REVIDIRANO
LETNO
POROČILO
družbe EQUINOX d.d.
2022
za
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
2
Kazalo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 4
1.1 KLJUČNIPODATKI 4
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 7
1.3 UVODNAPOJASNILA 8
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI 8
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA 10
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU 12
1.7 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIH
DELNIŠKIHDRUŽB 14
2. POSLOVNO POROČILO 15
2.1 Gospodarskaslika 15
2.2 Lastniškastrukturaindelnica 16
2.3 Poročilooposlovanju 17
2.3.1 Stroškovnaučinkovitostdružbe 22
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.2022–31.12.2022 23
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 24
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 25
2.7 Poslispovezanimiosebami 26
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 27
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 28
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 30
2.9.2 Operativnatveganja 31
2.9.3 Finančnatveganja 32
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 33
2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE 34
2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST 34
2.10.3 SKRBZAOKOLJE 34
2.10.4 KAKOVOSTPOSLOVANJA 34
2.10.5 KOMUNICIRANJEZINTERESNIMISKUPINAMI 35
3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI 36
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 37
3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA 37
3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA 38
3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA 38
3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA 41
3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOV 42
3.1.6 POJASNILAKMEDLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBE
EQUINOXNEPREMIČNINED.D. 44
3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA 75
3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA 75
3.1.9 POROČILONEODVISNEGAREVIZORJAZADRUŽBOEQUINOX
NEPREMIČNINED.D. 76
4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 81
1. UVOD
1.1 KLJUČNI PODATKI
Ključni podatki o poslovanju Equinox d.d. (v 000 EUR)
2022 2021*
Čisti prihodki od prodaje 7.344 4.476
EBITDA** 5.421 2.879
- EBITDA marža** 73,8% 64,3%
FFO** 5.243 2.891
- na delnico 2,92 1,61
*3.5.2021-31.12.2021
**NormaliziranevrednostiEBITDAinFFOneupoštevajoenkratnihposlovnihdogodkovvletu2022vezanihna
provizijezaoddajohotelskihnepremičninvdolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškovnorazmejilina
častrajanjanajemnihpogodb.
FFO(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan
jekotčistiposlovniiziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejo
vsienkratnidogodki,kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividend
delničarjemdružbe.
Knjigovodska in poštena vrednost kapitala (v 000)
Knjigovodska vrednost
31.12.2022 31.12.2021
Sredstva 60.027 100% 55.039 100%
- opredmetena osnovna sredsteva 2.653 4,4% 2.953 5,4%
- naložbene nepremičnine 37.517 62,5% 34.841 63,3%
Kapital 41.265 68,7% 40.060 72,8%
Poštena vrednost
31.12.2022 31.12.2021
Sredstva 134.073 100% 118.509 100,0%
- hotelske nepremičnine 93.214 69,5% 86.302 72,8%
- ostale nepremičnine 21.001 15,7% 14.962 12,6%
- ostale naložbe 19.858 14,8% 17.245 14,6%
Kapital 115.311 86,0% 103.530 87,4%
Neto vrednost sredstev (NAV) 115.311 103.530
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico 64,3 57,7
4
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
Ocenjena poštena vrednost naložbenih
nepremičnin in opreme na dan 30.6.2022
v 000 EUR v %
Hotelske nepremičnine 93.214 81,6%
Poslovne nepremičnine 21.001 18,4%
Skupaj: 114.215 100%
OcenovrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijzveljavnolicencoSlovenskegainštituta
zarevizijo.
Finančni dolg
31.12.2022 30.09.2022 30.06.2022 31.03.2022 31.12.2021
(v 000 EUR) 14.596 14.719 14.855 13.736 13.995
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 3.788 4.753 6.985 6.297 7.298
Neto dolg - skupaj s sekundarno
likvidnostjo
2.237 3.507 5.640 5.092 6.305
Razmerje zadolženost/ vrednost
sredstev (LTV)
31.12.2002 30.09.2022 30.06.2022 31.03.2022 31.12.2021
v 000 EUR 115.311 115.386 114.087 104.490 103.530
LTV - primarna likvidnost 3,3% 4,1% 6,1% 6,0% 7,0%
LTV - sekundarna likvidnost 1,9% 3,0% 4,9% 4,9% 6,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s
strateškim planom
35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
5
Equinox EDMRE*
31.12.2022 31.12.2022
Neto dolg / sredstva** 3,29 39,48
Neto dolg / EBITDA*** 0,79 13,68
Current ratio - likvidnost**** 1,89 0,79
*EDMRE-BloombergEuropeanRealEstateIndex
**PriizračunuupoštevanapoštenavrednostsredstevEquinoxd.d.nadan31.12.2022
***EBITDAzadnjih12mesecev
****Currentratio=kratkoročnasredstva/kratkoročneobveznosti;upoštevaneknjigovodskevrednosti
Vir:Bloomberg;lastniizračun
6
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Splošni podatki na dan 31.12.2022
Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Sedež: Ljubljana
Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA
Velikost: velikadružba
Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d.
Matičnaštevilka: 8847657000
Davčnaštevilka: SI16708938
Ustanovljenoleta: 2021
Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem
sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška
družba
Osnovnikapital: 5.691.826,00EUR
Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz
oznakoEQNX
Številolastnihdelnic: družbanimavlastilastnihdelnic
Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja
Organidružbe: Skupščinadelničarjev
Upravniodbor
Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc
Izvršnidirektor: MatejRigelnik
Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2022nimazaposlenih
Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56,
Ljubljana ima 73,09% deležv naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
DružbaEquinoxnepremičnined.d.sevključujevkonsolidiraneračuno-
vodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d.
Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb;
Podružnice: Družbanimapodružnic;
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
7
8
1.3 UVODNA POJASNILA
V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil
Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delni-
škim družbam za obveščanje, družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo
oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za
poslovnoleto2022.
Letniračunovodskiizkazizaobdobje,kisejekončalo31.
decembra2022,sopripravljenivskladuzMednarodnimi
standardiračunovodskegaporočanja(MSRP).
PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaposlovnoleto2022jerevidirano.
Revidirano poročilo družba objavlja na elektronskem
sistemuobveščanjaLjubljanskeborzevrednostnihpa-
pirjev (SEOnet) terna spletni stranihttps://www.equi-
nox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpodnevu
objave.
Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao
vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani
Ljubljanske borze, svojih spletnih straneh, oziromana
drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča.
1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI
Izvršni direktor kot odgovornaoseba za pripravo re-
vidiranega letnega poročila o poslovanju družbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2022
ponajboljšemvedenjuizjavljam:
› Dajeračunovodskoporočilosestavljenovskla-
duzustreznimokviromMednarodnihstandar-
dovračunovodskegaporočanja,kotjihjespreje-
laEUterdajeresničeninpoštenprikazsredstev
inobveznosti,nančnegapoložajainposlovne-
gaizida družbe. Izvršni direktorjeodgovoren
zaustreznovodenoračunovodstvo,zasprejem
ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja
terzapreprečevanjeinodkrivanjeprevarindru-
gihnepravilnostioziromanezakonitosti.
› Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo treba davek
odmeriti,preverijoposlovanjedružbe,karlahko
posledično povzroči nastanek dodatne obve-
znostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazniiz
naslovadavkaoddobičkapravnihosebalidru-
gihdavkovterdajatev.Upravadružbenisezna-
njenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemo-
rebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
› Dajevposlovnoporočilovključenpoštenprikaz
informacijiz5.in6.odstavka137.členaZakona
o trgunančnihinštrumentov(ZTFI-1).Davčne
oblastilahkokadarkolivrokupetihletpopote-
kuleta,vkateremjebilotrebadavekodmeriti,
preverijo poslovanje družbe, kar lahko posle-
dično povzroči nastanek dodatne obveznosti
plačiladavka,zamudnihobrestiinkazniizna-
slovadavkaoddobičkapravnihosebalidrugih
davkovterdajatev.Upravadružbeniseznanje-
nazokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebi-
tnopomembnoobveznostizteganaslova.
IzvršnidirektorMatejRigelniksemseznanjeninsestri-
njamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranegapo-
ročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaleto2022instemtudiznjunimcelotnimletnim
poročilom.
Izvršni direktor: Matej Rigelnik
VLjubljani,15.2.2023
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
9
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
10
1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA
Spoštovanedelničarkeinspoštovanidelničarji,
dolgo časa sem premišljeval, kako naj strnem svoje
občutkeinvidenjedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.,okoljavkateremsenahajamo,terpričakovanjgle-
deprihodnosti.Največjazahvalazato,dajezgodba
Equinoxauspela,greravnovam,cenjenidelničarji.V
imenudružbe,vimenucelotneekipeinvsvojemime-
nu,bisevamradzaizkazanozaupanjeiskrenozahva-
lil.Znakupomdelnic,svojepremoženjevupravljanje
zaupatitretjiosebi,jevednotežkaodločitev.Inzatoše
toliko boljcenimovaše dejanje.V letu2022 smovsi
skupajuspelidosečikarnekajmejnikov.31.1.2022smo
uspešnolansiralidelnicoEQNXnaLjubljanskoBorzo,
ter s tem tlakovali pot prvi kotaciji zasebne družbe,
vseodprivatizacije naprej.Likvidnostdelnice na se-
kundarnem trgu je bila dobra, pušča pa veliko ma-
nevrskegaprostorazanadaljnjorast.Samalikvidnost
delnicejepomembnaizvečzornihkotov.Vlagateljem
pa omogoča, da z relativnomajhnimitransakcijskimi
stroškikupujejoaliprodajajokapitaldružbe.Boljšakot
jelikvidnost,manjšisotransakcijskistroški.Družbaje
tudiv lučitega predlagaladelničarjem, da sprejme-
josklepzaodkuplastnihdelnic,karbododatnopri-
pomoglo k izboljšanju likvidnosti. Družba EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. je delniška družba, je pa hkrati
tudinepremičninskadružba.Delničarjidružbestetorej
posrednilastnikicelotneganepremičninskegapremo-
ženjadružbe.Upravniodborterizvršnidirektorvvašem
imenu ter zavašračun,kar sedadobro upravljamo
vaše premoženje. Pretežni del premoženja je sesta-
vljeniznepremičninnanajboljšihlokacijahvLjubljani.
Vletu2022smozaključilišezadnjivečjinepremičnin-
skinakupvstolpniciDelo.Stemstepostalivečinski
lastniki stolpnice Delo(72,7%), kar je pripomoglo, da
smo uspeli izvesti pomembne korake pri stroškovni
optimizaciji,prenoviprostorovinprihodnjempozicio-
niranjuobjekta.Povprečnanabavnacenananetokva-
dratnimeterstolpniceDeloznaša953EUR.Zapotrebe
oddajeprostorovsmododatnovložilišemed200 in
300EURnam2terprostoredolgoročnooddali.Vletu
2022namjeuspelooddativečkot2000m2pisarniš-
kihprostorov.Vsenajemnepogodbesodolgoročnein
indeksirane.Tudinarealiziranetekočedonosnostiste
lahkoponosni.Nekajprostorazanadaljnjorasttudiv
stolpniciDelošeimamo.Intenzivnodelamonaoddaji
javnegadela,konferenčnihdvoraninšenekajpisarn
vsamemobjektu.Verjamemo,dabomoprojektvprvi
polovici leta uspešno zaključili. Na področju hotelov
smo sklenili dve izjemno pomembni strateški po-
godbi.EnajebilasklenjenasšpanskoverigoHotusa,
drugapajebilasklenjenazlatvijskoverigoMogotel.
Vsepogodbesohibridne(vnaslednjemstavkurazlo-
žimkajtopomeni4) in dolgoročne. Hibridne najemne
pogodbesopogodbe,kiimajovključenetakoksne
najemnine kot najemnine v odvisnosti od prihodkov
najemnika.Dolgoročnobostetorejiztehpogodbdo-
segalideležprihodkovnajemnikov,vendarnemanjkot
jedeniranovksnemdelupogodbe.Verjamemo,da
sotakšnepogodbevvašeminteresu,kersonaredile
prihodnjedenarnetokoveboljpredvidljive.Zenoiz-
medpogodbsmosetudizavezali,dabomoopravili
investicijskavzdrževalnadela.Tovpraksipomeni,da
bomo do sredine leta 2024 končali z obnovo Grand
Hotela Union. S tem se bo dvignila tudi najemnina,
hkratipabonajemniklahkopozicioniralikonskiGrand
HotelUnionkot5zvezdičnihotelinedennajboljšihho-
telovvRepublikiSloveniji.Gledenato,dasotudivaše
najemninevezanenaprihodkenajemnika,botopozi-
tivnovplivalonabodočedividende.Prihotelskihna-
jemninahveljaomenititudinaravo tovrstnihpogodb.
Trajanje hotelskih najemnihpogodb lahko razdelimo
nadveobdobji:prehodnoobdobje,kibotrajaloprib-
ližno2letiterstabiliziranoobdobje,kibotrajalood2.
leta naprej do kočne zapadlosti najemne pogodbe.
Hotelskenajemninesebodotorejvprihodnjihletihše
postopnozviševale.Nepremičninezahtevajovlaganje.
S podpisom najemnih pogodb, so vse hotelske ne-
premičninedobile10letneinvesticijskeplane,kibodo
vašepremoženjetudivprihodnjevzdrževalivnajboljši
kondiciji,stempanajemnikomomogočaliopravljanje
najboljšihhotelskihstoritev. Konecleta2021oziroma
vzačetkuleta 2022smovstopilitudivnekolikodru-
gačno pogodbeno razmerje kot je to naša običajna
praksa.Kreditirali smonakupinoddajoHotelaDiana
DSORakičan.Obrestnamera,kismojouspelidoseči
jevariabilnainbistvenopreseganašestroškezadolže-
vanja.Skupnavrednostkreditajeznašalapribližno1,6
mioEUR.Kreditsemesečnoodplačuje.Sredileta2022
smovstopilivšeenopodobnopogodbenorazmerje.
Kreditiralismoobnovoinizgradnjostanovanjvcentru
Kočevja.Maksimalnavrednosttegaposlaznašaprib-
ližno 2,8 mio EUR, vaša trenutna izpostavljenost pa
približno350tisočEUR(nadan9.1.2023).Tuditakredi-
tniaranžmaimavariabilnoobrestnomero.Zakajsmo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
11
seodločilizatakšneprojekte?Odločitevnibilalahka,
glavnirazlogzasklenitevtehposlovpajebil,dasmo
ocenilidajerazmerjemedpričakovanodonosnostjo
intveganjemboljugodnokotbibilozneposrednim
nakupom nepremičnin. Veš čas našega delovanja si
bomoprizadevali,dabomovbilanciimelidovoljma-
nevrskega prostora in ne bomo prekomerno odvis-
ni od zunanjih deležnikov. Zato je družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.relativnonezadolženanepremič-
ninskadružba.Uvrščamosemednajmanjzadolžene
nepremičninskedružbevSlovenijiinEvropi.Toželimo
ohranititudivprihodnje.Zavedamose,datopomeni,
damordavašidonosinebodonajvišji,bodopaveliko
bolj stabilni kot pri drugih nepremičninskih družbah.
Vsarazpoložljivadenarnasredstvasmovdrugipolo-
viciletavvašemimenunaložilivdepozitezvariabilno
obrestnomero,karjepomojioceniunikumvsloven-
skemprostoru.Decembra2022smouspelidoseči,da
jebilaobrestnameranadepozitucelovišjakotjebila
obrestnamerakredita,kismogapritejistibankinajeli
y.Polegomenjenegasmovseodustanovitvedružbe,
delvašegapremoženjanalagalitudivdelnicedrugih
nepremičninskihdružb.Vlastiimatedelnicenemške
Vonovie, prednostne delnice nepremičninske druž-
be SOHO, delnice Caretrust REIT-a, delnice Medical
Properties,prednostnedelniceBrookeldproperties,
obveznico Diversied Healthcare Trust, delnice TEG
Immobilien, delnice NSI ter nemškegaAdlerja.Vaša
skupnaizpostavljenostdotehnaložbznašacca.750
tisoč EUR. Po precejdolgi debati in razmisleku smo
sevnovembru2022odločiliinvprimarniizdajivpla-
čali obveznico NLB z 11% donosnostjo do dospetja,
pravtakosmonasekundarnemtrgukupiliobveznico
NKBM s približno 10% donosnostjo do odpoklica in
8,5%donosnostjododospetja.Verjemitemi,dasmo
veliko razmišljali o teh nakupih. Naša glavna dilema
jebilaaliimamomandat,dapremoženjeupravljamo
nataknačininizvenustaljenegainskomuniciranega
poslovnegamodela.Gledena,dastaobeobveznici,
kismojihkupili,izkazovaliizjemnovisokedonosnosti
dodospetja,smosezanakupodločili.Skupnoimate
nadan9.1.2023cca.2,25mioEURnaloženegavdelni-
cah,prednostnihdelnicahteromenjenihobveznicah.
To premoženjev družbi pojmujemo kot sekundarna
likvidnost.Kotprimarnolikvidnostpasmatramovsa
denarnastanjanaračunihinvsedepozite,kijihimamo
sklenjene.Vsinančniinstrumentisodovoljlikvidni,da
jihlahkobrezvečjihtransakcijskihstroškovtudiproda-
mo.Equinoxpolegnavedenegaodlikujetudiizjemno
učinkovitoupravljanjedružbe.Stroškovnaučinkovitost
inproduktivnostnasuvrščavsamvrhevropskihne-
premičninskih družb. Dobra struktura nepremičnin-
skegaportfelja,usklajenostvodstvapodjetjazvašimi
interesi, konzervativni poslovni model in kakovostni
najemniki,vambodotudivprihodnjezagotavljalista-
bilnedenarnetokove.Vsekarsmovletu2022zvašo
pomočjouspeliuresničitijezaveza,dabomotudivpri-
hodnjeostalizvestinašimciljeminposlanstvu.
Izvršni direktor, Matej Rigelnik
VLjubljani,15.2.2023
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
12
1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspe-
timodstavkom70.členaZakonaogospodarskihdruž-
bah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno
leto2022.
Organi vodenja in upravljanja družbe izjavljajo, da je
biloupravljanjedružbevobdobju1.1.2022–31.12.2022
skladnosStatutomdružbeterveljavnimizakoniindru-
gimipredpisi.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju
spoštujedoločberelevantnezakonodaje,kisenana-
šajonakorporativnoupravljanje.ZadružboEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbovelja
Slovenskikodeksupravljanjajavnihdelniškihdružb,ki
stagaoblikovalaLjubljanskaborzad.d.,Ljubljanater
ZdruženjenadzornikovSlovenijeinjebilsprejet27.10.
2016.Dokumentjejavnodostopennaspletnihstraneh
www.ljse.si.
Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj
Vpovezavispostopkomračunovodskegaporočanjaje
posebnapozornostnamenjenasistemunotranjihkon-
trolterupravljanjutveganj,karjenatančnejepojasnje-
novletnemporočilu.Vzpostavljenesoključnenotra-
njekontroleinizdelanikontrolnipostopki,kiprispevajo
kresničnemuinpoštenemuprocesuračunovodskega
poročanja.Namennotranjekontrole je zagotovitiza-
nesljivost računovodskega poročanja in skladnost z
veljavnimizakoni terdrugimipredpisi.Temeljina na-
čelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli
izvajanjaposlov,ažurnostievidenc,usklajenostistanj,
izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja,
strokovnostiračunovodijterneodvisnosti.Upravljanje
tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladova-
njeinspremljanjetveganj,kijimjealibijimlahkobila
družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer
med drugim potencialna strateška, nančna in ope-
rativnatveganja.Upravniodbordružbejeodgovoren
za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje raču-
novodstvaterzasprejemustreznihukrepovzazava-
rovanjepremoženjaindrugihsredstev.Upravniodbor
družbepotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspo-
jasniliizdelaninapodlagipredpostavkeonadaljnjem
poslovanjudružbetervskladuzveljavnozakonodajo
in Mednarodnimistandardiračunovodskega poroča-
njakososprejetivEU.
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.
d.jenadan31.12.2022znašal5.691.826,00EURinje
bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih
imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX
in so uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze.
Vse delnice imajo glasovalno pravico. Vrednostnih
papirjev,kinimajoglasovalnihpravicinbizagotavljali
posebne kontrolne pravice posameznim imetnikom,
družbaniizdala.
Politika raznolikosti
V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o go-
spodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.,podajatudisledečoizjavoopo-
litikiraznolikosti.
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,formalno ni
določenapolitikaraznolikosti,kibiseizvajalavzvezi
zzastopanostjovorganuvodenjaalinadzoraglede
vidikov,kotsonaprimerspol,starostaliizobrazba.Ne
gledenanavedenopajeupravniodbor,organavode-
njaalinadzoradružbe,sestavljennanačin,dazago-
tavljakomplementarnostznanjainizkušenjčlanovter
heterogenostsestavepospolu,starostikotizobrazbi.
Zzagotavljanemraznolikostivorganuvodenjaalinad-
zorav družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., zasle-
dujemociljezastopanjainmožnostiizražanjainteresov
različnihskupindeležnikovpodjetja.Polegtegapase
raznolikost, nanašajoč se na diverzikacijo lastništva
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s
sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjiho-
voskupnoaliindividualno različnostjo kompetencin
pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo
inmedsebojnospoštovanjeterstemkorporativnakul-
tura,kizagotavljasprejemanjedobrihposlovnihodlo-
čitevzazahtevnoposlovnookolje.
Sestava in delovanje organov delniške družbe
Skupščina
Skupščinosestavljajovsidelničarji.
Svoje korporacijske pravice (premoženjske in član-
skepravice)vzvezizdružbodelničarjiuresničujejona
skupščinivskladuspristojnostmipo292.,293.in294.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
13
členuZGD-1.Delničarjilahkopraviceizdelnicuresniču-
jejoneposrednonaskupščinialiprekopooblaščencev.
