REVIDIRANO
LETNO
POROČILO
družbe EQUINOX d.d.
2024
za
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
2
Kazalo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 4
1.1 Ključnipodatki 4
1.2 PredstavitevdružbeEquinoxNepremičnined.d. 7
1.3 Uvodnapojasnila 8
1.4 Izjavaoodgovornosti 8
1.5 Pismoglavnegaizvršnegadirektorja 10
1.6 Izjavaoupravljanju 11
1.6.1 Izjavaoskladnostizdoločbamikodeksaupravljanjajavnihdelniškihdružb13
2. POSLOVNOPOROČILO 14
2.1 Gospodarskaslika 14
2.2 Lastniškastrukturaindelnica 16
2.3 Poročilooposlovanju 17
2.3.1. Stroškovnaučinkovitostdružbeinprimerjavasprimerljivimitujimi
nepremičninskimidružbami 21
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2024 22
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 22
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 22
2.7 Poslispovezanimiosebami 24
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 24
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 26
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 27
2.9.2 Operativnatveganja 28
2.9.3 Finančnatveganja 29
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 31
2.10.1 Razvojinraziskave 31
2.10.2 Družbenaodgovornost 31
2.10.3 Skrbzaokolje 31
2.10.4 Kakovostposlovanja 33
2.10.5 Komuniciranjezinteresnimiskupinami 32
2.10.6 Odgovornostdouporabnikovstoritev 32
2.10.7 Pregledtržnihaktivnosti 33
2.10.8 Internokomuniciranje 33
3. RAČUNOVODSKOPOROČILO 35
3.1 letniračunovodskiizkazidružbeEquinoxNepremičnined.d. 35
3.1.1 Izkazposlovnegaizida 35
3.1.2 Izkazdrugegavseobsegajočegadonosa 36
3.1.3 Izkaznančnegapoložaja 37
3.1.4 Izkazgibanjakapitala 39
3.1.5 Izkazdenarnihtokov 42
3.1.6 PojasnilakletnimračunovodskimizkazomdružbeEquinoxNepremičnined.d.42
3.1.7 Dogodkipodatumuizkazanančnegapoložaja 75
3.1.8 Izjavaoodgovornostiizvršnegadirektorja 75
3.1.9 PoročiloneodvisnegarevizorjazadružboEquinoxNepremičnined.d. 76
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 83
1. UVOD
1.1 KLJUČNIPODATKI
KljučnipodatkioposlovanjuEquinoxd.d.(v 000 EUR)
2024 2023
Čisti prihodki od prodaje 8.671 7.787
EBITDA* 6.226 5.937
- EBITDA marža 71,8% 76,2%
FFO** 6.981 6.439
- na delnico 3,89 3,59
EBITDA*Upoštevanitudiprevrednotovalniposlovniodhodki.
FFO**(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan
jekotčistiposlovniiziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejovsi
enkratnidogodki(kotnaprimerprevrednotovalniposlovniodhodki),kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFO
seuporabljakotosnovazadelitevdividenddelničarjemdružbe.
Knjigovodskainpoštenavrednostkapitala(v 000 EUR)
Knjigovodskavrednost(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Sredstva 51.399 100% 53.277 100%
- opredmetena osnovna sredstva 0 0,0% 0 0,0%
- naložbene nepremičnine 34.197 66,5% 36.868 69,2%
Kapital 37.947 73,8% 39.830 74,8%
Poštenavrednost(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Sredstva 140.648 100% 134.889 100%
- hotelske nepremičnine 99.094 70,5% 96.647 71,6%
- ostale nepremičnine 24.352 17,3% 21.833 16,2%
- ostala sredstva 17.202 12,2% 16.409 12,2%
Kapital 127.196 90,4% 121.442 90,0%
Neto vrednost sredstev (NAV) 127.196 121.442
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico 70,9 67,7
4
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
Ocenjenapoštenavrednostnaložbenihnepremičnin
inopremenadan30.6.2024(v 000 EUR)
v 000 EUR v %
Hotelske nepremičnine 99.094 80,3%
Poslovne nepremičnine 24.352 19,7%
Skupaj: 123.446 100%
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin zveljavno licenco Slovenskega
inštitutazarevizijo.
