REVIDIRANO
LETNO
POROČILO
družbe EQUINOX d.d.
2023
za
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
2
Kazalo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 4
1.1 KLJUČNIPODATKI 4
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 7
1.3 UVODNAPOJASNILA 8
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI 8
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA 10
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU 12
1.7 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIH
DELNIŠKIHDRUŽB 14
2. POSLOVNOPOROČILO 15
2.1 Gospodarskaslika 15
2.2 Lastniškastrukturaindelnica 16
2.3 Poročilooposlovanju 18
2.3.1. Stroškovnaučinkovitostdružbeinprimerjavasprimerljivimitujimi
nepremičninskimidružbami 22
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2023 24
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 24
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 24
2.7 Poslispovezanimiosebami 25
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 26
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 28
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 29
2.9.2 Operativnatveganja 30
2.9.3 Finančnatveganja 31
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 33
2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE 33
2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST 33
2.10.3 SKRBZAOKOLJE 33
2.10.4 KAKOVOSTPOSLOVANJA 33
2.10.5 KOMUNICIRANJEZINTERESNIMISKUPINAMI 34
3. LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZI 36
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 36
3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA 36
3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA 37
3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA 38
3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA 40
3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOV 42
3.1.6 POJASNILAKMEDLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBE
EQUINOXNEPREMIČNINED.D. 43
3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA 78
3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA 78
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 85
1. UVOD
1.1 KLJUČNIPODATKI
KljučnipodatkioposlovanjuEquinoxd.d.(v 000 EUR)
2023 2022
Čisti prihodki od prodaje 7.787 7.344
EBITDA* 5.937 5.421
- EBITDA marža* 76,2% 73,8%
FFO** 6.439 5.243
- na delnico 3,59 2,92
'**NormaliziranevrednostiEBITDAinFFOvletu2022neupoštevajoenkratnihposlovnihdogodkovvezanihna
provizijezaoddajohotelskihnepremičninvdolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškovnorazmejilina
častrajanjanajemnihpogodb.
FFO(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan
jekotčistiposlovniiziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejo
vsienkratnidogodki,kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividend
delničarjemdružbe.
Knjigovodskainpoštenavrednostkapitala(v 000)
Knjigovodskavrednost
31.12.2023 31.12.2022
Sredstva 53.277 100% 60.027 100%
- opredmetena osnovna sredstva 0 0,0% 2.653 4,4%
- naložbene nepremičnine 36.868 69,2% 37.517 62,5%
Kapital 39.830 74,8% 41.265 68,7%
Poštenavrednost
31.12.2023 31.12.2022
Sredstva 134.889 100% 134.073 100%
- hotelske nepremičnine 96.647 71,6% 93.214 69,5%
- ostale nepremičnine 21.833 16,2% 21.001 15,7%
- ostale naložbe 16.409 12,2% 19.858 14,8%
Kapital 121.442 90,0% 115.311 86,0%
Neto vrednost sredstev (NAV) 121.442 115.311
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico 67,7 64,3
4
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
Ocenjenapoštenavrednostnaložbenih
nepremičnininopremenadan30.6.2023
v 000 EUR v %
Hotelske nepremičnine 96.647 81,6%
Poslovne nepremičnine 21.833 18,4%
Skupaj: 118.480 100%
OcenovrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijzveljavnolicencoSlovenskegainštituta
zarevizijo.
Finančnidolg
31.12.2023 30.09.2023 30.06.2023 31.12.2022
(v 000 EUR) 8.844 10.014 10.194 14.596
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 5.191 6.097 6.648 3.788
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 1.789 2.957 4.261 2.237
Razmerje zadolženost/ vrednost sredstev (LTV) 31.12.2023 30.09.2023 30.06.2023 31.12.2002
v 000 EUR 121.442 120.695 118.788 115.311
LTV - primarna likvidnost 4,3% 5,1% 5,6% 3,3%
LTV - sekundarna likvidnost 1,5% 2,5% 3,6% 1,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
5
Zapadlostglavnicfinančnihobveznosti
4.000
5.000
6.000
1.000
2.000
3.000
0
4.864
2024
2025
2026
2027
2028
2029 2030inkasneje
663
663
663
663
663
663
Equinox EDMRE*
31.12.2023 30.09.2023
Neto dolg / sredstva** 4,27 43,82
Neto dolg / EBITDA*** 0,87 13,93
Current ratio - likvidnost**** 4,70 0,94
*EDMRE-BloombergEuropeanRealEstateIndex
**PriizračunuupoštevanapoštenavrednostsredstevEquinoxd.d.nadan31.12.2023
***EBITDAzadnjih12mesecev
****Currentratio=kratkoročnasredstva/kratkoročneobveznosti;upoštevaneknjigovodskevrednosti
Vir:Bloomberg;lastniizračun
6
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Splošni podatki na dan 31.12.2023
Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Sedež: Ljubljana
Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA
Velikost: velikadružba
Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d.
Matičnaštevilka: 8847657000
Davčnaštevilka: SI16708938
Ustanovljenoleta: 2021
Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem
sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška
družba
Osnovnikapital: 5.691.826,00EUR
Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz
oznakoEQNX
Številolastnihdelnic: 3.185
Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja
Organidružbe: Skupščinadelničarjev
Upravniodbor
Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc
Izvršnidirektor: MatejRigelnik
Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2023nimazaposlenih
Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56,
Ljubljanaima71,18%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.DružbaEquinoxnepremičnined.d.sevključujevkonsolidirane
računovodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d.
Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb;
Podružnice: Družbanimapodružnic;
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
7
8
1.3 UVODNAPOJASNILA
V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil
Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delni-
škim družbam za obveščanje, družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo
oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za
poslovnoleto2023.
Letniračunovodskiizkazizaobdobje,kisejekončalo31.
decembra2023,sopripravljenivskladuzMednarodnimi
standardiračunovodskegaporočanja(MSRP).
PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaposlovnoleto2023jerevidirano.
Revidirano poročilo družba objavlja na elektronskem
sistemuobveščanjaLjubljanskeborzevrednostnihpa-
pirjev (SEOnet) terna spletni stranihttps://www.equi-
nox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpodnevu
objave.
Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao
vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani
Ljubljanske borze, svojih spletnih straneh, oziromana
drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča.
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI
Izvršni direktor kot odgovornaoseba za pripravo re-
vidiranega letnega poročila o poslovanju družbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2023
ponajboljšemvedenjuizjavljam:
› Dajeračunovodskoporočilosestavljenovskla-
duzustreznimokviromMednarodnihstandar-
dovračunovodskegaporočanja,kotjihjespreje-
laEUterdajeresničeninpoštenprikazsredstev
inobveznosti,finančnegapoložajainposlovne-
gaizida družbe. Izvršni direktorjeodgovoren
zaustreznovodenoračunovodstvo,zasprejem
ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja
terzapreprečevanjeinodkrivanjeprevarindru-
gihnepravilnostioziromanezakonitosti.
› Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo treba davek
odmeriti,preverijoposlovanjedružbe,karlahko
posledično povzroči nastanek dodatne obve-
znostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazniiz
naslovadavkaoddobičkapravnihosebalidru-
gihdavkovterdajatev.Upravadružbenisezna-
njenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemo-
rebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
› Dajevposlovnoporočilovključenpoštenprikaz
informacijiz5.in6.odstavka137.členaZakona
o trgufinančnihinštrumentov(ZTFI-1).Davčne
oblastilahkokadarkolivrokupetihletpopote-
kuleta,vkateremjebilotrebadavekodmeriti,
preverijo poslovanje družbe, kar lahko posle-
dično povzroči nastanek dodatne obveznosti
plačiladavka,zamudnihobrestiinkazniizna-
slovadavkaoddobičkapravnihosebalidrugih
davkovterdajatev.Upravadružbeniseznanje-
nazokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebi-
tnopomembnoobveznostizteganaslova.
IzvršnidirektorMatejRigelniksemseznanjeninsestri-
njamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranegapo-
ročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaleto2023instemtudiznjunimcelotnimletnim
poročilom.
Izvršni direktor: Matej Rigelnik
VLjubljani,7.2.2024
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
9
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
10
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA
Za nami je relativno uspešno leto. Kljub povečanim
makroekonomskimtveganjem(višanjeobrestnihmer
/poslabšanjenapovedigospodarskerasti…)smous-
peliposlovnerezultatedružbešeizboljšati.
Morebitnihkratkoročnihdobičkovnikolinebomoza-
menjali za dolgoročno uspešno poslovanje podjetja.
Učinkovitostposlovanjasejevzadnjemletušeizbolj-
šala.Ponosnismo,dasmoobpovišanihtakonajemnih
kot tudi finančnih prihodkih uspeli stroške poslova-
njadodatnoznižati.Novinajemnikihotelovposlujejo
dobroinpokritjenašenajemninevnjihovihposlovnih
rezultatihjenavisokihravneh.Iznaslovadobregapo-
slovanjahotelovsmoprejelitudižeprvidelvariabilne
najemnine.Največjipremikprisamistrukturicelotne-
gapremoženjadružbesmonarediliiznaslovanakupa
finančnihinstrumentov.Portfelj,kigavdružbiobrav-
navamokottakoimenovanosekundarnolikvidnostin
jesestavljentakoizobvezniškihkottudidelniškihna-
ložb,jevletu2023dosegel21,14%donosnost.Zaradi
padcacendelnicnepremičninskihdružbsmoposto-
pomapovečevaliizpostavljenostdotovrstnihnaložb.
Equinox ostaja ena izmed najmanj zadolženih javnih
evropskih nepremičninskih družb. Kot zelo pozitivna
sejeizkazalaodločitevzanakuppodrejenihobveznic
NLB,sajsmostemnakupomrealiziralicca.17,5%letno
donosnost(apreciacijaceneinvisokakuponskaobre-
stna mera). NKBM je predčasno odpoklicala MREL
obveznico, ki smo jo kupili s precejšnjim diskontom.
Vrednost celotnega portfelja vrednostnih papirjev je
konecleta2023znašalacca.3,3mioEUR.Našanajveč-
japozicijavportfeljufinančnihinstrumentovjedelnica
nemškeVonovie.Vonoviajenajvečjanepremičninska
družbavEvropi.Njihovportfeljjesestavljenizvečkot
500tisočstanovanj,večinomavNemčiji.Našainvaša
povprečnacenanakupadelnicejeskoraj50%podnji-
hovoocenjenopoštenovrednostjodelnice.Tudivpri-
hodnjebomospremljalidogajanjetakonanepremič-
ninskem segmentu kot na finančnih trgihinpresojali
kamjenajboljsmiselnoalociratikapitalvdanisituaciji.
Konecleta2023smo pristopilitudik obnovitretjega
inčetrteganadstropjaGrandHotelaUnion.Predviden
zaključekinvesticijebomarcaleta2024.Stembodoiz-
polnjenipogojizadvignajemnine.Najemnikpozaklju-
čeniobnovinačrtujenadgradnjohotelavpetzvezdični
segment.Tudivprihodnjihletihbomoizvajaliobnove
innadgradnjehotelovskladnozinvesticijskimplanom.
Slednjijebildogovorjenobpodpisunajemnihpogodb.
PozaključkuobnoveGrandHotelaUnionocenjujemo,
dabomovprihodnjihpetihdosedmihletihvnadalj-
njeobnovevložilišepribližno12,5mio EUR.Vplanu
zaleto2024imamonovprojektokateremvasbomo
obveščali.Vdružbismosezavestnoodločili,daplanov
poslovanjanaletniravninerazkrivamo.Izobstoječih
najemnih pogodb in projektov pa jerazvidno,dabo
dopomembnejšegapozitivnegapremikaprivišinina-
jemnihprihodkovprišloleta2025,koseiztečejovse
oprostitvenajemnin,kisobiledogovorjeneobpodpi-
sunajemnihpogodb.Ocenjujemo,daobstajanezane-
marljivpotencialtudinaobstoječemportfeljunepre-
mičnin,kigamoramopredmorebitniminoviminakupi
v celoti izkoristiti. Z likvidnostjodelnice nismo zado-
voljniinocenjujemo,daneodražapotencialadružbe.
Problem likvidnosti Ljubljanske borze ni izključnoiz-
zivEquinoxa,ampakjeizzivcelotnegatrgakapitalav
Sloveniji.Vtujinisevednovečdružbodločazavračilo
kapitaladelničarjemvoblikiodkupalastnihdelnic,ki,
žal,vSloveniji(še)niposebejrazširjen.Kotzanimivost,
BerkshireHathaway,enonajvečjihpodjetijnasvetu,ki
gaobvladujevsemdobropoznaniWarrenBuffettše
nikoliniizplačalodividendedelničarjem.Kapitaldelni-
čarjemvračajovoblikiodkupovanjalastnihdelnic.
Zavassmopripravilkratekpovzeteknašegavidenja
celotnesituacije.Družbaimavečnačinovpovečevanja
vaševrednosti.Zdobičkioziromadonosi,kijihustvari
lahko:
1. Izplačujedividende
2. Odkupujelastnedelnice
3. Zmanjšujezadolženost
4. Investiravobstoječenepremičnine,vnovepro-
jektealinakupedrugihpodjetij
Število delničarjev se jev zadnjem letu povečaloza
11%,odzačetkakotacijedelnicenaLjubljanskiborzipa
za58%.Trenutnoje94%našihdelničarjevfizičnihoseb.
Zavassmopripravilitudisimulacijeinizračunenačinov
upravljanjaz dobičkom (donosom) podjetja, ki imajo
različnevplivenadonosedelničarjev.Pripravilismoiz-
računnaprimeruhipotetičnedelnice,kibivesdonos
vračalavoblikidividendealipavoblikiodkupalastnih
delnic. Diskrepancadonosnostimedenimindrugim
načinomskoziletadrastičnonarašča.Razlogovzatoje
več.Dvaglavnapasta:obizplačiludividendezafizične
osebenastaneobveznostzaplačilodavkavvišini25%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
11
odvrednostidividende(od1EURizplačanedividen-
deborznahiša25centovavtomatskoodvedeFinančni
UpraviRepublikeSlovenije),drugipomembenrazlog
paje,dazlastizadelničarje,kiimajorelativnomajhno
število delnic, stroški izplačila dividend in morebitni
stroški ponovnega nakupa delnicpomembno znižu-
jejodonosnostcelotnenaložbe.Potrenutnislovenski
davčnizakonodajipaznašadavčnastopnjapo15letih
lastništva0%.Inkajkažejoizračuni?Po15letihlastni-
štvajerazlikamedizplačilomdividendeinodkupom
lastnihdelnicprecejšnjainznašaskorajpolovicoce-
lotnegaustvarjenegadonosa.Vspodnjemgrafujeob
hipotetični8% donosnosti prikazan rezultat za delni-
čarje(fizičneosebe)obpredpostavkiizplačiladonosa
voblikidividendealipavoblikiodkupalastnihdelnic.
Odkupilastnihdelnicpanevplivajopozitivnosamona
donosnostvlagateljev (fizičnih oseb), kiv delnice in-
vestirajodolgoročno(karjeedinipraviinekonomsko
smotrnnačininvestiranjavvrednostnepapirje),ampak
izboljšujejo tudi likvidnost delnice na sekundarnem
trgu. S tem investitorjem, ki bi se morebiti odločali
zaprodajosvojihnaložb, olajšamo izstopiznaložbe.
Equinoxjevletu2023izplačaldividendovvišini2,56
mioEUR,celotenletniprometzdelnicoEQNXpaje
znašalcca.1,3mioEUR.Morebitniodkupilastnihdelnic
podocenjenopoštenovrednostjo(ocenjenavrednost
nadan31.12.2023znaša67,7eur/delnico)delniceše
dodatno pozitivno vplivajo tudi na vrednost premo-
ženjadelničarjev,kisezaprodajodelnicnisoodločili.
Razlogov zakaj je odkup lastnih delnic bolj smotrna
oblikavračilakapitaladelničarjemkotpaizplačilodi-
videndejeveliko.Zamorebitnepovratneinformacije
vambomovdružbihvaležni.
Zaizkazanozaupanjesevamiskreno zahvaljujemin
vasvabim,dasenamobkvartalnihobjavah,skupšči-
nahdružbeinobdrugihpriložnostih,pridružite.
Izvršni direktor, Matej Rigelnik
VLjubljani,7.2.2024
Vrednostinvestiranih1.000EURskozileta
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
123456789101112131415161718192021
Odkuplastnihdelnic Izplačilodividende
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
12
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspe-
timodstavkom70.členaZakonaogospodarskihdruž-
bah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno
leto2023.
Organi vodenja in upravljanja družbe izjavljajo, da je
biloupravljanjedružbevobdobju1.1.2023–31.12.2023
skladnosStatutomdružbeterveljavnimizakoniindru-
gimipredpisi.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju
spoštujedoločberelevantnezakonodaje,kisenana-
šajonakorporativnoupravljanje.ZadružboEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbovelja
Slovenskikodeksupravljanjajavnihdelniškihdružb,ki
stagaoblikovalaLjubljanskaborzad.d.,Ljubljanater
ZdruženjenadzornikovSlovenijeinjebilsprejet27.10.
2016.Dokumentjejavnodostopennaspletnihstraneh
www.ljse.si.
Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj
Vpovezavispostopkomračunovodskegaporočanjaje
posebnapozornostnamenjenasistemunotranjihkon-
trolterupravljanjutveganj,karjenatančnejepojasnje-
novletnemporočilu.Vzpostavljenesoključnenotra-
njekontroleinizdelanikontrolnipostopki,kiprispevajo
kresničnemuinpoštenemuprocesuračunovodskega
poročanja.Namennotranjekontrole je zagotovitiza-
nesljivost računovodskega poročanja in skladnost z
veljavnimizakoni terdrugimipredpisi.Temeljinana-
čelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli
izvajanjaposlov,ažurnostievidenc,usklajenostistanj,
izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja,
strokovnostiračunovodijterneodvisnosti.Upravljanje
tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladova-
njeinspremljanjetveganj,kijimjealibijimlahkobila
družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer
med drugim potencialna strateška, finančna in ope-
rativnatveganja.Upravniodbordružbejeodgovoren
za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje raču-
novodstvaterzasprejemustreznihukrepovzazava-
rovanjepremoženjaindrugihsredstev.Upravniodbor
družbepotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspo-
jasniliizdelaninapodlagipredpostavkeonadaljnjem
poslovanjudružbetervskladuzveljavnozakonodajo
in Mednarodnimistandardiračunovodskega poroča-
njakososprejetivEU.
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.
d.jenadan31.12.2023znašal5.691.826,00EURinje
bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih
imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX
in so uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze.
Vse delnice imajo glasovalno pravico, razen lastnih
delnic. Vrednostnih papirjev, ki nimajo glasovalnih
pravic(prednostnedelnice)inbizagotavljaliposebne
kontrolnepraviceposameznimimetnikom,družbani
izdala.Vrednostnihpapirjev,kinimajoglasovalnihpra-
vicinbizagotavljaliposebnekontrolnepraviceposa-
meznimimetnikom,družbaniizdala.
Politika raznolikosti
Vskladus3.odstavkom70.členaZakonaogospodar-
skihdružbah(ZGD-1)družbaEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.,podajatudisledečoizjavoopolitikiraznolikosti.
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,formalno ni
določenapolitikaraznolikosti,kibiseizvajalavzvezi
zzastopanostjovorganuvodenjaalinadzoraglede
vidikov,kotsonaprimerspol,starostaliizobrazba.Ne
gledenanavedenopajeupravniodbor,organavode-
njaalinadzoradružbe,sestavljennanačin,dazago-
tavljakomplementarnostznanjainizkušenjčlanovter
heterogenostsestavepospolu,starostikotizobrazbi.
Zzagotavljanemraznolikostivorganuvodenjaalinad-
zorav družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., zasle-
dujemociljezastopanjainmožnostiizražanjainteresov
različnihskupindeležnikovpodjetja.Polegtegapase
raznolikost, nanašajoč se na diverzifikacijo lastništva
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s
sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjiho-
voskupnoaliindividualno različnostjo kompetencin
pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo
inmedsebojnospoštovanjeterstemkorporativnakul-
tura,kizagotavljasprejemanjedobrihposlovnihodlo-
čitevzazahtevnoposlovnookolje.
Sestava in delovanje organov delniške družbe
Skupščina
Skupščinosestavljajovsidelničarji.
Svojekorporacijskepravice(premoženjskeinčlanske
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
13
pravice) v zvezi z družbo delničarji uresničujejo na
skupščinivskladuspristojnostmipo292.,293.in294.
členuZGD-1.Delničarjilahkopraviceizdelnicuresniču-
jejoneposrednonaskupščinialiprekopooblaščencev.
Skupščinaseskliče,kadarjetovkoristdružbealikadar
jetopotrebnovskladuzzakonominstatutomdružbe.
Skupščinoskličeupravniodbordružbenalastnopo-
budo,očemerodločiznavadnovečino,alinazahtevo
delničarjevdružbe,kipredstavljajovsaj5%(petodstot-
kov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, kizahteva
sklicskupščine,morakzahtevivpisnioblikipredložiti
dnevnired,predlogsklepazavsakopredlaganotoč-
ko dnevnega reda, o katerem naj skupščina odloča,
oziromačeskupščinapriposameznitočkidnevnega
redanesprejemasklepa,obrazložitevtočkednevne-
gareda.
Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z
objavo na spletni strani družbe in na spletni strani
Ajpesaliv dnevniku, ki izhaja na celotnem območju
RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki
stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine
seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja
LjubljanskeborzeSEOnet.
Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali
statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko)
večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapita-
laodločaskupščinapredvsemvnaslednjihzadevah:
spremembahstatuta,zmanjšanjuosnovnegakapitala
(vključnopogojnopovečanje),odobrenempovečanju
osnovnegakapitala,statusnihspremembahinprene-
hanjudružbe,izključitviprednostnepravicedelničar-
jevprinoviizdajidelnic,predčasnemodpoklicučlanov
upravnegaodboraindrugihprimerih,četakodoloča
zakonalistatutdružbe.
Upravni odbor in revizijska komisija
Vletošnjeletuniprišlodosprememb.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
Vletu2021jebilaimenovanarevizijskakomisija.Nadan
priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavobdob-
ju1.1.2023-31.12.2023zasedalanaenisejinakaterije
sprejelaletnoporočilooposlovanjuzaleto2023.
Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja
Rigelnika.
VLjubljani,7.2.2024
UPRAVNIODBOR:
Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član
VLjubljani,7.2.2024
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
14
1.7 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIH
DELNIŠKIHDRUŽB
V letu 2023 je bil referenčni kodeks za EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav-
nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27.
oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje
nadzornikov Slovenije. Veljati je začel 1. januarja 2017,
objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze
inZdruženjanadzornikovSlovenije.
Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovobdobju1.1.2023–
31.12.2023spoštovalinačelainpriporočilaKodeksa.
V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja
odKodeksa
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno-
tirni sistem upravljanja družbe z upravnim odborom,
kištejetričlaneterenegaizvršnegadirektorja.Izvršni
direktor je hkrati tudi član upravnega odbora. Družba
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. tako vsa določila
Kodeksa upravljanja javnih delniških družb, ki je sicer
napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi-
selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž-
beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega
dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo
4),vendarvcelotispoštujejoinupoštevajodoločilako-
deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav-
negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih
osebnihznačilnosti.
Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8).
Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči-
neternanjejuresničujejopraviceiznaslovaimetništva
delnic oziromaza uresničevanjepravicpo lastni izbiri
pooblastijozaupnike.Vzorecprijaveinpooblastiladruž-
baobjavinaspletnistrani.
DružbadoločilaKodeksa(točka9–18)smiselnoupo-
rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega
odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred-
notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega
poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš-
no, prav tako upravni odboruspešno sodeluje zizvr-
šnimdirektorjem.
Člani upravnega odbora za svoje delo ne prejema-
jo plačil(točka17).Vokviru upravnega odbora deluje
revizijska komisija, medtem ko upravni odbor drugih
komisijnioblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19
–vodenjedružbe)kijenaizvršnegadirektorjaprenesel
izrecnapooblastilainnavodilazavodenje inopravlja-
njenalog.Vskladusstatutomdružbozastopaizvršni
direktor.
Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja
nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske
odgovornosti(priporočilo24).
Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin,
dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin
natančno obvešča preksistema Seonet, kizagotavlja
enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo
29).Družbaslediobjavampočasovnicifinančnegako-
ledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.
PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre-
jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone
prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače
družbavletu2023niizplačala.
VLjubljani,7.2.2024
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
15
2. POSLOVNOPOROČILO
2.1 Gospodarskaslika
Gospodarstvoveuroobmočjusejevtretjemčetrtletju
2023rahloskrčilo.Relativnougodnogospodarskoak-
tivnost leta 2023 so ohranjali učinki odpiranja gospo-
darstvapopandemiji, akumuliranovarčevanjeinrela-
tivnougodnipogojifinanciranja.ZaradivojnevUkrajini,
uvedenimsankcijamprotiRusiji,pretrganimdobavnim
verigamter višji inflaciji(slednja se jev drugi polovici
lanskegaletazačelazniževati),sokratkoročnenapove-
divtakšnihrazmerahzelootežene.Gospodarskoraz-
položenjeseodjulijalanipočasiizboljšuje.Kazalnikgo-
spodarskaklimasejenamrečnamesečniravnizvišal,
naletnipavseenoznižal.Gospodarskoaktivnostbodo
vbližnjiprihodnostiverjetnozaviralistrožjipogojifinan-
ciranjainumirjenozunanjepovpraševanje.Obetisoše
posebnoslabivgradbeništvuinpredelovalnihdejavno-
stih,tj.sektorjih,kisonajboljnaudaruvišjihobrestnih
mer. Po decembrskih projekcijah razpoložljivi kratko-
ročnikazalnikinakazujejo,dabogospodarskaaktivnost
vzadnjemčetrtletju2023ostalašibka.Vseenopasebo
rastpopričakovanjihkrepilaodzačetkaleta2024da-
lje, ko se bo realni razpoložljivi dohodek povečal – k
čemurbodoprispevalizniževanjeinflacije,močnarast
plačinvztrajnazaposlenost–inborastizvozadohite-
laizboljšanozunanjepovpraševanje.Zaostrovanjede-
narnepolitikeECBinneugodnipogojikreditiranjaseše
naprejprenašajovgospodarstvoinvplivajonakratko-
ročne gospodarske obete. Ti zaviralni dejavniki bodo
poznejevobdobjuprojekcij predvidomapopustili,kar
bopodpiralorast.Gledanovcelotisebopovprečnale-
tnarealnarastBDPpopričakovanjihupočasnilas3,4%
vletu2022na0,6%vletu2023,natopabookrevalana
0,8%vletu2024insevletih2025in2026stabiliziralana
ravni1,5%.Vprimerjavisseptembrskimiprojekcijamiso
biliobetizarastBDPzaobdobje2023–2024popravljeni
rahlonavzdolzaradinajnovejšihobjavljenihpodatkovin
slabihanketnihpodatkov,medtemkosozaleto2025
nespremenjeni(Vir:BankaSlovenije,Ekonomskibilten
ECB8/2023)
Turistično sezono leta 2023 je zaznamovala vrnitev v
normalnostanje,sajjeturističnoleto2023prvopoletu
2019,kinibilozaznamovanozukrepizaradiepidemi-
je covida-19. To je pomenilo rast števila tujih turistov
tervrnitevle-tehizvsehključnihtrgov,pravtakoseje
razmerjemeddomačimiintujimituristivrnilonaraven
izpredštirihlet.Skupnosoustvariliskoraj14,7milijona
prenočitev,karjeza3%večkotletoprejinleta2019.S
povratkomtujihturistovjebilaobčinaLjubljanaskupno
najboljobiskanaobčina,vLjubljanijebiloustvarjenih14
%vsehprenočitev.Povprečnadobabivanjajeznašala
2,6prenočitve,karjemanjkotvistemobdobjulani,ko
jetaznašala2,7,inpravtolikokotleta2019.Vobdob-
juodjanuarjadokoncaoktobrajebiloponovnonajveč
prenočitevustvarjenihvhotelih,nekajvečkot6milijo-
novoz.41%vseh.Odjanuarjapadokoncaoktobraje
Slovenijoobiskaloskoraj4,3milijonatujihturistov,kiso
ustvarilinekajmanj kot10,7 milijonaprenočitev karje
biloza15%večkotletoprejinza3%večkotvletu2019.
Vletu2023jebiloopaznopredvsemvračanjeturistov
iz sosednje Italije in preostalih kontinentov. Italijanskih
turistovjebiloodzačetkaletadokoncaoktobrazače-
trtinovečkotvistemobdobjulani.Tujituristinajvečkrat
prenočijo v občini Ljubljana, kjer so do sedaj ustvarili
skorajčetrtinosvojihprenočitev.Medepidemijojeslo-
venskonastanitvenostatistikozaznamovalvisokdelež
domačihturistov,kisejevdrugipolovicilanskegaleta
začelzmanjševati.Vminulemletuglavninomesečnih
prenočitevponovnopredstavljajotujituristi.Odzačetka
januarjadokonca novembralanijevSloveniji preno-
čilo27%domačihin73%tujihturistov,karpredstavlja
istorazmerjekotleta2019(vir:Statističniurad;Statistični
pregledleta2023).
Turističninastanitveniobratisoporočalio260.000pri-
hodih turistov in 661.000 njihovih prenočitvah, največ
tehjebiloustvarjenihvobčiniLjubljana(skorajdapeti-
na).Skupnojihjebiloza3%večkotvistemobdobjulani.
Domačihturistovjebiloskorajenakoštevilokotlani,tu-
jihpaveč.Tujituristiso prispevali156.000prihodovin
nekajvečkot379.000prenočitevaliza5%večkotpred
letomdni.Največnjihovihprenočitevsonaštelivobči-
nah Ljubljana, Piran in Maribor,v prvi je bilo ustvarje-
nih25%vsehtehprenočitev.TuristiizAvstrijesoustva-
rili50.900prenočitevali13%vsehtujih.Vprimerjaviz
lanskimnovembromsoustvariliza9%večprenočitev.
PrenočitevturistovizItalijejebilo49.400oz.zadeseti-
novečkotvistemobdobjulani,največsojihustvariliv
občiniLjubljana.
Domači in tuji turisti so še vedno največ prenočitev
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
16
ustvarilivhotelih(403.500prenočitevoz.61%vseh),sle-
dilisozasebnesobe,apartmajiinhiše(14%)terkampi
(5 %). Od začetka januarja do konca novembralanije
Slovenijoobiskaloskoraj5,9milijonaturistov.Ustvariliso
nekajvečkot15,3milijonaprenočitevoz.za3%večkotv
istemobdobjuletoprej.Domačituristisoprispevalisko-
raj4,3milijonaprenočitevoz.28%vseh,tujipanekajveč
kot11milijonovoz.72%.Prvihjebiloza18%manj,drugih
paza15 %večkotvprimerljivemobdobjuprejšnjega
leta.(vir:Prihodiinprenočitveturistov,november2023).
Skupniprispevekturizmakbrutodomačemproizvodu
(BDP)najbiseponapovedihporočilavletu2023pove-
čalza3%gledenaleto2022,kojebilskupniprispevek
9,2%celotnegaBDP.
Živimov okolju, kjer so kratkoročne napovedi izrazito
nehvaležneinposledičnosejihvelikoizkažezanapač-
ne.Večinat.i.strokovnjakovjenapovedovalaokrevanje
turistične panoge, a mestni turizemnaj bi po njihovih
besedah, če sploh, okreval najpočasneje. In rezultat:
mestniturizemokrevanajhitreje,konkretnomestnitu-
rizemvLjubljani.S predhodnostabilizacijoepidemio-
loškihrazmerinodpravovsehomejitvenihukrepov,ter
navkljubzaostrenimmednarodnimrazmeram,sejetu-
rističnaaktivnostvletu2023nesamoobnovilatemveč
celo presegla rekordno iz leta 2019. Smele napovedi
vlade,kiizhajajoizleta2022sprejetestrategijesloven-
skegaturizma2022–2028biobtrendih,kismojimbili
pričavminulemletu,lahkobilecelopresežene.Izvedba
strategijeboimelapozitivnefinančneposledice,kiiz-
hajajoizosnovnegaciljastrategije:dvigdodanevred-
nosti, ki jo generira turistično povpraševanjevosnov-
nihdejavnostihturizmaza43% z0,92milijarde EURv
2019na1,31milijardeEURletnodoleta2028,pričemer
jepredpostavljenapovprečna8,9%letnastopnjaras-
ti tekategorijev obdobju 2022-2028.Ocenjujejo,da
boskupajzostalimisturizmomposrednopovezanimi
dejavnostmi,celotnoturističnopovpraševanje do leta
2028 generiralo 2,1 milijarde EUR dodanevrednosti v
letu2028(+59%gledenaleto2019)oziroma,dabov
celotnemstrateškem obdobju (2022-2028)ustvarjenih
11,5 milijarde EUR dodane vrednosti iz naslova vseh
učinkovturističnegapovpraševanja.Pravtakobodopo-
zitivneposledicepovečanjaizvozaturističnihpotovanjz
2,8milijardeEURletno(2019)na4milijardeEURdoleta
2028 (vir: Vlada sprejela novo sedemletno Strategijo
slovenskegaturizma2022–2028|GOV.SI)
Slovenija seuvršča med zgornjih 25% držav svetapo
indeksukonkurenčnostivturizmu.Karpajevsedanjih
razmerahmordašepomembneje,jeSlovenija,inznjo
slovenskiturizem,na5.mestupoindeksuglobalnevar-
nostiinnaabsolutnoprvemmestu(kisigaresdadeliše
znekaterimidržavami)poindeksuvplivaterorizma,oz.
državbrezzaznanegavplivaterorizma.Kotzapisanoje
pozitivnitrendvturističnipanogilanidobilšepospešek.
SrediščeEquinoxovihposlovnihaktivnostipredstavlja-
jo nepremičnine, še posebej hotelske in poslovne. V
lanskem 3. četrtletju so se cene poslovnihnepremič-
ninkrepkozvišale,insicerza7,2%.Podražilesosetako
pisarnekottuditrgovskiinstoritvenilokali.Stemsena-
daljujetriletnoobdobjenenehnerasticen.Številopro-
dajostajamajhno.Poslovnenepremičninesoseglede
na2.četrtletje2023podražilezanadaljnjih3,4%.Kljub
četrtletnimnihanjemcensenadaljujetrendpostopne
rasticenposlovnihnepremičnin,kitrajažetrileta.Rast
centrgovskihinstoritvenihlokalovjedoslejzaostajala
zarastjocenpisarn,spodražitvamivzadnjihdvehčetr-
tletjihpasejezaostanekprecejzmanjšal.Cenepisarn
sobilevopazovanemčetrtletjuza47,8%višjekotleta
2015. Je bilo pa četrtletno število prodanih poslovnih
nepremičnin(181)najmanjševzadnjihtrehletih,skupna
vrednostvsehprodanihnepremičninpajebilacelone-
kolikovišja odvrednosti iz predhodnih četrtletij. Cene
poslovnihnepremičninsosenaletniravnidvignileše
dvanajstozaporednočetrtletje(za9,3%),predvsemza-
radirasticentrgovskihinstoritvenihlokalov(podražiliso
seza16,2%),medtemkosobilecenepisarnvišjeza6,0
%(vir:StatističniuradRepublikeSlovenije).
2.2 Lastniškastrukturaindelnica
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2023znašal5.691.826,00EURinjebilraz-
deljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXinISIN
kodoSI0031117813.
Nadan31.12.2023jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,vpisanih521delničarjev.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
17
Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2023:
LASTNIŠKASTRUKTURA
Št. delnic % lastništva
% glasovalnih
pravic
1 Axor holding, d.d. 1.276.956 71,18% 71,31%
2 Kapitalska družba, d.d. 336.421 18,75% 18,79%
3 Radovan Bolko 10.816 0,60% 0,60%
4 Jelka Klemenc 7.100 0,40% 0,40%
5 Aleš Fevžer 6.195 0,35% 0,35%
6 Andrej Trefalt 5.750 0,32% 0,32%
7 Alojz Hernaus 5.700 0,32% 0,32%
8 Jože Janežič 5.125 0,29% 0,29%
9 Metod Zaplotnik 4.750 0,26% 0,27%
10 Boscarol d.o.o. 4.700 0,26% 0,26%
Lastne delnice 3.185 0,18% 0,0%
Ostali lastniki 127.171 7,09% 7,1%
SKUPAJ 1.793.869 100,00% 100,00%
Vobdobju1.1.2023–31.12.2023jedružbapridobila3.185lastnihdelnic.
Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan 31.12.2023 niso imeli v lasti delnic družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.
KnjigovodskavrednostdelnicedružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2023znašala22,20EUR,
ocenjenapoštenavrednostdelnice(netassetvalue,NAV)pa67,80EUR.
Ostalilastniki
10,07%
Kapitalskadružba,d.d.
18,75%
Axorholding,d.d.
71,18%
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
18
2.3 Poročilooposlovanju
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob-
ju od 1.1.2023 do 31.12.2023 imela v lasti štiri hotele
(Grand Hotel Union, uHotel, Hotel Lev in The Fuzzy
Log), ki imajo skupaj 677 sob oziroma nastanitvenih
kapacitetinnepremičninoModnahišavLjubljani,del
nepremičnine na Pražakovi ulici v Ljubljani, poslov-
niprostornaVošnjakoviulici5inposlovniprostorna
Dalmatinoviulici 4a terposlovne prostorevstolpnici
DelonaDunajskicesti5vLjubljani.
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA
2023 2022
Čisti prihodki od prodaje 7.786.933 7.344.131
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 632.709 838.837
Čisti prihodki od najemnin 7.154.224 6.505.294
Drugi poslovni prihodki 127.496 197.955
Poslovni odhodki 7.547.081 6.138.388
EBITDA 5.937.396 5.421.246
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 367.348 1.403.698
Čisti poslovni izid 869.122 711.989
Vobdobjuod1.1.2023-31.12.2023jedružbaEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.realiziralačisteprihodkeodpro-
daje v višini 7.786 tisoč EUR od tega do povezanih
družb(Axorholdingd.d.,UnionHotelsCollectiond.d.
–vlikvidacijiinEquinoxPatnersd.o.o.)3.575EUR.
PoslovniodhodkivskupiniEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.sovobdobju1.1.2023-31.12.2023znašali7.547ti-
sočEUR.Največjidelposlovnihodhodkovvobdobju
znašajoodpisivrednosti(amortizacijainprevrednote-
valniposlovniodhodki)vvišini5.570tisočEUR.Družba
nimazaposlenihinzatonimastroškovdela.
STROŠKIINODHODKI
2023 2022
Stroški blaga, materiala in storitev 1.615.006 2.420.225
Stroški potrošnega materiala in energije 587.382 622.404
Stroški storitev 1.027.624 1.797.821
Odpisi vrednosti 5.570.047 3.417.548
Amortizacija 3.763.328 3.409.476
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.806.719 8.072
Drugi poslovni odhodki 362.028 300.615
SKUPAJ 7.547.080 6.138.388
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob-
ju1.1.2023–31.12.2023doseglanormaliziranizidpred
davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (normaliziran
EBITDAizračunanakotposlovniizidizposlovanjaplus
amortizacija;normaliziranevrednostiEBITDAneupo-
števajoenkratnihposlovnihdogodkovvletu2023ve-
zanihna provizije za oddajohotelskihnepremičninv
dolgoročniposlovninajemkarbisicerlahkostroškov-
norazmejilinačastrajanjanajemnihpogodb.)vvišini
5.937tisočEUR.
EBITDAmaržajevletu2023znašala76,25%.
FFO (angl. Funds From Operations) je v obdobju
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
19
1.1.2023 – 31.12.2023 znašal 6.439 tisoč EUR, FFO na
delnicojeznašal3,59EUR.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
1.1.2023–31.12.2023ustvarilačistidobičekvvišini869
tisočEUR.
SREDSTVA
31.12.2023 31.12.2022
Nekratkoročna sredstva 46.899.836 48.306.424
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 36.867.733 40.169.210
Nekratkoročne finančne naložbe 9.921.288 8.045.933
Ostala nekratkoročna sredstva 110.815 91.281
Kratkoročna sredstva 6.376.884 11.720.894
Kratkoročne finančne naložbe 2.106.300 639.625
Ostala kratkoročna sredstva 617.287 273.385
Denarna sredstva 3.653.297 10.807.884
SKUPAJ 53.276.720 60.027.318
BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jenadan31.12.2023znašala53.276tisočsEUR.Sredstva
sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih88,03%
in11,97%vkratkoročnihsredstvih.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vrednotiopred-
metenaosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine
po modelu nabavne vrednosti in jih amortizira, zato
prihaja do razhajanj med ocenjeno pošteno vredno-
stno opredmetenih osnovnih sredstev in naložbenih
nepremičnininknjigovodskovrednostjotehsredstev.
Nadan30.6.2023jebilaopravljenaocenapoštenevred-
nosti nepremičninskih pravic na vseh nepremičninah
v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Oceno
vrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednosti
podjetijzlicencoSIR.Ocenjenevrednostipomembno
odstopajoodknjigovodskihvrednosti.Ocenjenevred-
nostipoposameznihsklopihsopredstavljenevspodnji
tabeli.
Naložbenenepremičnine
inoprema
Neodpisana
vrednost
na dan
31.12.2023
Ocenjena
poštena
vrednost
Zmanjšano
za stroške
prodaje
Datum
ocene
vrednost
Skupaj: 36.867.733 118.480.000 117.295.000 30.06.2023
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2023znaša39.830tisočEUR,deležkapitalavvirih
sredstevpajeznašal74,76%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
20
OBVEZNOSTIDOVIROVSREDSTEV
31.12.2023 31.12.2022
Kapital 39.830.038 41.264.983
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.755.766 4.909.324
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 1.394.076 979.353
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 13.416.252 15.112.362
Odloženi prihodki 12.093 76.316
Nekratkoročne obveznost 12.078.041 12.471.675
Nekratkoročne finančne obveznosti 8.180.876 8.844.196
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.897.165 3.627.479
Kratkoročne obveznosti 1.356.548 6.214.342
Kratkoročne finančne obveznosti 705.141 5.751.808
Kratkoročne poslovne obveznosti 651.407 462.534
SKUPAJ 53.276.723 60.027.318
Finančnazadolženostjenadan31.12.2023znašala8.886tisočEUR.