Skupščinaseskliče,kadarjetovkoristdružbealikadar
jetopotrebnovskladuzzakonominstatutomdružbe.
Skupščinoskličeupravniodbordružbenalastnopo-
budo,očemerodločiznavadnovečino,alinazahtevo
delničarjevdružbe,kipredstavljajovsaj5%(petodstot-
kov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, kizahteva
sklicskupščine,morakzahtevivpisnioblikipredložiti
dnevnired,predlogsklepazavsakopredlaganotoč-
ko dnevnega reda, o katerem naj skupščina odloča,
oziromačeskupščinapriposameznitočkidnevnega
redanesprejemasklepa,obrazložitevtočkednevne-
gareda.
Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z
objavo na spletni strani družbe in na spletni strani
Ajpesaliv dnevniku, ki izhaja na celotnem območju
RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki
stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine
seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja
LjubljanskeborzeSEOnet.
Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali
statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko)
večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapita-
laodločaskupščinapredvsemvnaslednjihzadevah:
spremembahstatuta,zmanjšanjuosnovnegakapitala
(vključnopogojnopovečanje),odobrenempovečanju
osnovnegakapitala,statusnihspremembahinprene-
hanjudružbe,izključitviprednostnepravicedelničar-
jevprinoviizdajidelnic,predčasnemodpoklicučlanov
upravnegaodboraindrugihprimerih,četakodoloča
zakonalistatutdružbe.
Upravni odbor in revizijska komisija
Vletošnjeletuniprišlodosprememb.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
Vletu2021jebilaimenovanarevizijskakomisija.Nadan
priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavobdob-
ju1.1.2022-31.12.2022zasedalanaenisejinakaterije
sprejelaletnoporočilooposlovanjuzaleto2021.
Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja
Rigelnika.
VLjubljani,15.2.2023
UPRAVNI ODBOR:
Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član
VLjubljani,15.2.2023
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
14
1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH
DELNIŠKIH DRUŽB
V letu 2022 je bil referenčni kodeks za EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav-
nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27.
oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje
nadzornikov Slovenije. Veljati je začel 1. januarja 2017,
objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze
inZdruženjanadzornikovSlovenije.
Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovobdobju1.1.2022
–31.12.2022spoštovalinačelainpriporočilaKodeksa.
V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja
odKodeksa
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno-
tirni sistem upravljanja družbe z upravnim odborom,
kištejetričlaneterenegaizvršnegadirektorja.Izvršni
direktor je hkrati tudi član upravnega odbora. Družba
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. tako vsa določila
Kodeksa upravljanja javnih delniških družb, ki je sicer
napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi-
selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž-
beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega
dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo
4),vendarvcelotispoštujejoinupoštevajodoločilako-
deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav-
negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih
osebnihznačilnosti.
Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8).
Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči-
neternanjejuresničujejopraviceiznaslovaimetništva
delnic oziromaza uresničevanjepravicpo lastni izbiri
pooblastijozaupnike.Vzorecprijaveinpooblastiladruž-
baobjavinaspletnistrani.
DružbadoločilaKodeksa(točka9–18)smiselnoupo-
rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega
odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred-
notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega
poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš-
no, prav tako upravni odboruspešno sodeluje zizvr-
šnimdirektorjem.
Člani upravnega odbora za svoje delo ne prejema-
jo plačil(točka17).Vokviru upravnega odbora deluje
revizijska komisija, medtem ko upravni odbor drugih
komisijnioblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19
–vodenjedružbe)kijenaizvršnegadirektorjaprenesel
izrecnapooblastilainnavodilazavodenje inopravlja-
njenalog.Vskladusstatutomdružbozastopaizvršni
direktor.
Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja
nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske
odgovornosti(priporočilo24).
Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin,
dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin
natančno obvešča preksistema Seonet, kizagotavlja
enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo
29).Družbaslediobjavampočasovnicinančnegako-
ledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.
PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre-
jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone
prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače
družbavletu2022niizplačala.
VLjubljani,15.2.2023
Izvršni direktor, Matej Rigelnik
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
15
2. POSLOVNO POROČILO
2.1 Gospodarska slika
Ugodno gospodarskoaktivnost leta 2022so ohranjali
učinkipopandemičnegaodpiranjagospodarstva,aku-
muliranovarčevanjeinugodnipogojinanciranja.Zaradi
vojnevUkrajini,uvedenimsankcijamprotiRusiji,pretr-
ganimdobavnimverigamtervišjiinaciji,sokratkoroč-
nenapovedivtakšnihrazmerahzelootežene,dejstvo
paje,dasoizglediposlabšani.
Evropsko gospodarstvosicer nadaljujepotpostopne-
ga,neenakomernega,aševednopozitivnegaokreva-
nja.Umirjasetudidomačagospodarskaaktivnost,saj
visokainacijaznižujekupnomoč,večjanegotovostin
visokistroškiproizvodnjepažezavirajoinvesticije.
Živimov okolju, kjer so kratkoročne napovedi izrazito
nehvaležneinposledičnosejihvelikoizkažezanapač-
ne.Večinat.i.strokovnjakovjenapovedovalaokrevanje
turistične panoge, a mestni turizemnaj bi po njihovih
besedah, če sploh, okreval najpočasneje. In rezultat:
mestniturizemokrevanajhitreje,konkretnomestnituri-
zemvLjubljanijevletu2021gledenaleto2020porasel
karza60%(obmorski20%,gorski17%,zdraviliški13%....)
(vir:Turizemvštevilkah2021).Številoprihodovturistov
vLjubljanijetudivletu2022močnoposkočilo,indeks
rastijeznašalpreko800,indeksrastinočitevturistovv
glavnemmestupajepresegel600(vir:Turističniinfor-
mativnicenterLjubljana).Spredhodnostabilizacijoepi-
demiološkihrazmerinsproščanjem omejitvenihukre-
pov,ternavkljubzaostrenimmednarodnimrazmeram,
sejeturističnaaktivnostvletu2022dodobraobnovilain
semočnopribližalarekordniizleta2019.
Lani je Slovenijo obiskalo skoraj 5,9 milijona turistov.
Ustvarilisonekajmanjkot15,6milijonaprenočitevoz.
4,3milijonavečkotletopredtem.Pošteviluprenočitev
jebiloleto2022tretjenajuspešnejšeturističnoletoza
Slovenijoporekordnima2018in2019(vir:Statističniurad
RS).
Spostopnimusihanjemspodbujevalnihukrepovterob
vztrajanjuinacijskihpritiskov, se je pričela gospodar-
skarastvdrugipolovicileta2022umirjati.Najopaznejša
jeupočasnitevvmedletnirastizasebnepotrošnje.Na
nadaljnje umirjanje kažejo tudi poslabšani makroeko-
nomskiizgledivmednarodnemokolju,kijihspremljajo
postopnodvigovanjeobrestnihmercentralnihbankin
manj ugodni pogoji nanciranja. Ob šibkejših gospo-
darskih gibanjih in umikanju spodbujevalnih ukrepov
centralnih bank, se v mednarodnem okolju pričakuje
popuščanjeinacijskihpritiskov.RastBDPzaleto2022
najbiostalarazmeromavisoka,pri5 %,inboizhajala
zlastiizučinkaprenosa rastiizleta2021.Napovedana
rastBDPzaleto2023znašazgolj0,8%.Spredvideno
stabilizacijogeopolitičnihrazmer,usihanjempritiskovv
dobavnihverigahinumirjanjemuvoznihcenoddruge
poloviceleta2023dalje,sepričakujepostopnookreva-
njegospodarskeaktivnostivletih2024in2025,konaj
birastBDPznašala2,4%in2,3%.Napovedanaumiritev
rastivletu2023vprevladujoči meri izhaja iz občutno
znižanerastizasebnepotrošnjev primerjavizrastjov
letu2022inupadazasebnihinvesticij.Kljubpričakova-
nemuumirjanjugospodarskeaktivnostiinukrepomza
zajezitevrasticenenergentov,borastcenvletu2023
vztrajalakrepkonadinacijskimciljemdenarnepolitike,
zlasti zaradi višjih prispevkov osnovne inacije inrasti
cen hrane. Upoštevajoč okoliščine, lahko občutnejše
umirjanjeinacijepričakujemooddrugepoloviceleta
2023dalje.Gledenanapovedibopovprečnainacijav
letu2022znašala9,3%in6,8%vletu2023,tersevletih
2024in2025znižalana4,2%oziroma2,3%(vir:Banka
Slovenije, Pregled makroekonomskih gibanj z napo-
vedmi,december2022).
Vlada je sredi minulega leta sprejela sedemletno
Strategijo slovenskega turizma 2022 – 2028. Izvedba
strategijeboimelapozitivnenančneposledice,kiizha-
jajoizosnovnegaciljastrategije:dvigdodanevrednosti,
kijogeneriraturističnopovpraševanjevosnovnihde-
javnostihturizmaza43%z0,92milijardeEURv2019na
1,31milijardeEURletnodoleta2028,pričemerjepred-
postavljenapovprečna8,9%letnastopnjarastitekate-
gorijevobdobju2022-2028.Ocenjujejo,daboskupajz
ostalimisturizmomposrednopovezanimidejavnostmi,
celotnoturističnopovpraševanjedoleta2028generi-
ralo2,1milijardeEURdodanevrednostivletu2028(+59
%gledenaleto2019)oziroma,dabovcelotnemstra-
teškem obdobju (2022-2028) ustvarjenih 11,5 milijarde
EURdodanevrednostiiznaslovavsehučinkovturistič-
negapovpraševanja.Pravtakobodopozitivneposle-
dicepovečanjaizvozaturističnihpotovanjz2,8milijar-
deEURletno(2019)na4milijardeEURdoleta2028(vir:
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
16
VladasprejelanovosedemletnoStrategijoslovenskega
turizma2022–2028|GOV.SI)
Slovenija seuvršča med zgornjih 25% držav svetapo
indeksukonkurenčnostivturizmu.Karpajevsedanjih
razmerahmordašepomembneje,jeSlovenija,inznjo
slovenskiturizem,na5.mestupoindeksuglobalnevar-
nostiinnaabsolutnoprvemmestu(kisigaresdadeli
šeznekaterimidržavami)poindeksuvplivaterorizma,
oz. držav brez zaznanega vpliva terorizma. Slovenski
turizem je v letu 2021 beležil + 26,1 % rast prihodkov,
podatkovzaleto2022včasupisanjaporočilašenina
voljo,agledenatrendeocenjujemo,dabostopnjarasti
prihodkov,gledenaletopredtem,visoka.Kotzapisano,
sejetrendvturističnipanogivletu2022močnoobrnilin
dobilšepospešek.
Cenevsehtipovnepremičninsosevzadnjemobdobju
zvišale.Najboljsezvišujejocenenepremičninnanajbolj
atraktivnihlokacijahvnašemglavnemmestu.V3.četr-
tletju2022soseceneposlovnihnepremičninzvišaleže
osmozaporednočetrtletje,insicerza1,8%.Pisarniški
prostorisosepodražili.Poznižanjuv2.četrtletju(za4,4
%)sosev3.četrtletjucenezvišaleza9,4%.Vprimerjavi
zistimčetrtletjemlanisobileceneposlovnihnepremič-
ninv3.četrtletjupravtakovišje.Pisarnesosepodražile
za12,8%.Vprimerjavispovprečjemvletu2015sose
cenepisarniškihprostorovv3.četrtletjuletosdvignile
za39,5%Ponašemmnenjujesevedatopovezanotako
ssamolokacijonepremičnin,kottudinaraščajočoina-
cijo.Nepremičninepaso,kotjesplošnoznano,odlično
zavarovanjeprednaraščajočoinacijo.
2.2 Lastniška struktura in delnica
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2022znašal5.691.826,00EURinjebil
razdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXin
ISINkodoSI0031117813.
Nadan31.12.2022jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vpisanih470delničarjev.
Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2022:
Lastniška struktura
Št. delnic
%
lastništva
1 Axor holding, d.d. 1.311.104 73,09%
2 Kapitalska družba, d.d. 336.421 18,75%
3 Radovan Bolko 8.850 0,49%
4 Jelka Klemenc 7.100 0,40%
5 Aleš Fevžar 5.995 0,33%
6 Jože Janežič 5.125 0,29%
7 Metod Zaplotnik 4.750 0,26%
8 Boscarol d.o.o. 4.700 0,26%
9 Alojz Hernaus 4.000 0,22%
10 Eleonora Kramar 3.386 0,19%
Ostali lastniki 102.438 5,71%
Skupaj 1.793.869 100,00%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
17
Vobdobju1.1.2022–31.12.2022družbanipridobilalastnihdelnic.
Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan 31.12.2022 niso imeli v lasti delnic družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.
KnjigovodskavrednostdelnicedružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2022znašala23,00EUR,
ocenjenapoštenavrednostdelnice(netassetvalue,NAV)pa64,30EUR.
2.3 Poročilo o poslovanju
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
od1.1.2022do31.12.2022imelavlastištirihotele(Grand
hotel Union,uHotel,Hotel LevinThe Fuzzy Log), ki
imajoskupaj677soboziromanastanitvenihkapacitet
innepremičninoModnahišavLjubljani,delnepremič-
ninenaPražakoviulicivLjubljani,poslovniprostorna
Vošnjakoviulici5inposlovniprostornaDalmatinoviuli-
ci4aterposlovneprostorevstolpniciDelonaDunajski
cesti5vLjubljani.
Vmaju2022jedružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
kot strateški partner vstopila v projekt prenove (ang.
»redevelopement«) nekdanje veleblagovnice Nama v
Kočevjuvposlovno-stanovanjskiobjekt.Vrednostcelot-
nenaložbejeocenjenana5.500.000,00EURodkaterih
bodružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kotpartner,
prispevala3.000.000,00EUR.Projektboprispevalkre-
ševanjustanovanjskeproblematikevsrediščuKočevja.
Novasodobnastanovanjaterposlovniprostoribodoiz-
datnoprispevalikoživitvimestnegasrediščaKočevja.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevmajuuspeš-
norenanciralavsabančnaposojilaznovimposojilom
intakopodaljšalaročnostnančnihobveznosti.Najeto
jebilo posojilovvišini10mioEURpriBKS BankAG,
podružnicaLjubljanazročnostjo15let.Glavnicaobre-
stizapadavenakihmesečnihobrokih,pričemerzadnji
obrokzapadekonecaprila2037.Posojilojezavarovano
shipotekonanepremičniniHotelLevinmenicam.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne 7. 6.
2022 od družbe Delo Časopisno založniško podjetje
d.o.o.kupilaposlovneprostorevposlovnistavbiDelo
nanaslovuDunajskacesta5,1000Ljubljana,vskupni
površini3.418,20 kvadratnihmetrov. S tem je družba
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.postala72,7%lastnik
poslovnestavbe Delo. Kupnina za nakup omenjenih
poslovnihprostorovjeznašala3.300.000EURoziroma
965eurnakvadratnimeter.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jedne16.6.2022
podpisala dolgoročno 20 - letno najemno pogod-
bozaoddajotrehhotelov(GrandHotelUnion, uHo-
telterHotelLev)vskupnivrednostinad110mioEUR
prihodnjihnajemninvomenjenemobdobju.Družbaje
najemnopogodbopodpisalazenonajvečjihhotelskih
verigvEvropiternajvečjošpanskohotelskoskupino,
skupinoHotusa.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
18
Polegtepogodbejedružbapodpisalašeenonajemno
pogodbozaoddajo hotelov,insicer jedne19.7.2022
podpisala dolgoročno 20-letno najemno pogodbo
za oddajo hotela The Fuzzy Log s skupino Mogotel
Hotel Group, ki predstavlja največjo hotelsko verigo
naBaltiku.NavedenahotelskaverigabooddružbeIP
Centrald.o.o.hkratinajelatudiHotelCentral,pričemer
bo ocenjena skupna vrednost prihodnjih najemnin
(zaobahotela)vnavedenemobdobjuznašala12mi-
lijonov EUR. Oba navedenahotelabostapopridobi-
tvi ustreznelicencedelovalapod svetovnopriznano
blagovnoznamkoIbisStylesvokviruhotelskeverige
AccorHotels,kije6.največjahotelskaveriganasvetu,
zvečkot5.000hoteliv95državah.
IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
2022 3.5.2021-31.12.2021
Čisti prihodki od prodaje 7.344.131 4.476.406
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 838.837 489.042
Čisti prihodki od najemnin 6.505.294 3.987.364
Drugi poslovni prihodki 197.955 121.261
Poslovni odhodki 6.138.388 4.249.570
EBITDA* 5.421.246 2.878.948
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 1.403.698 348.097
Čisti poslovni izid 711.989 359.950
*NormaliziranevrednostiEBITDAneupoštevajoenkratnihposlovnihdogodkovvletu2022vezanihnaprovizijezaoddajo
hotelskihnepremičninvdolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškovnorazmejilinačastrajanjanajemnihpogodb.
Vobdobjuod1.1.2022-31.12.2022jedružbaEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. realizirala čiste prihodke od
prodajevvišini 7.344 tisoč EUR od tega do poveza-
nihdružb(Axorholdingd.d.,UnionHotelsCollection
d.o.o.)skupaj2.362tisočEUR.
PoslovniodhodkivskupiniEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.sovobdobju1.1.2022-31.12.2022znašali6.138tisoč
EUR.Največjidelposlovnihodhodkovvobdobjuzna-
šajoodpisivrednosti(amortizacijainprevrednotevalni
poslovniodhodki)vvišini3.417tisočEUR.Družbanima
zaposlenihinzatonimastroškovdela.
STROŠKI IN ODHODKI
2022 3.5.2021-31.12.2021
Stroški blaga, materiala in storitev 2.420.225 1.383.641
Stroški potrošnega materiala in energije 622.404 322.492
Stroški storitev 1.797.821 1.061.149
Odpisi vrednosti 3.417.548 2.530.851
Amortizacija 3.409.476 2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki 8.072 241.305
Drugi poslovni odhodki 300.615 335.078
SKUPAJ 6.138.388 4.249.570
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob-
ju1.1.2022–31.12.2022doseglanormaliziranizidpred
davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (normaliziran
EBITDA izračunana kot poslovni izid iz poslovanja
plusamortizacija;normaliziranevrednostiEBITDAne
upoštevajoenkratnihposlovnihdogodkovvletu2022
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
19
vezanihnaprovizijezaoddajohotelskihnepremičninv
dolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškov-
norazmejilinačastrajanjanajemnihpogodb.)vvišini
5.421tisočEUR.
EBITDAvčistihprihodkihodprodajejebilavobdobju
1.1.2022–31.12.2022doseženavvišini73,8%.
Normaliziran FFO (angl. Funds From Operations) je
v obdobju 1.1.2022-31.12.2022 znašal 5.243 tisoč EUR,
FFOnadelnicojeznašal2,92.Normaliziranavrednost
FFOneupoštevaenkratnihposlovnihdogodkovvletu
2022vezanihnaprovizije zaoddajohotelskihnepre-
mičninvdolgoročniposlovninajemkarbisicerlahko
stroškovnorazmejilinačastrajanjanajemnihpogodb.
FFOjenajširšespremljankazalecposlovanjanepre-
mičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid
družbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkate-
regaseodštejejoaliprištejejovsienkratnidogodki,ki
jihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporablja
kotosnovazadelitevdividenddelničarjemdružbe.
SREDSTVA
31.12.2022 31.12.2021
Nekratkoročna sredstva 48.306.424 43.829.390
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 40.169.210 37.794.294
Nekratkoročne nančne naložbe 8.045.933 5.834.989
Ostala nekratkoročna sredstva 91.281 200.107
Kratkoročna sredstva 11.720.894 11.209.540
Kratkoročne nančne naložbe 639.625 3.885.676
Ostala kratkoročna sredstva 273.385 626.844
Denarna sredstva 10.807.884 6.697.020
SKUPAJ 60.027.318 55.038.930
BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jenadan31.12.2022znašala60.027tisočEUR.Sredstva
sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih80,47%
in19,53%vkratkoročnihsredstvih.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vrednotiopred-
metenaosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine
po modelu nabavne vrednosti in jih amortizira, zato
prihaja do razhajanj med ocenjenopoštenovredno-
stno opredmetenih osnovnih sredstev in naložbenih
nepremičnininknjigovodskovrednostjotehsredstev.
Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena poštene
vrednosti nepremičninskih pravicnavseh nepremič-
ninah v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti podjetij z licenco SIR. Ocenjene vrednos-
ti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti.
Ocenjenevrednostipoposameznihsklopihsopred-
stavljenevspodnjitabeli.
Naložbene nepremičnine,
zgradbe in oprema
Neodpisana
vrednost
na dan
31.12.2022
Ocenjena
poštena
vrednost
Ocenjena
poštena
vrednost,
zmanjšana
za stroške
prodaje
Datum
ocene
vrednosti
Skupaj: 40.169.210 114.215.000 112.437.000 30.6.2022
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2022znašal41.265tisočEUR,deležkapitalavvirih
sredstevpajeznašal68,74%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
20
OBVEZNOSTI DO VIROV SREDSTEV
31.12.2022 31.12.2021
Kapital 41.264.985 40.060.034
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 979.353 486.393
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 15.112.362 14.400.373
Odloženi prihodki 76.316 140.539
Nekratkoročne obveznost 12.471.675 13.542.845
Nekratkoročne nančne obveznosti 8.844.196 13.442.158
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.627.479 100.687
Kratkoročne obveznosti 6.214.342 1.295.511
Kratkoročne nančne obveznosti 5.751.808 553.246
Kratkoročne poslovne obveznosti 462.534 742.265
SKUPAJ 60.027.318 55.038.930
Finančnazadolženostjenadan31.12.2022znašala14.596tisočEUR.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
21
Povprečna ponderirana zapadlost posojil v letih 3,96
Zapadlost glavnic
nančnih obveznosti
2023 2024 2025 2026 2027 2028
2029 in
kasneje
Bančni viri 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 5.527.622
Obveznica 5.088.493 0 0 0 0 0
Skupaj 5.751.808 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 5.527.622
Skupaj v 000 EUR 5.752 663 663 663 663 663 5.528
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan
31.12.2022razpolagalazdenarnimisredstviindepoziti
naodpoklicvvišini10.808tisočEUR.Skupaj z port-
feljemvrednostnihpapirjevnepremičninskihdružbje
likvidnostznašala12.359tisočEUR.
NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jena
dan31.12.2022znašal3.788tisočEUR,obupoštevanju
naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajeneto
dolgznašal2.237tisočEUR.
Denar in denarni ustrezniki
31.12.2022 30.09.2022 30.06.2022 31.12.2021
Denarna sredstva in depoziti 10.807.884 8.468.141 7.870.159 6.697.020
Instrumenti denarnega trga 0 1.497.395
Vrednostni papirji nepremičninskih družb 1.551.503 1.246.440 1.345.268 993.344
Skupaj 12.359.387 11.211.975 9.215.427 7.690.364
Finančni dolg 14.596.004 14.718.983 14.855.150 13.995.404
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 3.788.120 4.753.448 6.984.991 7.298.384
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 2.236.617 3.507.008 5.639.723 6.305.041
Neto vrednost sredstev (NAV) 115.310.775 115.386.341 115.310.775 103.529.740
LTV - primarna likvidnost 3,3% 4,1% 6,1% 7,0%
LTV - sekundarna likvidnost 1,9% 3,0% 4,9% 6,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo
sredstevinnetozadolženostjo(LTV,angl.Loan-to-value)
jekonecdecembra2022znašalo3,3%,obupoštevanju
naložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa1,9%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišino
zadolženostiskladnosstrateškimplanom.
Poslovanje odvisnih družb
V obdobju od 1.1.2022-31.12.2022 družba EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
22
2.3.1. Stroškovna učinkovitost družbe
Družba Equinox Nepremičnine d.d. posveča veliko
pozornostzniževanjustroškovznamenomizboljšanja
učinkovitosti in poslovanja na splošno. Stroškovna
učinkovitost namreč vpliva na donosnost družbe in
posledičnonavišjovrednostzadelničarje.
DružboEquinoxNepremičnined.d.smoprimerjaliz45-
imi največjimi svetovnimi nepremičninskimi družbami.
Stroškeupravljanjaposameznenepremičninskedružbe,
smoprimerjalistremirazličnimikategorijami,insicerz:
› Tržnokapitalizacijodružbe(Marketcapitalization)
› Vrednostjocelotnegakapitaladružbe(Enterprise
value)
› Najemnimiprihodkidružbe
stroški upravljanja družbe
glede na %Tržne kapitalizacije
stroški upravljanja družbe glede
na % Vrednost celotnega kapitala
stroški upravljanja družbe glede
na % Najemnih prihodkov
Povprečje
2,12% 0,78% 8,74%
Mediana
1,62% 0,68% 8,04%
Equinox
0,51% 0,48% 6,30%
Vir: Bloomberg in lastni izračuni
Vir: Bloomberg in lastni izračuni
Vir: Bloomberg in lastni izračuni
Stroški upravljanja družbe kot % Tržne kapitalizacije
St
roški upravljanja družbe kot % Vrednosti celotnega kapitala (EV)
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
23
PrivsehtrehnavedenihkazalcihsejedružbaEquinox
Nepremičnine d.d. izkazala bistveno bolj stroškovno
učinkovita, kot je povprečje in kot je mediana teh
nepremičninskihdružb,ozspadamednajboljšedružbe
priobvladovanjustroškov.
2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 1.1. – 31.12.2022
› DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevza-
četku leta 2022 lokalnemu investitorju poma-
gala nancirati nakup Hotela Diana v Murski
Soboti.DružbaEQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
jeodobrilaposojilovvišini1.600.000,00EURs
končnimrokomzapadlosti5.1.2025.
› Dne31.1.2022sejevtrgovanjenaborznitrg,ki
ga upravlja Ljubljanska borza, d.d., Ljubljana,
uvrstilo1.793.869navadnih,kosovnih,imenskih
delnic z oznako EQNX, katerih izdajateljica je
družbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Delnice
sobileuvrščenevpodsegmentborznegatrga
Standardnakotacija.Prvireferenčnitečajdelni-
ceEQNXjebil30,00EUR.
› Dne16.2.2022jepotekaladrugaskupščinaEQU-
INOXNEPREMIČNINEd.d.nakaterisodelničarji
imenovalirevizorjazaposlovnaleta2021,2022in
2023terodobriliPolitikoprejemkovdružbeEQU-
INOX NEPREMIČNINE d.d. Na skupščini so bili
prisotnidelničarjikisoskupajzastopali1.693.426
delniczglasovalnimipravicamioziroma94,40%
vsehdelniczglasovalnimipravicami.
› Vmarcu2022jeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
kotprvajavnanepremičninskadružbaizSlove-
nije in regije postala članica največjega zdru-
ženjajavnih nepremičninskihdružbv Evropi –
EPRA(EuropeanPublicRealEstateAssociation).
› MesecamajajedružbaEQUINOXNEPREMIČ-
NINEd.d.kotstrateškipartnervstopilavprojekt
prenove(ang.»redevelopement«)nekdanjeve-
leblagovniceNamavKočevjuvposlovno-sta-
novanjski objekt. Vrednost celotne naložbe je
ocenjena na 5.500.000,00 EUR od katerih bo
družbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kotpar-
tner, prispevala 3.000.000,00 EUR. Projekt bo
prispevalkreševanjustanovanjskeproblemati-
kevsrediščuKočevja.Novasodobnastanova-
njaterposlovniprostoribodoizdatnoprispevali
koživitvimestnegasrediščaKočevja.
› DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevmaju
uspešnorenanciralavsabančnaposojilazno-
vimposojilomintakopodaljšalaročnostnanč-
nihobveznosti.Najetojebiloposojilovvišini10
mioEURpriBKSBankAG,podružnicaLjubljana
zročnostjo15let.Glavnicaobrestizapadavena-
kihmesečnihobrokih,pričemerzadnjiobrokza-
padekonecaprila2037.Posojilojezavarovanos
hipotekonanepremičniniHotelLevinmenicam.
› Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne
7. 6.2022oddružbeDeloČasopisnozaložniš-
ko podjetje d.o.o. kupila poslovne prostore v
poslovnistavbiDelonanaslovuDunajskaces-
ta5,1000 Ljubljana,vskupni površini3.418,20
kvadratnih metrov. S tem je družba EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. postala 72,7 % lastnik
Vir: Bloomberg in lastni izračuni
St
roški upravljanja družbe kot % Vrednosti celotnega kapitala (EV)
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
24
poslovnestavbeDelo.Kupninazanakupome-
njenihposlovnihprostorovjeznašala3.300.000
EURoziroma965eurnakvadratnimeter.
› Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne
16.6.2022podpisaladolgoročno20-letnona-
jemnopogodbozaoddajotrehhotelov(Grand
Hotel Union, uHotel ter Hotel Lev) v skupni
vrednostinad110mioEURvoblikinajemninv
omenjenem obdobju. Družba je najemno po-
godbopodpisalazenonajvečjihhotelskihverig
vEvropiternajvečjošpanskohotelskoskupino,
skupinoHotusa.
› Dne16.6.jepotekalatretja skupščinaEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.nakaterisosedelničarjisez-
nanilizletnimporočilomzaposlovnoleto2021,
poročilom upravnega odbora za poslovno leto
2021,revizorjevimporočilomterpodelilirazrešni-
co izvršnemu direktorju ter upravnemu odboru
zaleto2021.Skupnoštevilonaskupščinizastopa-
nihdelniczglasovalnopravicojebilo1.691.496,
katerihdeležglasovalnihpravicjeznašal94,42%
gledenavsedelnicezglasovalnopravico.
› Dne18.7.2022sobiliizpolnjenivsiodložnipogoji
zapredajohotelovvupravljanješpanskihotelski
skupiniHotusa,kijetakozdnem19.7.2022prev-
zelavupravljanjetrihotele(GrandHotelUnion,
uHotelinHotelLev).
› Dne19.7.2022jedružbaEQUINOXNEPREMIČ-
NINEd.d.podpisaladolgoročno20-letnonaje-
mnopogodbozaoddajohotelaTheFuzzyLog
s skupino Mogotel Hotel Group, kipredstavlja
največjohotelskoverigonaBaltiku.Navedena
hotelskaveriga bo od družbe IP Central d.o.o.
hkrati najela tudi Hotel Central, pri čemer bo
ocenjenaskupnavrednostprihodnjihnajemnin
(zaobahotela)vnavedenemobdobjuznašala
12 milijonov EUR. Oba navedena hotela bos-
tapopridobitviustreznelicencedelovalapod
svetovnopriznanoblagovnoznamkoIbisStyles
vokviruhotelskeverigeAccorHotels,kije6.naj-
večjahotelskaveriganasvetu,zvečkot5.000
hoteliv95državah.
› Dne4.8.2022sobiliizpolnjenivsiodložnipogojiza
predajohotelavupravljanjelatvijskihotelskiskupi-
niMogotelHotelGroup,kijetakozdnem4.8.2022
prevzelavupravljanjehotelTheFuzzyLog.
› Dne30.11.2022jedružbaEQUINOXNEPREMIČ-
NINEd.d.sstraniljubljanskeborzeprejelanag-
radozanajboljšodelnicoleta2022vstandardni
kotaciji.Vtejkategorijijebilanajboljšavtrehod
štirih ocenjevanih kriterijev, in sicer najboljši v
porastutečaja,najboljšivvišiniprometainnaj-
boljšivštevilutrgovalnihdni.
2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja
Dne10.1.2023sejedelnicaEquinoxNepremičnined.d.
(oznaka delnice: EQNX) uvrstilav izbrani indeks naj-
boljšihslovenskihpodjetij–SBITOP.
Dne 12.1.2023 je potekala 4. redna skupščina delni-
čarjev.Vsipredlaganisklepisobilisprejeti.Skupščina
družbeEquinoxNepremičnined.d.jezizglasovanimi
sklepiprvičvsvojizgodovinipotrdilaizplačilodividen-
devskupnemznesku2.565.232,67EURoz1,43EURna
delnico.Pravtakojeskupščinaprvičvzgodovinidruž-
bepotrdilaodkuplastnihdelnic.
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključku
obračunskegaobdobjadružbanizabeležila.
Družbasstraninajemnikovprejemaplačilanajemnin
rednoinpravočasno,vplivaCOVID-19nasvojeposlo-
vanjenezaznava.
2.5.1 Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Rusija je februarja 2022 sprožila obsežno invazijo na
Ukrajino,kinamednarodniravniveljazanajvečjivojaš-
kispopadvEvropipodrugisvetovnivojni.Dolgoročnih
posledic spopada, ki še vedno traja, na evropsko in
slovenskogospodarstvovtemtrenutkušenimogo-
če objektivno oceniti. Kratkoročno je bila vidna rast
cenenergentov,predvsemnafteinzemeljskegaplina,
ceneobehenergentovsosevdrugipoloviciminulega
letapraktičnovrnilenaravniizpredzačetkavojaškein-
vazije.Kottrenutnokaže,bozomenjenovojnonajveč
izgubilapravEvropazaradivišjihcenenergentov,kijih
boprihodnjemoralakupovatioddrugihpartnerjevin
nevečizRusije.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
25
NeposrednegavplivaRusko-Ukrajinskevojnenapo-
slovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. nis-
mo zaznali. Poslovanje družbe poteka nemoteno,
najemnikiplačujejonajemnineskladnospogodbami.
Poslovodstvodružbezatoocenjuje,davtemtrenutku
nipotrebnoprilagoditiplanaposlovanjadružbezaleto
2023.Pravtakodružbanizaznalapovečanegatveganja
kibernetske varnosti. Poslovanje družbe, informacij-
skapodporainposlovni procesipotekajonemoteno.
SituacijoinrazvojdogodkovvUkrajinispremljamoin
bomo ob morebitnih spremenjenih razmerah, ki bi
lahkomočnonegativnovplivalinaposlovanjedružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,ustreznoukrepali.
2.6 Pričakovan razvoj v bodoče
Strateški cilj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
jezagotavljanjeustreznedonosnostizadelničarjeob
sprejemljivem nivoju tveganja ter ciljni razpršenos-
ti nepremičninskega portfelja. Strateški cilj je postati
največja kotirajoča nepremičninska družba najprej v
Sloveniji,terkasnejetudivregiji.Izdajateljposlujena
trgu upravljanja lastnih nepremičninvSloveniji z na-
menomnadaljnjegaoddajanjale-teh.Poslovanjeizda-
jateljajeprimarnousmerjenonaupravljanjeobstoječih
nepremičnin, katerih pretežna dejavnost predstavlja
dejavnostoddajanjahotelskihnepremičninterodda-
janjeposlovnihprostorovvnajem.Strateškiciljjetudi
prenova oziroma sprememba (ang: redevelopment)
dela obstoječega nepremičninskega portfelja iz pi-
sarnv stanovanja,primertovrstnega projektavleto-
šnjem letu je projekt Nama Kočevje, kjer EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. sodeluje pri spremembi obsto-
ječe poslovne stavbev novstanovanjsko – poslovni
objekt.Podobnobo šlo priprenoviikoničneljubljan-
skemestneposlovnestolpniceDelo;prvidelpreno-
veobsega prenovo trehnadstropij,ureditevjavnega
delainenergetskooptimizacijostavbe.Stanovanjain
sprememba namembnosti stavbe ostajajo naš sre-
dnjeročninačrt.Ciljje,daDelo2.0postaneidejatrajne
naravnanosti,okoljskeozaveščenostiinskupnostna-
jemnikov,sosedovinlokalnegaokolja, kisebodotu
počutilidoma.DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jedne16.6.2022sklenilastrateškodolgoročno20-le-
tno najemno pogodbo za oddajohotelov Grand ho-
telUnion,uHotelinHotelLevzuglednomednarodno
skupinoGrupoHotusa.Grezanajemniposel,katerega
skupna vrednost presega 110 mio EUR za čas pod-
pisane pogodbe. Dne 19.7.2022 je družba EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. podpisala še eno dolgoročno
20-letno najemno pogodbo za oddajo hotela The
Fuzzy Log s skupino Mogotel Hotel Group, ki pred-
stavljanajvečjohotelskoverigonaBaltiku.Navedena
hotelskaverigajeoddružbeIPCentrald.o.o.hkratina-
jelatudiHotelCentral,pričemerboocenjenaskupna
vrednostprihodnjihnajemnin(zaobahotela)vnave-
denemobdobjuznašala12milijonovEUR.Spodpisom
omenjenihstrateškihdolgoročnihnajemnihpogodbje
družbauspešnodokoncapripeljalaprocescelovitega
poslovnega,organizacijskegainnančnegaprestruk-
turiranjadružbe,tertakozagotovilaševečjonančno
trdnost in vzdržnost poslovnega modela vsem ob-
stoječiminprihodnjimdelničarjemdružbe.Družbasi
boprizadevala,dabovečinanajemninprekoizplačila
dividendizplačanadelničarjem.Podpisstrateškedol-
goletnenajemnepogodbevcelotisledienemuizmed
najpomembnejšihdolgoročnihciljevdelniškedružbe
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., to je maksimizacija
vrednostienotekapitalaoz.donosnostizavlagatelje.
Polegnančnihciljevdružbazasledujetudinenanč-
ne cilje in bo še naprej aktivno prispevala k razvoju
lokalnih skupnosti ter dolgoročnemu trajnostnemu
poslovanju.
Pravtakosmovzačetkuleta2022skladnosstrateški-
miciljidružbelokalnemuinvestitorjupomagalinan-
ciratinakupHotelaDianavMurskiSoboti.Znakupom
je lokalniinvestitor kratkoročnoobudil gostinskopo-
nudbovcentrumesta,nastanitvenidelnepremičnine
paoddalDomustarejšihobčanovRakičantertakorešil
njegovoprostorskostisko.EQUINOXNEPREMIČNINE
d.d. bo zasledoval dolgoročno politiko rasti dividen-
de in politikoizplačilamed50 % in 70 % denarnega
tokaizposlovanja(ang.FundsfromOperations-FFO).
Periodikaizplačildividendbopredvidomanajmanj2x
letnasčimerželimodelničarjemsimuliratinajemniod-
nos,kotgaimajoprizičnemoddajanjuposamezne
nepremičnine.
Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo
sestavljenaiz:
1. dividendne donosnosti (poglavitni del donos-
nosti),kjerbovsaj50%-70%FFOizplačanega
voblikidividende,
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
26
2. kapitalske donosnostioz.rasticenedelnice iz
naslova rasti vrednosti najemnin in vrednosti
nepremičnin.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vnadaljeva-
njusopredstavljeniključninepremičninskinaložbeni
razredioz.tipinepremičnin,kibodosestavljalinepre-
mičninski portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE
d.d..Posamezninepremičninskirazredisemedseboj
razlikujejopopričakovani donosnosti in po tveganju,
povezanimstemnaložbenimrazredom(tržnotvega-
nje,kreditnotveganje,operativnotveganje…).Celoten
nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva dela: ›
ključni naložbeni razredi - tipi nepremičnin › osta-
li naložbenirazredi - tipi nepremičnin.V ključnih na-
ložbenihrazredih-tipihnepremičninbodružbaime-
la investiranih najmanj 50%vsega premoženja,ciljno
pa okrog 85% vsega premoženja družbe. V ostalih
naložbenihrazredih-tipih nepremičninpamed0in
20%premoženjaterciljno15%celotnegapremoženja
družbe. Glavni razlog za relativno razpršenost celot-
neganepremičninskegaportfeljajenepopolnakore-
lacijagibanjavrednostiposameznihtipovnepremičnin
med seboj znotraj celotnega portfelja. Del portfelja
bo sestavljen tudi iz drugih kotirajočih nepremičnin-
skih skladov (REITov),ki bodo izpolnjevali kriterije za
vključitev.Gledenato,dajeobstoječiportfeljdružbe
izpostavljen cca. 75% do hotelskih nepremičnin, se
bodeležle-tehvnaslednjihletihpostopnozmanjše-
valsciljem,davroku5lethotelskenepremičninene
predstavljajovečkot50%vrednosticelotnegaportfelja
družbe.Spodajnaštetiključninaložbenirazredibodo
kotcelotapredstavljaliminimalno50%inmaksimalno
95%celotnevrednostisredstev:
1.Hoteli30%-50%
2.Stanovanjskenepremičnine5%-20%
3.Pisarne10%-20%
4.Zdravstvo,domovizaostareleinvarovanastano-
vanja5%-20%
Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in
20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali:
1.Trgovskicentri
2.Industrijskiobjekti
3.Selfstorage
4.Logistika
5.Hipotekarnaposojila
6.ostalo
Popolnauskladitevnaložbenegaportfeljaznaložbeno
politikojepredvidenavpetihletih.Zaradizagotavlja-
njaoptimalnestruktureportfeljadružbeinzaradiza-
gotavljanjazadostnelikvidnostidružbe,bodelnalož-
benegaportfeljaalociranvtržnenaložbeprimerljivih
družb. Vse naložbe v primerljive družbe bodo upo-
števanevstrukturinaložbdružbe,pravtakoboupo-
števanaimplicitnazadolženosttehdružbpriizračunu
zadolženostidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
2.7 Posli s povezanimi osebami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan
31.12.2022 del skupine Axor holding, d.d. Povezane
strankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE, d.d.,vob-
dobju1-12/2022predstavljajoglavnaobvladujočadruž-
baAxorholding,d.d.Ljubljana(družbaAxorholdingd.d.
ima73,09%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.) ter družbe v skupini Axor holding. Družba Axor
holding,d.d.imavlasti75,52%lastniškideležvdružbi
UNION HOTELS COLLECTION, d.d. Dne 29.12.2022 je
družbaUNIONHOTELSCOLLECTIONd.d.prodalasvoj
100%lastniškideležvdružbiIPCentral,d.o.o.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je družbama
UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.inIPCentral,d.o.o.
vobdobjujanuar–junij2022oddajalavnajemhotelske
nepremičnine.Najemnapogodba zaoddajohotelskih
nepremičninveljaodpresečnegadnevadelitvedružbe
UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.,tojeod30.6.2020
dalje. S podpisom dveh novih najemnih pogodb z
dne 16.6.2022 in 19.7.2022 s hotelsko skupino Hotusa
inMogotelHotelGroup,staprejnavedeninajemnipo-
godbispovezanimaosebamabiliprekinjeni.
Transakcijemedpovezanimidružbamiseizvajajopotr-
žnihpogojih.Vobdobju1-12/2022nibilospremembv
zvezistransakcijamimedpovezanimistrankamiglede
nazadnjeporočevalskoobdobje,kibivplivalinaspre-
membonančnegapoložajaalidosežkepodjetja.
Podrobnopojasnilooposlihspovezanimiosebamise
nahajavračunovodskemdelutegaporočila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
27
2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji
Vobdobju1.1.2022-31.12.2022oddnevavpisadružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.niprišlodosprememb
vupravljanjudružbe.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na
dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Do objave tega poročila je revizijska komisija v letu
2022zasedalanaeniseji,nakaterijeobravnavalale-
tnoporočilo.