Finančnidolg
31.12.2024 31.12.2023
(v 000 EUR) 8.181 8.844
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 6.667 5.191
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 179 1.789
Razmerje zadolženost/ vrednost sredstev (LTV) 31.12.2024 31.12.2023
(v 000 EUR) 127.196 121.442
LTV - primarna likvidnost 5,2% 4,3%
LTV - sekundarna likvidnost 0,1% 1,5%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
5
Zapadlostglavnicnančnihobveznosti
2.000
2.500
3.000
500
1.000
1.500
0
2025
2026
2027
2028
2029
2030 2031inkasneje
663
663
663
663
663
663
4.000
4.500
3.500
4.201
Equinox EDMRE*
31.12.2024 31.12.2024
Neto dolg / sredstva** 5,24 43,57
Neto dolg / EBITDA*** 1,07 13,57
Current ratio - likvidnost**** 4,33 1,29
*EDMRE-BloombergEuropeanRealEstateIndex
**PriizračunuupoštevanapoštenavrednostsredstevEquinoxd.d.nadan31.12.2024
***EBITDAzadnjih12mesecev
****Currentratio=kratkoročnasredstva/kratkoročneobveznosti;upoštevaneknjigovodskevrednosti
Vir:Bloomberg;lastniizračun
6
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Splošni podatki na dan 31.12.2024
Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Sedež: Ljubljana
Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA
Velikost: velikadružba
Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d.
Matičnaštevilka: 8847657000
Davčnaštevilka: SI16708938
Ustanovljenoleta: 2021
Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem
sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška
družba
Osnovnikapital: 5.691.826,00EUR
Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz
oznakoEQNX
Številolastnihdelnic: 7.232
Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja
Organidružbe: Skupščinadelničarjev
Upravniodbor
Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc
Izvršnidirektor: MatejRigelnik
Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2024nimazaposlenih
Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56,
Ljubljanaima70,70%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
DružbaEquinoxnepremičnined.d.sevključujevkonsolidirane
računovodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d.
Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb;
Podružnice: Družbanimapodružnic;
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
7
1.3 UVODNAPOJASNILA
V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil
Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delni-
škim družbam za obveščanje, družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo
oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za
poslovnoleto2024.
Letniračunovodskiizkazizaobdobje,kisejekončalo31.
decembra2024,sopripravljenivskladuzMednarodnimi
standardiračunovodskegaporočanja(MSRP).
PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaposlovnoleto2024jerevidirano.
Revidiranoporočilodružbaobjavljanaelektronskem
sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih
papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www.
equinox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpo
dnevuobjave.
Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao
vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani
Ljubljanske borze, svojih spletnih straneh, oziromana
drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča.
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI
Izvršni direktor kotodgovorna oseba za pripravore-
vidiranega letnega poročila o poslovanju družbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2024
ponajboljšemvedenjuizjavljam:
› Dajeračunovodskoporočilosestavljenovskla-
duzustreznimokviromMednarodnihstandar-
dovračunovodskegaporočanja,kotjihjespreje-
laEUterdajeresničeninpoštenprikazsredstev
inobveznosti,nančnegapoložajainposlovne-
gaizida družbe. Izvršni direktorjeodgovoren
zaustreznovodenoračunovodstvo,zasprejem
ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja
terzapreprečevanjeinodkrivanjeprevarindru-
gihnepravilnostioziromanezakonitosti.
› Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo trebadavek
odmeriti,preverijoposlovanjedružbe,karlahko
posledično povzroči nastanek dodatne obve-
znostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazniiz
naslovadavkaoddobičkapravnihosebalidru-
gihdavkovterdajatev.Upravadružbenisezna-
njenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemo-
rebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
› Dajevposlovnoporočilovključenpoštenprikaz
informacijiz5.in6.odstavka137.členaZakona
o trgunančnihinštrumentov(ZTFI-1).Davčne
oblastilahkokadarkolivrokupetihletpopote-
kuleta,vkateremjebilotrebadavekodmeriti,
preverijo poslovanje družbe, kar lahko posle-
dično povzroči nastanek dodatne obveznosti
plačiladavka,zamudnihobrestiinkazniizna-
slovadavkaoddobičkapravnihosebalidrugih
davkovterdajatev.Upravadružbeniseznanje-
nazokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebi-
tnopomembnoobveznostizteganaslova.
IzvršnidirektorMatejRigelniksemseznanjeninsestri-
njamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranegapo-
ročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaleto2024instemtudiznjunimcelotnimletnim
poročilom.
