do
31.12.2022
v obdobju
od
1.1.2023
do
31.12.2023
od 2024
dalje
Stanje
dolga
3.05.2021
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank
- Addiko Bank
5.281.822 0 490.908 4.790.914 5.568.185
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank
- SID banka
3.000.000 0 285.714 2.714.286 3.000.000
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.281.822 0 776.622 7.505.200 8.568.185
Druge nekratkoročne nančne obveznosti-
obrestna kapica Addiko
160.336 0 0 160.336 0
Druge nekratkoročne nančne
obveznosti- obveznica
5.000.000 0 5.000.000 0 5.000.000
Druge nekratkoročne nančne obveznosti
do bank
5.160.336 0 5.000.000 160.336 5.000.000
Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 0 5.776.622 7.665.536 13.568.185
Kratkoročne nančne obveznosti do bank -
Addiko Bank
462.354 462.354 0 0 702.762
Kratkoročne nančne obveznosti do bank -
SID banka
956 956 0 0 0
Revidirano letno poročilo 2021
72
Kratkoročne nančne obveznosti do bank -
BKS banka
1.443 1.443
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 464.753 464.753 0 0 702.762
Druge kratkoročne nančne obveznosti -
obrestna kapica Addiko
0 0 0 0 0
Druge kratkoročne nančne obveznosti
- obveznica
88.493 88.493 0 0 144.384
Druge kratkoročne nančne obveznosti do
bank
88.493 88.493 0 0 144.384
Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 553.246 0 0 847.146
SKUPAJ 13.995.405 553.246 5.776.622 7.665.536 14.415.331
FinančneobveznostidoAddikobankd.d.sozavarovane
shipotekonaprvemmestunanepremičninihotelLev.
Finančne obveznosti do SID banke d.d. v skupnem
znesku3.000.000,00EURnadan31.12.2021sozava-
rovane s hipoteko na prvem mestu na nepremični-
ni–pisarniškiprostorinaPražakoviulici4vLjubljani.
Finančneobveznostiiznaslovaizdanihobveznicniso
posebejzavarovane.
Pogodbenadoločilazbankovključujejotudibančne
zaveze,kisobiledogovorjenezdružboHoteliUnion
pred oddelitvijo družbe in niso prilagojeni poslova-
nju nove družbe. Poslovodstvo ocenjuje, da obstaja
pomembnotveganje,dadružbanančnihzavezdruž-
baneboizpolnjevalavkolikorsenebodogovorilaz
obemaposlovnimabankamazakorekcijopogodbenih
določil glede bančnih zavez, ki bodo prilagojene na
poslovanjenovedružbe.
Obveznosti iz naslova glavnice obveznice na dan
31.12.2021znašajo5.000.000,00 EUR.Celotnaglavni-
ca zapadev plačilov enkratnem znesku ob zapad-
losti 24.6.2023. Obrestna mera znaša 3,40% ksno,
obrestiseplačujejoenkratletnoinsicervsakega24.6.
vkoledarskemletu.Prvičsoobrestizapadlevplačilo
24.6.2021insobilevcelotiplačane.
GIBANJE SPREMEMB OBVEZNOSTI V LETU 2021, KI IZHAJAJO IZ FINANCIRANJA
Gibanje sprememb obveznosti v
letu, ki izhajajo iz nanciranja
3.05.2021 Denarni tok
Nedenardne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2021
Kratkoročne nančne obveznosti 847.146 - 293.899 0 553.246
Nekratkoročne nančne obveznosti 13.568.185 - 126.027 0 13.442.158
Skupaj obveznosti iz nanciranja 14.415.331 - 419.926 0 13.995.405
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
73
Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti
POSLOVNE OBVEZNOSTI
31.12.2021 3.05.2021
Nekratkoročne Poslovne obveznosti
Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 100.687 67.228
Kratkoročne poslovne obveznosti
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection 61.028 0
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini IP Central 45.726
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners 33.009
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 80.117 571.692
Skupaj kratkoročne obveznosti do dobaviteljev 219.880 571.692
Kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci 1.240 0
Skupaj kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci 1.240 0
Kratkoročne obveznosti do države 467.201 23.249
Ostale kratkoročne poslovne obveznost 20 0
Kratkoročne poslovne obveznosti za vnaprej vračunane stroške oz. odhodke -
družbe v skupini Union Hotels Collection
0 25.030
Skupaj druge kratkoročne poslovne obveznosti 467.221 48.279
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 688.341 619.970
DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI
31.12.2021 3.05.2021
Vnaprej vračunani stroški 53.924 0
SKUPAJ 53.924 0
DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI
Vnaprej vračunani stroški SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 0 0
Povečanja 53.924 53.924
Zmanjšanja 0 0
Stanje 31.12.2021 53.924 53.924
Revidirano letno poročilo 2021
74
Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih
pogodbah
PREJEMKI ČLANOV UPRAVE
2021
Izvršni direktor 0
Člani upravnega odbora 0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0
SKUPAJ 0
Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačilo.