Upravljanje
s tveganji
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
29
2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI
V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno
pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema
ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje
tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavlje-
naprisvojemposlovanju.
Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko
vodila v nedoseganje ciljev, so:
› Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih
trgih, povečano številonastanitvenih kapacitet
v Ljubljani, trend po organizaciji manjših do-
godkov vprostorihpodjetij ter rast številapo-
nudnikovtovrstnihkapacitetternjihovvplivna
zmožnostplačevanjapogodbenodoločenena-
jemninemeddružbamaHotusainMogotelna
eni strani ter Equinox NEPREMIČNINE d.d. na
drugistrani
› TveganjapovezanazepidemijoCOVID-19vob-
likimorebitnihomejitevpriposlovanjuhotelovin
stemvplivananjihovonančnosposobnost
› Tveganjespremenjenihposlovnihnavadpodje-
tijkotposledicaCOVID-19voblikidelaoddoma
in morebitenvpliv na višino najemnin poslov-
nih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih
nepremičnin
› Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje
imanajetaposojilasksnoinvariabilnoobre-
stnomero.Spremembaobrestnemerebilahko
pomembnovplivalanavišinostroškovnanci-
ranjatertržnonetosedanjovrednostnančnih
obveznostiinobrestnezamenjaveIRS.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vspodnjita-
belisoprikazanivsiključnielementiposameznegatipa
tveganj,kisebo odražalv prihodnjemgibanjucene
delniceEquinox.
Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje
operativneučinkovitosti,jedenirananajmanjša,ciljna
in največja izpostavljenost portfelja naložb do posa-
meznenaložbe.Večjaizpostavljenostdoposamezne
naložbelahko pomenivečjo operativnoučinkovitost,
vendar negativno vpliva na tveganje velike izposta-
vljenosti portfeljadoposameznenaložbeinobratno
manjšaizpostavljenostzmanjšuje operativnoučinko-
vitost,vendarzmanjšujetuditveganjeizpostavljenosti
doposameznenaložbe.Equinoxbozasledovalslede-
čociljnostrukturovelikostisvojihnaložb:
› Minimalnavrednostposamezne naložbe:0,5%
tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne
vrednostisredstevdružbe
› Ciljnavrednostposameznenaložbe:med5%-
20%tržnevrednostisredstevdružbe
› Maksimalnavrednostposameznenaložbezna-
šado40%celotnetržnevrednostisredstev
Zaradiučinkovitejšegaupravljanjastveganjismode-
niraliposebnokategorijonaložb,kineustvarjajode-
narnihtokovoziromaneustvarjajozadostnihdenarnih
tokovt.i.»nonincomegeneratingassets«insicersem
spadajo:
› Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni v
naprejsklenjenihnajemnihpogodb
› Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej
sklenjenihnajemnihpogodb
› Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov
Predstavitevključnihtveganjinsistemnjihovega ob-
vladovanjajeprikazanavspodnjitabeli.Tveganjade-
limo na strateška in poslovna tveganja, operativna
tveganjaternančnatveganjaterjihvnadaljevanjupri-
kazujemovseobsegajoče.Potrebnojevzetivobzir,da
jedružbaidenticiralatveganjatudiževlučibodočega
delovanjanepremičninskedružbe.
Nadatumbilancestanja31.12.2022invobdobjupo-
slovanjadružbe1.1.2022-31.12.2022sobilarelevantna
operativna tveganja (vzdrževanje nepremičnin in za-
dovoljstvonajemnikov)ternančnatveganja(likvidno-
stnoinkreditnotveganje)
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
30
2.9.1 Strateška in poslovna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Makroekonomsko
tveganje
Upad gospodarske rasti in
povpraševanja po poslovnih
nepremičninah ter posledično
upad najemnin ter vrednosti
nepremičnin.
Razpršitev portfelja na različne
segmente nepremičninskega
trga, ki med seboj niso
popolnoma korelirani.
Velik Velika
Tveganje ocene
vrednosti
nepremičnin
Zaradi napačnega vrednotenja
nepremičnin lahko posledično
prihaja do napačnega prikaza
vrednosti portfelja
Za potrebe vrednotenja
nepremičninskega portfelja
se bodo uporabljali najbolj
renomirani ocenjevalci
vrednosti. Prav tako je portfelj
nepremičnin lociran na najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Sloveniji.
Srednji Srednja
Strukturne
spremembe
povpraševanja po
nepremičninah
Zaradi nenadnih ali strukturnih
sprememb povpraševanja
po posameznih segmentih
nepremičninskega portfelja
pride do upada najemnih
prihodkov.
Za posamezne nepremičnine
obstaja srednjeročni načrt
alternativne izrabe prostora
za druge namene kar bo
podjetju omogočalo doseganje
prihodkov iz naslova najemnih
razmerij.
Srednji Srednja
Stroški kapitala
V primeru, ko bo zaradi večjih
investicijskih projektov prišlo
do potrebe po dodatnem
lastniškem kapitalu, lahko pride
na kapitalskem trgu zaradi
neugodnih razmer do povišanja
stroškov kapitala za družbo.
Družba si prizadeva skozi
zagotavljanje likvidnosti
na sekundarnem trgu,
stabilno dividendno politiko,
transparentnim načinom
poslovanja ves čas optimizirati
in izboljševati stroške tako
lastniškega kot dolžniškega
kapitala.
Velik Velika
Koncentracija
portfelja
Trenutni portfelj nepremičnin je
skoncentriran 75% v hotelskem
segmentu nepremičnin. Prav
tako je nepremičninski portfelj
geografsko zelo skoncentriran.
Prav tako so koncentrirani
tudi posamezni najemniki.
Izpostavljenost do največjih
najemnikov je relativno visoka.
Naložbena politika predvideva
zmanjšanje izpostavljenosti
do segmenta hotelskih
nepremičnin pod 40% do leta
2026. Prav tako je predvidena
geografska razpršitev portfelja.
Delež največjih najemnikov
se bo v prihodnje postopoma
zmanjševal in največji novi
najemnik bo predstavljal največ
10% vseh najemnih prihodkov.
Velik Srednja
Likvidnost
nepremičninskega
trga
Določeni segmenti
nepremičninskega trga so
lahko v določenih delih
gospodarskega cikla zelo
nelikvidni kar lahko povzroči
visoke transakcijske stroške pri
morebitni prodaji nepremičnin.
Trenutni portfelj nepremičnin
je lociran v geografsko najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Ljubljani. Tudi dolgoročno
bo Equinox investiral v
segmente nepremičninskega
trga, ki bodo likvidni in ki
bodo omogočali relativno
hitro prodajo portfelja in nizke
transakcijske stroške.
Velik Velika
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
31
2.9.2 Operativna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Izvedba
Pri razvoju nepremičninskih
projektov lahko pride do
časovnega zamika, podražitve
projektov, zakonskih sprememb
in drugih omejitev ali preprek,
ki lahko negativno vplivajo na
donosnost projektov
Z večanjem naložbenega por-
tfelja se bo delež posameznih
naložb oziroma novih investi-
cijskih projektov zmanjševal in
posledično se bodo relativno
zmanjšali negativni vplivi iz
morebitnega zamika pri izvedbi
ali drugih omejitev samega pro-
jekta. Equinox bo pred investicijo
v čim večji meri poskušal oce-
niti tveganja v zvezi z razvojem
projektov.
Srednji Srednja
Vzdrževanje
nepremičnin
Nepremičnine zahtevajo redna
vlaganja in morajo zadoščati
najnovejšim standardom, da za-
dostujejo zahtevam najemnikov
in morebitnim kupcem.
Equinox ima za vse nepremič-
nine v portfelju pripravljane
dolgoročne investicijske in
vzdrževalne načrte, ki ta tvega-
nja zmanjšujejo.
Majhen Velika
Zadovoljstvo
najemnikov
Nezadovoljstvo najemnikov lah-
ko dolgoročno povzroči, da se
po izteku najemnih pogodb le te
ne podaljšajo kar lahko pripelje
do zmanjšanja zasedenosti ne-
premičnin in upada prihodkov.
Equinox bo vzdrževal dolgoroč-
ne partnerske odnose z svojimi
najemniki in s tem zagotavljal
stabilnost prihodkov iz najemnin.
Letno se z največjimi najemniki
izvajajo redni sestanki in ugota-
vlja njihovo zadovoljstvo.
Srednji Majhna
Nezgode/
naravne
katastrofe
Požari, poplave, potresi, neurja
in druge naravne katastrofe ali
nezgode imajo lahko izjemno
negativen vpliv na poslovanja
najemnikov in posledično
družbe.
Praktično vsa tveganja povezana
z naravnimi katastrofami in
nezgodami so zavarovana. Prav
tako je zavarovan tudi morebitni
izpad prihodkov iz naslova
opravljanja dejavnosti v teh
nepremičninah.
Velik Majhna
Tveganja
spremembe
cene energentov
Cene energentov, še posebej
električne energije, se zelo
spreminjajo
Družba se aktivno prilagaja
novim razmeram, zato se
električno energijo, zaradi nihanj
cen na borzi, za pol leta naprej
Srednji Srednja
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
32
2.9.3 Finančna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Poročanje
Morebitno napačno,
nepravočasno ali zavajajoče
poročanje izkazov poslovanja
lahko pripelje do negativnih
posledic pri zunanjih in notranjih
deležnikih.
Equinox bo javna delniška
družba, ki bo svoje rezultate
poslovanja redno objavljala na
spletnih straneh borze. Rezultati
bodo objavljeni kvartalno. Letno
poročilo bo revidirano s strani
renomirane revizijske hiše.
Majhen Majhna
Likvidnostno
tveganje
Zaradi morebiti premajhnih
likvidnih sredstev lahko pride
do težav pri plačilu pogodbenih
obveznosti, kar lahko poviša
stroške nanciranja. Med
likvidnostna tveganja sodijo tudi
tveganja nespoštovanja bančnih
zavez pri posojilih.
Equinox bo na podlagi letnih
planov poslovanja pripravljal
tudi mesečne likvidnostne
plane. Vzdrževal bo ustrezno
ročnost svojih obveznosti. Do
morebitnega renanciranja bo
pristopil zgodaj in si s tem zago-
tovil ustrezne vire. Družba vodi
aktivno politiko komunikacije z
posojilodajalci in z ustreznimi
aneksi redno uravnava spre-
membe v bančnih zavezah.
Srednji/
Velik
Velika
Valutno
tveganje
Zaradi sprememb tečajev
predstavlja nevarnost nančne
izgube zaradi sprememb
vrednosti ene valute v primerjavi
z drugo
Equinox ne posluje oziroma ni
izpostavljen poslovanju s tujimi
valutami z izjemo manjšega dela
portfelja kjer bo Equinox kupoval
delnice nepremičninskih skladov
na ameriški borzi
Majhen Majhna
Obrestno
tveganje
Nepremičninska vlaganja
zahtevajo dolgoročne vire
nanciranja. Posledično lahko
zaradi sprememb na kapitalskih
trgih pride do povišanja oziroma
drastičnega znižanja obrestnih
mer kar lahko pripelje do
precejšnjega povišanja stroškov
nanciranja.
Equinox bo vodil preudarno
politiko nanciranja in s
kombinacijo ščitenja obrestnih
mer ter obrestno odprtih pozicij
zagotavljal ustrezno nizko
obrestno tveganje.
Velik Velika
Kreditno
tveganje
Vse odprte postavke iz naslova
najemnih razmerij potencialno
predstavljajo kreditno tveganje in
tveganje neplačil.
Equinox bo zasledoval portfeljsko
politiko, ki bo zmanjšala
izpostavljenost do največjih
najemnikov. Dolgoročni cilj je,
da največji novi najemnik ne
predstavlja več kot 10% vseh
prihodkov iz naslova najemnin.
Equinox na dan 31.12.2022 vodi
aktivno politiko spremljanja
poslovanja najemnikov prek
javno dostopnih podatkov ter v
primeru poslabšanja bonitetnih
ocen aktivno ukrepa. Dodatno
zavarovanje proti neplačilu
predstavljajo tudi varščine ki so
jih dolžni zagotoviti najemniki.
Družba ima z zunanjim partnerjem
sklenjeno pogodbo za izterjavo
zapadlih terjatev.
Velik Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
33
Trajnostni
razvoj
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
34
2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ
2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE
PrirazvojunovihstoritevbodružbaEquinoxvseskozi
sledilanajmodernejšimsmernicamintrendomrazvoja
nepremičninskihdružbposvetu.
Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju
upravljanjaposameznihtipovnepremičninterprilaga-
janje novonastalimtrendomkot posledica COVID 19
kotstadelooddomainpovečanapotrebanajemnikov
povečjihinzračnejšihprostorih.
Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna
okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo
in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali
ustvaritiokolja,kibodoizboljšalanjihovouporabniško
izkušnjo.Zanalizoključnihpodatkov,kiopredeljujejo
organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov,
si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi
delovnamestastrategijiinkulturinajemnikov.Želimo
sodelovatiskozicelotenživljenjskicikeluporabenaših
nepremičnin.
Naravna in umetna svetloba sta zelo pomembni za
deloinpočutje.Mednajpomembnejšenačinevarče-
vanjazenergijosodijo:uporabaenergijskoučinkovitih
svetilk, uporaba elektronskih predstikalnih naprav in
uporabaelektronskihpredstikalnihnapravzmožnostjo
regulacijesvetlobnegatoka.
Danes se navsehpodročjihtrudimo biti varčnejši in
boljtrajnostnipriporabienergije.Velikolahkokraci-
onalnejšemu ravnanju z naravnimi viri prispeva prav
razsvetljava.
2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST
Družbenaodgovornostpredstavljaenega izmedpo-
membnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe
EquinoxNEPREMIČNINEd.d.,kiseizvajatakonalo-
kalniravni,regionalniinnacionalniravni.
Želimodemokratiziratimožnostvlaganjvnepremični-
neinstemomogočitisolastništvole-tehpravvsake-
mudržavljanu.Investiranjevnepremičninenajposta-
neprivilegijvseh,nelenajpremožnejšihdržavljanov.
Kersezavedamopomenazadovoljstvanašihnajemnikov
zarazvojdružbe,želimorazvijatidolgoročneodnosez
njimitervseskozidopolnjujemoponudbonašihstori-
tev.Sodelujemozvseminajvečjiminepremičninskimi
agencijami, s pomočjo katerih obstoječim in poten-
cialnim najemnikom, predstavljamo našo ponudbo
nepremičnin.
Vključujemosetudivlokalnaokoljainizbiramopro-
jekte,kivečstranskoprinašajododanovrednostletem.
2.10.3 SKRB ZA OKOLJE
Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z
varčnoraboenergijeindrugihnaravnihvirov,manjšim
onesnaževanjemokoljainokolice. Poraboelektrične
energije celotnega sistema razsvetljave želimo zni-
žatizadodatnih10%.Decembra2022smo nastreho
našega hotela Central v središču Ljubljane, postavili
sončno elektrarno, velikosti 2.000 m2. Elektrarna bo
proizvedla cca. 150.000 kwh električne energije le-
tnoinboomogočila,dazadostimo50%vsehpotreb
poelektričnienergijihotelaCentral.Manjšaoddajato-
plote elektronskih naprav zmanjša tudi obremenitev
klimatskihnapravterprispevakprotipožarnivarnosti.
Edennajpomembnejšihučinkovjepravgotovotudi50
%daljšaživljenjskadobatehnapravvprimerjavissta-
rimisvetilkami.
Zvgrajenimisodobnimikrmilnikivnašenepremičnine
zmanjšujemo porabo toplotne in hladilneenergije, z
vgrajenimisenzorjizasamodejnivklopoz.izkloplučiin
uporabovarčnihžarnicpaelektričnoenergijo.
Prezračevanjejepomembendejavnikpripreprečeva-
njuširjenjakoronavirusa.Krožnoprezračevanjedopri-
nesektemu,daviruspotujedlje,kotbisicer.Zatoje
pomembno, dav pisarnahpreprečujemo horizontal-
no gibanje zraka. Rednočistimoin menjavamoltre.
Ocenjujemo,daboustreznovzdrževanjeprezračeval-
nihnaprav(tudispomočjopametnetehnologije)vpri-
hodnostipostalošeboljključnegapomena.
2.10.4 KAKOVOST POSLOVANJA
DružbaEquinoxNEPREMIČNINEd.d.sledipolitikizago-
tavljanjanajvišjekakovosti storitev. Naš cilj je nuditi in
ponuditinašimnajemnikomvisokokakovostnestoritve
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
35
takonapodročjuhotelskihstoritevkottudinapodročju
poslovnihingostinskihstoritev.Najpomembnejejesvo-
jimnajemnikomnuditivisokoravenstoritevterdoseči
zadovoljstvonajemnikovsširokopaletododatnihaktiv-
nostiinstoritev.Šenaprejbomorazvijalikonstruktiven
odnoszvseminajemnikiinskrbeli,dasebodovnaših
nepremičninahčimboljepočutili.Zatobomoosredoto-
čenitudinazagotavljanječistih,urejenihinvzdrževanih
prostorov,takohotelskihkotposlovnih.
2.10.5 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sezavedamo
pomenakomuniciranjazvsemiinteresnimiskupinami,
torejtakoznajemnikinašihhotelskihinposlovnihne-
premičninkottudispotencialnimivlagatelji.
Ker želimo orati ledino in postavljati nove standarde
v luči popolne transparentnosti in odprtosti družbe,
smo 1. javno skupščino delničarjev družbe Equinox
NEPREMIČNINE d.d. snemali inprenašaliv živo preko
spletaintakopostaliprvainzaenkratedinajavnadruž-
ba,kisejeposlužilaomenjeneganačinakomuniciranjaz
vsemisvojimideležnikioziromazainteresiranojavnostjo.
Odgovornost do uporabnikov storitev
Zavedamoseodvisnostinašegaposlovnegauspeha
odzadovoljstvanašihnajemnikov,zatojimnamenja-
moposebnopozornost.Našimnajemnikomželimoin
skušamo ugoditi vvseh pogledih, zato se posveča-
moprenovaminrazširitvinaše ponudbenarazličnih
področjih. Za ugotavljanje zadovoljstva najemnikov
sodelujemozvsemivečjiminepremičninskimi agen-
cijami,kjerdobimotudiposredneinformacijeozado-
voljstvunajemnikov.Velikomočnatempodročjuima
spletni portal nepremičnine.net, na katerem redno
osvežujemo svojoponudbo. Redno spremljamo tudi
ostalekomunikacijskekanale,kjerrednoodgovarjamo
inpazimonaugleddružbe.
Pregled tržnih aktivnosti
Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu tr-
ženjskega komuniciranja so oglaševanje, odnosi z
javnostmi,direktnapošta,spletnokomuniciranjeinko-
municiranjeprekosocialnihomrežij.
Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov
terjatudistalnoprilagajanjetržnihpoti.Spletuinnepo-
srednikomunikacijiprekosocialnihomrežijnamenja-
moševečjopozornostspoglabljanjemfrekventnosti
aktivnosti.
Vdružbi rednoobveščamo delničarje o ključnih po-
slovnihdogodkih.
Interno komuniciranje
Interno komuniciranje poteka neposredno preko us-
taljenih oblik, kot so redni dnevni delovni sestanki
upravljavcaEquinoxNEPREMIČNINd.d.torejEquinox
Partnerjevd.o.o..