Izvršni direktor: Matej Rigelnik
VLjubljani,12.2.2025
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
8
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
9
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
10
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA
Drage delničarke in delničarji družbe Equinox,
Leto 2024 je za nami, in ponosno lahko rečemo, da
smovpreteklemletuostalizvestisvojiviziji–ustvar-
jatitrajnostnovrednostzvlaganjemvnepremičnine,ki
prinašajostabilnedonoseindolgoročnorast.Našalo-
zoja,kičrpaizmodrostiWarrenaBuettainCharlieja
Mungerja, temelji na potrpežljivosti,premišljenostiin
iskanjupriložnostitam,kjerdrugividijoleomejitve.
Lekcije iz leta 2024
V preteklem letu so se pokazale številne prednosti
našegapristopa,kizdružujepremišljenonačrtovanje,
učinkovitoupravljanjeinintegriteto.Omenimotriključ-
netočke,kisonasvodile:
1. Kakovost pred količino: Naše nepremičnine
nisolezgradbe,ampaksoskupnosti,kislužijo
ljudem in podjetjem. Medtem kodrugi sledijo
vročimzgodbam,smoseosredotočilinaprido-
bivanje nepremičnin z dolgoročnim potencia-
lom,tudičetozahtevapotrpežljivost.
2. Obvladovanje tveganj: Vsvetunepremičninje
enakopomembno,kajnestorimo,kotkajsto-
rimo.Vletu2024smoseizognilišpekulativnim
projektom,ki obljubljajo hitredonose,a pred-
stavljajodolgoročnatveganja.Stemsmozašči-
tilikapitalinutrdilinašpoložajnaključnihtrgih.
3. Učinkovito upravljanje: Učinkovito vodenje
in upravljanje portfelja sta bila ključna za op-
timizacijo donosov, zmanjševanje stroškov in
povečanje zadovoljstvanaših najemnikov.Naš
pristoptemeljinaproaktivnemodnosu,kidaje
prednostdolgoročnivzdržnosti.
Kaj nas razlikuje
DružbaEquinoxnilenepremičninskadružba,temveč
smoskrbniupraviteljivrednosti,kigledadljeodzidov
inparcel.Našpristopnasrazlikujeoddrugihnanas-
lednjenačine:
› Vrednost dodajamo, ne zgolj ohranjamo: Naša
lozojanisamokupitinepremičnineinjihpasiv-
noupravljati.Aktivnoiščemonačinezadodajanje
vrednostizizboljšanjeminfrastrukture,optimiza-
cijostroškovinprepoznavanjeminovativnihnači-
novuporabeprostora.
› Pametne rešitve za ljudi: Našastrategijateme-
lji na razumevanju, da so nepremičnine pred-
vsemprostori,kjerljudježivijo,delajoinustvar-
jajo. Zato vlagamo v izboljšave, ki izboljšujejo
kakovostživljenjaindela našihnajemnikovter
jihpodpiramozvrhunskimistoritvami.
› Premišljenost pred hitrimi odločitvami: Char-
lieMungernasopominja,da»dolgoročniuspeh
pogostozahteva,dasedimonarokahinnede-
lamo neumnosti.« Naše odločitve temeljijo na
analizahinnenatrenutnihtrendih.Kupujemo,
ko drugi dvomijo, in vlagamo, ko se pojavijo
priložnosti.
› Pristop partnerstva: Ne vidimo sebe zgolj kot
lastnikenepremičnin,ampakkotpartnerjeskup-
nosti,kijimslužimo.Prizadevamosi,dabinaši
projektiizboljšaliokolico,hkratipaprinašalido-
noszavas,našedelničarje.
Hvaležnost in usmerjenost v vaše interese
PridružbiEquinoxsmoglobokohvaležnizavašopod-
poroinzaupanje.Vi,našidelničarji,nisteleinvestitorji,
ampakstetudinašipartnerjivdolgoročniviziji.Vsaka
odločitev,kijosprejmemo,imaenjasencilj:maksimi-
zirativrednostvašegakapitalananačin,kijetrajnos-
ten,premišljeninodgovoren.
Vašezaupanjejetemeljnašezaveze,daravnamood-
govornoindavaševložkeoplemenitimospremišljeni-
minaložbamiinučinkovitimupravljanjem.Zavedamo
se, da vlagate ne le v nepremičnine, temveč tudi v
našosposobnost,dadoslednoprinašamorezultate.
Obvstopuvleto2025obljubljamo,dabomošenaprej
delovalizintegriteto,osredotočenostjoinpredanostjo.
Našaprioritetaostajajasna:ustvaritidolgoročnovred-
nostzavas,kistenamomogočili,daskupajgradimo
trajnostniuspeh.