Pojasnilo 26: Znesek porabljen za revizorje
Znesek porabljen za revidiranje - revidiranje/preiskavo letnega poročila
2021
Revidiranje računovodskih izkazov na dan 31.12.2021 Equinox d.d. 13.600
ZnesekporabljenzarevidiranjesenanašanarevidiranjepolletnegaporočiladružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Pojasnilo 27: Pogojna sredstva in obveznosti
Pogojna sredstva in obveznosti - Zabilančna evidenca
31.12.2021 3.05.2021
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 15.438.261 15.438.261
Prejeta zavarovanja kot jamstvo za terjatve (hipoteka) 0 0
SKUPAJ zabilančna evidenca 15.438.261 15.438.261
Na31.12.2021imaEquinoxnastraniobveznostiizdane
obveznice,posojilopriSIDinADDIKObanki.Obveznica
niposebejzavarovana.StanjeposojilapriAddikobank
na31.12.2021je5.977.275,00EUR.Kreditjezavarovans
hipotekonahoteluLev.Unionhotelid.d.sovletu2020
priSIDnajeli2posojilivskupnivišini5.975.000,00EUR.
Obeposojilistazavarovanishipotekonanepremičnini
naPražakovi4,kijevlastidružbeEQUINOXNEPRE-
MIČNINEd.d.
Equinoxd.d.jedružbiIPCentrald.o.o.odobrilposoji-
lo,kijezavarovanos15biancomenicamiinhipoteko
nahoteluCentral.Stanjeposojilana31.12.2021znaša
3.404.168,38EUR.
Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelSkupine
Axorholding,d.d.Axorholdingd.d.jekončnaobvladu-
jočadružba.
Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.vletu2021predstavljajoglavnaobvladujočadružba
Axorholdingd.d.,Ljubljana(družbaAxorholdingd.d.,
Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiUNIONHOTELId.d.),
družbaUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.(družbaAxor
holdingd.d.,Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiUNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.)ternjenaodvisnadružbaIP
Central,d.o.o.(družbaUNIONHOTELSCOLLECTION,
d.dima100-odstotniposlovnideležvdružbiIPCentrald.
o.o.).PovezanastrankajetudiKAPITALSKADRUŽBA,d.d.,
kiima18,75%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.Transakcijemedpovezanimistrankamiseizvajajopo
tržnihpogojih.Vnadaljevanjusonavedenetransakcijez
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
75
obvladujočodružboAxorholdingd.d.,IPCentrald.o.o.,
UNION HOTELS COLLECTION, d.d. ter EQUINOX
PARTNERS,d.o.o.pomembnihtransakcijsKAPITALSKO
DRUŽBOd.d.pavletu2021nibilo.
Transakcije s povezanimi strankami
AXOR
holding
d.d.
IP
CENTRAL
d.o.o.
Union
Hotels
Collection
d.d.
Equinox
partners
d.o.o.
SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev -
domači trg
0 54.566 0 24.276 78.842
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg 0 0 0 0 0
Čisti prihodki od najemnin v skupini 521 26.850 2.975.212 0 3.002.583
Drugi poslovni prihodki v skupini 0 0 0 0 0
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupinam 0 19.059 0 0 19.059
SKUPAJ 521 100.475 2.975.212 24.276 3.100.484
Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI
Stroški storitev v skupini 0 66.778 105.726 271.802 444.306
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS 0 0 54.970 0 54.970
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini 0 0 0 0 0
SKUPAJ 0 66.778 160.696 271.802 499.276
Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini 0 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0 0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini 0 185.261 0 0 185.261
Kratkorocne poslovne terjatve do družb v skupini 159 29.617 400 0 30.176
SKUPAJ 159 214.878 400 0 215.437
Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI
Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0 0
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini 0 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 45.726 61.028 33.009 139.763
SKUPAJ 0 45.726 61.028 33.009 139.763
Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND
Izplačilo dividend za poslovno leto … 0 0 0 0 0
SKUPAJ 0 0 0 0 0
Revidirano letno poročilo 2021
76
Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja
a) Kreditnotveganje
Izpostavljenostkreditnemutveganju:
Prejeta posojila:
IZPOSTAVLJENOST KREDITNEMU TVEGANJU
31.12.2021 3.05.2021
Dana posojila 8.004.168 3.404.168
Neto terjatve do kupcev 282.953 8.262.219
Denarna sredstva in depoziti 6.697.020 0
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 1.716.496 792.069
Skupaj 16.700.636 12.458.457
Dana posojila:
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jedalaposojilo
družbiIPCentrald.o.o.vvišini3.404.168EUR.Posojilo
jezavarovanozmenicami,hipotekonanepremičnini
hotelCentral,kijevlastidružbeIPCentrald.o.o.inga-
rantnimpismomkigajematičnadružbaUnionHotels
Collectiond.d.podpisalain skaterimposojilodajalcu
družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jamčizapopla-
čiloposojila.
Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi
neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvla-
dujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev,
usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in
pravočasnimpridobivanjemustreznihoblikzavarovanj
zazaščitoterjatev.Stalnospremljamobonitetoposlov-
nihpartnerjevterpovprečnodobovezaveterjatevdo
kupcevterssprotnoizterjavo,opominjanjeminsso-
dnoizterjavozapadlihterjatevprispevamokizboljše-
vanjuplačilnedisciplinekupcev.
Terjatvedo bolj tveganih partnerjev na domačem in
tujemtrgusododatnozavarovanesprejetimivaršči-
namizanajemnino.
Zapadlostterjatevdokupcev:
ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV
31.12.2021
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2021
nezapadle 131.540 0
do 30 dni 40.378 0
od 31 do 60 dni 3.895 0
od 61 do 90 dni 3.777 0
nad 90 dni 103.362 0
Stanje 31.12.2021 282.953 0
Stanjebrutoterjatevdokupcevaktivnonadzorujemo
inzmanjšujemoDružbanioblikovalapopravkavred-
nostiterjatev.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete-
klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso
poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve, zanje
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
77
pasepravilomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev.
Kosezaradinjihzačnesodnipostopek,dobijostatus
spornih terjatev. Za določene dolžnike se ob koncu
letaneoblikujepopravekvrednostiinsejihneprenaša
nasporne,običajnogrezastrateškepartnerje,skateri-
misosklenjenisporazumioobročnemalidrugačnem
odplačevanju.
b) Likvidnostnotveganje
Likvidnostnotveganjejetveganjenastankaizgubeza-
radi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje
likvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajeva-
njedenarnihinblagovnihtokov.Likvidnostnatveganja
merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih
tokovinzmesečnimizdelovanjemlikvidnostnihplanov
zaprihodnje3mesečnoobdobje.Ustrezniukrepizaza-
gotovitev likvidnih sredstev in obvladano likvidnostno
tveganjeso:
› planiranjelikvidnosti−denarnihtokov,
› sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega
toka,
› likvidnostnarezerva,
› kreditiranjeznotrajskupine,
› izterjavainunovčevanjeterjatev,
› zavarovanjeterjatev,
› prilaganjepredvidenegainvestiranjain
dezinvestiranja.
Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno,
kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.,učinkovitoupravljanjezdenarnimisredstvi(plani-
ranjedenarnihtokov).
Tveganje nekratkoročne plačilne sposobnosti je ob
zapadlostiobstoječihposojilprisotno.Zazagotovitev
kratkoročneinnekratkoročnelikvidnostijeupravniod-
borizvedelvsepotrebneukrepe.Družbanapresečni
dan31.12.2021razpolagadenarnimisredstvikiprese-
gajo6,6mioEUR,poleg tegarednoprejemaplačila
najemnin.