Pomembne informacije o poslovanju, družba re-
dno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja
Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji spletni strani
https://www.equinox.si/.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
36
Letni
računovodski
izkazi
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
37
3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI
3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
Pojasnila
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021 -
31.12.2021
1. Čisti prihodki od prodaje 4 7.344.131 4.476.406
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 4 838.837 489.042
Čisti prihodki od najemnin 4 6.505.294 3.987.364
2. Sprememba vrednosti zalog proizvodov in nedokončane proizvodnje 0 0
3. Usredstveni lastni proizvodi in lastne storitve 0 0
4. Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 197.955 121.261
5. Stroški blaga, materiala in storitev 5 2.420.225 1.383.642
Stroški porabljenega materiala 0 0
Nabavna vrednost prodanega blaga 5 0 0
Stroški potrošnega materiala in energije 5 622.404 322.492
Stroški storitev 5 1.797.821 1.061.149
6. Stroški dela 0 0
7. Odpisi vrednosti 5 3.417.548 2.530.852
Amortizacija 5 3.409.476 2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki 5 8.072 241.305
8. Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 300.615 335.078
9. Finančni prihodki iz deležev 7 108.987 110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb 108.987 110.819
10. Finančni prihodki iz danih posojil 7 186.437 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 0 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim 186.437 0
11. Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 7 695 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 695 0
12. Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 8 0 0
13. Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 8 848.259 222.039
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 163.382 192.549
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 684.877 29.490
14. Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 8 1.950 212
15. POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO 849.609 255.723
Davek iz dobička -62.581 -16.389
Odloženi davki (prihodek) -75.039 120.616
16. ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA 9 711.989 359.950
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
38
3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA
IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA
31.12.2022 31.12.2021
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 711.989 359.950
Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo 492.961 66.450
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega
izida (po davku)
1.204.950 426.400
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 0 0
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega izida
(po davku)
0 0
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 1.204.950 426.400
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA
POSTAVKA
Pojasnila 31.12.2022 31.12.2021
Nekratkoročna sredstva 48.306.424 43.829.390
Neopredmetena sredstva 10 42.700 76.758
Nekratkoročne premoženjske pravice 29.601 60.384
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve 13.099 16.374
Opredmetena osnovna sredstva 11 2.652.602 2.953.233
Zemljišča in zgradbe 1.173.050 1.173.050
a) Zemljišča 0 0
b) Zgradbe 1.173.050 1.173.050
Druge naprave in oprema 1.341.722 1.777.326
Osnovna sredstva, ki se pridobivajo 137.830 2.856
a) Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi 137.830 0
b) Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev 0 2.856
Naložbene nepremičnine 12 37.516.608 34.841.061
Nekratkoročne nančne naložbe 13 8.045.933 5.834.989
Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil 2.247.301 1.716.496
a) Druge delnice in deleži 1.962.410 1.716.496
b) Druge nekratkoročne nančne naložbe 284.891 0
Nekratkoročna posojila 5.798.632 4.118.493
a) Nekratkoročna posojila družbam v skupini 0 2.836.735
b) Druga nekratkoročna posojila 5.798.632 1.281.758
Nekratkoročne poslovne terjatve 14 3.004 2.734
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
39
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih 3.004 2.734
Odložene terjatve za davek 15 45.577 120.616
Kratkoročna sredstva 11.720.894 11.209.540
Zaloge 0 0
1. Material 0 0
2. Proizvodi in trgovsko blago 0 0
3. Predujmi za zaloge 0 0
Kratkoročne nančne naložbe 16 639.625 3.885.676
Kratkoročna posojila 639.625 3.885.676
a) Kratkoročna posojila družbam v skupini 0 567.434
b) Druga kratkoročna posojila 639.625 3.318.242
c) Kratkoročni dani depoziti 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve 17 269.590 290.505
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 30.176
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev 175.932 252.776
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih 93.657 7.553
Druga kratkoročna sredstva 18 3.795 336.339
Denarna sredstva 19 10.807.884 6.697.020
SREDSTVA SKUPAJ 60.027.318 55.038.930
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
40
POSTAVKA
Pojasnila 31.12.2022 31.12.2021
Kapital 20 41.264.985 40.060.034
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 0 0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) 0 0
Druge rezerve iz dobička 4.329.042 4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 979.353 486.393
Preneseni čisti poslovni izid 14.400.373 14.040.422
Čisti poslovni izid poslovnega leta 711.989 359.951
Odloženi prihodki 21 76.316 140.539
Rezervacije 0 0
Odloženi prihodki 76.316 140.539
Nekratkoročne obveznosti 12.471.675 13.542.845
Nekratkoročne nančne obveznosti 22 8.844.196 13.442.158
1. Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0
2. Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.844.196 8.281.822
3. Druge nekratkoročne nančne obveznosti 0 5.160.336
Nekratkoročne poslovne obveznosti 24 3.627.479 100.687
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 3.627.479 100.687
Odložene obveznosti za davek 0 0
Kratkoročne obveznosti 6.214.342 1.295.511
Kratkoročne nančne obveznosti 22 5.751.808 553.246
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 663.315 464.753
Druge kratkoročne nančne obveznosti 5.088.493 88.493
Kratkoročne poslovne obveznosti 24 462.534 742.265
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 11.857 139.763
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 119.591 81.357
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 331.086 521.145
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ 18.762.333 14.978.896
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ 60.027.318 55.038.930
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
41
3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2022-31.12.2022
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista izgu-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2021
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 486.393 14.040.422 359.951 40.060.034
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.2
Celotni vseobsegajoči
donos poročevalskega
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 492.961 0 0 711.989 0 1.204.950
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 711.989 0 711.989
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 492.961 0 0 0 0 492.961
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 -359.951 0 0
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 -359.951 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2022
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 979.353 14.400.373 711.989 41.264.985
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 14.400.373 0 711.989 0 15.112.362
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
42
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021
3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV
31.12.2022 31.12.2021
A.
DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida 4.757.411 220.069
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev 7.542.781 4.727.545
Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti -2.722.789 -4.491.088
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih -62.581 -16.389
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja 3.531.230 9.690.206
Začetne manj končne poslovne terjatve 12.573 10.007.781
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve 335.819 -352.713
Začetne manj končne odložene terjatve za davek 52.867 -120.616
Začetne manj končne zaloge 0 0
Končni manj začetni poslovni dolgovi 2.996.095 101.830
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije 133.876 53.924
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital
(kot odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista
izguba po-
slovnega
leta
SKUPAJ
KAPITAL
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja (03.05.2021)
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 487.733 14.040.422 39.701.423
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 359.951
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v kapi-
talske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 -1.340 0 0 0 0 -1.340
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošte-
ni vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0
a)
Razporeditev preostale-
ga dela čistega dobička
primerjalnega poročeval-
skega obdobja na druge
sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2021
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 486.393 14.040.422 359.951 40.060.034
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 14.040.422 0 359.951 0 14.400.373
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
43
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b) 8.288.641 9.910.274
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju 6.904.018 394.737
Prejemki od dobljenih obresti in delež v dobičku drugih, ki se nanašajo na
investiranje
295.424 51.373
Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev 0 0
Prejemki od odtujitve nančnih naložb 6.608.594 343.365
b. Izdatki pri investiranju -11.326.880 -5.946.995
Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev 0 0
Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev -161.662 -156.570
Izdatki za pridobitev naložbenih nepremičnin -5.591.947
Izdatki za pridobitev nančnih naložb -5.573.271 -5.790.425
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b) -4.422.862 -5.552.257
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri nanciranju 9.979.689 0
Prejemki od vplačanega kapitala 0
Prejemki od povečanja nančnih obveznosti 9.979.689 0
b. Izdatki pri nanciranju -9.734.604 -360.997
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na nanciranje -355.515 -107.929
Izdatki za odplačila nančnih obveznosti -9.379.089 -253.069
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku 0
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri nanciranju (a+b) 245.085 -360.997
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki) 2.700.000
Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 10.807.884 6.697.020
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc) 4.110.864 6.697.020
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 6.697.020 0
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
44
3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČINE, D.D.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni
registervpisana3.5.2021napodlagioddelitveoddruž-
beUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanjuna
presečnidatumdelitve30.6.2020.
NaEQUINOXNEPREMIČNINEsoseoddelilevsene-
premičnineinnaložbenenepremičnineteroprema,ki
jihjeprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno-
vodskihevidencahvodila pod postavkoopredmete-
naosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.Gre
zanepremičnine,kijihlahkorazdelimoponaslednjih
funkcionalnihskupinah:
Hotelskenepremičnine
› GrandhotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana
› uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana
› HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana
› Thefuzzylog–Miklošičeva9,Ljubljana
Ostalenepremičnine
› Kompas–Pražakova4,Ljubljana
› Delo–Dunajska5,Ljubljana
› Burda-Vošnjakova3,Ljubljana
› Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana
› StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana
› ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana
› ParkirnamestavParkirnihišiKozolecII-Dvora-
kova3,Ljubljana
DružbaEquinoxnepremičnined.d.jebilavsodniregi-
stervpisanadne3.5.2021kotnovoustanovljenadružba.
Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov
družbeDunajskacesta5,Ljubljana.
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena
dan31.12.2022znašal41.264.985EUR,čistiposlovniizid
družbevobdobju1.1.2022-31.12.2022pa711.989EUR.
Pojasnilo 2: Računovodske usmeritve
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE
d.d.pooddelitviznaša5.691.826EURinjerazdeljen
na1.793.869kosovnihdelnic.
Preračun tujih valut
Računovodskiizkazisopredstavljenivevrih(EUR),ki
so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto
družbe.Poslivtujivalutisona začetkupripoznaniv
funkcionalnivalutiinpreračunani po tečaju funkcio-
nalnevalutenadanposla.Denarnasredstvainobve-
znostivtujivalutisopreračunanapotečajufunkcio-
nalnevalutenadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajo
iz preračuna tujih valut, se pripoznajo v izkazu po-
slovnegaizida.Nedenarnasredstvainobveznosti,ki
soizmerjenapoizvirnivrednostivtujivaluti,sopre-
tvorjenapotečajufunkcionalnevalutenadanposla.
Nedenarna sredstva in obveznosti, ki so izmerjena
po pošteni vrednosti v tujivaluti, so pretvorjena po
menjalnihtečajihnadan,kojebilapoštenavrednost
določena.
Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih
izkazov
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak
izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripra-
vitivskladuzMednarodnimistandardiračunovodske-
gaporočanja(vnadaljevanjuMSRP)inpojasniliodbo-
razapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),ki
sobilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdo-
ločiliZakonaogospodarskihdružbah.Računovodski
izkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaob-
dobje,kisejekončalozdnem31.12.2022,sosestavlje-
nivevrihinsopripravljeninapodlagiizvirnihvrednosti
bilančnihpostavk,razennančnihsredstev,izmerje-
nihpopoštenivrednostiskoziizkazposlovnegaizida
innančnihnaložb,razpoložljivihzaprodajo,kisobile
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
45
vrednotenepopoštenivrednosti.Letniračunovodski
izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.so bili
potrjenissklepomupravnegaodborazdne15.4.2023.
Osnovne računovodske usmeritve
Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,Nadanporo-
čanjadružbanimaodvisnih,pridruženihinhčerinskih
družb.
Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje na-
stanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne
neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in
poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vred-
nostievrainposamičnihcen,nepatudihiperinacije)
so uporabljene tudi pri sestavitvi računovodskih iz-
kazovzaobdobje1.1.2021-31.12.2022.Vnajvečjimožni
meri so upoštevane kakovostne značilnosti računo-
vodskihizkazov,kisopredvsemrazumljivost,ustrez-
nost,zanesljivostinprimerljivost.
Izjava o skladnosti
RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOdbora
zapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),kiso
sprejetisstraniEU.
Nadanizkazanančnegapoložajagledenaprocespo-
trjevanja standardov v Evropski uniji, v računovodskih
usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje
sprejelaEvropskaunija.
Osnovneračunovodskeusmeritve,kijihdružbauporab-
ljazaobdobje1.1.2022-31.12.2022soenakekotsobilepri
pripraviračunovodskihizkazovzapravnopredhodnico
družbeEquinoxnepremičnine,d.d.tojedružboUnion
hotelid.d.pripripraviračunovodskihizkazovzaleto,ki
sejekončalonadan31.12.2021.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1 januarja 2022 ali kasneje.
› Dopolnila standarda MSRP 3 Poslovne združitve
so namenjene posodobitvi sklica v standardu
MSRP3natemeljniokvirstandardovračunovod-
skega poročanja, pri čemer pa ne spreminjajo
računovodskihzahtevpriobračunavanjuposlov-
nihzdružitev.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› MRS 16 Opredmetena osnovna sredstva
(dopolnila)
Dopolnilapodjetjuprepovedujejo,dabiodstro-
škov nabave nepremičnin, strojev in opreme
odštelaizkupiček od prodaje proizvodovvob-
dobjupripravesredstvananjegovopredvideno
uporabo.Podjetjepripoznaizkupičekodprodaje
instempovezanestroškevposlovnemizidu.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› MRS 37 Rezervacije, pogojne obveznosti in
pogojna sredstva (dopolnila)
Dopolnila določajo stroške,ki jih podjetjeupo-
števapriopredelitvistroškovizpolnitvepogodbe
priodločanju,alijepogodbakočljiva.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
Letne izboljšave 2018-2020 prinašajo nekatera
manjšadopolnilastandardovMSRP1-Prvaupo-
rabamednarodnihstandardovračunovodskega
poročanja,MSRP9-Finančniinstrumenti,MRS
41-Kmetijstvoterilustrativneprimerekstandar-
duMSRP16–Najemi.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
Standardi/dopolnila,kiveljajozaletnaobdobjaz
začetkom1januarja2023alikasneje.
› MSRP 17: Zavarovalne pogodbe
Standard velja za letna obdobja z začetkom 1.
januarja 2021ali kasneje, pri čemer je dovolje-
nazgodnjauporabapodpogojem,dapodjetje
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
46
poročatudivskladusstandardomMSRP15Pri-
hodkiizpogodbskupciinstandardomMSRP9
Finančniinstrumenti.Marca2020sejeMednaro-
dniodborzaračunovodskestandardeodločilza
odlogveljavnostistandardadoleta2023.Stan-
dardMSRP17Zavarovalnepogodbetakodoloča
usmeritvezapripoznanje,merjenje,predstavitev
in razkritje izdanih zavarovalnih pogodb. Obe-
nemstandardzahtevauporabopodobnihnačel
pripozavarovalnihpogodbahininvesticijskihpo-
godbah z diskrecijsko udeležbo. Namen stan-
darda je zagotoviti, da podjetja v predstavitve
vključijoustrezneinformacijenanačin,kizvesto
odraža te pogodbe. Uporabnikom računovod-
skih izkazov ti podatki služijo za oceno učinka
pogodb,kispadajovokvirstandardaMSRP17,
nanančnipoložaj,nančnouspešnostindenar-
netokovepodjetja.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› MSRP 17: Zavarovalne pogodbe (dopolnila),
MSRP 4: Zavarovalne pogodbe (dopolnila)
Dopolnila standarda MSRP 17 veljajo za letna
obdobjazzačetkom1januarja2023alikasneje
injihmorajopodjetjauporabitizanazaj.Zgodnja
uporabadopolniljedovoljena.Namendopolnil
jepodjetjemolajšatiuporabostandarda.
MSRP 17. Dopolnila predvsem poenostavljajo
nekatere zahteve standarda in znižujejo s tem
povezane stroške podjetja, zagotavljajo lažjo
obrazložitevnjegovenančneuspešnostiinpo-
enostavljajoprehodnanovstandardzodložitvijo
datumazačetkanjegoveveljavnostidoleta2023
ter obenem zagotavljajo dodatno olajšavo pri
prviuporabistandardaMSRP17.Dopolnilastan-
dardaMSRP4spreminjajodoločendatumizteka
veljavnostizačasneolajšaveizstandardaMSRP
4Zavarovalnepogodbeoduporabestandarda
MSRP9Finančniinstrumenti.Takobodomorala
podjetjastandardMSRP 9 začeti uporabljatiza
letnaobdobja,kisezačnejo1.januarja2023ali
kasneje.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek od
sredstev in obveznosti ene same transakcije
(dopolnila)
Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom
1 januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba
dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za
mednarodne računovodske standarde objavil
dopolnilaračunovodskegastandardaMRS12s
katerimijeomejiluporaboizjemeprizačetnem
pripoznanjupoMRS12indoločil,kakonajpod-
jetje obračuna odloženi davek od določenih
transakcij,kotsonajemiinobveznostipoveza-
nezrazgradnjo.Vskladuzdopolniliizjemane
veljaza transakcije,katerihobdavčljivi znesek
jeob prvotnempripoznanju enak znesku od-
bitnihzačasnihrazlik.Izjemaveljale,čepripri-
poznanjusredstvavnajemuinznjimpovezane
obveznosti(aliobveznostivpovezavizrazgra-
dnjo in razgradnjo sestavnega dela sredstva)
obdavčljivizneseknienakzneskuodbitnihza-
časnihrazlik.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe
računovodskih ocen in napake: Opredelitev
računovodskih ocen (dopolnila)
Dopolnilastandardaveljajozaletnaobdobjaz
začetkom1.januarja2023alikasneje.Zgodnja
uporabadopolniljedovoljena.Dopolnilaobrav-
navajosprememberačunovodskihusmeritevin
računovodskihocenobzačetkutegaobdobja
alikasnejeinopredeljujejoračunovodskeoce-
nekotdenarnezneskevračunovodskihizkazih,
skaterimijepovezananegotovostzvidikanji-
hovegamerjenja.Pravtakodopolnilapojasnju-
jejo,kajsosprememberačunovodskihocenin
kakoseterazlikujejoodspremembračunovod-
skihusmeritevinpopravkovnapak.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MRS 1 Predstavitev računovodskih izkazov in
Stališče 2 mednarodnih računovodskih izkazov
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
47
MSRP: Razkritje računovodskih usmeritev
(dopolnila)
Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom1
januarja2023alikasneje.Zgodnjauporabado-
polniljedovoljena.Dopolniladoločajosmernice
zapresojopomembnostiprirazkritjuračunovod-
skih usmeritev. Dopolnila MRS 1 nadomeščajo
zahtevo po razkritju »bistvenih« računovodskih
usmeritevzzahtevoporazkritju»pomembnih«
informacijoračunovodskihusmeritvah.Obenem
vsebujeStališčenapotkeinnazorneprimerekot
pomoč pri uporabi koncepta pomembnosti pri
presojirazkritjaračunovodskihusmeritev.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
Pomembne računovodske ocene in presoje
Pripripraviračunovodskihizkazovdružbesobileupo-
števanedoločeneoceneinpredpostavkeposlovodstva
družbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugihutemeljenih
dejavnikih.Ocenezajemajonaslednjepostavke:amor-
tizacijskovrednost,življenjskodoboosnovnihsredstev,
popravkevrednosti dvomljivihterjatevinnančne na-
ložbe/danaposojila.
Priuporabiračunovodskihusmeritevjemoralizvršnidi-
rektorpolegocen,kinajboljvplivajonavrednostivra-
čunovodskihizkazihpresodititudipostavkonaložbenih
nepremičnin.
Oslabitve naložbenih nepremičnin:
Oslabitevobstaja,kadarknjigovodskavrednostsredstva
alidenarustvarjajočeenotepreseganjegovonadome-
stljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabialipo-
štenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,insicer
tista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanazastroške
prodaje,sedoločanapodlagirazpoložljivihpodatkoviz
realiziranihprodajnihtransakcij,izvedenihpotržnihpo-
gojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagiopazovanih
tržnihcenahzmanjšanihzaosnovnestroškeprodaje.
Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin
Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena vrednosti
vsehnaložbenihnepremičninsstranipooblaščenega
ocenjevalcavrednostipodjetijzlicencoSIR.
HOTELSKE NEPREMIČNINE
Hotelskenepremičninesobileocenjenekotpremože-
nje s posebnim trgovalnim namenom (Trade Related
Property). Ocenjeno je bilo prihodnje poslovanje up-
ravljalcavprvihpetihletihterstabiliziranoposlovanjepo
pretekupetihlet.Ocenaposlovanjatemeljinapodlagi
preteklihrezultatovinlastnihocenocenjevalcavrednosti
(zasedenosti,ADR,stroškov…).Popotekupetihletjebila
zaocenopreostalevrednostiuporabimometodokapita-
lizacijedonosa.Pričakovanidenarnitokovisodiskontirani
nadatumocenjevanjavrednosti.
Pri ocenjevanju je bilo upoštevamo, da sta lastništvo
nepremičnine in upravljanje hotela ločena (Rushmore
approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddanv
najem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,jeraz-
deljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2:0,8(na
podlagipodatkovooddanihhotelih,skaterimijerazpola-
galpooblaščeniocenjevalecvrednosti).DeležEBITDA,ki
pripadalastnikunepremičnine,predstavljanajemninoza
hoteloziromaprihodeklastnikanepremičnine.Dodatno
kotstrošeklastnikanepremičnineupoštevamoCAPEX.
POSLOVNI PROSTORI
Priocenjevanjuvrednostiposlovnihprostorovjebilupo-
rabljennadonosuzasnovannačininmetodokapitaliza-
cijedonosa.Pooblaščeniocenjevalecvrednostijepre-
verilpodatkeoponudbenihinrealiziranihnajemninahza
podobnenepremičninevokolici tersklenjenihpogod-
bah za ocenjevane prostore. Ocenjeni so pričakovani
letnidobičkiter kapitaliziranizustreznokapitalizacijsko
stopnjo.
STANOVANJA, ZEMLJIŠČA
Priocenjevanju je biluporabljen o načintržnihprimer-
jav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijjepreve-
riltransakcijesprimerljivimiprostoritrguterjihkorigiral
glede na posamezne lastnosti, kivplivajo navrednost
nepremičnine.
Prihodki iz prodaje pogodb s kupci
Družbajesprejela naslednje računovodske presoje, ki
pomembno vplivajo na določitev zneska in trenutka
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
48
prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev
trenutkaizvršitvepogodbenihobveznostiPrihodkeod
prodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznavavtre-
nutkuprodaje.Odtrenutkaprodajenaprejdružbanima
večobvladovanjanadprodanimblagomalistoritvami.
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev
Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo-
števa pričakovano zično izrabljanje, tehnično stara-
nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske
indrugeomejitveuporabe.Pravtako družba preverja
sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo-
membnejšihsredstvih.
Neopredmetena nekratkoročna sredstva
Neopredmetena sredstva zajemajo naložbe v prido-
bljene nekratkoročne premoženjske pravice in druge
pravice. Med neopredmetenimi dolgoročnimi sredstvi
se izkazujejo nekratkoročne premoženjske pravice,
dolgoročnoodloženistroškirazvijanja,dobroime,nek-
ratkoročne aktivne časovne razmejitve in predujmi za
neopredmetenanekratkoročnasredstva.Sonedenarna
sredstvainpravilomazičnoneobstajajo.
Neopredmeteno sredstvo se ob začetnem pripoz-
nanju ovrednoti po nabavni vrednosti. V nabavno
vrednost so vštete tudi nevračljive nakupne dajatve.
Neopredmetena nekratkoročna sredstva so izkazana
ponabavnihvrednostihinzmanjšanazavrednostnab-
ranegapopravkavrednosti.Zamerjenjepopripoznanju
neopredmetenegasredstvajedružbazasvojoračuno-
vodskousmeritevizbralamodelnabavnevrednosti.
Za neopredmeteno sredstvo je uporabljena metoda
enakomernega časovnega amortiziranja in se zač-
neamortizirati,kojenavoljozauporabo.Uporabljena
amortizacijskastopnjazanekratkoročnepremoženjske
pravicesegibljemed3%in50%.Spremembaamorti-
zacijskihstopenjnipomembnovplivalanaračunovod-
skeizkaze.