Zapadlostglavnicfinančnihobveznosti
4.000
5.000
6.000
1.000
2.000
3.000
0
4.864
2024
2025
2026
2027
2028
2029 2030inkasneje
663
663
663
663
663
663
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
21
Povprečna ponderirana zapadlost posojil v letih 5,43
Zapadlost glavnic
finančnih obveznosti
2024 2025 2026 2027 2028 2029
2030 in
kasneje
Skupaj
Bančni viri 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 4.864.302 8.844.191
Obveznica in druga posojila 0 0 0 0 0 0 0
Skupaj 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 4.864.302 8.844.191
Skupaj v 000 EUR 663 663 663 663 663 663 4.864 8.844
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan
31.12.2023razpolagalazdenarnimisredstviindepoziti
naodpoklicvvišini3.653tisočEUR.Skupajsportfe-
ljem vrednostnih papirjev nepremičninskih družb je
likvidnostznašala7.055tisočEUR.
NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jena
dan31.12.2023znašal5.191tisočEUR,obupoštevanju
naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajeneto
dolgznašal1.789tisočEUR.
Denarindenarniustrezniki
31.12.2023 30.09.2023 30.06.2023 31.03.2023 31.12.2022
Denarna sredstva in depoziti 3.653.297 3.917.608 3.546.277 6.747.946 10.807.884
Instrumenti denarnega trga 0 0 0 1.013.138 0
Vrednostni papirji nepremičninskih družb 3.401.669 3.139.473,69 2.386.711,00 2.212.754,02 1.551.503
Skupaj 7.054.966 7.057.081 5.932.988 9.973.837 12.359.387
Finančni dolg 8.844.191 10.014.191 10.194.191 15.340.435 14.596.004
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 5.190.894 6.096.583 6.647.914 7.579.351 3.788.120
Neto dolg - skupaj s sekundarno
likvidnostjo
1.789.225 2.957.109 4.261.203 5.366.597 2.236.617
Neto vrednost sredstev (NAV) 121.442.305 120.694.777 118.787.681 113.707.644 115.310.775
LTV - primarna likvidnost 4,3% 5,1% 5,6% 6,7% 3,3%
LTV - sekundarna likvidnost 1,5% 2,5% 3,6% 4,7% 1,9%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim
planom
35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo
sredstev in neto zadolženostjo (LTV, angl. Loan-to-
value)jekonecdecembra2023znašalo4,3%,obupo-
števanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa
1,5%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišino
zadolženostidružbeskladnosstrateškimplanom.
Poslovanje odvisnih družb
V obdobju od 1.1.2023-31.12.2023 družba EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
22
2.3.1. Stroškovna učinkovitost družbe in primerjava s primerljivimi tujimi nepremičninskimi družbami
*Stroškikot%celotnihstroškovvupravljanju(AUM)
**ALFIREimatudinagradozauspešnost..NagradazauspešnostseizračunainizplačaUpravljalcuskladaob
prodajinepremičninevlastisklada.Upravljalecskladajeupravičendonagradezauspešnostlevprimeru,da
prodajnacenaposameznenepremičninevlastiskladapreseženabavnocenozanajmanj20%.Vtemprimeruje
Upravljavecskladaupravičendo20%vrednostipresežkaprodajnecenenadnabavnoceno.
Vir: Dokumentacija skladov in lastni izračuni
Stroškovnaučinkovitost*
Equinox ALFIRE** NLBNepremičninski
sklad
GeneraliGlobalnisklad
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
storitevsvetovanja-Equinox;provizijazaupravljanje-ALFI,NLB,Generali administrativnistroški
0,10%
0,27%
1,25%
2%
2%
0,06%
0,8%
2%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
23
Vir: Bloomberg, lastni izračuni
Stroškiupravljanjadružbekot%tržne
kapitalizacije
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Stroškiupravljanjadružbekot%vrednosti
celotnegakapitala(EV)
1,00%
0,90%
0,80%
0,70%
0,60%
0,50%
0,40%
0,30%
0,20%
0,10%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Vir: Bloomberg, lastni izračuni
Stroškiupravljanjadružbekot%najemnih
prihodkov
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Vir: Bloomberg, lastni izračuni
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
24
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2023
Dne 12.1.2023 je bila skupščina družbe Equinox
Nepremičnine d.d. Družba je z izglasovanimi skle-
pi prvičvsvoji zgodovinipotrdila izplačilo dividende
vskupnemznesku2.565.232,67EUR,oz1,43EURna
delnico.Pravtakojeskupščinaprvičvzgodovinidruž-
bepotrdilaodkuplastnihdelnic.Zobemasklepoma
želidružbadeldobičkavrnitisvojimdelničarjem,ters
temizkazatidobrofinančnokondicijodružbeinzaupa-
njevsamodružbo.Skupščinesejeudeležilorekordno
številodelničarjev,karpotrjujevelikoprepoznavnostin
pravosmernadaljnjegarazvojadružbe.
Dne 3.2.2023 je družba objavila program odkupa
lastnihdelnic.
Dne 21.3.2023 je družba odkupilalastneobveznice z
oznakoGHU1vskupninominalnivrednosti600.000,00
EUR,karpredstavlja12,00%celotneizdaje.Predtem
odkupom družba še niodkupovala lastnihobveznic.
DružbaEquinoxNepremičnined.d.sejezapredčasni
odkupobveznicodločila,kerjezaznalapovečanotve-
ganjevbančno-finančnemokolju,zatojeznamenom
ustreznegauravnavanjatveganja,zmanjšalainoptimi-
ziralasvojobrutozadolženost.
Dne26.6.2023jezapadlaobveznicazoznakoGHU1v
skupninominalnivrednosti4.400.000,00EUR.Družba
jeobveznicodne26.6.2023tudivcelotipoplačala.
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključkuobračunskegaobdobjadružbanibeležila.
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče
Strateški cilj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
jezagotavljanjeustreznedonosnostizadelničarjeob
sprejemljivem nivoju tveganja ter ciljni razpršenos-
ti nepremičninskega portfelja. Strateški cilj je postati
največja kotirajoča nepremičninska družba najprej v
Sloveniji,terkasnejetudivregiji.Izdajateljposlujena
trgu upravljanja lastnih nepremičninvSloveniji z na-
menomnadaljnjegaoddajanjale-teh.Poslovanjeizda-
jateljajeprimarnousmerjenonaupravljanjeobstoječih
nepremičnin, katerih pretežna dejavnost predstavlja
dejavnostoddajanjahotelskihnepremičninterodda-
janjeposlovnihprostorovvnajem.Strateškiciljjetudi
prenova oziroma sprememba (ang: redevelopment)
delaobstoječeganepremičninskegaportfeljaizpisarn
vstanovanja,primertovrstnegaprojektavletu2023je
projektNamaKočevje,kjerEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.sodelujeprispremembiobstoječeposlovnestav-
bevnovstanovanjsko–poslovniobjekt.Podobnobo
šlopriprenoviikoničneljubljanskemestneposlovne
stolpniceDelo;prvidelprenoveobsegaprenovotreh
nadstropij,ureditevjavnegadelainenergetskooptimi-
zacijostavbe.Stanovanjainspremembanamembnosti
stavbeostajajonašsrednjeročninačrt.Ciljje,daDelo
2.0postaneidejatrajnenaravnanosti,okoljskeozaveš-
čenostiinskupnostnajemnikov,sosedovinlokalnega
okolja,kisebodotupočutilidoma.DružbaEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.jedne16.6.2022sklenilastrate-
škodolgoročno20-letnonajemnopogodbozaod-
dajohotelovGrandHotelUnion,uHotelinHotelLevz
uglednomednarodnoskupinoGrupoHotusa.Greza
najemniposel,kateregaskupnavrednostpresega110
mioEURzačaspodpisanepogodbe.Dne19.7.2022je
družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. podpisala še
enodolgoročno20-letnonajemnopogodbozaoddajo
hotelaTheFuzzyLogsskupinoMogotelHotelGroup,
ki predstavlja največjo hotelsko verigo na Baltiku.
NavedenahotelskaverigajeoddružbeIPCentrald.o.o.
hkratinajelatudiHotelCentral,pričemerboocenjena
skupnavrednostprihodnjihnajemnin(zaobahotela)
v navedenem obdobju znašala 12 milijonov EUR. S
podpisomomenjenihstrateškihdolgoročnihnajemnih
pogodbjedružbauspešnodokoncapripeljalaproces
celovitegaposlovnega,organizacijskegainfinančnega
prestrukturiranjadružbe,tertakozagotovilaševečjofi-
nančnotrdnostinvzdržnostposlovnegamodelavsem
obstoječiminprihodnjimdelničarjemdružbe.Podpis
strateškedolgoletnenajemnepogodbevcelotisledi
enemu izmed najpomembnejših dolgoročnih ciljev
delniškedružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,toje
maksimizacijavrednostienotekapitalaoz.donosnosti
zavlagatelje.Polegfinančnih ciljevdružbazasleduje
tudinefinančneciljeinbošenaprejaktivnoprispevala
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
25
krazvojulokalnihskupnostiterdolgoročnemutrajno-
stnemuposlovanju.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vnadaljeva-
njusopredstavljeniključninepremičninskinaložbeni
razredioz.tipinepremičnin,kibodosestavljalinepre-
mičninski portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE
d.d..Posamezninepremičninskirazredisemedseboj
razlikujejopopričakovani donosnosti in po tveganju,
povezanimstemnaložbenimrazredom(tržnotvega-
nje,kreditnotveganje,operativnotveganje…).Celoten
nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva dela: ›
ključni naložbeni razredi - tipi nepremičnin › osta-
li naložbenirazredi - tipi nepremičnin.V ključnih na-
ložbenihrazredih-tipihnepremičninbodružbaime-
la investiranih najmanj 50%vsega premoženja,ciljno
pa okrog 85% vsega premoženja družbe. V ostalih
naložbenihrazredih-tipih nepremičninpamed0in
20%premoženjaterciljno15%celotnegapremoženja
družbe. Glavni razlog za relativno razpršenost celot-
neganepremičninskegaportfeljajenepopolnakore-
lacijagibanjavrednostiposameznihtipovnepremičnin
med seboj znotraj celotnega portfelja. Del portfelja
bo sestavljen tudi iz drugih kotirajočih nepremičnin-
skih skladov (REITov),ki bodo izpolnjevali kriterije za
vključitev.Gledenato,dajeobstoječiportfeljdružbe
izpostavljen cca. 75% do hotelskih nepremičnin, se
bodeležle-tehvnaslednjihletihpostopnozmanjše-
valsciljem,davroku5lethotelskenepremičninene
predstavljajovečkot50%vrednosticelotnegaportfelja
družbe.Spodajnaštetiključninaložbenirazredibodo
kotcelotapredstavljaliminimalno50%inmaksimalno
95%celotnevrednostisredstev:
1.Hoteli30%-50%
2.Stanovanjskenepremičnine5%-20%
3.Pisarne10%-20%
4.Zdravstvo,domovizaostareleinvarovanastano-
vanja5%-20%
Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in
20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali:1.
1.Trgovskicentri
2.Industrijskiobjekti
3.Selfstorage
4.Logistika
5.Hipotekarnaposojila
6.ostalo
Popolnauskladitevnaložbenegaportfeljaznaložbeno
politikojepredvidenavpetihletih.Zaradizagotavlja-
njaoptimalnestruktureportfeljadružbeinzaradiza-
gotavljanjazadostnelikvidnostidružbe,bodelnalož-
benegaportfeljaalociranvtržnenaložbeprimerljivih
družb. Vse naložbe v primerljive družbe bodo upo-
števanevstrukturinaložbdružbe,pravtakoboupo-
števanaimplicitnazadolženosttehdružbpriizračunu
zadolženostidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
2.7 Poslispovezanimiosebami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan
31.12.2023 del skupine Axor holding, d.d. Povezane
stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., v
obdobju 1-12/2023 predstavljajo glavna obvladujo-
ča družba Axor holding, d.d. Ljubljana (družba Axor
holding d.d. ima 71,18% delež v naložbi EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.)terdružbevSkupiniAxorholding
–Equinoxpartnersd.o.o.DružbaAxorholding,d.d.ima
vlasti75,72%lastniškideležvdružbiUNIONHOTELS
COLLECTION,d.d.–vlikvidaciji.Povezanadružbaje
tudiKapitalskadružba,d.d..
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
26
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji
Vobdobju1.1.2023-31.12.2023oddnevavpisadružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.niprišlodosprememb
vupravljanjudružbe.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na
dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Upravljanje
s tveganji
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
28
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI
V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno
pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema
ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje
tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavlje-
naprisvojemposlovanju.
Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko
vodila v nedoseganje ciljev, so:
› Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih
trgih, povečano številonastanitvenih kapacitet
v Ljubljani, trend po organizaciji manjših do-
godkov vprostorihpodjetij ter rast številapo-
nudnikovtovrstnihkapacitetternjihovvplivna
zmožnostplačevanjapogodbenodoločenena-
jemninemeddružbamaHotusainMogotelna
eni strani ter Equinox NEPREMIČNINE d.d. na
drugistrani
› Tveganje spremenjenih poslovnih navad pod-
jetij kot posledica končane pandemijev obliki
delaoddomainmorebitenvplivnavišinonaje-
mninposlovnihprostorovinstopnjooddanosti
poslovnihnepremičnin
› Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje
imanajetaposojilasfiksnoinvariabilnoobre-
stnomero.Spremembaobrestnemerebilahko
pomembnovplivalanavišinostroškovfinanci-
ranjatertržnonetosedanjovrednostfinančnih
obveznostiinobrestnezamenjaveIRS.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vspodnjita-
belisoprikazanivsiključnielementiposameznegatipa
tveganj,kisebo odražalv prihodnjem gibanjucene
delniceEquinox.
Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje
operativneučinkovitosti,jedefinirananajmanjša,ciljna
in največja izpostavljenost portfelja naložb do posa-
meznenaložbe.Večjaizpostavljenostdoposamezne
naložbelahko pomenivečjo operativnoučinkovitost,
vendar negativno vpliva na tveganje velike izposta-
vljenosti portfeljadoposameznenaložbeinobratno
manjšaizpostavljenostzmanjšuje operativnoučinko-
vitost,vendarzmanjšujetuditveganjeizpostavljenosti
doposameznenaložbe.Equinoxbozasledovalslede-
čociljnostrukturovelikostisvojihnaložb:
› Minimalnavrednost posameznenaložbe:0,5%
tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne
vrednostisredstevdružbe
› Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%-
20%tržnevrednostisredstevdružbe
› Maksimalnavrednostposameznenaložbezna-
šado40%celotnetržnevrednostisredstev
Zaradiučinkovitejšegaupravljanjastveganjismode-
finiraliposebnokategorijonaložb,kineustvarjajode-
narnihtokovoziromaneustvarjajozadostnihdenarnih
tokovt.i.»nonincomegeneratingassets«insicersem
spadajo:
› Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni
vnaprejsklenjenihnajemnihpogodb
› Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej
sklenjenihnajemnihpogodb
› Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov
Predstavitevključnihtveganjinsistemnjihovega ob-
vladovanjajeprikazanavspodnjitabeli.Tveganjade-
limo na strateška in poslovna tveganja, operativna
tveganja ter finančna tveganja ter jih v nadaljevanju
prikazujemovseobsegajoče.Potrebnojevzetivobzir,
dajedružbaidentificiralatveganjatudiževlučibodo-
čegadelovanjanepremičninskedružbe.
Nadatumbilancestanja31.12.2023 invobdobjupo-
slovanjadružbe1.1.2023-31.12.2023sobilarelevantna
operativna tveganja (vzdrževanje nepremičnin in za-
dovoljstvonajemnikov)terfinančnatveganja(likvidno-
stnoinkreditnotveganje).
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
29
2.9.1 Strateška in poslovna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Makroekonomsko
tveganje
Upad gospodarske rasti in
povpraševanja po poslovnih
nepremičninah ter posledično
upad najemnin ter vrednosti
nepremičnin.
Razpršitev portfelja na različne
segmente nepremičninskega
trga, ki med seboj niso
popolnoma korelirani.
Velik Srednja
Tveganje ocene
vrednosti
nepremičnin
Zaradi napačnega vrednotenja
nepremičnin lahko posledično
prihaja do napačnega prikaza
vrednosti portfelja.
Za potrebe vrednotenja
nepremičninskega portfelja
se bodo uporabljali najbolj
renomirani ocenjevalci
vrednosti. Prav tako je portfelj
nepremičnin lociran na najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Sloveniji.
Srednji Srednja
Strukturne
spremembe
povpraševanja po
nepremičninah
Zaradi nenadnih ali strukturnih
sprememb povpraševanja
po posameznih segmentih
nepremičninskega portfelja
pride do upada najemnih
prihodkov.
Za posamezne nepremičnine
obstaja srednjeročni načrt
alternativne izrabe prostora
za druge namene kar bo
podjetju omogočalo doseganje
prihodkov iz naslova najemnih
razmerij.
Srednji Srednja
Stroški kapitala
V primeru, ko bo zaradi večjih
investicijskih projektov prišlo
do potrebe po dodatnem
lastniškem kapitalu, lahko pride
na kapitalskem trgu zaradi
neugodnih razmer do povišanja
stroškov kapitala za družbo.
Družba si prizadeva skozi
zagotavljanje likvidnosti
na sekundarnem trgu,
stabilno dividendno politiko,
transparentnim načinom
poslovanja ves čas optimizirati
in izboljševati stroške tako
lastniškega kot dolžniškega
kapitala.
Velik Velika
Koncentracija
portfelja
Trenutni portfelj nepremičnin je
skoncentriran 75% v hotelskem
segmentu nepremičnin. Prav
tako je nepremičninski portfelj
geografsko zelo skoncentriran.
Prav tako so koncentrirani
tudi posamezni najemniki.
Izpostavljenost do največjih
najemnikov je relativno visoka.
Naložbena politika predvideva
zmanjšanje izpostavljenosti
do segmenta hotelskih
nepremičnin pod 40% do leta
2026. Prav tako je predvidena
geografska razpršitev portfelja.
Delež največjih najemnikov
se bo v prihodnje postopoma
zmanjševal in največji novi
najemnik bo predstavljal največ
10% vseh najemnih prihodkov.
Velik Srednja
Likvidnost
nepremičninskega
trga
Določeni segmenti
nepremičninskega trga so
lahko v določenih delih
gospodarskega cikla zelo
nelikvidni kar lahko povzroči
visoke transakcijske stroške pri
morebitni prodaji nepremičnin.
Trenutni portfelj nepremičnin
je lociran v geografsko najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Ljubljani. Tudi dolgoročno
bo Equinox investiral v
segmente nepremičninskega
trga, ki bodo likvidni in ki bi
omogočali relativno hitro
prodajo portfelja ter nizke
transakcijske stroške.
Velik Velika
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
30
2.9.2 Operativna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Izvedba
Pri razvoju nepremičninskih
projektov lahko pride do
časovnega zamika, podražitve
projektov, zakonskih sprememb
in drugih omejitev ali preprek,
ki lahko negativno vplivajo na
donosnost projektov.
Z večanjem naložbenega por-
tfelja se bo delež posameznih
naložb oziroma novih investi-
cijskih projektov zmanjševal in
posledično se bodo relativno
zmanjšali negativni vplivi iz
morebitnega zamika pri izvedbi
ali drugih omejitev samega pro-
jekta. Equinox bo pred investicijo
v čim večji meri poskušal oce-
niti tveganja v zvezi z razvojem
projektov.
Srednji Srednja
Vzdrževanje
nepremičnin
Nepremičnine zahtevajo redna
vlaganja in morajo zadoščati
najnovejšim standardom, da za-
dostujejo zahtevam najemnikov
in morebitnim kupcem.
Equinox ima za vse nepremič-
nine v portfelju pripravljane
dolgoročne investicijske in
vzdrževalne načrte, ki ta tvega-
nja zmanjšujejo.
Srednji Velika
Zadovoljstvo
najemnikov
Nezadovoljstvo najemnikov lah-
ko dolgoročno povzroči, da se
po izteku najemnih pogodb le te
ne podaljšajo kar lahko pripelje
do zmanjšanja zasedenosti ne-
premičnin in upada prihodkov.
Equinox bo vzdrževal dolgoroč-
ne partnerske odnose z svojimi
najemniki in s tem zagotavljal
stabilnost prihodkov iz najemnin.
Letno se z največjimi najemniki
izvajajo redni sestanki in ugota-
vlja njihovo zadovoljstvo.
Srednji Majhna
Nezgode/
naravne
katastrofe
Požari, poplave, potresi, neurja
in druge naravne katastrofe ali
nezgode imajo lahko izjemno
negativen vpliv na poslovanja
najemnikov in posledično
družbe.