Hvala, ker ste del naše zgodbe, in veselimo se, da
bomoskupajsoustvarjaliuspešnoprihodnost.
Izvršni direktor, Matej Rigelnik
VLjubljani,12.2.2025
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
11
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspe-
timodstavkom70.členaZakonaogospodarskihdruž-
bah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno
leto2024.
Organi vodenja in upravljanja družbe izjavljajo, da je
biloupravljanjedružbevobdobju1.1.2024–31.12.2024
skladnosStatutomdružbeterveljavnimizakoniindru-
gimipredpisi.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju
spoštujedoločberelevantnezakonodaje,kisenana-
šajonakorporativnoupravljanje.ZadružboEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. kotjavnodelniško družbo velja
Slovenskikodeksupravljanjajavnihdelniškihdružb,ki
stagaoblikovalaLjubljanskaborzad.d.,Ljubljanater
ZdruženjenadzornikovSlovenijeinjebilsprejet27.10.
2016.Dokumentjejavnodostopennaspletnihstraneh
www.ljse.si.
Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj
Vpovezavispostopkomračunovodskegaporočanjaje
posebnapozornostnamenjenasistemunotranjihkon-
trolterupravljanjutveganj,karjenatančnejepojasnje-
novletnemporočilu.Vzpostavljenesoključnenotra-
njekontroleinizdelanikontrolnipostopki,kiprispevajo
kresničnemuinpoštenemuprocesuračunovodskega
poročanja.Namennotranjekontrolejezagotovitiza-
nesljivost računovodskega poročanja in skladnost z
veljavnimizakoniterdrugimipredpisi.Temeljinana-
čelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli
izvajanjaposlov,ažurnostievidenc,usklajenostistanj,
izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja,
strokovnostiračunovodijterneodvisnosti.Upravljanje
tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladova-
njeinspremljanjetveganj,kijimjealibijimlahkobila
družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer
med drugim potencialna strateška, nančna in ope-
rativnatveganja.Upravniodbordružbejeodgovoren
za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje raču-
novodstvaterzasprejemustreznihukrepovzazava-
rovanjepremoženjaindrugihsredstev.Upravniodbor
družbepotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspo-
jasniliizdelaninapodlagipredpostavkeonadaljnjem
poslovanjudružbetervskladuzveljavnozakonodajo
in Mednarodnimistandardiračunovodskega poroča-
njakososprejetivEU.
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.
d.jenadan31.12.2024znašal5.691.826,00EURinje
bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih
imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX
in so uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze.
Vse delnice imajo glasovalno pravico. Vrednostnih
papirjev,kinimajoglasovalnihpravicinbizagotavljali
posebne kontrolne pravice posameznim imetnikom,
družbaniizdala.
Politika raznolikosti
V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o go-
spodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.,podajatudisledečoizjavoopo-
litikiraznolikosti.
VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,formalnoni
določenapolitikaraznolikosti,kibiseizvajalavzvezi
zzastopanostjovorganuvodenjaalinadzoraglede
vidikov,kotsonaprimerspol,starostaliizobrazba.Ne
gledenanavedenopajeupravniodbor,organavode-
njaalinadzoradružbe,sestavljennanačin,dazago-
tavljakomplementarnostznanjainizkušenjčlanovter
heterogenostsestavepospolu,starostikotizobrazbi.
Zzagotavljanemraznolikostivorganuvodenjaalinad-
zoravdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., zasle-
dujemociljezastopanjainmožnostiizražanjainteresov
različnihskupindeležnikovpodjetja.Polegtegapase
raznolikost, nanašajoč se na diverzikacijo lastništva
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s
sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjiho-
voskupnoaliindividualno različnostjo kompetencin
pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo
inmedsebojnospoštovanjeterstemkorporativnakul-
tura,kizagotavljasprejemanjedobrihposlovnihodlo-
čitevzazahtevnoposlovnookolje.
Sestava in delovanje organov delniške družbe
Skupščina
Skupščinosestavljajovsidelničarji.
Svoje korporacijske pravice (premoženjske in član-
skepravice)vzvezizdružbodelničarjiuresničujejona
skupščinivskladuspristojnostmipo292.,293.in294.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
12
členuZGD-1.Delničarjilahkopraviceizdelnicuresniču-
jejoneposrednonaskupščinialiprekopooblaščencev.
Skupščinaseskliče,kadarjetovkoristdružbealikadar
jetopotrebnovskladuzzakonominstatutomdružbe.