Opredmetena osnovna sredstva
Opredmetenaosnovnasredstvadružbeobsegajoopre-
mo,ter terjatvezapredujme za opredmetenaosnov-
na sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna sredstva
v pridobivanju in uporabi. Del opredmetenih osnov-
nihsredstev,kiseoddajajovnajem,jeprenesenmed
naložbenenepremičnine.Deliopredmetenihosnovnih
sredstev večje vrednosti, ki imajo različne dobe ko-
ristnosti,seobračunavajokotposameznaopredmetena
osnovnasredstva.
Opredmeteno osnovno sredstvose na začetku ovre-
dnoti po nabavni vrednosti, ki jo sestavljajo nakupna
cena,uvozneinnevračljivenakupnedajatveterstroški,
kijihjemogočepripisatineposrednonjegoviusposobi-
tvi za nameravano uporabo. Opredmetena osnovna
sredstvasoizkazanaponabavnihvrednostihinzmanj-
šana za vrednost nabranega popravka vrednosti. Za
merjenje po pripoznanju opredmetenega sredstva je
družba za svojo računovodsko usmeritev izbrala mo-
del nabavne vrednosti. Nabavno vrednost sestavljajo
tudistroškiizposojanjavzvezispridobitvijoopredme-
tenegaosnovnegasredstvadonjegoveusposobitveza
uporabo.
Stroški, ki kasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim
osnovnimsredstvominpovečujejonjegovoprihodnjo
koristvprimerjavisprvotnoocenjenimi,povečujejonje-
govonabavnovrednost.
Razlikamedčistoprodajnovrednostjoinknjigovodsko
vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega
sredstvajeizkazanakotdrugiposlovniprihodkialidrugi
poslovniodhodki.
Opredmetenoosnovno sredstvosezačneamortizirati
prvidannaslednjegamesecapotem,kojeusposoblje-
no za uporabo. Uporablja se metoda enakomernega
časovnegaamortiziranja. Stopnjeamortizacijenepre-
segajodavčnopriznanihstopenjvsmisludavkaizdo-
hodkapravnihoseb.Amortizacijskestopnjesodoloče-
negledenadobokoristnostiposameznegaosnovnega
sredstva.Družbamedopredmetenimiosnovnimisred-
stvi nima zemljišč. Uporabljena amortizacijskastopnja
zazgradbesegibljemed3 % do 6 %. Za opremose
uporabljajoamortizacijskestopnjevvišiniod6,67%do
50%.
Skupina prevrednoti opredmetena osnovna sredstva,
čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpresega
njihovonadomestljivovrednost.
Naložbene nepremičnine
Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo-
vane, da bi prinašale najemnino. Naložbena nepre-
mičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje, se ob
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
49
začetnempripoznanjuovrednotiponabavnivrednosti.
Sestavljajojo njena nakupna cenain stroški,kijih je
mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni stroški
vključujejozaslužkezapravnestoritve,davkeodpre-
nosanepremičnine,stroškeizposojanjaindrugestro-
škeposla.
Zamerjenjenaložbenenepremičninepopripoznanju
se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo
se po metodi enakomernega časovnega amortizi-
ranja.Stopnjaamortizacijesegibljemed3%do6%.
Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost na-
ložbenenepremičninemanjšaodnjeneknjigovodske
vrednosti.Izgubazaradioslabitvesepripoznavizkazu
poslovnegaizida.
Naložbene nepremičnine se v letu 2022 niso
prevrednotovale.
Najemnepogodbezanaložbenenepremičninevpo-
vezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa
tveganjinkoristi,povezanihzlastništvom,sorazvršče-
nemedposlovnenajeme.Prihodkiodnajemninseob-
računavajoenakomernovcelotnemobdobjutrajanja
najemainpripoznajomedprihodkivizkazuposlovne-
gaizida.Začetnineposrednistroškisododatnistroški,
kijihjemogočepripisatineposrednopogajanjuindo-
govarjanju o najemu, povečujejoknjigovodskovred-
nost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem
obdobjutrajanjanajemaenakokotprihodkiodnaje-
mnin.Pogojnenajemninesepripoznajokotprihodekv
obdobju,vkateremsozaslužene.
Finančna sredstva
Začetno pripoznanje in merjenje
Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti nančna
sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti,
poštenivrednostiprekdrugegavseobsegajočegado-
nosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid.
Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev nančnih
sredstevodvisnaodznačilnostipogodbenegadenar-
negatokanančnegasredstvainposlovnegamodela
skupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatevizpo-
slovanja,kinevsebujejopomembnesestavinenan-
ciranjaalizakaterejedružbauporabilapraktičnoreši-
tev,obprvotnempripoznanjuskupinaizmerinančno
sredstvopopoštenivrednosti,kije(vprimerunanč-
negasredstva,kinipripoznanopopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida),povečanazastrošketransak-
cije.Terjatveizposlovanja,kinevsebujejopomembne
sestavinenanciranjaalizakaterejedružbauporabila
praktičnorešitev,semerijopotransakcijskiceni,kije
določenavskladuzdoločilistandardaMSRP15.Glejte
računovodskousmeritevPrihodkiizpogodbskupci.
Za razvrstitev in merjenje nančnega sredstva po
odplačnivrednostialipopoštenivrednostiprekdruge-
gavseobsegajočegadonosa,moranančnosredstvo
ustvarjatidenarnetokove,kivsebujejo»izključnopla-
čilaglavniceinobresti(SPPI)«odneporavnanegazne-
skaglavnice.TakoimenovanitestSPPImorapodjetje
opravitizavsakposamezennančniinstrument.
Način obvladovanja nančnih sredstev za namen
ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem
modelu skupine za upravljanje s nančnimi sredstvi.
Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokoviprite-
kaliiznaslovazbiranjapogodbenihdenarnihtokov,iz
prodajenančnihsredstevaliobojega.
Nakupaliprodajanančnihsredstev,prikaterihsezah-
tevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredboali
konvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajona
datumtrgovanja,t.j.nadan,kodružbasprejmezavezo
zanakupaliprodajosredstva.
Naknadno merjenje
Poprvotnemmerjenjusonančnasredstvarazvršče-
navštirikategorije:
› nančna sredstva po odplačni vrednosti
(dolžniškiinstrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprek
drugega vseobsegajočega donosa (dolž-
niškiinstrumenti)
› nančna sredstva po pošteni vrednosti
prek drugegavseobsegajočega (kapitalski
inštrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida
Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški
instrumenti)
Družbamerinančnasredstvapoodplačnivrednosti,
čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja:
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
50
› podjetjeimanančnosredstvovposestiv
okviruposlovnegamodela,sciljempose-
dovanjanančnihsredstevzanamenzbira-
njapogodbenihdenarnihtokov
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovanančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po
prvotnempripoznanjumerijozuporabometodeefek-
tivnihobresti(EIR),zobračunommorebitneizgubeiz
oslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajovposlovnem
iziduobodpravi,spremembialioslabitvitehsredstev.
Finančnasredstvapoodplačnivrednosti,kijihpose-
dujedružba,vključujejoterjatveizposlovanjaterdana
posojila.
Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
staizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› družbaposedujenančnosredstvovokviru
poslovnega modela s ciljem posedovanja
nančnihsredstevzanamenustvarjanjapo-
godbenihdenarnihtokovinzaprodajo
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovanančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Zadolžniškeinstrumente,kisopripoznanipopošte-
nivrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,
seprihodkiizobresti,tečajnerazlikeinizgubezaradi
oslabitvealirazveljavitvepripoznajovizkazuposlov-
negaizidainobračunajonaenaknačinkotprinanč-
nihsredstvihpoodplačnivrednosti.Vseostalespre-
membe poštene vrednosti se pripoznajo v drugem
vseobsegajočem donosu. Po odpravi pripoznanja
se kumulativna sprememba poštene vrednosti, ki je
pripoznanavdrugemvseobsegajočemdonosu,reci-
kliravposlovniizid.
Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski
inštrumenti)
Obzačetnempripoznanjuselahko družbaodločiza
nepreklicnorazvrstitevsvojihkapitalskihnaložbvsku-
pino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti
prekdrugegavseobsegajočegadonosa,četiizpolnju-
jejoopredelitevkapitalaizračunovodskegastandarda
MRS32FinančniInstrumenti:Predstavitevinjihnepo-
seduje za namen trgovanja. Razvrstitevsedoločipo
posameznemnančneminstrumentu.
Dobičkiinizgubeiznaslovatehnančnihsredstevse
nikoli ne reciklirajov poslovni izid. Dividende se pri-
poznajokotdrugiprihodkivizkazuposlovnegaizida
ob vzpostavitvi pravice skupine do plačila, razen če
družbatakšneprihodkekoristizapoplačilodelastro-
škovvzvezisnančnimsredstvom,pričemersetido-
bički pripoznajov drugem vseobsegajočem donosu.
Lastniški instrumenti po pošteni vrednosti pred dru-
gegavseobsegajočegadonosanisopredmetslabitve.
Odprava pripoznanja
Skupinaodpravipripoznanjenančnegasredstva(ali,
kadarjeustreznodelnančnegasredstvaalidelsku-
pine sorodnih nančnih sredstev) iz konsolidiranega
izkazanančnegapoložaja),če:
› sopoteklepravicedoprejemadenarnihto-
koviznaslovasredstva
ali
› jeskupinasvojepravicedoprejemadenar-
nih tokov iz naslova sredstva prenesla ali
prevzela obvezo, dav doglednem času v
celoti poravna prejem denarnihtokov tre-
tjimosebamvokviru»prehodne«ureditve
in(a)jeskupinapreneslavsatveganjainko-
ristiiznaslovasredstvaali(b)ninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristi iz na-
slova sredstva, temvečje prenesla obvla-
dovanjeletega.
Obprenosusvojepravicedoprejemadenarnihtokov
iznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodneureditve,
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
51
družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranilatveganja
inkoristiiznaslovalastništva.Čedružbaninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristiiznaslovasredstva
innipreneslaobvladovanjasredstva,potemnadaljuje
spripoznanjemprenesenegasredstvavobsegusvo-
je neprekinjene udeležbev sredstvu.V tem primeru
moradružbapripoznatitudistempovezanoobvezo.
Prenesenosredstvoinznjimpovezanaobvezaseme-
ritazuporabometode,kiodražapraviceinobveznosti,
kijihjedružbaohranila.
Nadaljnjesodelovanjevoblikijamstvanadprenese-
nimsredstvomseizmerivvišiniprvotneneodpisane
vrednostisredstvaalinajvišjegazneskanadomestila,
kibigamoraladružbaplačati,insicernižjegaodobeh.
Oslabitev nenančnih sredstev
Nekratkoročna nenančna sredstva (opredmetena
osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine)seza-
radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana
knjigovodskavrednostpreseganjihovonadomestljivo
vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena
vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri
uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje
vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin
izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva
innjegovekončneodtujitve,inuporaboustreznedi-
skontne mere (pred davkom od dobička), ki odraža
sedanjotržnoocenočasovnevrednostidenarjainmo-
rebitnotveganje,povezanosposameznimsredstvom.
Prisredstvu,kjersobodočidenarnitokoviodvisnitudi
od ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči
enoti,sevrednostvuporabiizračunanapodlagibodo-
čihdenarnihtokovtedenarustvarjajočeenote.Izgube,
kinastanejonapodlagioslabitve,sepripoznajomed
poslovnimiodhodki.
Oslabitev nančnih sredstev
Za nančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če
obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da
jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja
pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega
sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti.
Objektivnidokaziooslabitvinančnihsredstevsolah-
ko naslednji: neizpolnitevalikršitevsstranidolžnika;
prestrukturiranje zneska, ki so ga drugi dolžni druž-
bi, če se ta strinja; znaki, da bo dolžnik šel v stečaj;
izginotjedelujočegatrgazatovrstniinstrument.
Oslabitev terjatev in danih posojil
Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse po-
membne terjatve se posamezno izmerijo za namen
posebneoslabitve.Česeoceni,daknjigovodskavred-
nostterjatvepreseganjenopošteno,tojeudenarljivo
vrednost, se terjatevslabi.Terjatve,zakateresedo-
mneva,danebodoporavnanevrednemrokuoziroma
vcelotnemznesku,seštejejokotdvomljive,vprimeru,
dasejezačelsodnipostopek,pakotsporneterjatve.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete-
klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepraviloma oblikujejopopravkivrednostiterjatev.V
nekaterihprimerih palahkoskupinaocenipovečano
kreditnotveganjetudi,čejenapodlagiinformacijver-
jetno,dadružbaneboprejelaneporavnanihpogodbe-
nihzneskovvceloti.Družbapripoznaodpisnančnega
sredstvakadarutemeljenopričakuje,dapogodbenih
denarnihtokovnebouspelaizterjati.
Ocenaslabitevtemeljinapričakovanihkreditnihizgu-
bah,povezanihzverjetnostjoneplačilterjatevinposojil
vnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditnotvega-
njebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.Vteh
primerihocenaslabitevtemeljinaverjetnostineplači-
la v obdobju celotnega trajanja nančnega sredstva
(LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo
razlikomedpogodbenimidenarnimitokovi,kisoza-
padlipopogodbiinvsemidenarnimitokovi,zakatere
skupinapričakuje,dajihboprejela.Pričakovanidenar-
nitokovibodovključevalidenarnetokoveodprodaje
sredstevzavarovanja.
Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se
ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti,
prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega
povečanjakreditnegatveganja,seslabitvezapričako-
vanekreditneizgubepripoznajozakreditneizgube,ki
soposledicaneplačil,kisomožnavnaslednjih12me-
secih.Zatistekreditneizpostavljenosti,prikaterihjeod
začetnegapripoznanjaprišlodoznatnegapovečanja
kreditnegatveganja,družbapripoznapopravekizna-
slovaizgub,kijihpričakujevpreostaliživljenjskidobi
izpostavljenosti,negledenaobdobjeneplačila.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
52
Finančne obveznosti
Začetno pripoznanje in merjenje
Finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju
razvrstijomed nančneobveznostipopoštenivred-
nostiprekposlovnegaizida,danainprejetaposojila,
obveznostiizposlovanjaalivskupinoizvedeninanč-
niinstrumenti,kisodoločenikotinstrumentiučinkovi-
tegavarovanjapredtveganjem.
Vsenančneobveznostiseobzačetnempripoznanju
merijopopoštenivrednosti.Danainprejetaposojila
terobveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajo
popoštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposredne
strošketransakcije.
Finančneobveznostidružbevključujejoobveznostiiz
poslovanja in druge obveznosti, dana in prejetapo-
sojilavključnozdovoljenimiprekoračitvamistanjana
bančnemračunuterizvedenenančneinstrumente.
Naknadno merjenje
Merjenjenančnih obveznostije odvisno od njihove
razvrstitve.
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek
poslovnega izida
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek po-
slovnegaizidavključujejonančneobveznostiname-
njenetrgovanjuinnančneobveznosti,kisoobzače-
tnempripoznanjumerjenepopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida.
Finančne obveznosti so razvrščene med obvezno-
sti,kisonamenjenetrgovanju,če so pridobljeneza
namenponovnega nakupavbližnjiprihodnosti.Vto
skupinospadajotudiizvedeninančniinstrumenti,ki
nisoinstrumentivarovanjapredtveganjemvrazmerju
varovanjapredtveganjem,kotjihopredeliinstrumenti
varovanjapredtveganjemvrazmerjuvarovanjapred
tveganjem,kotjihopredeljujeMSRP9.Ločenivgra-
jeniizvedeninančniinstrumentisopravtakorazvr-
ščenivskupinonančnihobveznosti,kisonamenjene
trgovanju,razenvprimeruinstrumentovučinkovitega
varovanjapredtveganjem.
Dobičekaliizgubaiznančnihobveznosti,ki so na-
menjenetrgovanju,sepripoznavizkazuposlovnega
izida.
Finančneobveznosti,kisoobprvotnempripoznanju
merjenepopoštenivrednostiprekposlovnegaizida,
sorazvrščenavtoskupinoče,insamoče,soizpolnje-
namerilaizstandardaMSRP9.Družbanimananč-
nihobveznostipopoštenivrednostiprekposlovnega
izida.
Dana in prejeta posojila
Ta skupina je najpomembnejša postavka nančnih
instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se
danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz
uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpra-
vi pripoznanjanančne obveznosti, sevsidobičkiin
izgubepripoznajovposlovnemiziduinvokviruamor-
tizacijeefektivneobrestnemere.
Odplačnavrednostseobračunaupoštevajočmorebi-
tnepopustealipremijeobnakuputerpristojbineali
stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere.
Amortizacijaefektivneobrestnemeresevizkazupo-
slovnegaizidaizkaževokvirustroškovnanciranja.
Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovanadanainpre-
jetaposojila.
Odprava pripoznanja
Pripoznanje nančne obveznosti se odpravi, ko je
obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati.
Kadarpodjetjeobstoječonančnoobveznostzame-
njazdrugoistegaposojilodajalcapodbistvenodru-
gačnimipogojialisepogojiobstoječeobveznostibi-
stvenospremenijo,setakazamenjavaalisprememba
obravnavakotodpravapripoznanjaprvotneobvezno-
stiinpripoznanjenoveobveznosti.Razlikavneodpisa-
nivrednostinančneobveznostisepripoznavizkazu
poslovnegaizida.
Pobotanje nančnih instrumentov
Finančnasredstvainnančneobveznostisepobotajo,
pričemersenetorazlikaprikaževizkazunančnega
položaja,čeobstaja trenutnoizvršljivapravnapravi-
cazapobotanjepripoznanihzneskovin,čenamerava
podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim
unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
53
Denarna sredstva
Denarnasredstvainnjihoviustreznikivsebujejodenar-
naindeviznasredstva(gotovino)vblagajni,nabanč-
nihračunihterbančnedepozite(dotrehmesecev).
Kapital
Celotni kapital sestavljajovpoklicani kapital, kapital-
skerezerve,rezerveizdobička,rezervenastalezaradi
vrednotenjapopoštenivrednosti,preneseničistido-
bičekizprejšnjihletinprehodnošenerazdeljeničisti
dobiček.Odkupljenelastnedelniceseizkazujejokot
lastnedelniceinseodštejejoodkapitala.
Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenv statutuin
registriran na sodišču in so ga vplačali njihovi lastni-
ki. Kapitalske rezerve predstavljajo vplačani presežki
kapitala, druge kapitalske rezerve, ki so prenesene iz
prevrednotevalnega popravka kapitala, ter povečanje
kapitalaiznaslovaizvedenepripojitve. Rezerveizdo-
bička so zadržani del čistega dobička iz preteklih let.
Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanjega
čistegadobička,kinibilrazdeljenvoblikidividendozi-
romarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpaiz-
hajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekočeleto.
Nekratkoročni odloženi prihodki – državne
podpora
Državnepodpore sev začetku pripoznajo kotodlo-
ženi prihodki, ko obstaja sprejemljivo zagotovilo,da
bodružbapodporeprejelaindaboizpolnilapogojev
zveziznjimi.Državnepodpore,prejetezakritjestro-
škov,sedoslednoprepoznavajokotprihodkivpoob-
dobjih,vkaterihnastajajozadevnistroški,kinajbijih
tepodporenadomestile.Ssredstvipovezanedržavne
podporesevizkazuposlovnegaizidadoslednopre-
poznavajomeddrugimiprihodkiizposlovanjavdobi
koristnostiposameznegasredstva.
Nekratkoročnerezervacijenaračunodloženihprihod-
kovseprenesejomedposlovneprihodkeposlovnega
leta,vkateremsosepojavilistroški.
Državne podpore
Državnepodporesenazačetkupripoznajovračuno-
vodskihizkazihkotodloženiprihodki,koobstajaspre-
jemljivozagotovilo,dabodružbapodporeprejelain
daboizpolnilapogojevzveziznjimi.Državnepodpo-
re,prejetezakritjestroškov,seprepoznavajostrogo
doslednokotprihodkivobdobjih,vkaterihnastajajo
zadevnistroški,kinajbijihle-tenadomestile.Ssred-
stvipovezanedržavnepodporesevizkazuposlovne-
gaizidaprepoznavajostrogodoslednomeddrugimi
prihodkiizposlovanjavdobikoristnostiposameznega
sredstva.
Nekratkoročni dolgovi
Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba
vrnitivobdobju,daljšemodletadni.Lahkosoposlov-
ni ali nančni. Na začetku se ovrednotijozzneski iz
ustreznihlistinonjihovemnastanku.Delnekratkoroč-
nihdolgov,kizapadejovplačilovletudni,seizkaže
medkratkoročnimidolgovi.Česonekratkoročnidol-
goviizraženivtujivalutiinseponjihovemprvempri-
poznanju spremeni tečaj, se ustrezno prevrednotijo.
Povečanjetečajapovečujenančneodhodke,zmanj-
šanjepanančneprihodke.
Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane
obrestializmanjšujejozaodplačanezneskeinmore-
bitnedrugačneporavnave,čeotemobstajaspora-
zumzupnikom.Knjigovodskavrednostnekratkoroč-
nihdolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,zmanjšani
za odplačilo glavnice in prenose med kratkoročne
dolgove,doklersenepojavipotrebapoprevredno-
tenju. Obresti od nekratkoročnih dolgov so nančni
odhodki.
Kratkoročni dolgovi
Kratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebaporav-
nativletudni.Lahkosonančnialiposlovni.Kratkoročni
nančnidolgovisodobljenakratkoročnaposojilainiz-
danikratkoročnivrednostnipapirji.Kratkoročniposlov-
nidolgovipasoobveznostidodobaviteljev,obveznosti
dozaposlencev,obveznostivzvezizobrestmi,obve-
znostidodržave,obveznostizadobljenapredplačila
terdrugekratkoročneobveznosti.
Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi
ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobre-
stiodkratkoročnihdolgovsonančniodhodki.Česo
dolgovi izraženiv tuji valuti, se prevrednotijo, če se
spremeni valutni tečaj. Povečanje dolgov povečuje
rednenančneodhodke,zmanjšanjeparednenanč-
neprihodke.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
54
Dividende
Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju,
vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo
izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti.
Odhodki
Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih
koristipovezanozzmanjšanjemsredstevalipoveča-
njemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivoizmeriti.
Razvrščenisonaposlovneinnančneodhodke.
Stroškiseponaravnihvrstahrazvrščajomedstroške
materiala, storitev, dela, amortizacije inostali stroški.
Stroškimaterialainstoritevpredstavljajozneskinara-
čunih,zmanjšanizapopusteinvstopniDDV.Stroškov
dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija
seobračunavaposamično,pometodienakomernega
časovnegaamortiziranja.Ostalestroškepredstavljajo
izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbe-
nihnepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsred-
stvih,rezervacijeterdrugeodhodkiposlovanja.
Finančniodhodkisoodhodkizananciranjeinnalož-
benja,patudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi.
Davek od dohodkov pravnih oseb
Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do31.
12.istegaleta.
Davekoddohodkovpravnihosebposlovnegaletaob-
segaodmerjeniinodloženidavek.Izkažesevizkazu
poslovnegaizida.Odmerjenidavekjedavek,zakate-
regasepričakuje,daboplačanodobdavčljivegado-
bičkazaposlovnoleto,obuporabistopenj,veljavnih
nadanizkazanančnegapoložajainmorebitnihpri-
lagoditevdavčnihobveznosti,povezanihspreteklimi
poslovnimileti.
Terjatve in obveznosti za odloženi davek
Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode
obveznostizaradizačasnihrazlik,kiseugotovijospri-
merjavoknjigovodskihvrednostisredstevinobvezno-
stizustreznimidavčnimivrednostmivračunovodskih
izkazih.Obveznostizaodloženidaveksonačelomapri-
poznanenapodlagivsehzačasnihrazlik,medtemko
soterjatvezaodloženidavekpripoznaneledotakšne
višineodbitnihzačasnihrazlik,zakaterejeverjetno,da
bodovprihodnostinapodlagizadostnihobdavčljivih
dobičkovtudikoriščene.Odloženidaveksedoločipo
davčnihstopnjah(inzakonih),kisovveljavialivsebin-
skoveljajonadanizkazanančnegapoložajainzaka-
terejeupravičenopričakovati,dabodoveljaletudiv
času,koboterjatevzaodloženidavekrealiziranaozi-
romaboobveznostzaodloženidavekporavnana.
Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki
pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če
jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv
obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti
začasnerazlike.
Tekočiinodloženidavekstapripoznanavizkazupo-
slovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke,
kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu
alineposrednovkapitalu;vtehprimerihstatekočiin
odloženidavekpravtakopripoznanavdrugemvseob-
segajočemdonosualineposrednovkapitalu.
Izkaz denarnega toka
Izkazdenarnega tokaje sestavljen po posredni me-
todiizpodatkov izkazovnančnegapoložajanadan
31.12.2022,terdodatnihpodatkov,kisobilipotrebniza
prilagoditevprilivovinodlivovterzaustreznorazčleni-
tevpomembnejšihpostavk.
Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovod-
skih izkazih ne poroča po odsekih, ker se ukvarja s
podobnimistoritvami(dejavnosthoteliingostinstvo)v
enakemgospodarskemokolju(območju).
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
55
Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje
ČISTI PRIHODKI OD PRODAJE
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021-
31.12.2021
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 838.837 489.042
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 607.437 408.881
Prihodki od ostalih storitev 0 1.318
Prihodki od prodaje storitev v skupini IP CENTRAL 0 54.566
Prihodki od prodaje storitev v skupini UHC 230.000 24.276
Prihodki od prodaje storitev v skupini AXOR 1.400 0
PRIHODKI OD NAJEMNIN 6.505.294 3.987.364
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 4.143.209 984.782
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 2.362.085 3.002.583
Prihodki od najemnin v skupini IP CENTRAL 0 26.850
Prihodki od najemnin v skupini UHC 2.361.304 2.975.212
Prihodki od najemnin v skupini AXOR 781 521
SKUPAJ 7.344.131 4.476.406
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.večinoprihodkovustvarizoddajanjemnepremičninvnajeminzaraču-
navanjemstroškovnajemnikom,kisopovezaniznepremičninami.
Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov
STROŠKI IN ODHODKI
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021-
30.6.2021
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 0 0
Stroški materiala 622.404 110.617
Stroški storitev 1.797.821 350.671
Stroški dela 0 0
Amortizacija 3.409.476 592.826
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih in opredmetenih
osnovnih sredstvih
8.072 0
Neto slabitve in odpisi terjatev 0 0
Rezervacije 0 0
Drugi poslovni odhodki 300.615 39.539
SKUPAJ 6.138.387 1.093.654
Amortizacijajeznašala3.409.476EUR,stroškistoritevpaskupaj1.797.821EUR.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
56
Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki
DRUGI POSLOVNI PRIHODKI
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021-
31.12.2021
Prihodki od odprave rezervacij 64.223 49.088
Drugi prih.povezani s posl. učinki (subvencije, dotacije, regresi) 120.168 0
Prevrednotovalni poslovni prihodki 0 8.210
Drugi poslovni prihodki 13.563 63.963
SKUPAJ 197.955 121.261
Pojasnilo 7: Finančni prihodki
FINANČNI PRIHODKI
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021-
31.12.2021
Finančni prihodki iz deležev 108.987 110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb 1.453 110.819
Finančni prihodki - izplačila kuponov in dividend 107.534 0
Finančni prihodki iz danih posojil 186.437 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 68.547 19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 115.832 0
Finančni prihodki iz danih depozitov 2.058 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 695 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 695 0
SKUPAJ 296.119 129.878
Pojasnilo 8: Finančni odhodki
FINANČNI ODHODKI
1.1.2022-
31.12.2022
3.5.2021-
30.6.2021
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 0 0
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 848.259 63.169
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 163.382 34.292
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 684.877 28.877
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 1.950 0
Finančni odhodki iz drugih poslovnih obveznosti 1.950 0
SKUPAJ 850.209 63.169
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
57
Pojasnilo 9: Čisti poslovni izid na delnico
Čisti poslovni izid na delnico
1.1.2022-31.12.2022
Čisti poslovni izid 711.989
Tehtano povprečje števila delnic 1.793.869
Čisti poslovni izid na delnico 0,40
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju1.1.2022–31.12.2022ustvarila0,40EURčistegaposlovnega
izidanadelnico.
Pojasnilo 10: Neopredmetena sredstva
Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2022:
NEOPREDMETENA SREDSTVA
IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE
ČASOVNE RAZMEJITVE
Nekratkoročne
premoženjske
pravice
Aktivne
časovne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2021 677.782 16.374 694.155
Pridobitve 0 0 0
Odtujitve 0 0 0
Stanje 31.12.2022 677.782 16.374 694.155
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2021 617.397 0 617.397
Odprava 0 3.275 3.275
Amortizacija 30.783 0 30.783
Stanje 31.12.2022 648.180 3.275 651.455
Neodpisana vrednost 31.12.2021 60.384 16.374 76.758
Neodpisana vrednost 31.12.2022 29.601 13.099 42.700
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
58
Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2021:
NEOPREDMETENA SREDSTVA
IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE
ČASOVNE RAZMEJITVE
Nekratkoročne
premoženjske
pravice
Nekratkoročne
premože-
nje pravice v
pridobivanju
Druge
nekratkoročne
AČR
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 647.265 4.830 0 652.095
Pridobitve 0 0 16.374 16.374
Aktivacija 4.830 -4.830 0 0
Odtujitve 0 0 0 0
Popravek 25.686
0 0 25.686
Stanje 31.12.2021 677.781 4.830 16.374 698.985
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021 567.707 0 0 567.707
Odtujitve 0 0 0 0
Amortizacija 49.690 0 0 49.690
Stanje 31.12.2021
617.397 0 0 617.397
Neodpisana vrednost 03.05.2021
79.558 0 0 79.558
Neodpisana vrednost 31.12.2021
60.384 4.830 16.374 76.758
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
59
Pojasnilo 11: Opredmetena osnovna sredstva
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2022-31.12.2022:
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
Predujmi
za pridobi-
tev opred-
metenih
osnovnih
sredstev
Opredmetena
osnovna
sredstva v
gradnji
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2021 1.173.050 11.292.860 2.856 0
11.295.716 1.173.050
12.468.766
Pridobitve 0 26.689 0 137.830 164.518 0 164.518
Aktivacija 0 0 0 0 0 0 0
Odtujitve 0 0 0 0 0 0 0
Zmanjšanje 0 0 -2.856 0 -2.856 0 -2.856
Stanje 31.12.2022 1.173.050 11.319.548 0 137.830
11.457.378 1.173.050
12.630.428
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2021 0 9.515.533 0 0
9.515.533 0
9.515.533
Odtujitve 0 0 0 0 0 0 0
Amortizacija 0 462.293 0 0 462.293 0 462.293
Stanje 31.12.2022 0 9.977.826 0 0 9.977.826 0 9.977.826
Neodpisana
vrednost 31.12.2021
1.173.050 1.777.327 2.856 0
1.780.183 1.173.050
2.953.233
Neodpisana
vrednost 31.12.2022
1.173.050 1.341.722 0 137.830 1.479.552 1.173.050 2.652.602
Neodpisanavrednostopredmetenihosnovnihsredstev
na dan 31.12.2022 znaša 2.652.602 EUR. Največji del
opredmetenihosnovnih sredstev predstavljajodruge
napraveinoprematerpredujmizapridobitevopred-
metenihosnovnihsredstevkisenanašajonaplačane
avansezaprenovenepremičnin.
Družba prevrednoti opredmetena osnovna sredstva,
čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpresega
njihovonadomestljivovrednost.
Opredmetena osnovna sredstva niso zastavljena za
posojila.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
60
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 3.5.2021-31.12.2021:
OPREDME-
TENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Zgradbe
Druge
naprave
in
oprema
Umetniška
dela in OS
kulturne in
zgodo-
vinske
vrednosti
Oprema
in druga
OOS v
pridobi-
vanju
Predujmi
za pri-
dobitev
opred-
metenih
osnovnih
sredstev
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021
0 10.832.638 534.693 52.203 139.509
11.559.043 0
11.559.043
Pridobitve
0 0 39.422 0 39.422 0 39.422
Aktivacija
0 91.625 0 91.625 0
Odtujitve
0 44.723 534.693 0 136.653 716.069 0 716.069
Popravek
1.173.050 413.320 0 0 0 413.320 1.173.050 1.586.370
Stanje 31.12.2021
1.173.050 11.292.860 0 0 2.856
11.295.716 1.173.050
12.468.766
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021
0 9.186.157 0 0 0
9.186.157 0
9.186.157
Odtujitve
0 25.513 0 0 0 25.513 0 25.513
Amortizacija
0 354.888 0 0 0 354.888 0 354.888
Stanje 31.12.2021
0 9.515.533 0 0 0 9.515.533 0 9.515.533
Neodpisana
vrednost
03.05.2021
0 1.646.481 534.693 0 139.509
2.320.683 0
2.320.683
Neodpisana
vrednost
31.12.2021
1.173.050 1.777.327 0 0 2.856 1.780.183 1.173.050 2.953.233
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
61
Pojasnilo 12: Naložbene nepremičnine
Gibanje naložbenih nepremičnin od 1.1.2022 - 31.12.2022:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINE
Zemljišča
Zgradbe
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
naložbenih
nepremičnin
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2021 4.275.643 82.729.820 33.749 0 87.039.212
Pridobitve 0 0 4.811.661 1.344.205 6.155.865
Aktivacija 0 4.837.910 -4.837.910 -563.919 -563.919
Odtujitve 0 0 0 0 0
Popravek 0 0 0 0 0
Stanje 31.12.2022 4.275.643 87.567.730 7.500 780.286 92.631.159
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2021 0 52.198.151 0 0 52.198.151
Odtujitve 0 0 0 0 0
Amortizacija 0 2.916.399 0 0 2.916.399
Stanje 31.12.2022 0 55.114.550 0 0 55.114.550
Neodpisana vrednost 31.12.2021 4.275.643 30.531.669 0 0 34.807.311
Neodpisana vrednost 31.12.2022 4.275.643 32.453.180 7.500 780.286 37.516.608
Naložbenanepremičnina–zgradbaHotelLevjezastavljenazaposojilo
Gibanje naložbenih nepremičnin od 3.5.2021 – 31.12.2021:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINE
Zemljišča Zgradbe
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 03.05.2021 4.275.643 84.149.753 66.121 88.491.517
Pridobitve 0 0 193.085 193.085
Aktivacija 0 191.323 225.457 416.780
Odtujitve 0 0 0 225.457
Popravek 0 -1.612.056 0 -1.612.056
Stanje 31.12.2021 4.275.643 82.729.020 33.749 87.038.412
Popravek vrednosti
Stanje 03.05.2021 0 50.313.183 0 50.313.183
Odtujitve 0 0 0 0
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
62
Amortizacija 0 1.884.968 0 1.884.968
Stanje 31.12.2021 0 52.198.151 0 52.198.151
Neodpisana vrednost 03.05.2021 4.275.643 33.836.570 0 38.112.213
Neodpisana vrednost 31.12.2021 4.275.643 30.530.869 33.749 34.840.260
Naložbenenepremičninesonepremičnine,posedovane,dabiprinašalenajemnino.Prihodkiodnajemninin
obratovalnihstroškovvzvezinaložbeniminepremičninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkritivPojasnilu4–
čistiprihodkiiznajemnin.
Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena poštene
vrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremični-
nahvlastidružbeEquinoxnepremičnine d.d. Oceno
vrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednosti
podjetijzlicencoSIR.Ocenjenevrednostipomembno
odstopajoodknjigovodskihvrednosti.Ocenjenevred-
nostipoposameznihsklopihsopredstavljenevspo-
dnjitabeli:
Nepremičnina
Datum ocene
vrednost
Ocenjena poštena
vrednost
Zmanjšano za
stroške prodaje
Hotelske nepremičnine 30.06.2022 93.214.000 91.648.000
Poslovne nepremičnine 30.06.2022 21.001.000 20.789.000
114.215.000 112.437.000
Ocenavrednostihotelskihnepremičninvključujetudi
poslovneprostorevhotelih,kisooddanivnajemter
prihodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremič-
nineobsegajoGrandhotel Union, uHotel,Hotel Lev,
FuzzyLoginTehnolev.Merakapitalizacijeznašamed
7,05%in7,50%.Hotelskenepremičninesoocenjenekot
premoženjesposebnimtrgovalnimnamenom(Trade
RelatedProperty).Pooblaščeniocenjevalecvrednosti
jeupošteval,dastalastništvoinupravljanjehotelskih
nepremičninločena(RushmoreApproach)inpredpos-
taviloziromaupošteval,dasohotelskenepremičnine
oddanevdolgoročninajemdvemauglednimamed-
narodnimahotelskimaverigama.
Ocenavrednostiposlovnihnepremičninjeizdelanana
podlaginadonosuzasnovaneganačinainzuporabo
metodekapitalizacijedonosa.Poslovnenepremičnine
obsegajopisarniškikompleksnaPražakovi4,pisarne
vstolpniciDelonaDunajski5,Modnohišo,pisarnena
Miklošičevicesti1,objektNomago,casinoLev,stano-
vanjenaNazorjeviulici4,trgovskilokalnaDalmatinovi
ulici 4a, parkirna mesta v PH Kozolec ter parcelo v
Stanežičah. Pri ocenah vrednosti poslovnih nepre-
mičnin so upoštevane dejansko sklenjene najemne
pogodbe, pooblaščeni ocenjevalecvrednosti podje-
tij je preveril in upošteval tudi tržne višine najemnin.
ZemljiščevStanežičahinstanovanjenaNazorjeviulici
4stabilaocenjenanapodlagiprimerljivihtržnihtran-
sakcij.ParkirnamestavPHKozolecsobilaocenjena
na podlagi diskontiranega donosa iz naslova naje-
mnin.Merakapitalizacijejeznašala6,75%.Vdecembra
2022sobilepogodbezaprodajovsehparkirnihmest.
Prodajna vrednost je presegla ocenjeno vrednost.
Naložbenanepremičnina–zgradbaHotelLevjezas-
tavljenazaposojilo.
Merakapitalizacijezaostaleposlovnenepremičnineje
znašalamed7,34%in7,84%.Poštenavrednostjebila
določenanaosnovimetodvrednotenja,kisodijovnivo
3 določanja poštene vrednosti. Denicija nivoja 3 je
razkritavPojasnilu27:Finančniinstrumentiintveganja,
insicerpodtočkoe)Poštenavrednost.
Skoraj vse nepremičnine so oddane v najem naje-
mnikom na podlagi dolgoročnih najemnih pogodb
pod tržnimi pogoji in z vključenimi inacijskimi kla-
vzulami. Družba Equinox Nepremičnine d.d. na trgu
spremljavišinotržnihnajemnintertrendenapodročju
nepremičnin.
Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče v ob-
dobjunajemninevnaslednjih10let.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
63
Pričakovane bodoče najemnine
v 000 EUR
V roku 1 leta 7.07 4
v roku 2 - 5 let 32.377
v roku 6- 10 let 44.218
Skupaj 83.668
PričakovanebodočenajemnineskladnozIFRS16.97
niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno do-
govorjenenajemnerokeinvišinenajemninterposlo-
vodsko oceno o bodoči zasedenosti nepremičnin in
višininajemnin.Ponačelukonservativnostiindeksacija
najemninniupoštevana,smopaupoštevalidvignaje-
mninezahotelskenepremičnineskladnospodpisani-
minajemnimipogodbami.Prikazpričakovanihbodo-
čihnajemninupoštevasamoobstoječenepremičnine
terneupoštevamorebitnihnovihnakupov.
Pojasnilo 13: Nekratkoročne nančne naložbe
NEKRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
DFN na dan
31.12.2022
Od tega nekr. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/ okre-
pitev /
prerazpo-
reditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2022 31.12.2021
Naložbe v druge delnice
in deleže
1.962.410 0 1.962.410 3.794.244 -3.548.330 1.962.410 1.716.496
Druge nekratkoročne n.
naložbe - OBRESTNA
KAPICA Addiko
284.891 0 284.891 284.891 284.891 0
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe, razen
posojil
2.247.301 0 2.247.301 4.079.135 -3.548.330 2.247.301 1.716.496
Nekratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 0 -2.836.735 0 2.836.735
Druga nekratkoročna
posojila
961.897 961.897 5.146.735 -629.861 5.798.632 1.281.758
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
5.798.632 0 0 0 -3.466.596 5.798.632 4.118.493
Nekratkoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe
8.045.933 0 2.247.301 4.079.135 -7.014.926 8.045.933 5.834.989
Nekratkoročnenančnenaložbeso31.12.2022znašale
8.045.933EUR.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. med nekrat-
koročnimi nančnimi naložbami beleži tudi nekrat-
koročnodanoposojilodružbiIPCentrald.o.o.vvišini
4.836.735EUR.
Posojilojezavarovanozmenicami,hipotekonanepre-
mičninihotelCentral,kijevlastidružbeIPCentrald.o.o.
Nekratkoročne nančne naložbe niso zastavljene za
posojila.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
64
Pojasnilo 14: Nekratkoročne poslovne terjatve
NEKRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2022
Nekratkoročne
poslovne terjatve
do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
drugih 31.12.2022 31.12.2021
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
3.004 0 3.004 8.835 -8.565 3.004 2.734
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
3.004 0 3.004 8.835 -8.565 3.004 2.734
Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad.
Pojasnilo 15: Terjatve za odložene davke
TERJATVE ZA ODLOŽENI DAVEK
Stanje
odloženega
davka
na dan
31.12.2022
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2022 31.12.2021
Odložene terjatve za davek - prenesene
davčne izgube
45.577 0 -75.039 45.577 120.616
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 45.577 0 -75.039 45.577 120.616
Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida.
Pojasnilo 16: Kratkoročne nančne naložbe
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2022
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2022 31.12.2021
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 0 -567.434 0 567.434
Druga kratkoročna
posojila
639.625 0 639.625 629.861 -3.308.478 639.625 3.318.242
SKUPAJ kratkoročna
posojila
639.625 0 639.625 629.861 -3.875.912 639.625 3.885.676
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
639.625 0 639.625 629.861 -3.875.912 639.625 3.885.676
Družbanadan31.12.2022imakratkoročnihnančnihnaložbvznesku639.625EUR..
Kratkoročnenančnenaložbenisozastavljenezaposojila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
65
Pojasnilo 17: Kratkoročne poslovne terjatve
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
Kratkoročne
poslovne
terjatve
na dan
31.12.2022
Kratkoročne poslovne terjatve
do družb:
Popravek
vrednosti
zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union
hotels
collection
d.d.
v skupini -
IP Central
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2022 31.12.2021
Kratkoročne terjatve
do kupcev
175.932 0 0 0 175.932 0 175.932 282.953
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2022
43.572 0 0 0 43.572 43.572 151.412
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
0 0 0 0 0 0 0 947
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
93.657 0 0 0 93.657 93.657 6.606
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
269.590 0 0 0 269.590 0 269.590 290.505
Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenezaposojila.