Praktično vsa tveganja povezana
z naravnimi katastrofami in
nezgodami so zavarovana. Prav
tako je zavarovan tudi morebitni
izpad prihodkov iz naslova
opravljanja dejavnosti v teh
nepremičninah.
Velik Majhna
Tveganja
spremembe
cene energentov
Cene energentov, še posebej
električne energije, se zelo
spreminjajo.
Družba se aktivno prilagaja
novim razmeram, zato se
električno energijo, zaradi nihanj
cen na borzi, za pol leta naprej.
Srednji Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
31
2.9.3 Finančna tveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Poročanje
Morebitno napačno,
nepravočasno ali zavajajoče
poročanje izkazov poslovanja
lahko pripelje do negativnih
posledic pri zunanjih in notranjih
deležnikih.
Equinox bo javna delniška
družba, ki bo svoje rezultate
poslovanja redno objavljala na
spletnih straneh borze. Rezultati
bodo objavljeni kvartalno. Letno
poročilo bo revidirano s strani
renomirane revizijske hiše.
Majhen Majhna
Likvidnostno
tveganje
Zaradi morebiti premajhnih
likvidnih sredstev lahko pride
do težav pri plačilu pogodbenih
obveznosti, kar lahko poviša
stroške financiranja. Med
likvidnostna tveganja sodijo tudi
tveganja nespoštovanja bančnih
zavez pri posojilih.
Equinox bo na podlagi letnih
planov poslovanja pripravljal
tudi mesečne likvidnostne
plane. Vzdrževal bo ustrezno
ročnost svojih obveznosti. Do
morebitnega refinanciranja bo
pristopil zgodaj in si s tem zago-
tovil ustrezne vire. Družba vodi
aktivno politiko komunikacije z
posojilodajalci in z ustreznimi
aneksi redno uravnava spre-
membe v bančnih zavezah.
Srednji/
Velik
Srednja
Valutno
tveganje
Zaradi sprememb tečajev
predstavlja nevarnost finančne
izgube zaradi sprememb
vrednosti ene valute v primerjavi
z drugo.
Equinox ne posluje oziroma ni
izpostavljen poslovanju s tujimi
valutami z izjemo manjšega dela
portfelja kjer bo Equinox kupoval
delnice nepremičninskih skladov
na ameriški borzi.
Majhen Majhna
Obrestno
tveganje
Nepremičninska vlaganja
zahtevajo dolgoročne vire
financiranja. Posledično lahko
zaradi sprememb na kapitalskih
trgih pride do povišanja
obrestnih mer kar lahko pripelje
do precejšnjega povišanja
stroškov financiranja.
Equinox bo vodil preudarno
politiko financiranja in s
kombinacijo ščitenja obrestnih
mer ter obrestno odprtih pozicij
zagotavljal ustrezno nizko
obrestno tveganje.
Velik Srednja
Kreditno
tveganje
Vse odprte postavke iz naslova
najemnih razmerij potencialno
predstavljajo kreditno tveganje in
tveganje neplačil.
Equinox bo zasledoval portfeljsko
politiko, ki bo zmanjšala
izpostavljenost do največjih
najemnikov. Dolgoročni cilj je,
da največji novi najemnik ne
predstavlja več kot 10% vseh
prihodkov iz naslova najemnin.
Equinox na dan 31.12.2023 vodi
aktivno politiko spremljanja
poslovanja najemnikov prek
javno dostopnih podatkov ter v
primeru poslabšanja bonitetnih
ocen aktivno ukrepa. Dodatno
zavarovanje proti neplačilu
predstavljajo tudi varščine ki so jih
dolžni zagotoviti najemniki.
Velik Srednja
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
32
Trajnostni
razvoj
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
33
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ
2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE
PrirazvojunovihstoritevbodružbaEquinoxvseskozi
sledilanajmodernejšimsmernicamintrendomrazvoja
nepremičninskihdružbposvetu.
Naštrajnostnivplivješeposebnopomembennadruž-
benempodročjuinvključujesistemcelovitekakovo-
stiposlovanjaterzagotavljanje,kakovostnih,varnihin
cenovnodostopnihnepremičnin.Vduhutrajnostnega
razvojasiprizadevamoprivabljatiinzadrževatitalen-
te,uporabljamodobrepraksevodenjainupravlja-
nja,obvladujemosvojvplivnaplanetinpodnebne
spremembeterzagotavljamoskladnost,integritetoin
transparentnostposlovanja.
Vzadnjemobdobjusmotrajnostnoupravljanjevdružbi
nadgradili,sajželimosvojepristopenabistvenihtrajno-
stnihpodročjih izboljšati,zmanjšatitrajnostnatveganja
terpovečatipozitivneučinketrajnostnegarazvoja.Straj-
nostnopolitikosmotudiformalnozačrtalismernice
trajnostnegarazvojainjihnadgradilisstrateškimicilji.
Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju
upravljanjaposameznihtipovnepremičninterprilaga-
janjenovonastalimkotstadelooddomaoz.t.i.»hibri-
dno«delavnomesto.
Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna
okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo
in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali
ustvaritiokolja,kibodoizboljšalanjihovouporabniško
izkušnjo.Zanalizoključnihpodatkov,kiopredeljujejo
organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov,
si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi
delovnamestastrategijiinkulturinajemnikov.Želimo
sodelovatiskozicelotenživljenjskicikeluporabenaših
nepremičnin.
Danes se navsehpodročjihtrudimo biti varčnejši in
boljtrajnostnipriporabienergije.Šenaprejbomoak-
tivnospremljalivsenovetrendeinsmerniceterjihse-
vedavpeljalivsamodelovanjedružbe.
2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST
Družbenaodgovornostpredstavljaenega izmedpo-
membnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe
EquinoxNEPREMIČNINEd.d.,kiseizvajatakonalo-
kalniravni,regionalniinnacionalniravni.
Z uvrstitvijo delnic na organiziran trg na Ljubljanski
borzi želi družba demokratizirati možnost vlaganj v
nepremičnine in stemomogočiti solastništvo le-teh
prav vsakemu državljanu. Investiranje v nepremični-
nenajpostaneprivilegijvseh,nelenajpremožnejših
državljanov.
Kersezavedamopomenazadovoljstvanašihnajemni-
kovzarazvojdružbe,želimorazvijatidolgoročneod-
noseznjimitervseskozidopolnjujemoponudbonaših
storitev.Sodelujemozvseminajvečjiminepremičnin-
skimiagencijami,spomočjokaterihobstoječiminpo-
tencialnimnajemnikom,predstavljamonašoponudbo
nepremičnin.
Vključujemosetudivlokalnaokoljainizbiramopro-
jekte,kivečstranskoprinašajododanovrednostletem.
2.10.3 SKRB ZA OKOLJE
Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z
varčnoraboenergijeindrugihnaravnihvirov,manjšim
onesnaževanjemokoljainokolice. Predanostzmanj-
ševanjuvplivovnaokoljejetesnopovezanaznašoza-
vezolokalnemuokolju,naosnovikateresoustvarjamo
prijetneživljenjskerazmerezanašenajemnike,goste
kotokoliškeprebivalce.
Delujemo z naravo in ne proti njej, izbiramo okolju
prijazne tehnološke rešitve in enako pričakujemo od
svojih dobaviteljev, zunanjihsodelavcev inposlovnih
partnerjev.
2.10.4 KAKOVOST POSLOVANJA
DružbaEquinoxNEPREMIČNINEd.d.sledipolitikizago-
tavljanjanajvišjekakovosti storitev. Naš cilj je nuditi in
ponuditinašimnajemnikomvisokokakovostnestoritve
takonapodročjuhotelskihstoritevkottudinapodročju
poslovnihingostinskihstoritev.Najpomembnejejesvo-
jimnajemnikomnuditivisokoravenstoritevterdoseči
zadovoljstvonajemnikovsširokopaletododatnihaktiv-
nostiinstoritev.Šenaprejbomorazvijalikonstruktiven
odnoszvseminajemnikiinskrbeli,dasebodovnaših
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
34
nepremičninahčimboljepočutili.Zatobomoosredoto-
čenitudinazagotavljanječistih,urejenihinvzdrževanih
prostorov,takohotelskihkotposlovnih.
2.10.5 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sezavedamo
pomenakomuniciranjazvsemiinteresnimiskupinami,
torejtakoznajemnikinašihhotelskihinposlovnihne-
premičninkottudispotencialnimivlagatelji.
Ker želimo orati ledino in postavljati nove standarde
v luči popolne transparentnosti in odprtosti družbe,
smo 1. javno skupščino delničarjev družbe Equinox
NEPREMIČNINE d.d. snemali in prenašali v živo pre-
ko spleta in tako postali prva in zaenkrat edina javna
družba,kisejeposlužilaomenjeneganačinakomuni-
ciranjazvsemisvojimideležnikioziromazainteresirano
javnostjo.
Odgovornost do uporabnikov storitev
Zavedamoseodvisnostinašegaposlovnegauspeha
odzadovoljstvanašihnajemnikov,zatojimnamenja-
moposebnopozornost.Našimnajemnikomželimoin
skušamougoditivvsehpogledih,zatoseposvečamo
prenovaminrazširitvinašeponudbenarazličnihpod-
ročjih.Zaugotavljanjezadovoljstvanajemnikovsode-
lujemozvsemivečjiminepremičninskimiagencijami,
kjerdobimotudiposredneinformacijeozadovoljstvu
najemnikov.Velikomočnatempodročjuima spletni
portal nepremičnine.net, na katerem redno osvežu-
jemo svojo ponudbo. Redno spremljamo tudiostale
komunikacijskekanale,kjerrednoodgovarjamoinpa-
zimonaugleddružbe.
Pregled tržnih aktivnosti
Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu tr-
ženjskega komuniciranja so oglaševanje, odnosi z
javnostmi,direktnapošta,spletnokomuniciranjeinko-
municiranjeprekosocialnihomrežij.
Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov
terjatudistalnoprilagajanjetržnihpoti.Spletuinnepo-
srednikomunikacijiprekosocialnihomrežijnamenja-
moševečjopozornostspoglabljanjemfrekventnosti
aktivnosti.
Vdružbirednoobveščamo delničarje o ključnih po-
slovnihdogodkih.
Interno komuniciranje
Interno komuniciranje poteka neposredno preko us-
taljenih oblik, kot so redni dnevni delovni sestanki
upravljavcaEquinoxNEPREMIČNINd.d.torejEquinox
Partnerjevd.o.o..
Pomembne informacije o poslovanju, družba re-
dno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja
Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji spletni strani
https://www.equinox.si/.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
35
Letni
računovodski
izkazi
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
36
3. LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZI
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDAvEUR
Pojasnila
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
1. Čisti prihodki od prodaje 4 7.786.933 7.344.131
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 632.709 838.837
Čisti prihodki od najemnin 7.154.224 6.505.294
2. Sprememba vrednosti zalog proizvodov in nedokončane proizvodnje 0 0
3. Usredstveni lastni proizvodi in lastne storitve 0 0
4. Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 127.496 197.955
5. Stroški blaga, materiala in storitev 5 1.615.006 2.420.225
Stroški porabljenega materiala 0 0
Nabavna vrednost prodanega blaga 0 0
Stroški potrošnega materiala in energije 587.382 622.404
Stroški storitev 1.027.624 1.797.821
6. Stroški dela 0 0
7. Odpisi vrednosti 5.570.047 3.417.548
Amortizacija 3.763.328 3.409.476
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.806.719 8.072
8. Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 362.028 300.615
9. Finančni prihodki iz deležev 7 279.014 108.987
Finančni prihodki iz drugih naložb 279.014 108.987
10. Finančni prihodki iz danih posojil 955.836 186.437
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 0 0
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim 955.836 186.437
11. Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 6.860 695
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupini 1.250 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 5.610 695
12. Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov finančnih naložb 8 0 0
13. Finančni odhodki iz finančnih obveznosti 8 634.754 848.259
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 445.324 163.382
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb 189.430 684.877
14. Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 3.317 1.950
15. POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO 970.988 849.609
Davek iz dobička -145.440 -62.581
Odloženi davki (prihodek) 43.574 -75.039
16. ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA 9 869.122 711.989
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
37
3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA
IZKAZVSEOBSEGAJOČEGADONOSAvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 869.122 711.989
Spremembe presežka iz prevrednotenja finančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo 414.723 492.961
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega
izida (po davku)
1.283.845 1.204.950
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 0 0
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega izida
(po davku)
0 0
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 1.283.845 1.204.950
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
38
3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2023 31.12.2022
Nekratkoročna sredstva 46.899.836 48.306.424
Neopredmetena sredstva 10 10.824 42.700
Nekratkoročne premoženjske pravice 1.000 29.601
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve 9.824 13.099
Opredmetena osnovna sredstva 11 0 2.652.602
Zemljišča in zgradbe 0 1.173.050
a) Zemljišča 0 0
b) Zgradbe 0 1.173.050
Druge naprave in oprema 0 1.341.722
Osnovna sredstva, ki se pridobivajo 0 137.830
a) Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi 0 137.830
b) Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev 0 0
Naložbene nepremičnine 12 36.867.733 37.516.608
Nekratkoročne finančne naložbe 13 9.921.288 8.045.933
Nekratkoročne finančne naložbe, razen posojil 4.407.340 2.247.301
a) Druge delnice in deleži 4.253.658 1.962.410
b) Druge nekratkoročne finančne naložbe 153.683 284.891
Nekratkoročna posojila 13 5.513.948 5.798.632
a) Nekratkoročna posojila družbam v skupini 0 0
b) Druga nekratkoročna posojila 5.513.948 5.798.632
Nekratkoročne poslovne terjatve 14 10.840 3.004
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih 10.840 3.004
Odložene terjatve za davek 15 89.151 45.577
Kratkoročna sredstva 6.376.884 11.720.894
Zaloge 0 0
1. Material 0 0
2. Proizvodi in trgovsko blago 0 0
3. Predujmi za zaloge 0 0
Kratkoročne finančne naložbe 16 2.106.300 639.625
Kratkoročna posojila 2.106.300 639.625
a) Kratkoročna posojila družbam v skupini 0 0
b) Druga kratkoročna posojila 2.106.300 639.625
c) Kratkoročni dani depoziti 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve 17 614.012 269.590
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev 448.762 175.932
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih 165.250 93.657
Druga kratkoročna sredstva 18 3.275 3.795
Denarna sredstva 19 3.653.297 10.807.884
SREDSTVA SKUPAJ 53.276.720 60.027.318
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
39
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2023 31.12.2022
Kapital 20 39.830.038 41.264.985
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.755.766 4.909.324
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 153.558 0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -153.558 0
Druge rezerve iz dobička 4.175.484 4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 20 1.394.076 979.353
Preneseni čisti poslovni izid 12.547.130 14.400.373
Čisti poslovni izid poslovnega leta 869.122 711.989
Odloženi prihodki 21 251.060 76.316
Rezervacije 0 0
Odloženi prihodki 251.060 76.316
Nekratkoročne obveznosti 11.839.074 12.471.675
Nekratkoročne finančne obveznosti 22 8.180.876 8.844.196
1. Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini 0 0
2. Nekratkoročne finančne obveznosti do bank 8.180.876 8.844.196
3. Druge nekratkoročne finančne obveznosti 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.658.199 3.627.479
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 3.658.199 3.627.479
Odložene obveznosti za davek 0 0
Kratkoročne obveznosti 1.356.548 6.214.342
Kratkoročne finančne obveznosti 22 705.141 5.751.808
Kratkoročne finančne obveznosti do bank 705.141 663.315
Druge kratkoročne finančne obveznosti 5.088.493
Kratkoročne poslovne obveznosti 24 651.407 462.534
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 62.879 11.857
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 275.095 119.591
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 313.433 331.086
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ 13.446.682 18.762.333
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ 53.276.720 60.027.318
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
40
3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2023-31.12.2023 v EUR
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista izgu-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2022
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 979.353 14.400.373 711.989 41.264.984
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
-153.558 -2.565.233 -2.718.791
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 -153.558 0 0 0 0 0 0 0 -153.558
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.565.233 0 0 0 -2.565.233
B.2
Celotni vseobsegajoči
donos poročevalskega
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 414.723 0 0 869.122 0 1.283.845
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 869.122 0 869.122
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 414.723 0 0 0 0 414.723
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 153.558 0 0 -153.558 0 711.989 0 -711.989 0 0
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 711.989 0 -711.989 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 153.558 0 0 -153.558 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2023
5.691.826 14.572.118 580.282 153.558 -153.558 4.175.484 1.394.076 12.547.130 869.122 39.830.038
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 12.547.130 0 869.122 0 13.416.251
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
41
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2022-31.12.2022 v EUR
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista izgu-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2021
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 486.393 14.040.422 359.951 40.060.034
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.2
Celotni vseobsegajoči
donos poročevalskega
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 492.961 0 0 711.989 0 1.204.950
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 711.989 0 711.989
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 492.961 0 0 0 0 492.961
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 -359.951 0 0
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 -359.951 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2022
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 979.353 14.400.373 711.989 41.264.985
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 14.400.373 0 711.989 0 15.112.362
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
42
3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV v EUR
31.12.2023 31.12.2022
A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida 5.700.908 4.757.411
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in finančni prihodki iz poslovnih terjatev 7.826.699 7.542.781
Poslovni odhodki, brez amortizacije in finančni odhodki iz poslovnih obveznosti -1.980.350 -2.722.789
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih -145.440 -62.581
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja 2.299 3.531.230
Začetne manj končne poslovne terjatve -352.258 12.573
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve 3.795 335.819
Začetne manj končne odložene terjatve za davek -43.574 52.867
Začetne manj končne zaloge 0 0
Končni manj začetni poslovni dolgovi 219.593 2.996.095
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije 174.744 133.876
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b) 5.703.208 8.288.641
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju 9.845.379 6.904.018
Prejemki od dobljenih obresti in delež v dobičku drugih, ki se nanašajo na investiranje 1.178.386 295.424
Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev 140.230 0
Prejemki od odtujitve finančnih naložb 8.526.763 6.608.594
b. Izdatki pri investiranju -13.856.508 -11.326.880
Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev 0 0
Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev 0 -161.662
Izdatki za pridobitev naložbenih nepremičnin -2.248.879 -5.591.947
Izdatki za pridobitev finančnih naložb -11.607.629 -5.573.271
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b) -4.011.129 -4.422.862
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri financiranju 3.880.301 9.979.689
Prejemki od vplačanega kapitala 0 0
Prejemki od povečanja finančnih obveznosti 3.880.301 9.979.689
b. Izdatki pri financiranju -12.726.968 -9.734.604
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na financiranje -529.626 -355.515
Izdatki za odplačila finančnih obveznosti -9.632.109 -9.379.089
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku -2.565.233 0
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri financiranju (a+b) -8.846.667 245.085
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki)
Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 3.653.296 10.807.884
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc) -7.154.587 4.110.864
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 10.807.884 6.697.020
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
43
3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČINE, D.D.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni
registervpisana3.5.2021napodlagioddelitveoddruž-
beUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanjuna
presečnidatumdelitve30.6.2020.
NaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.soseoddelilevse
nepremičnineinnaložbenenepremičnineteroprema,
kijihjeprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno-
vodskihevidencahvodila pod postavkoopredmete-
naosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.Gre
zanepremičnine,kijihlahkorazdelimoponaslednjih
funkcionalnihskupinah:
Hotelskenepremičnine
› GrandHotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana
› uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana
› HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana
› Thefuzzylog–Miklošičeva9,Ljubljana
Ostalenepremičnine
› Kompas–Pražakova4,Ljubljana
› Delo–Dunajska5,Ljubljana
› Burda-Vošnjakova3,Ljubljana
› Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana
› StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana
› ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana
› ParkirnamestavParkirnihišiKozolecII-Dvora-
kova3,Ljubljana
DružbaEquinoxnepremičnined.d.jebilavsodniregi-
stervpisanadne3.5.2021kotnovoustanovljenadružba.
Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov
družbeDunajskacesta5,Ljubljana.
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena
dan31.12.2023znašal39.830.038EUR,čistiposlovniizid
družbevobdobju1.1.2023-31.12.2023pa869.122EUR.
Pojasnilo 2: Pomembne informacije o računovodskih usmeritvah
Poslovodstvo kot Pomembneračunovodske usmeri-
tvesmatratistezakatereselahkoupravičenopriča-
kuje,dasopomembnezauporabnikaračunovodskih
izkazov,terdalahkovplivajonanjihoveodločitvevpo-
vezavistemiračunovodskimiizkazi.
Preračun tujih valut
Računovodski izkazi so predstavljeniv evrih (EUR), ki
sofunkcionalnavalutainpredstavljajoporočevalnova-
lutodružbe.Poslivtujivalutisonazačetkupripoznaniv
funkcionalnivalutiinpreračunanipotečajufunkcional-
nevalutenadanposla.Denarnasredstvainobvezno-
stivtujivalutisopreračunanapotečajufunkcionalne
valutenadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajoizpre-
računa tujihvalut, se pripoznajo v izkazu poslovnega
izida.Nedenarnasredstvainobveznosti,kisoizmerjena
poizvirnivrednostivtujivaluti,sopretvorjenapotečaju
funkcionalnevalutenadanposla.Nedenarnasredstva
inobveznosti,kisoizmerjenapopoštenivrednostivtuji
valuti,sopretvorjenapomenjalnihtečajihnadan,koje
bilapoštenavrednostdoločena.
Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih
izkazov
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak
izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripravi-
tivskladuzMednarodnimistandardiračunovodskega
poročanja(vnadaljevanjuMSRP)inpojasniliodboraza
pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so
bilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdoločili
Zakonaogospodarskihdružbah.Računovodskiizkazi
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje,ki
sejekončalozdnem31.12.2023,sosestavljenivevrih
insopripravljeninapodlagiizvirnihvrednostibilančnih
postavk,razenfinančnihsredstev,izmerjenihpopoš-
tenivrednostiskoziizkazposlovnegaizidainfinančnih
naložb,razpoložljivihzaprodajo,kisobilevrednotene
popoštenivrednosti.Letniračunovodskiizkazidružbe
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
44
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sobilipotrjenisskle-
pomupravnegaodborazdne5.2.2024.
Osnovne računovodske usmeritve
Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,Nadanporoča-
njadružbanimaodvisnih,pridruženihinhčerinskihdružb.
Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje na-
stanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne
neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in
poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vred-
nostievrainposamičnihcen,nepatudihiperinflacije)
souporabljenetudiprisestavitviračunovodskihizka-
zov za obdobje 1.1.2023-31.12.2023. V največji možni
meri so upoštevane kakovostne značilnosti računo-
vodskihizkazov,kisopredvsemrazumljivost,ustrez-
nost,zanesljivostinprimerljivost.
V obdobju 1.1.2023-31.12.2023niprišlo do sprememb
računovodskihusmeritev.
Izjava o skladnosti
RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOdbora
zapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),kiso
sprejetisstraniEU.
Nadanizkazafinančnegapoložajagledenaprocespo-
trjevanjastandardovvEvropskiuniji,vračunovodskih
usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje
sprejelaEvropskaunija.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1 januarja 2023 ali kasneje
› MSRP 17: Zavarovalne pogodbe
Standardveljaza letnaobdobjazzačetkom 1.
januarja2021alikasneje,pričemerjedovolje-
na zgodnja uporaba pod pogojem, da podje-
tje poroča tudi v skladu s standardom MSRP
15 Prihodki iz pogodb s kupci in standardom
MSRP9Finančniinstrumenti.Marca2020seje
Mednarodniodborzaračunovodskestandarde
odločil zaodlogveljavnosti standarda do leta
2023.StandardMSRP17Zavarovalnepogodbe
tako določa usmeritve za pripoznanje, merje-
nje,predstavitevinrazkritjeizdanihzavarovalnih
pogodb. Obenem standard zahteva uporabo
podobnihnačelpripozavarovalnihpogodbahin
investicijskih pogodbah z diskrecijsko udelež-
bo.Namenstandardajezagotoviti,dapodjetja
vpredstavitvevključijoustrezneinformacijena
način,kizvestoodražatepogodbe.Uporabni-
komračunovodskihizkazovtipodatkislužijoza
ocenoučinkapogodb,kispadajovokvirstan-
dardaMSRP17,nafinančnipoložaj,finančnous-
pešnostindenarnetokovepodjetja.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MSRP 17: Zavarovalne pogodbe (dopolnila),
Dopolnila standarda MSRP 17 veljajo za letna
obdobja z začetkom 1 januarja 2023 ali kasneje
injihmorajopodjetjauporabitizanazaj.Zgodnja
uporaba dopolnil je dovoljena. Namen dopolnil
je podjetjem olajšati uporabo standarda MSRP
17.Dopolnilapredvsempoenostavljajonekatere
zahteve standarda in znižujejo s tem povezane
stroške podjetja, zagotavljajo lažjo obrazložitev
njegove finančne uspešnosti in poenostavlja-
jo prehod na nov standard z odložitvijo datu-
mazačetkanjegoveveljavnostidoleta2023ter
obenem zagotavljajo dodatno olajšavo pri prvi
uporabistandardaMSRP17.Dopolnilastandarda
MSRP4spreminjajodoločendatumiztekaveljav-
nostizačasneolajšaveizstandardaMSRP4Za-
varovalnepogodbeoduporabestandardaMSRP
9 Finančni instrumenti.Tako bodo morala pod-
jetjastandardMSRP9začetiuporabljatizaletna
obdobja,kisezačnejo1.januarja2023alikasneje.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek od
sredstev in obveznosti ene same transakcije
(dopolnila)
Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom
1 januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba
dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
45
mednarodne računovodske standarde objavil
dopolnilaračunovodskegastandardaMRS12s
katerimijeomejiluporaboizjemeprizačetnem
pripoznanjupoMRS12indoločil,kakonajpod-
jetje obračuna odloženi davek od določenih
transakcij,kotsonajemiinobveznostipovezane
zrazgradnjo.Vskladuzdopolniliizjemanevelja
zatransakcije,katerihobdavčljiviznesekjeob
prvotnempripoznanjuenakzneskuodbitnihza-
časnihrazlik.Izjemaveljale,čepripripoznanju
sredstvavnajemuinznjimpovezaneobvezno-
sti(aliobveznostivpovezavizrazgradnjoinraz-
gradnjo sestavnega dela sredstva) obdavčljivi
zneseknienakzneskuodbitnihzačasnihrazlik.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe
računovodskih ocen in napake: Opredelitev
računovodskih ocen (dopolnila)
Dopolnilastandardaveljajozaletnaobdobjaz
začetkom1.januarja2023alikasneje.Zgodnja
uporabadopolniljedovoljena.Dopolnilaobrav-
navajosprememberačunovodskihusmeritevin
računovodskihocenobzačetkutegaobdobja
alikasnejeinopredeljujejoračunovodskeoce-
nekotdenarnezneskevračunovodskihizkazih,
skaterimijepovezananegotovostzvidikanji-
hovegamerjenja.Pravtakodopolnilapojasnju-
jejo,kajsosprememberačunovodskihocenin
kakoseterazlikujejoodspremembračunovod-
skihusmeritevinpopravkovnapak.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danibilopomembnegavplivanaraču-
novodskeizkazedružbe.
› MRS 1 Predstavitev računovodskih izkazov in
Stališče 2 mednarodnih računovodskih izkazov
MSRP: Razkritje računovodskih usmeritev
(dopolnila)
Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom1
januarja2023alikasneje.Zgodnjauporabado-
polniljedovoljena.Dopolniladoločajosmernice
zapresojopomembnostiprirazkritjuračunovod-
skih usmeritev. Dopolnila MRS 1 nadomeščajo
zahtevo po razkritju »bistvenih« računovodskih
usmeritevzzahtevoporazkritju»pomembnih«
informacijoračunovodskihusmeritvah.Obenem
vsebujeStališčenapotkeinnazorneprimerekot
pomoč pri uporabi koncepta pomembnosti pri
presojirazkritjaračunovodskihusmeritev.
Poslovodstvo ocenjuje,da te spremembe niso
povzročile sprememb samih računovodskih
usmeritev,temvečsovplivalezgoljnainforma-
cijeoračunovodskihusmeritvah,razkritevraču-
novodskih izkazih. Dopolnila zahtevajo razkritje
pomembnihračunovodskihusmeritev.Dopolnila
prav tako zagotavljajo smernice o uporabi po-
membnostiprirazkritjuračunovodskihmetodin
pomagajodružbamprizagotavljanjupredvsem
koristnihinformacijoračunovodskihusmeritvah,
povezanihzdružbo,kijihuporabnikipotrebujejo
zarazumevanjedrugihinformacijvračunovod-
skihizkazih.Poslovodstvojepregledaloračuno-
vodskeusmeritveinvnekaterihprimerihvskladu
zdopolnitvamiposodobiloinformacije,razkritev
pojasniluBistveneračunovodskeusmeritve.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2024 ali kasneje
› Sprememba MSRP 16 – Prodaja in povratni
najem (Sale & leaseback, op.p.)
Tespremembevključujejozahtevezatransakci-
jeprodajeinpovratneganajemavMSRP16,da
pojasni,kakopodjetjeobračunavaprodajoinpo-
vratninajempodatumutransakcije.Najverjetne-
jebovplivalnatransakcijeprodajeinpovratnega
najema (sale & leaseback, op.p.), pri katerih so
nekatera alivsa plačila (delni ali celotni zakup)
spremenljivaplačilazakupa, kinisoodvisnaod
indeksaaliobrestnemere(indexorrate).
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› Spremembe MRS 1 (IAS op.p.) – Dolgoročne
obveznosti z zavezami
Tespremembepojasnjujejo,kakopogoji,kijih
mora podjetje izpolnjevati znotraj dvanajstih
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
46
mesecev po poročevalskem obdobju,vplivajo
narazvrstitevobveznosti.Namenspremembje
tudiizboljšanjeinformacij,kijihpodjetjezagota-
vljavzvezizobveznostmivskladustemipogoji.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› Sprememba MRS 7 in MSRP 7 – Financiranje
dobaviteljev
Tespremembezahtevajorazkritjazavečjopre-
glednost finančnih dogovorov z dobavitelji in
njihovihučinkovnaobveznosti,denarnetoko-
ve in izpostavljenost likvidnostnemu tveganju.
ZahteveporazkritjusoodgovorIASBnapomi-
slekevlagateljev,dafinančnidogovorinekaterih
podjetijzdobaviteljinisodovoljvidna,karovira
analizovlagateljev.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› Spremembe MRS 21 – Pomanjkanje
zamenljivosti
Spremembezadevajosubjekt,koimatransak-
cijoalioperacijovtujivaluti,kinizamenljivav
drugo valuto na datum merjenja za določen
namen. Valuta je zamenljiva, kadar obstaja
zmožnost pridobitve druge valute (z običajno
administrativnozamudo)inbitransakcijapote-
kalaprektržnegaalimenjalnegamehanizma,ki
ustvarjaizvršljivepraviceinobveznosti.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
Novi standardi razkritja trajnosti MSRP, ki veljajo
za letna obdobja z začetkom 1. januarja 2024 ali
kasneje
› MSRP S1, “splošne zahteve za razkritje
finančnih informacij, povezanih s trajnostjo
Ta standard vključuje temeljni okvir za razkritje
materialnihinformacijotveganjihinpriložnostih,
povezanihstrajnostjovvrednostniverigisubjekta.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
› MSRP S2, »Podnebna razkritja«
Tojeprvitematskistandard,kisubjektomdo-
loča zahteve zarazkritjainformacijvezanih na
podnebnatveganjainpriložnosti.
Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in
meni,danebopomembnegavplivanaračuno-
vodskeizkazedružbe.
Pomembne računovodske ocene in presoje
Pripripraviračunovodskihizkazovdružbesobileupo-
števanedoločeneoceneinpredpostavkeposlovod-
stvadružbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugihuteme-
ljenihdejavnikih.Ocenezajemajonaslednjepostavke:
amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo osnovnih
sredstevinpopravkevrednostidvomljivihterjatev.
Pri uporabi računovodskih usmeritev je moralizvršni
direktorpolegocen,kinajboljvplivajonavrednostiv
računovodskih izkazih presoditi tudi postavko nalož-
benihnepremičnin.
Oslabitve naložbenih nepremičnin:
Oslabitevobstaja,kadarknjigovodskavrednostsredstva
alidenarustvarjajočeenotepreseganjegovonadome-
stljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabialipo-
štenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,insicer
tista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanazastroške
prodaje,sedoločanapodlagirazpoložljivihpodatkoviz
realiziranihprodajnihtransakcij,izvedenihpotržnihpo-
gojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagiopazovanih
tržnihcenahzmanjšanihzaosnovnestroškeprodaje.
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev:
Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo-
števa pričakovano fizično izrabljanje, tehnično stara-
nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske
indrugeomejitveuporabe.Pravtakodružbapreverja
sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo-
membnejšihsredstvih.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
47
Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin
Na dan 30.6.2023 je bila opravljena ocena vrednosti
vseh naložbenih nepremičnin za potrebe računovod-
skega poročanja s strani pooblaščenega ocenjevalca
vrednostipodjetijzlicencoSIR.
HOTELSKE NEPREMIČNINE
Hotelskenepremičninesobileocenjenekotpremože-
njesposebnimtrgovalnimnamenom(TradeRelated
Property).Ocenjenojebiloprihodnjeposlovanjeup-
ravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslova-
njepopretekupetihlet.Ocenaposlovanjatemeljina
podlagipreteklihrezultatovinlastnihocenocenjeval-
cavrednosti(zasedenosti,ADR,stroškov…).Popoteku
petihletjebilazaocenopreostalevrednostiuporabi-
mometodokapitalizacijedonosa.Pričakovanidenarni
tokovisodiskontiraninadatumocenjevanjavrednosti.
Priocenjevanjujebiloupoštevamo,dastalastništvo
nepremičnineinupravljanjehotelaločena(Rushmore
approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddan
vnajem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,je
razdeljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2
:0,8(napodlagipodatkovooddanihhotelih,skate-
rimijerazpolagalpooblaščeniocenjevalecvrednosti).
DeležEBITDA,kipripadalastnikunepremičnine,pred-
stavljanajemninoza hotel oziromaprihodek lastnika
nepremičnine.Dodatnokotstrošeklastnikanepremič-
nineupoštevamoCAPEX.
POSLOVNI PROSTORI
Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil
uporabljennadonosuzasnovannačininmetodoka-
pitalizacijedonosa.Pooblaščeniocenjevalecvrednosti
jepreverilpodatkeoponudbenihinrealiziranihnaje-
mninahzapodobnenepremičninevokolici terskle-
njenihpogodbahzaocenjevaneprostore.Ocenjeniso
pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno
kapitalizacijskostopnjo.
STANOVANJA, ZEMLJIŠČA
Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih pri-
merjav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijje
preveril transakcije s primerljivimi prostori trguterjih
korigiralgledenaposameznelastnosti,kivplivajona
vrednostnepremičnine.
Prihodki iz prodaje pogodb s kupci
Družba je sprejela naslednje računovodske presoje,
kipomembnovplivajonadoločitevzneskaintrenutka
prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev
trenutkaizvršitvepogodbenihobveznostiPrihodkeod
prodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznavavtre-
nutkuprodaje.Odtrenutkaprodajenaprejdružbanima
večobvladovanjanadprodanimblagomalistoritvami.
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev
Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo-
števa pričakovano fizično izrabljanje, tehnično stara-
nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske
indrugeomejitveuporabe.Pravtakodružbapreverja
sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo-
membnejšihsredstvih.
Opredmetena osnovna sredstva
Opredmetena osnovna sredstva družbe obsega-
jo opremo, ter terjatve za predujme za opredmete-
na osnovna sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna
sredstvavpridobivanjuinuporabi.Delopredmetenih
osnovnihsredstev,kiseoddajajovnajem,jeprene-
sen med naložbene nepremičnine. Deli opredmete-
nihosnovnihsredstevvečjevrednosti,kiimajorazlič-
nedobekoristnosti,seobračunavajokotposamezna
opredmetenaosnovnasredstva.
Opredmetenoosnovnosredstvosenazačetkuovredno-
tiponabavnivrednosti,kijosestavljajonakupnacena,
uvozneinnevračljivenakupnedajatveterstroški,kijih
jemogočepripisatineposrednonjegoviusposobitviza
nameravanouporabo.Opredmetenaosnovnasredstva
so izkazana po nabavnih vrednostih in zmanjšana za
vrednost nabranega popravka vrednosti. Za merjenje
popripoznanjuopredmetenegasredstvajedružbaza
svojo računovodskousmeritev izbrala modelnabavne
vrednosti.Nabavnovrednostsestavljajotudistroškiiz-
posojanjavzvezispridobitvijoopredmetenegaosnov-
negasredstvadonjegoveusposobitvezauporabo.
Stroški, kikasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim
osnovnimsredstvominpovečujejonjegovoprihodnjo
korist v primerjavi s prvotno ocenjenimi, povečujejo
njegovonabavnovrednost.
Razlikamedčistoprodajnovrednostjoinknjigovodsko
vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
48
sredstvajeizkazanakotdrugiposlovniprihodkialidru-
giposlovniodhodki.
Opredmetenoosnovnosredstvosezačneamortizirati
prvi dan naslednjegameseca potem, ko je usposo-
bljeno za uporabo. Uporablja se metoda enakomer-
nega časovnega amortiziranja. Stopnje amortizacije
nepresegajodavčnopriznanihstopenjvsmisludav-
ka iz dohodka pravnih oseb. Amortizacijske stopnje
so določene gledena dobo koristnosti posamezne-
gaosnovnegasredstva.Družbamedopredmetenimi
osnovnimisredstvinimazemljišč.Uporabljenaamor-
tizacijskastopnjazazgradbesegibljemed3%do6
%.Zaopremoseuporabljajoamortizacijskestopnjev
višiniod6,67%do50%.
Skupinaprevrednotiopredmetenaosnovnasredstva,
čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpresega
njihovonadomestljivovrednost.
Naložbene nepremičnine
Naložbenenepremičninesonepremičnine,posedova-
ne,dabiprinašalenajemnino.Naložbenanepremični-
na,kiizpolnjujepogojezapripoznanje,seobzačetnem
pripoznanjuovrednotiponabavnivrednosti.Sestavljajo
jonjenanakupnacenainstroški,kijihjemogočepri-
pisati neposredno nakupu. Takšni stroški vključujejo
zaslužkezapravnestoritve,davkeodprenosanepre-
mičnine,stroškeizposojanjaindrugestroškeposla.
Zamerjenjenaložbenenepremičninepopripoznanju
se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo
se po metodi enakomernega časovnega amortizi-
ranja.Stopnjaamortizacijesegibljemed3%do6%.
Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost na-
ložbenenepremičninemanjšaodnjeneknjigovodske
vrednosti.Izgubazaradioslabitvesepripoznavizkazu
poslovnegaizida.
Naložbene nepremičnine se v letu 2023 niso
prevrednotovale.
Najemnepogodbezanaložbenenepremičninevpo-
vezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa
tveganj in koristi, povezanih z lastništvom, so razvr-
ščenemedposlovnenajeme.Prihodkiodnajemninse
obračunavajo enakomernov celotnem obdobju tra-
janjanajemainpripoznajomedprihodkivizkazupo-
slovnegaizida.Začetnineposrednistroškisododatni
stroški,kijihjemogočepripisatineposrednopogajanju
in dogovarjanju o najemu, povečujejo knjigovodsko
vrednost najetegasredstva in sepripoznajov celot-
nem obdobju trajanjanajema enakokot prihodki od
najemnin.Pogojnenajemninesepripoznajokotpriho-
dekvobdobju,vkateremsozaslužene.
Finančna sredstva
Začetno pripoznanje in merjenje
Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti finančna
sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti,
poštenivrednostiprekdrugegavseobsegajočegado-
nosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid.
Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev finančnih
sredstevodvisnaodznačilnostipogodbenegadenar-
negatokafinančnegasredstvainposlovnegamodela
skupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatevizpo-
slovanja,kinevsebujejopomembnesestavinefinan-
ciranjaalizakaterejedružbauporabilapraktičnoreši-
tev,obprvotnempripoznanjuskupinaizmerifinančno
sredstvopopoštenivrednosti,kije(vprimerufinanč-
negasredstva,kinipripoznanopopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida),povečanazastrošketransak-
cije.Terjatveizposlovanja,kinevsebujejopomembne
sestavinefinanciranjaalizakaterejedružbauporabila
praktičnorešitev,semerijopotransakcijskiceni,kije
določenavskladuzdoločilistandardaMSRP15.Glejte
računovodskousmeritevPrihodkiizpogodbskupci.
Za razvrstitev in merjenje finančnega sredstva po
odplačnivrednostialipopoštenivrednostiprekdruge-
gavseobsegajočegadonosa,morafinančnosredstvo
ustvarjatidenarnetokove,kivsebujejo»izključnopla-
čilaglavniceinobresti(SPPI)«odneporavnanegazne-
skaglavnice.TakoimenovanitestSPPImorapodjetje
opravitizavsakposamezenfinančniinstrument.
Način obvladovanja finančnih sredstev za namen
ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem
modelu skupine za upravljanje s finančnimi sredstvi.
Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokoviprite-
kaliiznaslovazbiranjapogodbenihdenarnihtokov,iz
prodajefinančnihsredstevaliobojega.