Skupščinoskličeupravniodbordružbenalastnopo-
budo,očemerodločiznavadnovečino,alinazahtevo
delničarjevdružbe,kipredstavljajovsaj5%(petodstot-
kov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, kizahteva
sklicskupščine,morakzahtevivpisnioblikipredložiti
dnevnired,predlogsklepazavsakopredlaganotoč-
ko dnevnega reda, o katerem naj skupščinaodloča,
oziromačeskupščinapriposameznitočkidnevnega
redanesprejemasklepa,obrazložitevtočkednevne-
gareda.
Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z
objavo na spletni strani družbe in na spletni strani
Ajpesalivdnevniku,kiizhajanacelotnemobmočju
RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki
stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine
seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja
LjubljanskeborzeSEOnet.
Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali
statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko)
večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapita-
laodločaskupščinapredvsemvnaslednjihzadevah:
spremembahstatuta,zmanjšanjuosnovnegakapitala
(vključnopogojnopovečanje),odobrenempovečanju
osnovnegakapitala,statusnihspremembahinprene-
hanjudružbe,izključitviprednostnepravicedelničar-
jevprinoviizdajidelnic,predčasnemodpoklicučlanov
upravnegaodboraindrugihprimerih,četakodoloča
zakonalistatutdružbe.
Upravni odbor in revizijska komisija
Vletošnjeletuniprišlodosprememb.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
Vletu2021jebilaimenovanarevizijskakomisija.Nadan
priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Do objave tega poročilaje revizijska komisijav ob-
dobju1.1.2024-31.12.2024zasedalanatrehsejahna
katerihjeobravnavalatekočeposlovanjeinsprejela
letnoporočilooposlovanjuzaleto2024.
Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja
Rigelnika.
VLjubljani,12.2.2025
UPRAVNIODBOR:
Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član
VLjubljani,12.2.2025
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
13
1.6.1 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIHDELNIŠKIHDRUŽB
V letu 2024 je bil referenčni kodeks za EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav-
nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27.
oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje
nadzornikov Slovenije.Veljati je začel 1. januarja 2017,
objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze
inZdruženjanadzornikovSlovenije.
Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovobdobju1.1.2024
–31.12.2024spoštovalinačelainpriporočilaKodeksa.
V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja
odKodeksa
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno-
tirni sistem upravljanja družbe z upravnim odborom,
kištejetričlaneterenegaizvršnegadirektorja.Izvršni
direktor je hkrati tudi član upravnega odbora. Družba
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. tako vsa določila
Kodeksa upravljanja javnih delniških družb, ki je sicer
napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi-
selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž-
beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega
dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo
4),vendarvcelotispoštujejoinupoštevajodoločilako-
deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav-
negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih
osebnihznačilnosti.
Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8).
Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči-
neternanjejuresničujejopraviceiznaslovaimetništva
delnic oziromaza uresničevanjepravicpo lastni izbiri
pooblastijozaupnike.Vzorecprijaveinpooblastiladruž-
baobjavinaspletnistrani.
DružbadoločilaKodeksa(točka9–18)smiselnoupo-
rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega
odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred-
notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega
poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš-
no, prav tako upravni odboruspešno sodeluje zizvr-
šnimdirektorjem.
Člani upravnega odbora za svoje delo ne prejemajo
plačil(točka17).Vokviruupravnegaodboradelujere-
vizijskakomisija,medtemkoupravniodbordrugihko-
misijnioblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19
–vodenjedružbe)kijenaizvršnegadirektorjaprenesel
izrecnapooblastilainnavodilazavodenjeinopravlja-
njenalog.Vskladusstatutomdružbozastopaizvršni
direktor.
Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja
nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske
odgovornosti(priporočilo24).
Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin,
dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin
natančno obvešča preksistema Seonet, kizagotavlja
enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo
29).Družbaslediobjavampočasovnicinančnegako-
ledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.
PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre-
jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone
prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače
družbavletu2024niizplačala.
VLjubljani,12.2.2025
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
14
2. POSLOVNOPOROČILO
2.1 Gospodarskaslika
Gospodarska slika euroobmočja
Gospodarskarastveuroobmočjujevtretjemčetrtle-
tju2024dosegla 0,4%,karje preseglopričakovanja,
vendarsekažejoznakiizgubezagona.Rastjepodpi-
ralopovečanjepotrošnjezaradienkratnihdejavnikov,
kotjepoletniturizem,terkopičenjezalogvpodjetjih.