Zapadlost
nančnih
obveznosti na
dan 31.12.2021
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna
bančna posojila
8.281.822 8.281.822 0 776.622 3.227.919 4.277.281
Nekratkoročne nančne
obveznosti - obrestna
kapica
160.336 160.336 0 37.475 37.475 85.386
Nekratkoročne nančne
obveznosti - obveznica
5.000.000 5.000.000 0 5.000.000 0 0
Kratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta kratkoročna
bančna posojila
449.999 449.999 449.999 0 0 0
Finančne obveznosti za
obresti bančnih posojil
14.754 14.754 14.754 0 0 0
Finančne obveznosti za
obresti - obveznica
88.493 88.493 88.493 0 0 0
Skupaj 13.995.405 13.995.405 553.246 5.814.097 3.265.394 4.362.667
Revidirano letno poročilo 2021
78
c) Obrestnotveganje
Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne
dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno
tveganje izvira iz možnosti povišanja obrestne mere
priprejetihkreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestne
mere Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in
oblikezadolževanjaoblikujemoupoštevajočizposta-
vljenostiobrestnemutveganjuinpričakovanjuogiba-
nju referenčne obrestne mere Euriborv prihodnosti.
Družbazaradidobrebonitetepribankahdosegaugo-
dneobrestnemere.
Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer:
Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri 31.12.2021 3.05.2021
Finančna sredstva 9.720.664 4.196.238
Finančne obveznosti 5.000.000 5.000.000
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2021 3.05.2021
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 8.995.405 9.627.185
Obrestno tveganje
Višina obresti
v EUR
Pon.povprečna
obrestna mera v %
Dejanski odhodki nanciranja iz naslova obresti v letu 2021 222.039 1,60%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 360.813 2,60%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 135.305 0,60%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 262.153 3,10%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 16.385 0,10%
d) Tečajnotveganje
Tečajno tveganje skupine je majhno, saj ima skupina
vse pogodbe z dobavitelji in kupci sklenjene v EUR,
zato spremembe tečajev nimajo direktnih vplivov na
našecene.Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihpri-
hodkovjenizko.
Upravljanjeskapitalom
Glavninamenupravljanjaskapitalomskupinejezago-
tovitičimboljšokreditnobonitetoinkapitalskoustrez-
nostzapotrebenanciranjaposlovanjainzadosega-
nječimvišjevrednostizalastnike.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.rednospremlja
ključnekazalnikekapitalskeustreznostiinstanjapla-
čilnesposobnostigledenakriterije14.členaZFPPIPP
(Zakon o nančnem poslovanju,postopkihzaradiin-
solventnostiinprisilnemprenehanju).Gledena14.člen
ZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintuditrajne-
je nelikvidne in nekratkoročno plačilno nesposobne,
karpomeni,datudinisoinsolventne.
Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerja
mednetonančnimiobveznostmiincelotnimzneskom
kapitala. V okviru neto nančnih obveznosti skupina
vključuje prejeta posojila in druge nančne obvezno-
sti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih
ustreznikov.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
79
Izračun razmerja med neto nančnimi obveznostmi in EBITDA:
FINANČNA STABILNOST
31.12.2021 3.05.2021
Finančne obveznosti 13.995.405 14.627.185
Denarna sredstva 6.697.020 0
Neto nančne obveznosti 7.298.385 14.627.185
EBITDA 2.737.819 1.540.035
Finančna stabilnost (v %) 2.67 9,50
Zaobdobje3.5.2021-31.12.2021jezaradikratkegačasovnegaobdobjaizračunnerelevanten.
e) Poštenavrednost
Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče
sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed
dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje-
nemposlu.Poštenavrednostnančnihinštrumentov
(kratkoročneinnekratkoročnenančnenaložbe,krat-
koročneinnekratkoročnenančneobveznosti,kratko-
ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve-
znosti)neodstopabistvenoodnjihove knjigovodske
vrednosti.
Drugedelnicevvišini792.693evrovpredstavljanalož-
bavdelnicePokojninskedružbeA.
Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza
prodajoizteganaslovaminimalno.
Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostinanč-
nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka-
zunančnegapoložajaponaslednjihnivojih:
› raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen
(breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre-
dnostnihpapirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali
posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih
jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv-
nihtrgihvrednostnihpapirjevin
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik
vrednotenja,kitemeljijonavirih,kijihnatrgih
nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke
zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza-
znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone-
opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih
udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene
sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav-
kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza
merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre-
zniopazovanivložkinisonavoljo.