Nakupaliprodajafinančnihsredstev,prikaterihsezah-
tevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredboali
konvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajona
datumtrgovanja,t.j.nadan,kodružbasprejmezavezo
zanakupaliprodajosredstva.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
49
Naknadno merjenje
Poprvotnemmerjenjusofinančnasredstvarazvršče-
navštirikategorije:
› finančna sredstva po odplačni vrednosti
(dolžniškiinstrumenti)
› finančnasredstvapopoštenivrednostiprek
drugega vseobsegajočega donosa (dolž-
niškiinstrumenti)
› finančna sredstva po pošteni vrednosti
prek drugegavseobsegajočega (kapitalski
inštrumenti)
› finančnasredstvapopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida
Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški
instrumenti)
Družbamerifinančnasredstvapoodplačnivrednosti,
čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› podjetjeimafinančnosredstvovposestiv
okviruposlovnegamodela,sciljempose-
dovanjafinančnihsredstevzanamenzbira-
njapogodbenihdenarnihtokov
in
› pogodbenipogojifinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovafinančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po
prvotnempripoznanjumerijozuporabometodeefek-
tivnihobresti(EIR),zobračunommorebitneizgubeiz
oslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajovposlovnem
iziduobodpravi,spremembialioslabitvitehsredstev.
Finančnasredstvapoodplačnivrednosti,kijihposeduje
družba,vključujejoterjatveizposlovanjaterdanaposojila.
Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
staizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› družbaposedujefinančnosredstvovokviru
poslovnega modela s ciljem posedovanja
finančnihsredstevzanamenustvarjanjapo-
godbenihdenarnihtokovinzaprodajo
in
› pogodbenipogojifinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovafinančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Zadolžniškeinstrumente,kisopripoznanipopošte-
nivrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,
seprihodkiizobresti,tečajnerazlikeinizgubezaradi
oslabitvealirazveljavitvepripoznajovizkazuposlov-
negaizidainobračunajonaenaknačinkotprifinanč-
nihsredstvihpoodplačnivrednosti.Vseostalespre-
membe poštene vrednosti se pripoznajo v drugem
vseobsegajočemdonosu. Po odpravi pripoznanja se
kumulativnaspremembapoštenevrednosti,kijepri-
poznanavdrugemvseobsegajočemdonosu,reciklira
vposlovniizid.
Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski
inštrumenti)
Obzačetnempripoznanjuselahko družbaodločiza
nepreklicnorazvrstitevsvojihkapitalskihnaložbvsku-
pino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti
prekdrugegavseobsegajočegadonosa,četiizpolnju-
jejoopredelitevkapitalaizračunovodskegastandarda
MRS32FinančniInstrumenti:Predstavitevinjihnepo-
seduje za namen trgovanja. Razvrstitevsedoločipo
posameznemfinančneminstrumentu.
Dobičkiinizgubeiznaslovatehfinančnihsredstevse
nikolinereciklirajovposlovniizid.Dividendesepri-
poznajo kot drugi prihodkiv izkazu poslovnega izi-
daobvzpostavitvipraviceskupinedoplačila,razen
čedružbatakšneprihodke koristizapoplačilodela
stroškovvzvezisfinančnimsredstvom,pričemerse
tidobičkipripoznajovdrugemvseobsegajočemdo-
nosu.Lastniškiinstrumentipopoštenivrednostipred
drugega vseobsegajočega donosa niso predmet
slabitve.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
50
Odprava pripoznanja
Skupinaodpravipripoznanjefinančnegasredstva(ali,
kadarjeustreznodelfinančnegasredstvaalidelsku-
pine sorodnih finančnih sredstev) iz konsolidiranega
izkazafinančnegapoložaja),če:
› sopoteklepravicedoprejemadenarnihto-
koviznaslovasredstva
ali
› jeskupinasvojepravicedoprejemadenar-
nih tokov iz naslova sredstva prenesla ali
prevzela obvezo, dav doglednem času v
celoti poravna prejem denarnihtokov tre-
tjimosebamvokviru»prehodne«ureditve
in(a)jeskupinapreneslavsatveganjainko-
ristiiznaslovasredstvaali(b)ninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristi iz na-
slova sredstva, temvečje prenesla obvla-
dovanjeletega.
Obprenosusvojepravicedoprejemadenarnihtokov
iznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodneureditve,
družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranilatveganja
inkoristiiznaslovalastništva.Čedružbaninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristiiznaslovasredstva
innipreneslaobvladovanjasredstva,potemnadaljuje
spripoznanjemprenesenegasredstvavobsegusvo-
je neprekinjene udeležbev sredstvu.V tem primeru
moradružbapripoznatitudistempovezanoobvezo.
Prenesenosredstvoinznjimpovezanaobvezaseme-
ritazuporabometode,kiodražapraviceinobveznosti,
kijihjedružbaohranila.
Nadaljnjesodelovanjevoblikijamstvanadprenese-
nimsredstvomseizmerivvišiniprvotneneodpisane
vrednostisredstvaalinajvišjegazneskanadomestila,
kibigamoraladružbaplačati,insicernižjegaodobeh.
Oslabitev nefinančnih sredstev
Dolgoročna nefinančna sredstva (opredmetena
osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine)seza-
radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana
knjigovodskavrednostpreseganjihovonadomestljivo
vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena
vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri
uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje
vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin
izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva
innjegovekončneodtujitve,inuporaboustreznedi-
skontne mere (pred davkom od dobička), ki odraža
sedanjotržnoocenočasovnevrednostidenarjainmo-
rebitnotveganje,povezanosposameznimsredstvom.
Prisredstvu,kjersobodočidenarnitokoviodvisnitudi
od ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči
enoti,sevrednostvuporabiizračunanapodlagibodo-
čihdenarnihtokovtedenarustvarjajočeenote.Izgube,
kinastanejonapodlagioslabitve,sepripoznajomed
poslovnimiodhodki.
Oslabitev finančnih sredstev
Za finančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če
obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da
jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja
pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega
sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti.
Objektivnidokaziooslabitvifinančnihsredstevsolah-
ko naslednji: neizpolnitevalikršitevsstranidolžnika;
prestrukturiranjezneska,kisogadrugidolžnidružbi,
česetastrinja;znaki,dabodolžnikšelvstečaj;izgino-
tjedelujočegatrgazatovrstniinstrument.
Oslabitev terjatev in danih posojil
Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse po-
membne terjatve se posamezno izmerijo za namen
posebneoslabitve.Česeoceni,daknjigovodskavred-
nostterjatvepreseganjenopošteno,tojeudenarljivo
vrednost, se terjatevslabi.Terjatve,zakateresedo-
mneva,danebodoporavnanevrednemrokuoziroma
vcelotnemznesku,seštejejokotdvomljive,vprimeru,
dasejezačelsodnipostopek,pakotsporneterjatve.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete-
klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepraviloma oblikujejopopravkivrednostiterjatev.V
nekaterihprimerih palahkoskupinaocenipovečano
kreditnotveganjetudi,čejenapodlagiinformacijver-
jetno,dadružbaneboprejelaneporavnanihpogodbe-
nihzneskovvceloti.Družbapripoznaodpisfinančnega
sredstvakadarutemeljenopričakuje,dapogodbenih
denarnihtokovnebouspelaizterjati.
Ocenaslabitevtemeljinapričakovanihkreditnihizgu-
bah,povezanihzverjetnostjoneplačilterjatevinposojil
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
51
vnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditnotvega-
njebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.Vteh
primerihocenaslabitevtemeljinaverjetnostineplači-
la v obdobju celotnega trajanja finančnega sredstva
(LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo
razlikomedpogodbenimidenarnimitokovi,kisoza-
padlipopogodbiinvsemidenarnimitokovi,zakatere
skupinapričakuje,dajihboprejela.Pričakovanidenar-
nitokovibodovključevalidenarnetokoveodprodaje
sredstevzavarovanja.
Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se
ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti,
prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega
povečanjakreditnegatveganja,seslabitvezapričako-
vanekreditneizgubepripoznajozakreditneizgube,ki
soposledicaneplačil,kisomožnavnaslednjih12me-
secih.Zatistekreditneizpostavljenosti,prikaterihjeod
začetnegapripoznanjaprišlodoznatnegapovečanja
kreditnegatveganja,družbapripoznapopravekizna-
slovaizgub,kijihpričakujevpreostaliživljenjskidobi
izpostavljenosti,negledenaobdobjeneplačila.
Finančne obveznosti
Začetno pripoznanje in merjenje
Finančneobveznostiseobzačetnempripoznanjuraz-
vrstijomedfinančneobveznostipopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida,danainprejetaposojila,obve-
znostiizposlovanjaalivskupinoizvedenifinančniin-
strumenti,kisodoločenikotinstrumentiučinkovitega
varovanjapredtveganjem.
Vsefinančneobveznostiseobzačetnempripoznanju
merijopopoštenivrednosti.Danainprejetaposojilater
obveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajopo
poštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposrednestro-
šketransakcije.
Finančneobveznostidružbevključujejoobveznostiiz
poslovanjaindrugeobveznosti,danainprejetaposoji-
lavključnozdovoljenimiprekoračitvamistanjanaban-
čnemračunuterizvedenefinančneinstrumente.
Naknadno merjenje
Merjenje finančnih obveznosti je odvisno od njihove
razvrstitve.
Dana in prejeta posojila
Ta skupina je najpomembnejša postavka finančnih
instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se
danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz
uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpravi
pripoznanjafinančneobveznosti,sevsidobičkiinizgu-
bepripoznajovposlovnemiziduinvokviruamortizaci-
jeefektivneobrestnemere.
Odplačnavrednostseobračunaupoštevajočmorebi-
tne popusteali premijeobnakuputer pristojbine ali
stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere.
Amortizacijaefektivneobrestnemeresevizkazupo-
slovnegaizidaizkaževokvirustroškovfinanciranja.
Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovanadanainpre-
jetaposojila.
Odprava pripoznanja
Pripoznanjefinančneobveznostiseodpravi,kojeob-
veznostporavnana,preklicanaaliprenehaveljati.Kadar
podjetjeobstoječofinančnoobveznostzamenjazdrugo
istegaposojilodajalca podbistvenodrugačnimipogoji
ali se pogoji obstoječe obveznosti bistveno spreme-
nijo,setakazamenjavaalispremembaobravnavakot
odpravapripoznanjaprvotneobveznostiinpripoznanje
noveobveznosti.Razlikavneodpisanivrednostifinanč-
neobveznostisepripoznavizkazuposlovnegaizida.
Pobotanje finančnih instrumentov
Finančnasredstvainfinančneobveznostisepobotajo,
pričemersenetorazlikaprikaževizkazufinančnega
položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravi-
cazapobotanjepripoznanihzneskovin,čenamerava
podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim
unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti.
Denarna sredstva
Denarnasredstvainnjihoviustreznikivsebujejodenar-
naindeviznasredstva(gotovino)vblagajni,nabančnih
računihterbančnedepozite(dotrehmesecev).
Kapital
Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapital-
skerezerve,rezerveizdobička,rezervenastalezaradi
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
52
vrednotenjapopoštenivrednosti,preneseničistido-
bičekizprejšnjihletinprehodnošenerazdeljeničisti
dobiček.Odkupljenelastne delniceseizkazujejokot
lastnedelniceinseodštejejoodkapitala.
Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenvstatutuin
registriranna sodišču in so gavplačalinjihovilastni-
ki. Kapitalske rezerve predstavljajovplačani presežki
kapitala,drugekapitalskerezerve,kisopreneseneiz
prevrednotevalnegapopravkakapitala,terpovečanje
kapitalaiznaslovaizvedenepripojitve.Rezerveizdo-
bičkasozadržanidelčistegadobičkaizpreteklihlet.
Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanje-
gačistegadobička,kinibilrazdeljenvoblikidividend
oziromarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpa
izhajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekoče
leto.
Nekratkoročni dolgovi
Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba
vrniti v obdobju, daljšem od leta dni. Lahko so po-
slovnialifinančni.Nazačetkuseovrednotijozzneski
izustreznihlistinonjihovemnastanku.Delnekratko-
ročnihdolgov, ki zapadejovplačilovletudni,seiz-
kažemedkratkoročnimidolgovi.Česonekratkoročni
dolgoviizraženivtujivalutiinseponjihovemprvem
pripoznanjuspremenitečaj,seustreznoprevrednotijo.
Povečanjetečajapovečujefinančneodhodke,zmanj-
šanjepafinančneprihodke.
Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane
obrestializmanjšujejozaodplačanezneskeinmorebi-
tnedrugačneporavnave,čeotemobstajasporazum
z upnikom. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih
dolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,zmanjšaniza
odplačilo glavnice inprenose med kratkoročne dol-
gove,doklersenepojavipotrebapoprevrednotenju.
Obrestiodnekratkoročnihdolgovsofinančniodhodki.
Kratkoročni dolgovi
Kratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebaporav-
nativletudni.Lahkosofinančnialiposlovni.Kratkoročni
finančnidolgovisodobljenakratkoročnaposojilainiz-
danikratkoročnivrednostnipapirji.Kratkoročniposlov-
nidolgovipasoobveznostidodobaviteljev,obveznosti
dozaposlencev,obveznostivzvezizobrestmi,obve-
znostidodržave,obveznostizadobljenapredplačila
terdrugekratkoročneobveznosti.
Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi
ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobresti
odkratkoročnihdolgovsofinančniodhodki.Česodol-
goviizraženivtujivaluti,seprevrednotijo,česespremeni
valutnitečaj.Povečanjedolgovpovečujerednefinanč-
neodhodke,zmanjšanjeparednefinančneprihodke.
Dividende
Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju,
vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo
izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti.
Odhodki
Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih
koristipovezanozzmanjšanjemsredstevalipoveča-
njemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivoizmeriti.
Razvrščenisonaposlovneinfinančneodhodke.
Stroškiseponaravnihvrstahrazvrščajomedstroške
materiala, storitev, dela, amortizacije inostali stroški.
Stroškimaterialainstoritevpredstavljajozneskinara-
čunih,zmanjšanizapopusteinvstopniDDV.Stroškov
dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija
seobračunavaposamično,pometodienakomernega
časovnegaamortiziranja.Ostalestroškepredstavljajo
izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbe-
nihnepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsred-
stvih,rezervacijeterdrugeodhodkiposlovanja.
Finančniodhodkisoodhodkizafinanciranjeinnalož-
benja,patudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi.
Davek od dohodkov pravnih oseb
Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do31.
12.istegaleta.
Davekoddohodkovpravnihosebposlovnegaletaob-
segaodmerjeniinodloženidavek.Izkažesevizkazupo-
slovnegaizida.Odmerjenidavekjedavek,zakaterega
sepričakuje,daboplačanodobdavčljivegadobičkaza
poslovnoleto,obuporabistopenj,veljavnihnadanizka-
zafinančnegapoložajainmorebitnihprilagoditevdav-
čnihobveznosti,povezanihspreteklimiposlovnimileti.
Terjatve za odloženi davek
Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
53
obveznostizaradizačasnihrazlik,kiseugotovijospri-
merjavoknjigovodskihvrednostisredstevinobvezno-
stizustreznimidavčnimivrednostmivračunovodskih
izkazih.Odloženidaveksedoločipodavčnihstopnjah
(inzakonih),kisovveljavialivsebinskoveljajonadan
izkazafinančnegapoložajainzakaterejeupravičeno
pričakovati,dabodoveljaletudivčasu,koboterjatev
zaodloženidavekrealiziranaoziromaboobveznostza
odloženidavekporavnana.
Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki
pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če
jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv
obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti
začasnerazlike.
Tekočiinodloženidavekstapripoznanavizkazupo-
slovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke,
kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu
alineposrednovkapitalu;vtehprimerihstatekočiin
odloženidavekpravtakopripoznanavdrugemvseob-
segajočemdonosualineposrednovkapitalu.
Izkaz denarnega toka
Izkazdenarnega tokaje sestavljen po posredni me-
todiizpodatkov izkazovfinančnegapoložajanadan
31.12.2023,terdodatnihpodatkov,kisobilipotrebniza
prilagoditevprilivovinodlivovterzaustreznorazčleni-
tevpomembnejšihpostavk.
Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovodskihizkazihneporočapoodsekih,kerseukvarjaspodob-
nimistoritvami(dejavnosthoteliingostinstvo)venakemgospodarskemokolju(območju).
Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje
ČISTIPRIHODKIODPRODAJEvEUR
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 632.709 838.837
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 629.134 607.437
Prihodki od ostalih storitev 0 0
Prihodki od prodaje storitev v skupini UHC 0 230.000
Prihodki od prodaje storitev v skupini AXOR 3.575 1.400
PRIHODKI OD NAJEMNIN 7.154.224 6.505.294
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 7.152.442 4.143.209
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 1.781 2.362.085
Prihodki od najemnin v skupini UHC 1.000 2.361.304
Prihodki od najemnin v skupini AXOR 781 781
SKUPAJ 7.786.933 7.344.131
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.večinoprihodovustvarizoddajanjemnepremičninvnajeminzaračuna-
vanjemstroškovnajemnikom,kisopovezaniznepremičninami.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
54
Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov
STROŠKIINODHODKIvEUR
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 0 0
Stroški materiala 587.382 622.404
Stroški storitev 1.027.624 1.797.821
Stroški dela 0 0
Amortizacija 3.763.328 3.409.476
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih
in opredmetenih osnovnih sredstvih
1.806.719 8.072
Neto slabitve in odpisi terjatev 0 0
Rezervacije 0 0
Drugi poslovni odhodki 362.028 300.615
SKUPAJ 7.547.081 6.138.387
Največji strošek predstavlja amortizacija ter stroške
vezane na delovanje nepremičnin (ogrevanje, voda,
energija).Stroškisevečinomazaračunajonajemnikom.
Amortizacija je znašala 3.763.328 EUR, stroški storitev
pa skupaj 1.027.624 EUR. Prevrednotovalni poslovni
odhodkiprineopredmetenihsredstvihinopredmetenih
osnovnihsredstvihvznesku1.806.719EURpredstavljajo
odpisesorazmernihdelovzgradbzaradiprenov.Drugi
poslovniodhodkivvišini362.028EURskorajvcelotiob-
segajonadomestilozauporabostavbnegazemljišča.
Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki
DRUGIPOSLOVNIPRIHODKIvEUR
Pojasnila
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
Prihodki od odprave rezervacij 0 64.223
Drugi prih. povezani s posl. Učinki (subvencije, dotacije, regresi) 84.092 120.168
Prevrednotovalni poslovni prihodki 26.483 0
Drugi poslovni prihodki 16.922 13.563
SKUPAJ 127.496 197.954
Prevrednotovalniposlovniprihodkiizhajajoizpovečanjavrednostifinančnihnaložb.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
55
Pojasnilo 7: Finančni prihodki
FINANČNIPRIHODKIvEUR
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
Finančni prihodki iz deležev 279.014 108.987
Finančni prihodki iz drugih naložb 56.464 1.453
Finančni prihodki - izplačila kuponov in dividend 222.550 107.534
Finančni prihodki iz danih posojil 955.836 186.437
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 519.586 68.547
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 113.342 115.832
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 243.476 0
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 26.214 0
Finančni prihodki iz danih depozitov 53.219 2.058
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 6.860 695
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 4.055 695
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih - teč.razlike 1.556 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 1.250 0
SKUPAJ 1.241.711 296.119
Finančniprihodkisosevletu2023gledenaleto2022
močnopovišali.Rastfinančnihprihodkovizdeleževje
posledica izplačil obresti po pogodbi o obrestni za-
menjavi(IRS)kotposledicarastiobrestnihmer.Zaradi
večjega obsega finančnih naložb je družba v letu
2023prejelaobčutnovečizplačilobrestiindividendiz
portfeljafinančnihnaložb.
Povečanjefinančnihprihodkovizdanihposojiljepos-
ledicarastiobrestnihmer,izpogajanihboljšihobrestnih
merzadanaposojilaterdodatneodobritveinčrpanja
posojilnaenemodstrateškihprojektov.
Pojasnilo 8: Finančni odhodki
FINANČNIODHODKIvEUR
1.1.2023-
31.12.2023
1.1.2022-
31.12.2022
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov finančnih naložb 0 0
Finančni odhodki iz finančnih obveznosti 634.754 848.259
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 445.324 163.382
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb 189.430 684.877
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 3.317 1.950
Finančni odhodki iz drugih poslovnih obveznosti 3.317 1.950
SKUPAJ 638.071 850.209
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
56
Pojasnilo 9: Čisti poslovni izid na delnico
ČistiposlovniizidnadelnicovEUR
1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022
Čisti poslovni izid 869.122 711.989
Tehtano povprečje števila delnic 1.793.869 1.793.869
Čisti poslovni izid na delnico 0,48 0,40
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju1.1.2023–31.12.2023ustvarila0,48EURčistegaposlovnega
izidanadelnico.Čistiposlovniizidnadelnicojeenakprilagojenemu(Diluted).
Pojasnilo: Davki
VdružbiuveljavljamoizjemoprirazkrivanjupodatkovskladnozPillarIIdirektivo.