Predelovalnedejavnostiostajajovkrčenju,storitvene
dejavnostibeležijoupočasnitev,investicijepodjetijpa
se zmanjšujejo zaradi šibkega povpraševanja in ne-
gotovihobetov,medtemkoizvozostajašibakzaradi
težavskonkurenčnostjoevropskihpanog.Trgdelaje
ostalodporen,sajsejezaposlenostpovečalaza0,2
%,stopnjabrezposelnostipajeoktobraznašala6,3%.
Povpraševanjepodelovnisilisejenekolikoumirilo,kar
seodražavznižanjustopnjeprostihdelovnihmestna
2,5 %. Gospodarska rastv euroobmočjunajbivletu
2024znašala0,7%,vletu20251,1%invletu20261,4%,
pričemersoobetizarastomejenizaradistrožjihpogo-
jevnanciranjaingeopolitičnih tveganj.Pričakujese,
dabodozniževanjeinacije,rastrealnihplačinvztraj-
nazaposlenostpodpiraliokrevanje,medtemkobodo
sredstvaizprograma»EUnaslednjegeneracije«pozi-
tivnovplivalanarast.Medletnainacijaveuroobmočju
sejenovembra2024zvišalana2,3%,predvsemzaradi
baznihučinkovvskupinienergentov.Inacijavskupini
hraneinstoritevjeostalarazmeromavisoka,medtem
kosejerastplačzačelaumirjati,karzmanjšujestroške
dela.Inacijabrezenergentovinhranenajbiseposto-
pomaznižalaindoleta2025stabiliziralanaciljniravni
ECBpri2%.Predvidevase,dabodonadaljnjeumiritve
stroškovdelainvplivzaostrovanjadenarnepolitikepri-
pomoglikvzdržnemuzmanjšanjuinacije.Vprimerjavi
sprejšnjimiprojekcijamisobiliobetizainacijozaleti
2024in2025rahloznižanizaradinižjihcenenergentov.
(Vir:EkonomskibiltenECB8/2024).
Gospodarska slika Slovenije
Slovensko gospodarstvo je v letu 2024 kljub izzi-
vomvmednarodnemokoljuohranilopozitiventrend.
Gospodarskarastjetemeljilapredvsemnaokrevanju
turistične panoge, stabilnem izvozu in investicijah v
nepremičninskisektor.Inacijajepostopomaupadlain
sekonecletapribližalaravni2%,karjespodbudilorast
realnihplačinpovečalorazpoložljividohodekgospo-
dinjstev(Vir:BankaSlovenije,Poročiloogospodarskih
gibanjih2024).Trgdelajeostalstabilen,sajjestopnja
brezposelnosti ostala nizka, povpraševanje po de-
lovnisilipasejevdoločenihsektorjihzačeloumirjati.
Ključnatveganjazanadaljnjigospodarskirazvojosta-
jajopovezanazgeopolitičniminapetostmi,omejenim
dostopomdonanciranjainvplivomvisokihobrestnih
merEvropskecentralnebankenainvesticijskoaktiv-
nostpodjetij(Vir:EkonomskibiltenECB8/2024).
Turizem v Sloveniji
Turistična panoga v Sloveniji je v letu 2024 dosegla
noverekordnerezultate,sajješteviloprihodovturistov
in ustvarjenih prenočitev preseglo ravni iz leta 2019.