Revidirano letno poročilo 2021
80
POŠTENA
VREDNOST
Knjigovodska
vrednost
31.12.2021
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2021
Knjigovodska
vrednost
03.05.2021
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
03.05.2021
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496 792.069 0 0 792.069 792.069
Za prodajo
razpoložljiva
nančna sredstva
1.716.496 1.716.496 1.716.496 792.069 0 0 792.069 792.069
Sredstva merjena
po nabavni
vrednosti, kjer je
poštena vrednost
razkrita
14.984.141 0 0 14.984.141 14.984.141 11.666.388 0 0 11.666.388 11.666.388
Dana posojila
8.004.168 8.004.168 8.004.168 3.404.168 0 0 3.404.168 3.404.168
Poslovne terjatve
do kupcev
282.953 282.953 282.953 8.262.219 0 0 8.262.219 8.262.219
Denarna sredstva
in depoziti
6.697.020 6.697.020 6.697.020 0 0 0 0 0
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
14.216.525 0 0 14.216.525 14.216.525 15.198.876 0 0 15.198.876 15.198.876
Finančne obveznosti
13.995.405 13.995.405 13.995.405 14.627.185 0 0 14.627.185 14.627.185
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
221.120 221.120 221.120 571.692 0 0 571.692 571.692
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
81
3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovrazenžerazkritihvposlovnemdelumedletnegaporočila,kibizah-
tevalipopravekmedletnihizkazovalidodatnarazkritjaknjimipozaključkuobračunskegaobdobjadružbani
zabeležila.
3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA
IzvršnidirektorpotrjujeračunovodskeizkazedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje3.5.2021-31.12.2021.
Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranomedletnoporočilodružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.skupajz
vsemisestavnimideli,vključnozračunovodskimporočilominizjavooupravljanjudružbe,sestavljenoinobja-
vljenoskladnozZakonomogospodarskihdružbahinzmednarodnimistandardiračunovodskegaporočanja.
Izvršnidirektorpotrjuje,dasobilepriizdelaviračunovodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezneračunovod-
skeusmeritve,dasobileračunovodskeoceneizdelaneponačeluprevidnostiindobregagospodarjenjainda
računovodskiizkazipredstavljajoresničeninpoštenprikazsredstevinobveznosti,nančnegapoložaja,poslov-
negaizida,nančneuspešnostiindenarnihtokovdružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.Vposlovnoporočilo
jevključenpoštenprikazrazvojainizidaposlovanjaskupineternjeneganančnegapoložaja,vključnozopisom
bistvenihvrsttveganja,kistajimdružbivskupinivključenivkonsolidacijo,izpostavljeni.
Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenjeračunovodstva,zasprejemustreznihukrepovzazavaro-
vanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspojasniliizdelaninapodlagi
predpostavkeonadaljnjemposlovanjuskupine.
Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopotekuleta,vkateremjetrebadavekodmeriti,preverijoposlova-
njedružb,karlahkoposledičnopomeninastanekdodatneobveznostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazni
iznaslovadavkaindajatev.Upravniodbordružbeniseznanjenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebitno
pomembnoobveznostizteganaslova.
Izvršnidirektor
MatejRigelnik
Ljubljana,15.4.2022
Revi
d
irano
l
etno poroči
l
o 202
1
82
ƗũŐũŁ {kkFXkƐc)k%Fc):Ɛ)F¬kIƐ¬Ɛ%¯kƐ)}Fck£Ɛc){)aFcFc)Ɛ%ũ%ũ
E
QUINOX NEPREMI
Č
NINE d.d
.
83
Revi
d
irano
l
etno poroči
l
o 202
1
84
EQ
UINOX NEPREMI
Č
NINE d.d
.
85
Revi
d
irano
l
etno poroči
l
o 202
1
86
EQ
UINOX NEPREMI
Č
NINE d.d
.
87
Revidirano letno poročilo 2021
88
Stiki z družbo
EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.
4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Upravni odbor
Predsednik:PeterKrivc
Namestnicapredsednika:TadejaČelar
Član:MatejRigelnik
Izvršni direktor
MatejRigelnik-izvršnidirektor
Družbaimaenotirnisistemupravljanja.
SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Dunajskacesta5,Ljubljana
e-mail:info@eqnx.si
http://www.eqnx.si
Družbanimapodružnic.
89
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