Pojasnilo 18: Druga kratkoročna sredstva
DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA
31.12.2022 31.12.2021
Kratkoročno odloženi stroški 3.795 336.339
SKUPAJ 3.795 336.339
Pojasnilo 19: Denarna sredstva
Denarna sredstva
31.12.2022 31.12.2021
Dobroimetje pri bankah in drugih nančnih inštitucijah 10.807.884 6.697.020
SKUPAJ 10.807.884 6.697.020
Denarnasredstvanadan31.12.2022znašajo10.807.884EURpredstavljajodenarnaračunupriposlovnibankiter
depozitenaodpoklic.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
66
Pojasnilo 20: Kapital
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.jenadan31.12.2022znašal5.691.826,00EURinje
bil razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic. Družba v
letu2022niodkupilalastnihdelnic.
Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan
31.12.2022vznesku14.572.118EURsoenakozaključnemu
stanjunadan31.12.2021.Kapitalskerezervesosesta-
vljeneiz:
› vplačanihpresežkovkapitalavvišini1.207.236EUR
› drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR
POSTAVKA
Pojasnila 31.12.2022 31.12.2021
Kapital 20 41.264.985 40.060.034
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 0 0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) 0 0
Druge rezerve iz dobička 4.329.042 4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 979.353 486.393
Preneseni čisti poslovni izid 14.400.373 14.040.422
Čisti poslovni izid poslovnega leta 711.989 359.951
Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopoštenivrednostizaleto2022jeprikazanovspodnjitabeli:
Rezerve nastale zaradi vrednotenja
po pošteni vrednosti
31.12.2022 Oblikovanje Odprava 31.12.2021
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni
vrednosti
979.353 1.395.422 -902.461 486.393
SKUPAJ 979.353 1.395.422 -902.461 486.393
Rezerve, nastale zaradivrednotenja po pošteni vrednostnise nanašajo navrednotenje nančnih naložbpo
poštenivrednostitervrednotenjeIRS.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
67
Pojasnilo 21: Odloženi prihodki
Odloženi prihodki
Odloženi prihodki
Prejete državne podpore
Stanje 31.12.2021 140.539
Oblikovanje 0
Druga povečanja 0
Koriščenje 64.223
Odprava 0
Druga zmanjšanja 0
Stanje 31.12.2022 76.316
Pojasnilo 22: Finančne obveznosti
Stanje
dolga
31.12.2022
Od tega del, ki zapade v plačilo:
Stanje
dolga
31.12.2021
Finančne obveznosti
v obdobju
od 1.1.2023
do 31.12.2023
v obdobju
od 1.1.2024
do 31.12.2024
od 2025
dalje
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 0 0 0 0 5.281.822
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 0 0 0 0 3.000.000
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.844.196 0 718.591 8.125.605 0
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.844.196 0 718.591 8.125.605 8.281.822
Druge nekratkoročne nančne obveznosti 0 0 0 0 160.336
Druge nekratkoročne nančne obveznosti 0 0 0 0 5.000.000
Druge nekratkoročnenančne obveznosti
do bank
0 0 0 0 5.160.336
Nekratkoročne nančne obveznosti 8.844.196 0 718.591 8.125.605 13.442.158
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 0 0 0 0 462.354
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 0 0 0 0 956
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 663.315 663.315 0 0 1.443
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 663.315 663.315 0 0 464.753
Druge kratkoročne nančne obveznosti 0 0 0 0 0
Druge kratkoročne nančne obveznosti 5.088.493 5.088.493 0 0 88.493
Druge kratkoročne nančne obveznosti 5.088.493 5.088.493 0 0 88.493
Kratkoročne nančne obveznosti 5.751.808 5.751.808 0 0 553.246
SKUPAJ 14.596.004 5.751.808 718.591 8.125.605 13.995.405
Družba je v letu 2022 uspešno renancirala posoji-
lo. Posojilo je zavarovano z hipoteko na nepremičnini
HotelLev. Glavnicaposojilazapadavplačilov enakih
mesečnihobrokih,pričemerzadnjiobrokzapadevpla-
čilo30.4.2037.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
68
Obveznosti iz naslova glavnice obveznice na dan
31.12.2022 znašajo 5.000.000,00 EUR. Celotna glavni-
cazapadevplačilovenkratnemzneskuobzapadlosti
24.6.2023.Obrestnameraznaša3,40%ksno,obrestise
plačujejoenkratletnoinsicervsakega24.6.vkoledar-
skemletu.Prvičsoobrestizapadlevplačilo24.6.2021in
sobilevcelotiplačane.
DružbaEquinoxnepremičnined.d.imapriAddikobank
d.d.sklenjenopogodbooščitenjuobrestnihmer(»inte-
restrateswap«oz.IRS).Stanjeglavniceščitenjapoobre-
stnizamenjavi(IRS)nadan31.12.2022znaša2.500.010,00
EUR. Ročnost pogodbe je do29.9.2028.Neto sedanja
vrednostpogodbenadan31.12.2022znaša284.890,96
EURinjeknjiženakotnekratkoročnanančnanaložbapo
poštenivrednostiprekokapitaladružbe.DružbaEquinox
nepremičnined.d.jevletu2022spremenilaračunovod-
skopolitikoinvletu2022pripoznavanetosedanjovred-
nostščitenjaobrestnemere(IRS)popoštenivrednosti
prekodrugegavseobsegajočegadonosa,medtemko
jevletu2021družbapripoznalavrednostprekoizkaza
poslovnegaizidavznesku160.336EUR.Skupniefektna
računovodskeizkazezaradisprememberačunovodske
politiketakoznaša445.226,98EUR.
Pojasnilo 23: Gibanje sprememb nančnih obveznosti
Gibanje sprememb obveznosti v
letu, ki izhajajo iz nanciranja
31.12.2022 Denarni tok
Nedenardne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2021
Kratkoročne nančne obveznosti 5.751.808 198.562 5.000.000 553.246
Nekratkoročne nančne obveznosti 8.844.196 562.374 -5.160.336 13.442.158
Skupaj obveznosti iz nanciranja 14.596.004 760.936 -160.336 13.995.405
Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti
POSLOVNE OBVEZNOSTI
31.12.2022 31.12.2021
Dolgoročne Poslovne obveznosti
Dolgoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 3.627.479 100.687
Kratkoročne poslovne obveznosti
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection 11.778 61.028
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini IP Central 0 45.726
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners 0 33.009
Kratkoročne obveznosti do družbe v skupini AXOR 79 0
Skupaj kratkoročne obveznosti do družb v skupini 11.857 139.763
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 119.591 81.357
Skupaj kratkoročne obveznosti do drugih dobaviteljev 119.591 81.357
Kratkoročne obveznosti do države 125.974 467.201
Ostale kratkoročne poslovne obveznost 34.100 20
Kr.vnaprej vračunani stroški in odloženi prihodki 171.013 53.924
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 331.086 521.145
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 462.535 742.265
Nekratkoročneposlovneobveznostipredstavljaprejetevarščinesstraninajemnikov.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
69
Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih
pogodbah
PREJEMKI ČLANOV UPRAVE
2022
Izvršna direktorja 0
Člani upravnega odbora 0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0
SKUPAJ 0
Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačilo.
Pojasnilo 26: Pogojna sredstva in obveznosti
Pogojna sredstva in obveznosti - Zabilančna evidenca
31.12.2022 31.12.2021
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 15.438.261 15.438.261
SKUPAJ zabilančna evidenca 15.438.261 15.438.261
Na31.12.2022imaEquinoxnastraniobveznostiizdane
obveznice in posojilo pri BKS banki. Obveznica ni
posebej zavarovana. Stanje posojila pri BKS banki
na 31.12.2022 je 9.507.511 EUR. Kredit je zavarovan s
hipotekonaHoteluLev.
Equinox Nepremičnine d.d. je družbi IP Central d.o.o.
odobrilposojilo,kijezavarovanos15biancomenicamiin
hipotekonahoteluCentral.Stanjeposojilana31.12.2022
znaša4.836.735EUR.
Pojasnilo 27: Znesek porabljen za revidiranje
Znesek porabljen za revidiranje - revidiranje/preiskavo letnega poročila
2022
Revidiranje računovodskih izkazov na dan 31.12.2022 Equinox d.d. 11.000
SKUPAJ 11.000
Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelSkupine
Axorholding,d.d.Axorholdingd.d.jekončnaobvladu-
jočadružba.
PovezanestrankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d. v letu 2022 predstavljajo glavna obvladujo-
ča družba Axor holdingd. d.,Ljubljana (družba Axor
holding d. d., Ljubljana ima 73,09 % delež v nalož-
bi EQUINOX NEPREMIČNINE d. d.), družba UNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.(družbaAxorholdingd.d.,
Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiUNIONHOTELS
COLLECTION,d.d.)ternjenaodvisnadružbaIPCentral,
d.o.o.(družbaUNIONHOTELSCOLLECTION,d.dima
100-odstotniposlovnideležvdružbiIPCentrald.o.o.).
DružbaIPCentrald.o.o.jebiladecembra2022prodana
inodtakratnaprejnivečdelSkupineAxorinnipove-
zanazdružboEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
PovezanastrankajetudiKAPITALSKADRUŽBA,d.d.,ki
ima18,75%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.
Transakcijemedpovezanimistrankamiseizvajajopo
tržnih pogojih. V nadaljevanju so navedene transak-
cijezobvladujočodružboAxorholdingd.d.,UNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.terEQUINOXPARTNERS,
d.o.o.pomembnihtransakcijsKAPITALSKODRUŽBO
d.d.pavletu2022nibilo.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
70
Transakcije s povezanimi strankami
AXOR
holding
d.d.
Union
Hotels
Collection
d.d.
Equinox
partners
d.o.o.
SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg 1.400 230.000 0 231.400
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg 0 0 0 0
Čisti prihodki od najemnin v skupini 781 2.361.304 0 2.362.085
Drugi poslovni prihodki v skupini 0 0 0 0
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupinam 0 0 0 0
SKUPAJ 2.181 2.591.304 0 2.593.485
Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI
Stroški storitev v skupini 0 218.469 345.050 563.519
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS 0 0 0 0
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 0 218.469 345.050 563.519
Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročna poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini 0 0 0 0
Kratkorocne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 0 0 0 0
Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI
Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 79 11.778 0 11.857
SKUPAJ 79 11.778 0 11.857
Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND
Izplačilo dividend za poslovno leto … 0 0 0 0
SKUPAJ 0 0 0 0
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
71
Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja
a) Kreditnotveganje
Izpostavljenostkreditnemutveganju:
Prejeta posojila:
IZPOSTAVLJENOST KREDITNEMU TVEGANJU
31.12.2022 31.12.2021
Dana posojila 6.438.257 8.004.168
Neto terjatve do kupcev 175.932 282.953
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti 10.807.884 6.697.020
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 2.247.301 1.716.496
Skupaj 19.669.374 16.700.636
Dana posojila:
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jedalaposojilo
družbiIPCentrald.o.o.vvišini4.836.735EUR.Posojilo
jezavarovanozmenicami,hipotekonanepremičnini
hotelCentral,kijevlastidružbeIPCentrald.o.o.
Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi
neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvla-
dujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev,
usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in
pravočasnimpridobivanjemustreznihoblikzavarovanj
zazaščitoterjatev.Stalnospremljamobonitetoposlov-
nihpartnerjevterpovprečnodobovezaveterjatevdo
kupcevterssprotnoizterjavo,opominjanjeminsso-
dnoizterjavozapadlihterjatevprispevamokizboljše-
vanjuplačilnedisciplinekupcev.
Terjatvedo bolj tveganih partnerjev na domačem in
tujemtrgusododatnozavarovanesprejetimivaršči-
namizanajemnino.
Zapadlostterjatevdokupcev:
ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV
31.12.2022
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2022
nezapadle 132.360 0
do 30 dni 6.246 0
od 31 do 60 dni 0 0
od 61 do 90 dni 26.486 0
nad 90 dni 10.841 0
Stanje 31.12.2022 175.932 0
Stanjebrutoterjatevdokupcevaktivnonadzorujemo
inzmanjšujemoDružbanioblikovalapopravkavred-
nostiterjatev.
Popravkevrednosti terjatev družba oblikuje na podla-
gi oceneizterljivosti terjatev na osnoviizkušenj iz pre-
teklihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepravilomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev.Kose
zaradinjihzačnesodnipostopek,dobijostatusspornih
terjatev.Zadoločenedolžnikeseobkonculetaneobli-
kujepopravekvrednostiinsejihneprenašanasporne,
običajnogrezastrateškepartnerje,skaterimisosklenje-
nisporazumioobročnemalidrugačnemodplačevanju.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
72
b) Likvidnostnotveganje
Likvidnostnotveganjejetveganjenastankaizgubeza-
radi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje
likvidnostnegatveganjapomeniučinkovitousklajeva-
njedenarnihinblagovnihtokov.Likvidnostnatveganja
merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih
tokovinzmesečnimizdelovanjemlikvidnostnih pla-
novzaprihodnje3mesečnoobdobje.Ustrezniukre-
pi za zagotovitev likvidnih sredstev in obvladano li-
kvidnostnotveganjeso:
› planiranjelikvidnosti−denarnihtokov,
› sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega
toka,
› likvidnostnarezerva,
› kreditiranjeznotrajskupine,
› izterjavainunovčevanjeterjatev,
› zavarovanjeterjatev,
› prilaganjepredvidenegainvestiranjain
dezinvestiranja.
Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno,
kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.,učinkovitoupravljanjezdenarnimisredstvi(plani-
ranjedenarnihtokov).
Tveganje nekratkoročne plačilne sposobnosti je ob
zapadlostiobstoječihposojilprisotno.Zazagotovitev
kratkoročneinnekratkoročnelikvidnostijeupravniod-
borizvedelvsepotrebneukrepe.Družbanapresečni
dan31.12.2022razpolagadenarnimisredstvikiprese-
gajo9,2mioEUR,polegtegarednoprejemaplačila
najemnin.
Zapadlost
nančnih
obveznosti na dan
31.12.2022
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna
bančna posojila
8.844.196 8.844.196 0 718.591 1.989.944 6.135.661
Nekratkoročne nančne
obveznosti - obrestna kapica
0 0 0 0 0 0
Nekratkoročne nančne
obveznosti - obveznica
0 0 0 0 0 0
Kratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna
posojila
663.315 663.315 663.315 0 0 0
Finančne obveznosti za
obresti bančnih posojil
0 0 0 0 0 0
Finančne obveznosti -
obveznica
5.088.493 5.088.493 5.088.493 0 0 0
Skupaj 14.596.004 14.596.004 5.751.808 718.591 1.989.944 6.135.661
c) Obrestnotveganje
Obvladovanjuobrestnegatveganjazaradiposojilnede-
javnostipripisujemopomembnovlogo.Obrestnotvega-
njeizviraizmožnostipovišanjaobrestnemerepriprejetih
kreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestnemereEuribor
nabančnemtrgu.Strukturo,načininoblikezadolževanja
oblikujemo upoštevajoč izpostavljenosti obrestnemu
tveganjuinpričakovanjuogibanjureferenčneobrestne
mereEuriborvprihodnosti.Družbazaradidobrebonitete
pribankahdosegaugodneobrestnemere.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
73
Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer:
Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri 31.12.2022 31.12.2021
Finančna sredstva 8.685.558 9.720.664
Finančne obveznosti 5.088.493 5.000.000
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2022 31.12.2021
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 9.507.511 8.995.405
Obrestno tveganje
Višina obresti v
EUR
Pon.povprečna
obrestna mera v %
Dejanski odhodki nanciranja iz naslova obresti v letu 2022 333.382 2,35%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 403.457 2,84%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 263.307 1,85%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 438.495 3,08%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 228.269 1,61%
d) Tečajnotveganje
Tečajnotveganjeskupinejemajhno,sajimaskupinavse
pogodbezdobaviteljiinkupcisklenjenevEUR,zatospre-
membe tečajev nimajo direktnihvplivov na naše cene.
Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihprihodkovjenizko.
Upravljanjeskapitalom
Glavninamenupravljanjaskapitalomskupinejezago-
tovitičimboljšokreditnobonitetoinkapitalskoustrez-
nostzapotrebenanciranjaposlovanjainzadoseganje
čimvišjevrednostizalastnike.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.rednospremlja
ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in stanja pla-
čilnesposobnostiglede nakriterije14. členaZFPPIPP
(Zakononančnemposlovanju,postopkihzaradiinsol-
ventnostiin prisilnem prenehanju). Glede na 14.člen
ZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintuditrajneje
nelikvidneindolgoročnoplačilnonesposobne,karpo-
meni,datudinisoinsolventne.
Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerja
mednetonančnimiobveznostmiincelotnimzneskom
kapitala. V okviru neto nančnih obveznosti skupina
vključuje prejeta posojila in druge nančne obvezno-
sti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih
ustreznikov.
Izračun razmerja med neto nančnimi obveznostmi in EBITDA:
FINANČNA STABILNOST
31.12.2022 31.12.2021
Finančne obveznosti 14.596.004 13.995.405
Denarna sredstva 10.807.884 6.697.020
Neto nančne obveznosti 3.788.120 7.298.385
EBITDA* 5.421.246 2.737.819
Finančna stabilnost (v %) 0,70 2,67
*NormaliziranevrednostiEBITDAneupoštevajoenkratnihposlovnihdogodkovvletu2022vezanihnaprovizijezaoddajo
hotelskihnepremičninvdolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškovnorazmejilinačastrajanjanajemnihpogodb.
e) Poštenavrednost Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
74
sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed
dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje-
nemposlu.Poštenavrednostnančnihinštrumentov
(kratkoročneinnekratkoročnenančnenaložbe,krat-
koročneinnekratkoročnenančneobveznosti,kratko-
ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve-
znosti)neodstopabistvenood njihoveknjigovodske
vrednosti.
Drugedelnicevvišini792.693EURpredstavljanaložba
vdelnicePokojninskedružbeA.
Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza
prodajoizteganaslovaminimalno.
Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostinanč-
nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka-
zunančnegapoložajaponaslednjihnivojih:
› raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen
(breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre-
dnostnihpapirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali
posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih
jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv-
nihtrgihvrednostnihpapirjevin
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik
vrednotenja,kitemeljijonavirih, ki jih na trgih
nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke
zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza-
znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone-
opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih
udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene
sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav-
kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza
merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre-
zniopazovanivložkinisonavoljo.
POŠTENA
VREDNOST
Knjigovodska
vrednost
31.12.2022
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2022
Knjigovodska
vrednost
31.12.2021
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2021
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
2.247.301 0 0 2.247.301 2.247.301 1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496
Za prodajo
razpoložljiva
nančna sredstva
2.247.301 2.247.301 2.247.301 1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496
Sredstva merjena
po nabavni
vrednosti, kjer je
poštena vrednost
razkrita
17.422.073 0 0 17.422.073 17.422.073 14.984.141 0 0 14.984.141 14.984.141
Dana posojila
6.438.257 6.438.257 6.438.257 8.004.168 0 0 8.004.168 8.004.168
Poslovne terjatve
do kupcev
175.932 175.932 175.932 282.953 0 0 282.953 282.953
Denarna sredstva
in kratkoročni
depoziti
10.807.884 10.807.884 10.807.884 6.697.020 0 0 6.697.020 6.697.020
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
14.727.452 0 0 14.727.452 14.727.452 14.216.525 0 0 14.216.525 14.216.525
Finančne obveznosti
14.596.004 14.596.004 14.596.004 13.995.405 0 0 13.995.405 13.995.405
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
131.448 131.448 131.448 221.120 0 0 221.120 221.120
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
75
3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovrazenžerazkritihvposlovnemdelumedletnegaporočila,kibizah-
tevalipopravekmedletnihizkazovalidodatnarazkritjaknjimipozaključkuobračunskegaobdobjadružbani
zabeležila.
3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA
IzvršnidirektorpotrjujeračunovodskeizkazedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje1.1.2022-31.12.2022.
Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranoletnoporočilodružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.skupajzvsemi
sestavnimideli,vključnozračunovodskimporočilominizjavooupravljanjudružbe,sestavljenoinobjavljeno
skladnozZakonomogospodarskihdružbahinzmednarodnimistandardiračunovodskegaporočanja.
Izvršnidirektorpotrjuje,dasobilepriizdelaviračunovodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezneračunovod-
skeusmeritve,dasobileračunovodskeoceneizdelaneponačeluprevidnostiindobregagospodarjenjainda
računovodskiizkazipredstavljajoresničeninpoštenprikazsredstevinobveznosti,nančnegapoložaja,poslov-
negaizida,nančneuspešnostiindenarnihtokovdružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.Vposlovnoporočilo
jevključenpoštenprikazrazvojainizidaposlovanjaskupineternjeneganančnegapoložaja,vključnozopisom
bistvenihvrsttveganja,kistajimdružbivskupinivključenivkonsolidacijo,izpostavljeni.
Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenjeračunovodstva,zasprejemustreznihukrepovzazavaro-
vanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspojasniliizdelaninapodlagi
predpostavkeonadaljnjemposlovanjuskupine.
Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopotekuleta,vkateremjetrebadavekodmeriti,preverijoposlova-
njedružb,karlahkoposledičnopomeninastanekdodatneobveznostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazni
iznaslovadavkaindajatev.Upravniodbordružbeniseznanjenzokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebitno
pomembnoobveznostizteganaslova.
Izvršnidirektor
MatejRigelnik
Ljubljana,15.2.2023
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
76
3.1.9 POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA ZA DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
77
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
78
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
79
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
80
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
81
Stiki z družbo
EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.
82
4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Upravni odbor
Predsednik:PeterKrivc
Namestnicapredsednika:TadejaČelar
Član:MatejRigelnik
Izvršni direktor
MatejRigelnik-izvršnidirektor
Družbaimaenotirnisistemupravljanja.
SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Dunajskacesta5,Ljubljana
e-mail:info@eqnx.si
http://www.eqnx.si
Družbanimapodružnic.
Revidirano letno poročilo družbe za 2022