Efektivnadavčnastopnja
2023 2022
Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 9.156.140 7.838.205
Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 8.185.152 6.988.596
Poslovni izid pred davki 970.988 849.609
Davek od dobička z uporabo uradne stopnje (19% za l. 2023 in 2022) 97.099 84.961
SKUPAJ DAVEK OD DOBIČKA V IZKAZU POSLOVNEGA IZIDA 145.440 62.581
EFEKTIVNA DAVČNA STOPNJA 14,98% 7,37%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
57
Pojasnilo 10: Neopredmetena sredstva
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2023:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
DOLGOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVEvEUR
Dolgoročne
premoženjske
pravice
Aktivne
časovne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022 677.782 13.099 690.880
Pridobitve 0 0 0
Odtujitve 0 0 0
Popravek (interno) -25.686 0 -25.686
Stanje 31.12.2023 652.095 13.099 665.194
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022 648.180 0 648.180
Odprava 0 3.275 3.275
Amortizacija 2.915 0 2.915
Stanje 31.12.2023 651.095 3.275 654.370
Neodpisana vrednost 31.12.2022 29.601 13.099 42.700
Neodpisana vrednost 31.12.2023 1.000 9.824 10.824
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2022:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
DOLGOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVEvEUR
Dolgoročne
premoženjske
pravice
Aktivne
časovne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2021 677.782 16.374 694.155
Pridobitve 0 0 0
Odtujitve 0 0 0
Stanje 31.12.2022 677.782 16.374 694.155
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2021 617.397 0 617.397
Odprava 0 3.275 3.275
Amortizacija 30.783 0 30.783
Stanje 31.12.2022 648.180 3.275 651.455
Neodpisana vrednost 31.12.2021 60.384 16.374 76.758
Neodpisana vrednost 31.12.2022 29.601 13.099 42.700
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
58
Pojasnilo 11: Opredmetena osnovna sredstva v EUR
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2023-31.12.2023:
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
vEUR
Zgradbe
Druge
naprave
in
oprema
Predujmi
za pridobi-
tev opred-
metenih
osnovnih
sredstev
Opredmetena
osnovna
sredstva v
gradnji
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022
1.173.050 11.319.548 137.830
11.457.378 1.173.050
12.630.428
Pridobitve
0 0 0 0 0 0
Aktivacija
0 0 0 0 0 0
Odtujitve
0 0 0 0 0 0
Zmanjšanje 0 0 0 0 0 0
Popravek (prenos iz
OOS na NN)
-1.173.050 -11.319.548 -137.830 -11.457.378 -1.173.050 -12.630.428
Stanje 31.12.2023
0 0 0 0
0 0
0
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022
0 9.977.826 0 0
9.977.826 0
9.977.826
Odtujitve
0 0 0 0 0 0 0
Amortizacija
0 0 0 0 0 0 0
Popravek (prenos iz
OOS na NN)
0 -9.977.826 0 0 -9.977.826 0 -9.977.826
Stanje 31.12.2023 0 0 0 0 0 0 0
Neodpisana
vrednost 31.12.2022
1.173.050 1.341.722 0 137.830
1.479.552 1.173.050
0
Neodpisana
vrednost 31.12.2023
0 0 0 0 0 0 0
Družba jev letu2023vsa opredmetena osnovnasredstvaprerazporedilamednaložbenenepremičnine saj
družbasamazaopravljanjesvojeosnovneposlovnedejavnostinimavlastiopredmetenihosnovnihsredstev.
Neodpisanavrednostopredmetenihosnovnihsredstevnadan31.12.2023znaša0EUR.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
59
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2022-31.12.2022:
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
vEUR
Zgradbe
Druge
naprave
in
oprema
Predujmi
za pridobi-
tev opred-
metenih
osnovnih
sredstev
Opredmetena
osnovna
sredstva v
gradnji
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2021
1.173.050 11.292.860
2.856
0
11.295.716 1.173.050
12.468.766
Pridobitve
0 26.689 0 137.830 164.518 0
164.518
Aktivacija
0 0 0 0 0 0 0
Odtujitve
0 0 0 0 0 0
0
Zmanjšanje 0 0 -2.856 0 -2.856 0 -2.856
Stanje 31.12.2022
1.173.050 11.319.548
0
137.830 11.457.378 1.173.050 12.630.428
Stanje 31.12.2023
0 0 0 0
0 0
0
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2021
0 9.515.533 0 0
9.515.533 0
9.515.533
Odtujitve
0 0 0 0 0 0 0
Amortizacija
0 462.293 0 0 462.293 0 462.293
Stanje 31.12.2022
0 9.977.826 0 0 9.977.826 0 9.977.826
Neodpisana vrednost
31.12.2021
1.173.050 1.777.327 2.856 0 1.780.183 1.173.050 2.953.233
Neodpisana
vrednost 31.12.2022
1.173.050 1.341.722 0 137.830
1.479.552 1.173.050
2.652.602
Neodpisana
vrednost 31.12.2023
0 0 0 0 0 0 0
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
60
Pojasnilo 12: Naložbene nepremičnine
Gibanje naložbenih nepremičnin:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINEvEUR
Zemljišča
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
naložbenih
nepremičnin
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022 4.275.643 87.567.730 0 7.500 780.286 92.631.159
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 1.173.050 11.319.548 137.830 0 12.630.428
Pridobitve 0 0 0 2.343.317 721.556 3.064.873
Aktivacija 0 1.218.517 731.578 -1.460.563 -1.200.689 -711.157
Odtujitve 0 -8.947.586 -183 0 0 -8.947.770
Popravek (interno) 0 439.006 -413.320 0 0 25.686
Stanje 31.12.2023 4.275.643 81.450.717 11.637.624 1.028.083 301.153 98.693.220
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022 0 55.114.550 0 0 0 55.114.550
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 9.977.826 0 0 9.977.826
Odtujitve 0 -7.027.119 -183 0 0 -7.027.302
Amortizacija 0 3.337.334 423.079 0 0 3.760.413
Stanje 31.12.2023 0 51.424.765 10.400.722 0 0 61.825.487
Neodpisana vrednost 31.12.2022 4.275.643 32.453.180 7.500 780.286 37.516.609
Neodpisana vrednost 31.12.2023 4.275.643 30.025.952 1.236.902 1.028.083 301.153 36.867.733
Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo-
vane,dabiprinašalenajemnino.Prihodkiodnajemnin
inobratovalnihstroškovvzvezinaložbeniminepremič-
ninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkritivPojasnilu
4–čistiprihodkiiznajemnin.
Na dan 30.6.2023 je bila opravljena ocena poštene
vrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremičninah
vlastidružbeEquinoxnepremičnined.d.Ocenovrednos-
tijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijz
licencoSIR.Ocenjenevrednostipomembnoodstopajo
odknjigovodskihvrednosti.Ocenjenevrednostipoposa-
meznihsklopihsopredstavljenevspodnjitabeli:
Nepremičnina
Datum ocene
vrednost
Ocenjena poštena
vrednost
Zmanjšano za
stroške prodaje
Hotelske nepremičnine 30.06.2023 96.647.000 95.681.000
Poslovne nepremičnine 30.06.2023 21.833.000 21.614.000
118.480.000 117.295.000
Ocenavrednostihotelskihnepremičninvključujetudi
poslovneprostorevhotelih,kisooddanivnajemterpri-
hodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremičnine
obsegajoGrandHotelUnion,uHotel,HotelLev,Fuzzy
Log in Tehnolev. Hotelske nepremičnine so ocenje-
nekotpremoženjesposebnimtrgovalnimnamenom
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
61
(Trade Related Property). Pooblaščeni ocenjevalec
vrednostijeupošteval,dastalastništvoinupravljanje
hotelskihnepremičninločena(Rushmoreapproach)in
predpostavildajehoteloddanvnajem.
Ocenavrednostiposlovnihnepremičninjeizdelanana
podlaginadonosuzasnovaneganačinain z uporabo
metodekapitalizacijedonosa.Poslovnenepremičnine
obsegajopisarniškikompleksnaPražakovi4,pisarne
vstolpniciDelonaDunajski5,Modnohišo,pisarnena
Miklošičevicesti1,objektNomago,casinoLev,stano-
vanjenaNazorjeviulici4,trgovskilokalnaDalmatinovi
ulici 4a, parkirna mesta v PH Kozolec ter parcelo v
Stanežičah.Priocenahvrednostiposlovnihnepremičnin
soupoštevanedejanskosklenjenenajemnepogodbe,
pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijjepreverilin
upoštevaltuditržnevišinenajemnin.Poštenavrednost
jebiladoločenanaosnovimetodvrednotenja,kisodijo
vnivo3določanjapoštenevrednosti.Definicijanivoja3
jerazkritavPojasnilu29:Finančniinstrumentiintvega-
nja,insicerpodtočkoe)Poštenavrednost.
Skorajvsenepremičninesooddanevnajemnajemni-
kom na podlagi dolgoročnih najemnih pogodb pod
tržnimi pogoji in z vključenimi inflacijskimi klavzulami.
DružbaEquinoxNepremičnined.d.natrguspremljaviši-
notržnihnajemnintertrendenapodročjunepremičnin.
Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče naje-
mninevobdobjunaslednjih10let.
Pričakovanebodočenajemnine
v 000 EUR
V roku 1 leta 7.312
v roku 2 - 5 let 32.684
v roku 6- 10 let 45.086
Skupaj 85.082
PričakovanebodočenajemnineskladnozIFRS16.97
niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno do-
govorjenenajemnerokeinvišinenajemnin.Ponačelu
konservativnostiindeksacijanajemninniupoštevana,
smopaupoštevalidvignajemninezahotelskenepre-
mičnineskladnospričakovanimizboljšanjemposlova-
njadejavnostihotelirstvavbodočihletih.
Pojasnilo 13: Nekratkoročne finančne naložbe
NEKRATKOROČNE
FINANČNENALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
na dan
31.12.2023
Od tega dolg. fin.
naložbe v družbe:
Pridobitev /
okrepitev /
prerazpore-
ditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
druge 31.12.2023 31.12.2022
Naložbe v druge delnice in
deleže
4.253.658 0 4.253.658 9.786.886 -7.495.638 4.253.658 1.962.410
Druge nekrat. fin. naložbe -
OBRESTNA KAPICA Addiko
153.683 0 153.683 153.683 0 153.683 284.891
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe, razen posojil
4.407.340 0 4.407.340 9.940.568 -7.495.638 4.407.340 2.247.301
Druga nekratkoročna posojila 5.513.948 0 -284.684 5.513.948 5.798.632
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
5.513.948 0 0 0 -284.684 5.513.948 5.798.632
Dolgoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe
9.921.288 0 4.407.340 9.940.568 -7.780.322 9.921.288 8.045.933
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
62
Nekratkoročne finančne naložbe so 31.12.2023 zna-
šale 9.921.288 EUR. Nekratkoročnefinančnenaložbe
niso zastavljene za posojila. Nekratkoročne finančne
naložbesozavarovaneshipotekami na nepremični-
nahna1.mestu,menicami,nekaterepašedodatnoz
odstopomnajemnininzastavolastniškihdeleževpro-
jektnihpodjetij,kiimajovlasti nepremičnine.Družba
vsenekratkoročnefinančnenaložbevrednotipopoš-
tenivrednostiprekoizkazadrugegavseobsegajočega
donosa.
NEKRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBEvEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
DFN na dan
31.12.2022
Od tega nekr. fin.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpo-
reditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2022 31.12.2021
Naložbe v druge delnice
in deleže
1.962.410 0 1.962.410 3.794.244 -3.548.330 1.962.410 1.716.496
Druge nekratkoročne fin.
naložbe - OBRESTNA
KAPICA Addiko
284.891 0 284.891 284.891 284.891 0
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe, razen
posojil
2.247.301 0 2.247.301 4.079.135 -3.548.330 2.247.301 1.716.496
Nekratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 0 -2.836.735 0 2.836.735
Druga nekratkoročna
posojila
961.897 961.897 5.146.735 -629.861 5.798.632 1.281.758
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
5.798.632 0 0 0 -3.466.596 5.798.632 4.118.493
Nekratkoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe
8.045.933 0 2.247.301 4.079.135 -7.014.926 8.045.933 5.834.989
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
63
Pojasnilo 14: Nekratkoročne poslovne terjatve
NEKRATKO-
ROČNE
POSLOVNE
TERJATVEvEUR
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2023
Nekratkoročne
poslovne terjatve
do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Uskladitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v skupini drugih
31.12.2023 31.12.2022
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
10.840 0 10.840 5.048 3.364 -575 10.840 3.004
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
10.840 0 10.840 5.048 3.364 -575 10.840 3.004
Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad.
NEKRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVEvEUR
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2022
Nekratkoročne
poslovne terjatve
do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
drugih 31.12.2022 31.12.2021
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
3.004 0 3.004 8.835 -8.565 3.004 2.734
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
3.004 0 3.004 8.835 -8.565 3.004 2.734
Pojasnilo 15: Terjatve za odložene davke
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
vEUR
Stanje
odloženega
davka
na dan
31.12.2022
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2023 31.12.2022
Odložene terjatve za davek -
prenesene davčne izgube
89.151 43.574 0 89.151 45.577
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 89.151 43.574 0 89.151 45.577
Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida.
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
vEUR
Stanje
odloženega
davka
na dan
31.12.2022
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2022 31.12.2021
Odložene terjatve za davek - prenesene
davčne izgube
45.577 0 -75.039 45.577 120.616
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 45.577 0 -75.039 45.577 120.616
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
64
Pojasnilo 16: Kratkoročne finančne naložbe
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2023
Od tega dolg. fin.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini druge 31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 0 0 0 0
Druga kratkoročna
posojila
2.106.300 0 2.106.300 1.774.684 -308.009 2.106.300 639.625
SKUPAJ kratkoročna
posojila
2.106.300 0 2.106.300 1.774.684 -308.009 2.106.300 639.625
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
2.106.300 0 2.106.300 1.774.684 -308.009 2.106.300 639.625
Družbanadan31.12.2023imakratkoročnihfinančnihnaložbvznesku2.106.300EUR.
Kratkoročnefinančnenaložbenisozastavljenezaposojila.Vsadanaposojilasozastavljenashipotekamina
nepremičninahna1.mestutermenicami,nekaterasošedodatnozavarovanazodstopiterjateviznaslova
najemninindrugihprihodkovterzazastavolastniškihdeleževvpodjetjih,kisolastnikinepremičen.
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2022
Od tega dolg. fin.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini
(odvisna
družba IP
Central
d.o.o.)
druge 31.12.2022 31.12.2021
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 0 -567.434 0 567.434
Druga kratkoročna
posojila
639.625 0 639.625 629.861 -3.308.478 639.625 3.318.242
SKUPAJ kratkoročna
posojila
639.625 0 639.625 629.861 -3.875.912 639.625 3.885.676
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
639.625 0 639.625 629.861 -3.875.912 639.625 3.885.676
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
65
Pojasnilo 17: Kratkoročne poslovne terjatve
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
vEUR
Kratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2023
Kratkoročne poslovne
terjatve do družb:
Popravek
vrednos-
ti zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union hotels
collection d.d.
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročne terjatve
do kupcev
448.762 0 0 448.762 0 448.762 175.932
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2023
109.350 0 0 109.350 109.350 43.572
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
84 0 0 84 0 84 0
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
165.166 0 0 165.166 165.166 93.657
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
614.012 0 0 614.012 0 614.012 269.590
Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenezaposojila.
Pojasnilo 18: Druga kratkoročna sredstva
DRUGAKRATKOROČNASREDSTVAvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročno odloženi stroški 3.275 3.795
SKUPAJ 3.275 3.795
Pojasnilo 19: Denarna sredstva
DenarnasredstvavEUR
31.12.2023 31.12.2022
Dobroimetje pri bankah in drugih finančnih inštitucijah 3.653.297 10.807.884
SKUPAJ 3.653.297 10.807.884
Denarnasredstvanadan31.12.2023vznesku3.653.297EURpredstavljajodenarnaračunupriposlovnibankiter
depozitenaodpoklic.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
66
Pojasnilo 20: Kapital
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.jenadan31.12.2023znašal5.691.826,00evrainje
bilrazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.Družbajev
letu 2023 odkupila3.185 lastnih delnic po povprečni
nakupniceni48,21EURnadelnico.
Delničarjidružbesona4.skupščinidne12.1.2023po-
oblastiliupravniodbordružbezanakupelastnihdelnic
inodsvojitevlastnihdelnic.Družbajeskladnosskle-
pomskupščine,kijedaldružbipooblastilozaprido-
bivanje lastnih delnic in odsvojitev lastnih delnic, na
Seonetjavnoobjavilaprogramodkupalastnihdelnic,
kigajesprejelupravniodbordružbe.
Programveljazačasveljavnostipooblastilaskupščine,
za36mesecev,tj.do12.1.2026.
Vletu2023jedružbaustvarila0,48EURdobičkanadel-
nico.Bilančnidobičekna31.12.2023znaša13.416.251EUR.
Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan
31.12.2023vznesku14.572.118EURsoenakozaključ-
nemustanjunadan31.12.2022.Kapitalskerezerveso
sestavljeneiz:
› vplačanihpresežkovkapitalavvišini1.207.236EUR
› drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2023 31.12.2022
Kapital 39.830.038 41.264.985
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 4.755.766 4.909.324
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 153.558 0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -153.558 0
Druge rezerve iz dobička 4.175.484 4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 1.394.076 979.353
Preneseni čisti poslovni izid 12.547.130 14.400.373
Čisti poslovni izid poslovnega leta 869.122 711.989
Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopoštenivrednostizaleto2023jeprikazanovspodnjitabeli:
Rezervenastalezaradivrednotenja
popoštenivrednostivEUR
31.12.2023 Oblikovanje Odprava 31.12.2022
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni
vrednosti
1.394.076 922.014 -507.291 979.353
SKUPAJ 1.394.076 922.014 -507.291 979.353
Rezerve, nastale zaradivrednotenja po poštenivrednostni se nanašajo na vrednotenjefinančnih naložb po
poštenivrednostitervrednotenjeIRS.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
67
Pojasnilo 21: Odloženi prihodki
OdloženiprihodkivEUR
Odloženi prihodki
Prejete državne podpore / Pasivne časovne razmejitve
Stanje 31.12.2022 76.316
Oblikovanje 238.967
Druga povečanja 0
Koriščenje 64.223
Odprava 0
Druga zmanjšanja 0
Stanje 31.12.2023 251.060
Glavninaodloženihprihodkovsejevletu2023oblikovalanapodlagipodpisadolgoročnepogodbezahrambo
arhivskegagradiva.
Pojasnilo 22: Finančne obveznosti
Stanje
dolga
31.12.2023
Od tega del, ki zapade v plačilo:
Stanje
dolga
31.12.2022
FinančneobveznostivEUR
v obdobju
od 1.1.2024
do 31.12.2024
v obdobju
od 1.1.2025
do 31.12.2025
od 2026
dalje
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank 8.180.876 663.315 663.315 6.854.246 8.844.196
Druge nekratkoročne finančne obveznosti
do bank
0 0 0 0 0
Nekratkoročne finančne obveznosti 8.180.876 663.315 663.315 6.854.246 8.844.196
Kratkoročne finančne obveznosti do bank 705.141 705.141 0 0 663.315
Druge kratkoročne finančne
obveznosti- obveznica
0 0 0 0 5.088.493
Druge kratkoročne finančne obveznosti 0 0 0 0 5.088.493
Kratkoročne finančne obveznosti 705.141 705.141 0 0 5.751.808
SKUPAJ 8.886.017 1.368.456 663.315 6.854.246 14.596.004
Družbajevletu2022uspešnorefinanciralaposojilo.PosojilojezavarovanozhipotekonanepremičniniHotelLev.
Glavnicaposojilazapadavplačilovenakihmesečnihobrokih,pričemerzadnjiobrokzapadevplačilo30.4.2037.
Obrestnameraznaša6mesečniEURIBOR+1,60%.
Obveznostiiznaslovaglavniceobvezniceinobrestisobilevletu2023vcelotipoplačane.
Pojasnilo 23: Gibanje sprememb finančnih obveznosti
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoizfinanciranjavEUR
31.12.2023 Denarni tok
Nedenardne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2022
Kratkoročne finančne obveznosti 705.141 -5.709.982 663.315 5.751.808
Nekratkoročne finančne obveznosti 8.180.876 -6 -663.315 8.844.196
Skupaj obveznosti iz financiranja 8.886.017 -5.709.987 0 14.596.004
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
68
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoizfinanciranjavEUR
31.12.2022 Denarni tok
Nedenardne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2021
Kratkoročne finančne obveznosti 5.751.808 198.562 5.000.000 553.246
Nekratkoročne finančne obveznosti 8.844.196 562.374 -5.160.336 13.442.158
Skupaj obveznosti iz financiranja 14.596.004 760.936 -160.336 13.995.405
Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti
POSLOVNEOBVEZNOSTIvEUR
31.12.2023 31.12.2022
POSLOVNE OBVEZNOSTI 31.12.2023 31.12.2022
Nekratkoročne poslovne obveznosti
Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 3.658.199 3.627.479
Kratkoročne poslovne obveznosti
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection 26.800 11.778
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners 36.000 0
Kratkoročne obveznosti do družbe v skupini AXOR 79 79
Skupaj kratkoročne obveznosti do družb v skupini 62.879 11.857
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 275.095 119.591
Skupaj kratkoročne obveznosti do drugih dobaviteljev 275.095 119.591
Kratkoročne obveznosti do države 198.574 125.974
Ostale kratkoročne poslovne obveznost 13.500 34.100
Kr.vnaprej vračunani stroški in odloženi prihodki 101.358 171.013
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 313.433 331.086
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 651.407 462.535
Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih
pogodbah
PREJEMKIČLANOVUPRAVEvEUR
2023
Izvršna direktorja 0
Člani upravnega odbora 0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0
SKUPAJ 0
Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačila.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
69
Pojasnilo 26: Pogojna sredstva in obveznosti
Pogojnasredstvainobveznosti-ZabilančnaevidencavEUR
31.12.2023 31.12.2022
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 16.464.439 15.438.261
SKUPAJ zabilančna evidenca 16.464.439 15.438.261
Na31.12.2023imaEquinoxposojilopriBKSbanki.Stanje
posojila pri BKS banki na 31.12.2023 je 8.844.196 EUR.
KreditjezavarovanshipotekonaHoteluLev.
Izvenbilančna sredstva in obveznosti se nanašajo na
prejetaindanazavarovanjazaprejetaindanaposojilain
dolgoročneposlovneobveznosti.
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVAvEUR
Zgradbe
Druge
naprave
in
oprema
Predujmi za
pridobitev
opred-
metenih
osnovnih
sredstev
Opredmetena
osnovna
sredstva v
gradnji
SKUPAJ
OPREMA
SKUPAJ
ZGRADBE
SKUPAJ
OPREDMETENA
OSNOVNA
SREDSTVA
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022
1.173.050 11.319.548 137.830
11.457.378 1.173.050
12.630.428
Pridobitve
0 0 0 0 0 0
Aktivacija
0 0 0 0 0 0
Odtujitve
0 0 0 0 0 0
Zmanjšanje 0 0 0 0 0 0
Popravek (prenos iz
OOS na NN)
-1.173.050 -11.319.548 -137.830 -11.457.378 -1.173.050 -12.630.428
Stanje 31.12.2023
0 0 0 0
0 0
0
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022
0 9.977.826 0 0
9.977.826 0
9.977.826
Odtujitve
0 0 0 0 0 0 0
Amortizacija
0 0 0 0 0 0 0
Popravek (prenos
iz OOS na NN)
0 -9.977.826 0 0 -9.977.826 0 -9.977.826
Stanje 31.12.2023 0 0 0 0 0 0 0
Neodpisana vrednost
31.12.2022
1.173.050 1.341.722 0 137.830
1.479.552 1.173.050
0
Neodpisana vrednost
31.12.2023
0 0 0 0 0 0 0
Pojasnilo 27: Znesek porabljen za revidiranje
Znesekporabljenzarevidiranje-revidiranje/preiskavoletnegaporočila
vEUR
2023
SKUPAJ 11.000
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
70
Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelSkupine
Axorholding,d.d.Axorholdingd.d.jekončnaobvladu-
jočadružba.
PovezanestrankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.vletu2023predstavljajoglavnaobvladujočadruž-
baAxorholdingd.d.,Ljubljana(družbaAxorholding
d.d.,Ljubljanaima71,18%deležvnaložbiEQUINOX
NEPREMIČNINE d. d.), družba UNION HOTELS
COLLECTION,d.d.-vlikvidaciji(družbaAxorholding
d. d., Ljubljana ima 75,52 % delež v naložbi UNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.–vlikvidaciji).
PovezanastrankajetudiKAPITALSKADRUŽBA,d.d.,ki
ima18,75%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.
Transakcijemedpovezanimistrankamiseizvajajopo
tržnih pogojih. V nadaljevanju so navedene transak-
cijezobvladujočodružboAxorholdingd.d.,UNION
HOTELSCOLLECTION,d.d.terEQUINOXPARTNERS,
d.o.o.pomembnihtransakcijsKAPITALSKODRUŽBO
d.d.pavletu2023nibilo.
Transakcijespovezanimistrankami
vEUR
AXOR
holding
d.d.
Union Hotels
Collection
d.d.
Equinox
partners
d.o.o.
SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg 3.575 0 0 3.575
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg 0 0 0 0
Čisti prihodki od najemnin v skupini 781 1.000 0 1.781
Drugi poslovni prihodki v skupini 0 0 0 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupinam 0 1.250 0 1.250
SKUPAJ 4.356 2.250 0 6.606
Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI
Stroški materiala in storitev v skupini 0 5.269 360.471 365.740
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS 0 0 0 0
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 0 5.269 360.471 365.740
Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 0 0 0 0
Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI
Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 238.967 0 238.967
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 79 26.800 36.000 62.879
SKUPAJ 79 265.767 36.000 301.846
Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND
Izplačilo dividend 1.862.179 0 0 1.862.179
SKUPAJ 1.862.179 0 0 1.862.179
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
71
NALOŽBENE
NEPREMIČNINEvEUR
Zemljišča
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
naložbenih
nepremičnin
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022 4.275.643 87.567.730 0 7.500 780.286 92.631.159
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 1.173.050 11.319.548 137.830 0 12.630.428
Pridobitve 0 0 0 2.343.317 721.556 3.064.873
Aktivacija 0 1.218.517 731.578 -1.460.563 -1.200.689 -711.157
Odtujitve 0 -8.947.586 -183 0 0 -8.947.770
Popravek (interno) 0 439.006 -413.320 0 0 25.686
Stanje 31.12.2023 4.275.643 81.450.717 11.637.624 1.028.083 301.153 98.693.220
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022 0 55.114.550 0 0 0 55.114.550
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 9.977.826 0 0 9.977.826
Odtujitve 0 -7.027.119 -183 0 0 -7.027.302
Amortizacija 0 3.337.334 423.079 0 0 3.760.413
Stanje 31.12.2023 0 51.424.765 10.400.722 0 0 61.825.487
Neodpisana vrednost 31.12.2022 4.275.643 32.453.180 7.500 780.286 37.516.609
Neodpisana vrednost 31.12.2023 4.275.643 30.025.952 1.236.902 1.028.083 301.153 36.867.733
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
72
Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja
a) Kreditnotveganje
Izpostavljenostkreditnemutveganju:
Prejeta posojila:
Zapadlostfinančnih
obveznostinadan
31.12.2023vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Dolgoročne finančne obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
8.180.876 8.180.876 0 663.315 1.989.945 5.527.616
Nekratkoročne finančne obveznosti
- obrestna kapica
0 0 0 0 0 0
Nekratkoročne finančne obveznosti
- obveznica
0 0 0 0 0 0
Kratkoročne finančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 705.141 705.141 705.141 0 0 0
Finančne obveznosti za obresti
bančnih posojil
0 0 0 0 0 0
Finančne obveznosti -
obveznica
0 0 0 0 0 0
Skupaj 8.886.017 8.886.017 705.141 663.315 1.989.945 5.527.616
Zapadlostfinančnih
obveznostinadan
31.12.2022vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne finančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
8.844.196 8.844.196 0 718.591 1.989.944 6.135.661
Nekratkoročne finančne obveznosti
- obrestna kapica
0 0 0 0 0 0
Nekratkoročne finančne obveznosti
- obveznica
0 0 0 0 0 0
Kratkoročne finančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 663.315 663.315 663.315 0 0 0
Finančne obveznosti za obresti
bančnih posojil
0 0 0 0 0 0
Finančne obveznosti -
obveznica
5.088.493 5.088.493 5.088.493 0 0 0
Skupaj 14.596.004 14.596.004 5.751.808 718.591 1.989.944 6.135.661
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
73
Dana posojila:
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJUvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Dana posojila 7.620.248 6.438.257
Neto terjatve do kupcev 448.762 175.932
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti 3.653.297 10.807.884
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 4.407.340 2.247.301
Skupaj 16.129.647 19.669.374
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJUvEUR
31.12.2022 31.12.2021
Dana posojila 6.438.257 8.004.168
Neto terjatve do kupcev 175.932 282.953
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti 10.807.884 6.697.020
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 2.247.301 1.716.496
Skupaj 19.669.374 16.700.636
Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi
neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvla-
dujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev,
usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in
pravočasnimpridobivanjemustreznihoblikzavarovanj
zazaščitoterjatev.Stalnospremljamobonitetoposlov-
nihpartnerjevterpovprečnodobovezaveterjatevdo
kupcevterssprotnoizterjavo,opominjanjeminsso-
dnoizterjavozapadlihterjatevprispevamokizboljše-
vanjuplačilnedisciplinekupcev.
Terjatvedo bolj tveganih partnerjevna domačem in
tujemtrgusododatnozavarovanesprejetimivaršči-
namizanajemnino.
Zapadlostterjatevdokupcev:
ZAPADLOSTBRUTOTERJATEVDOKUPCEVvEUR
31.12.2023
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2023
nezapadle 339.412 0
do 30 dni 22.380 0
od 31 do 60 dni 1.952 0
od 61 do 90 dni 38.772 0
nad 90 dni 46.246 0
Stanje 31.12.2023 448.762 0
Stanjebrutoterjatevdokupcevaktivnonadzorujemo
inzmanjšujemoDružbanioblikovalapopravkavred-
nostiterjatev.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizpreteklih
let.Četerjatvevroku120dnipozapadlostinisoporavna-
ne,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepasepravi-
lomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev.Kosezaradi
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
74
njihzačnesodnipostopek,dobijostatusspornihterjatev.
Zadoločenedolžnikeseobkonculetaneoblikujepo-
pravekvrednostiinsejihneprenašanasporne,običajno
grezastrateškepartnerje,skaterimisosklenjenispora-
zumioobročnemalidrugačnemodplačevanju.
b) Likvidnostnotveganje
Likvidnostno tveganje je tveganje nastanka izgube za-
radikratkoročneplačilnesposobnosti.Obvladovanje li-
kvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajevanje
denarnihinblagovnihtokov.Likvidnostnatveganjameri-
moinobvladujemoprekospremljanjadenarnihtokovinz
mesečnimizdelovanjemlikvidnostnihplanovzaprihod-
nje3mesečnoobdobje.Ustrezniukrepizazagotovitev
likvidnihsredstevinobvladanolikvidnostnotveganjeso:
› planiranjelikvidnosti−denarnihtokov,
› sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega
toka,
› likvidnostnarezerva,
› kreditiranjeznotrajskupine,
› izterjavainunovčevanjeterjatev,
› zavarovanjeterjatev,
› prilaganjepredvidenegainvestiranjain
dezinvestiranja.
Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno,
kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.,učinkovitoupravljanjezdenarnimisredstvi(plani-
ranjedenarnihtokov).
Tveganjedolgoročneplačilnesposobnostijeobzapad-
lostiobstoječihposojilprisotno.Zazagotovitevkratko-
ročneindolgoročnelikvidnostijeupravniodborizvedel
vsepotrebneukrepe.Družbanapresečnidan31.12.2023
razpolagadenarnimisredstvikipresegajo3,6mioEUR,
polegtegarednoprejemaplačilanajemnin.
Zapadlost
finančnih
obveznostinadan
31.12.2022vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Dolgoročne finančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna
bančna posojila
8.180.876 8.180.876 0 663.315 1.989.945 5.527.616
Nekratkoročne finančne
obveznosti - obrestna kapica
0 0 0 0 0 0
Nekratkoročne finančne
obveznosti - obveznica
0 0 0 0 0 0
Kratkoročne finančne
obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna
posojila
705.141 705.141 705.141 0 0 0
Finančne obveznosti za
obresti bančnih posojil
0 0 0 0 0 0
Finančne obveznosti -
obveznica
0 0 0 0 0 0
Skupaj 8.886.017 8.886.017 705.141 663.315 1.989.945 5.527.616
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
75
c) Obrestnotveganje
ObrestnotveganjevEUR
Višina obresti
v EUR
Pon.povprečna
obrestna mera v %
Dejanski odhodki financiranja iz naslova obresti v letu 2023 634.754 1,60%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 1.031.476 2,60%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 386.803 0,60%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 749.432 3,10%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 46.839 0,10%
Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne
dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno
tveganje izvira iz možnosti povišanja obrestne mere
priprejetihkreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestne
mere Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in
oblikezadolževanjaoblikujemoupoštevajočizposta-
vljenostiobrestnemutveganjuinpričakovanjuogiba-
nju referenčne obrestne mere Euriborv prihodnosti.
Družbazaradidobrebonitetepribankahdosegaugo-
dneobrestnemere.
Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer:
Finančni inštrumenti po fiksni obrestni meri 31.12.2023 31.12.2022
Finančna sredstva 12.027.588 8.685.558
Finančne obveznosti 0 5.088.493
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2023 31.12.2022
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 8.886.017 9.507.511
Finančni inštrumenti po fiksni obrestni meri 31.12.2022 31.12.2021
Finančna sredstva 8.685.558 9.720.664
Finančne obveznosti 5.088.493 5.000.000
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2022 31.12.2021
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 9.507.511 8.995.405
d) Tečajnotveganje
Tečajnotveganjeskupinejemajhno,sajimaskupinavse
pogodbezdobaviteljiinkupcisklenjenevEUR,zatospre-
membe tečajev nimajo direktnihvplivov na naše cene.
Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihprihodkovjenizko.
Upravljanjeskapitalom
Glavninamenupravljanjaskapitalomskupinejezago-
tovitičimboljšokreditnobonitetoinkapitalskoustrez-
nostzapotrebefinanciranjaposlovanjainzadoseganje
čimvišjevrednostizalastnike.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.rednospremlja
ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in stanja pla-
čilnesposobnostiglede nakriterije14. členaZFPPIPP
(Zakonofinančnemposlovanju,postopkihzaradiinsol-
ventnostiin prisilnem prenehanju). Glede na 14. člen
ZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintuditrajneje
nelikvidneindolgoročnoplačilnonesposobne,karpo-
meni,datudinisoinsolventne.
Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerja
mednetofinančnimiobveznostmiincelotnimzneskom
kapitala.Vokvirunetofinančnihobveznostiskupinavklju-
čujeprejetaposojilaindrugefinančneobveznosti,zniža-
nezaznesekdenarnihsredstevindenarnihustreznikov.
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
76
Izračun razmerja med neto finančnimi obveznostmi in EBITDA:
FINANČNASTABILNOSTvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Finančne obveznosti 8.886.017 14.596.004
Denarna sredstva 3.653.297 10.807.884
Neto finančne obveznosti 5.232.720 3.788.120
EBITDA 5.937.396 5.421.246
Finančna stabilnost (v %) 0,87 0,70
FINANČNASTABILNOSTvEUR
31.12.2022 31.12.2021
Finančne obveznosti 14.596.004 13.995.405
Denarna sredstva 10.807.884 6.697.020
Neto finančne obveznosti 3.788.120 7.298.385
EBITDA* 5.421.246 2.737.819
Finančna stabilnost (v %) 0,70 2,67
e) Poštenavrednost
Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče
sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed
dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje-
nemposlu.Poštenavrednostfinančnihinštrumentov
(kratkoročne in dolgoročne finančne naložbe, krat-
koročne in dolgoročne finančne obveznosti, kratko-
ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve-
znosti)neodstopabistvenoodnjihove knjigovodske
vrednosti.
Drugedelnicevvišini792.693EURpredstavljanaložba
vdelnicePokojninskedružbeA.
Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza
prodajoizteganaslovaminimalno.
Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostifinanč-
nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka-
zufinančnegapoložajaponaslednjihnivojih:
› raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen
(breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre-
dnostnihpapirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali
posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih
jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv-
nihtrgihvrednostnihpapirjevin
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik
vrednotenja,kitemeljijonavirih,kijihnatrgih
nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke
zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza-
znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone-
opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih
udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene
sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav-
kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza
merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre-
zniopazovanivložkinisonavoljo.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
77
POŠTENA
VREDNOST
vEUR
Knjigovodska
vrednost
31.12.2023
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2023
Knjigovodska
vrednost
31.12.2022
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2022
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
4.407.340 0 0 4.407.340 4.407.340 2.247.301 0 0 2.247.301 2.247.301
Za prodajo
razpoložljiva finančna
sredstva
4.407.340 4.407.340 4.407.340 2.247.301 0 0 2.247.301 2.247.301
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
11.722.307 0 0 11.722.307 11.722.307 17.422.073 0 0 17.422.073 17.422.073
Dana posojila
7.620.248 7.620.248 7.620.248 6.438.257 0 0 6.438.257 6.438.257
Poslovne terjatve do
kupcev
448.762 448.762 448.762 175.932 0 0 175.932 175.932
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
3.653.297 3.653.297 3.653.297 10.807.884 0 0 10.807.884 10.807.884
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
9.223.991 0 0 9.223.991 9.223.991 14.727.452 0 0 14.727.452 14.727.452
Finančne obveznosti
8.886.017 8.886.017 8.886.017 14.596.004 0 0 14.596.004 14.596.004
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
337.974 337.974 337.974 131.448 0 0 131.448 131.448
POŠTENA
VREDNOST
vEUR
Knjigovodska
vrednost
31.12.2022
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2022
Knjigovodska
vrednost
31.12.2021
raven
1
raven
2
raven 3
SKUPAJ
31.12.2021
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
2.247.301 0 0 2.247.301 2.247.301 1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496
Za prodajo
razpoložljiva finančna
sredstva
2.247.301 2.247.301 2.247.301 1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
17.422.073 0 0 17.422.073 17.422.073 14.984.141 0 0 14.984.141 14.984.141
Dana posojila
6.438.257 6.438.257 6.438.257 8.004.168 0 0 8.004.168 8.004.168
Poslovne terjatve do
kupcev
175.932 175.932 175.932 282.953 0 0 282.953 282.953
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
10.807.884 10.807.884 10.807.884 6.697.020 0 0 6.697.020 6.697.020
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
14.727.452 0 0 14.727.452 14.727.452 14.216.525 0 0 14.216.525 14.216.525
Finančne obveznosti
14.596.004 14.596.004 14.596.004 13.995.405 0 0 13.995.405 13.995.405
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
131.448 131.448 131.448 221.120 0 0 221.120 221.120
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
78
3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA
Teroristična organizacija Hamas je oktobra 2023 iz-
vedlanapadnaIzrael.Slednjijezatemsprožilobse-
žen napad na Gazo. Dolgoročnih posledic spopada,
kiševednotraja,naevropskoinslovenskogospodar-
stvovtemtrenutkušenimogočeobjektivnooceniti.
Neposrednegavplivaizraelsko-palestinskegakonflikta
naposlovanjedružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
nismozaznali.Poslovanjedružbepotekanemoteno,
najemnikiplačujejonajemnineskladnospogodbami.
Poslovodstvodružbezatoocenjuje,davtemtrenutku
nipotrebnoprilagoditiplanaposlovanjadružbezaleto
2024.Pravtakodružbanizaznalapovečanegatvega-
njakibernetskevarnosti.Poslovanjedružbe,informa-
cijskapodporainposlovniprocesipotekajonemoteno.
Situacijoinrazvojdogodkovspremljamoinbomoob
morebitnihspremenjenihrazmerah,kibilahko moč-
nonegativnovplivalinaposlovanjedružbeEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.,ustreznoukrepali.
3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA
Izvršni direktor potrjuje računovodske izkaze druž-
be EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje
1.1.2023-31.12.2023.
Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranoletnoporo-
čilo družbe EQUINOXNEPREMIČNINE, d.d. skupaj z
vsemisestavnimideli,vključnozračunovodskimpo-
ročilom in izjavooupravljanjudružbe,sestavljenoin
objavljenoskladnozZakonomogospodarskihdruž-
bah in z mednarodnimi standardi računovodskega
poročanja.
Izvršnidirektorpotrjuje,dasobilepriizdelaviračuno-
vodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezneraču-
novodskeusmeritve,dasobileračunovodskeocene
izdelaneponačeluprevidnostiindobregagospodar-
jenjaindaračunovodskiizkazipredstavljajoresničen
in pošten prikaz sredstev in obveznosti, finančnega
položaja,poslovnegaizida,finančneuspešnostiinde-
narnih tokov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.
Vposlovnoporočilojevključenpoštenprikazrazvo-
jainizidaposlovanjaskupineternjenegafinančnega
položaja, vključno z opisom bistvenih vrst tveganja,
ki sta jim družbi v skupini vključeni v konsolidacijo,
izpostavljeni.
Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenje
računovodstva,za sprejem ustreznih ukrepov za za-
varovanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,
da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdela-
ninapodlagipredpostavke onadaljnjemposlovanju
skupine.
Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopoteku
leta,vkateremjetrebadavekodmeriti,preverijopo-
slovanjedružb,karlahkoposledičnopomeninastanek
dodatneobveznostiplačiladavka,zamudnihobrestiin
kazniiznaslovadavkaindajatev.Upravniodbordruž-
beniseznanjenzokoliščinami,kibilahkopovzročile
morebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
Izvršnidirektor
MatejRigelnik
Ljubljana,7.2.2024
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
79
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
80
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
81
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
82
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
83
Revidirano letno poročilo družbe za 2023
84
Stiki z družbo
EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Upravni odbor
Predsednik:PeterKrivc
Namestnicapredsednika:TadejaČelar
Član:MatejRigelnik
Izvršni direktor
MatejRigelnik-izvršnidirektor
Družbaimaenotirnisistemupravljanja.
SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Dunajskacesta5,Ljubljana
e-mail:info@eqnx.si
http://www.eqnx.si
Družbanimapodružnic.
85
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