Skupno število prenočitev v prvih enajstih mesecih
leta 2024 je preseglo 16 milijonov,kar je za 5 %več
kotvistemobdobjulani.Vtemobdobjusotujituristi
ustvarili11,8milijonaprenočitev,karpredstavlja74 %
vseh,medtemkosodomačituristiustvarili4,2milijona
prenočitev,karje2%manjkotlani(Vir:Statističniurad
RepublikeSlovenije,Prihodiinprenočitveturistov,no-
vember 2024). Zaradi umirjenih epidemioloških raz-
mer in ponovne vzpostavitve mednarodnih letalskih
povezav so se povečale številke turistov iz ključnih
trgov,kotsoItalija,Nemčija inAvstrija,opazenpaje
biltudiporastturistovizZDAinAzije(vir:STO,Poročilo
o gibanju turistov 2024). Povprečna doba bivanja je
znašala2,5nočitve,karjepodobnoravniizpredpan-
demije. Hotelski sektor je ponovno dosegel največji
deležprenočitev,sajsoturistiv hotelihustvarilisko-
rajpolovicovsehnočitev.MestniturizemvLjubljanije
presegelravenizleta2019inostalgonilnasilasloven-
skegaturizma(vir:Eurostat,EuropeanTourismReport
2024). Strategija slovenskega turizma 2022–2028, ki
predvideva povečanje dodanevrednostiv turističnih
dejavnostihza43%doleta2028,seizvajavskladuz
načrti.Ocenjujejo,daboskupajzostalimisturizmom
posrednopovezanimidejavnostmi,celotnoturistično
povpraševanje do leta 2028 generiralo 2,1 milijarde
EURdodanevrednostivletu2028(+59%gledenaleto
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
15
2019)oziroma,dabovcelotnemstrateškemobdob-
ju (2022-2028) ustvarjenih 11,5milijarde EUR dodane
vrednostiiznaslovavsehučinkovturističnegapovpra-
ševanja.Pravtakobodopozitivneposledicepoveča-
njaizvozaturističnihpotovanjz2,8milijardeEURletno
(2019)na4milijardeEURdoleta2028(Vir:Strategija
slovenskega turizma 2022 – 2028 GOV.SI). Prispevek
turizmakbrutodomačemuproizvodu(BDP)Slovenije
najbipoocenahBankeSlovenijeznašalpribližno10%,
karjenekolikovečkotvletu2023(Vir:BankaSlovenije,
Letnoporočilo2024).
Nepremičninski trg v Sloveniji
SrediščeEquinoxovihposlovnihaktivnostipredstavlja-
jonepremičnine, še posebej hotelskeinposlovne.V
tretjemčetrtletju2024soseceneposlovnihnepremič-
ninvSlovenijizvišaleza2,3%vprimerjavisprejšnjim
četrtletjem. Rast je bila posledica izrazitega zvišanja
cenpisarnza11,4%,medtemkososecenetrgovskih
in storitvenih lokalov znižale za 5,1 %. Število prodaj
poslovnihnepremičninjeostalonizko(118transakcij),
kar je naletni ravni pomenilo zmanjšanjeza tretjino.
Kljub temu je skupna vrednost prodaj (38,1 milijona
EUR) izstopala zaradi prodaje treh večjih poslovnih
stavb.Naletniravnisoseceneposlovnihnepremičnin
zvišaleza10,9%,pričemersocenepisarnnarasleza
15,1%,cenetrgovskihinstoritvenihlokalovpaza7,2
%.Polegposlovnihnepremičninsosecenestanovanj-
skihnepremičninvurbanihsrediščih,zlastivLjubljani
inMariboru,pravtakozvišale.Povpraševanjeposta-
novanjih,kiustrezajotrajnostniminenergetskoučin-
kovitimstandardom,jeostalovisoko.Investitorjisose
vseboljusmerjalivgradnjovečstanovanjskihobjektov
inprenovostarejšihnepremičnin,karodražaprilagodi-
tevtrgatrajnostnimsmernicam.Zaradivisokihstroškov
nanciranja in omejenega dostopa do kreditov jebil
obsegprodajposlovnihinstanovanjskihnepremičnin
nekolikonižji,vendarjebilavrednostposameznihtran-
sakcij pogostovišja kotv preteklosti.Trgovskiinsto-
ritveniprostorisobeležilistabilizacijocenpovečletni
rasti,pričemersobilenajboljiskanelokacijevosrednji
Sloveniji (Vir: Geodetskauprava RS, Analiza trga ne-
premičnin2024).
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
16
2.2 Lastniškastrukturaindelnica
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2024znašal5.691.826,00EURinjebilraz-
deljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXinISIN
kodoSI0031117813.
Nadan31.12.2024jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,vpisanih541delničarjev.
Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2024:
LASTNIŠKASTRUKTURA
Št. delnic % lastništva
% glasovalnih
pravic
1 Axor holding, d.d. 1.268.326 70,70% 70,99%
2 Kapitalska družba, d.d. 336.421 18,75% 18,83%
3 Bolko Radovan 10.816 0,60% 0,61%
4 Equinox d.d. 7.232 0,40% 0,40%
5 Klemenc Jelka 7.100 0,40% 0,40%
6 Hernaus Alojz 6.300 0,35% 0,35%
7 Fevžer Aleš 6.195 0,35% 0,35%
8 Janežič Jože 5.125 0,29% 0,29%
9 Zaplotnik Metod 4.750 0,26% 0,27%
10 Boscarol d.o.o. 4.700 0,26% 0,26%
Lastne delnice 7.232 0,40% 0,00%
Ostali lastniki 129.672 7,23% 7,30%
SKUPAJ 1.793.869 100,00% 100,00%
Vobdobju1.1.2024–31.12.2024jedružbapridobila7.232lastnihdelnic.
Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan 31.12.2024 niso imeli v lasti delnic družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.
KnjigovodskavrednostdelnicedružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2024znašala21,15EUR,
ocenjenapoštenavrednostdelnice(netassetvalue,NAV)pa70,90EUR.
Ostalilastniki
10,54%
Kapitalskadružba,d.d.
18,75%
Axorholding,d.d.
70,70%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
17
2.3 Poročilooposlovanju
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevobdobjuod
1.1.2024do31.12.2024imelavlastištirihotele(Grandho-
telUnion,uHotel,HotelLevinTheFuzzyLog),kiimajo
skupaj677soboziromanastanitvenihkapacitetinne-
premičninoModnahišavLjubljani,delnepremičninena
PražakoviulicivLjubljani,poslovniprostornaVošnjakovi
ulici5inposlovniprostornaDalmatinoviulici4aterpo-
slovneprostorev stolpnici Delo naDunajski cesti 5 v
Ljubljani.
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDAvEUR
2024 2023
Čisti prihodki od prodaje 8.671.188 7.786.933
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 1.044.028 632.709
Čisti prihodki od najemnin 7.627.159 7.154.224
Drugi poslovni prihodki 22.816 127.496
Poslovni odhodki 8.380.145 7.547.081
EBITDA 6.225.911 5.937.396
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 313.859 367.348
Čisti poslovni izid 1.069.562 869.122
Vobdobjuod1.1.2024-31.12.2024jedružbaEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.realiziralačisteprihodkeodpro-
daje v višini 8.671 tisoč EUR od tega do povezanih
družb(Axorholdingd.d.,UnionHotelsCollectiond.d.
–vlikvidacijiinEquinoxPatnersd.o.o.)15.444EUR.
PoslovniodhodkivskupiniEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.sovobdobju1.1.2024-31.12.2024znašali8.380ti-
sočEUR.Največjidelposlovnihodhodkovvobdobju
znašajoodpisivrednosti(amortizacijainprevrednote-
valniposlovniodhodki)vvišini5.912tisočEUR.Družba
nimazaposlenihinzatonimastroškovdela.
STROŠKIINODHODKIvEUR
2024 2023
Stroški blaga, materiala in storitev 2.095.566 1.615.006
Stroški potrošnega materiala in energije 529.836 587.382
Stroški storitev 1.565.730 1.027.624
Odpisi vrednosti 5.912.052 5.570.047
Amortizacija 3.932.439 3.763.328
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.979.613 1.806.719
Drugi poslovni odhodki 372.527 362.028
SKUPAJ 8.380.145 7.547.080
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob-
ju1.1.2024–31.12.2024doseglanormaliziranizidpred
davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (normaliziran
EBITDAizračunanakotposlovniizidizposlovanjaplus
amortizacija)vvišini6.221tisočEUR.
EBITDAvčistihprihodkihodprodajejebilavobdobju
1.1.2024–31.12.2024doseženavvišini71,75%.
NormaliziranFFO(angl.FundsFromOperations)jev
obdobju 1.1.2024-31.12.2024 znašal 6.981 tisoč EUR,
FFOnadelnicojeznašal3,89EUR.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
1.1.2024–31.12.2024ustvarilačistidobičekvvišini1.069
tisočEUR.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
18
SREDSTVAvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Nekratkoročna sredstva 45.162.622 46.899.836
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 34.196.852 36.867.733
Nekratkoročne nančne naložbe 10.951.625 9.921.288
Ostala nekratkoročna sredstva 14.145 110.815
Kratkoročna sredstva 6.236.076 6.376.884
Kratkoročne nančne naložbe 4.826.679 2.106.300
Ostala kratkoročna sredstva 1.056.097 617.287
Denarna sredstva 353.300 3.653.297
SKUPAJ 51.398.698 53.276.720
BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jenadan31.12.2024znašala51.398tisočsEUR.Sredstva
sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih87,87%
in12,13%vkratkoročnihsredstvih.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vrednotiopred-
metenaosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine
po modelu nabavne vrednosti in jih amortizira, zato
prihaja do razhajanj med ocenjenopoštenovredno-
stno opredmetenih osnovnih sredstev in naložbenih
nepremičnininknjigovodskovrednostjotehsredstev.
Na dan 30.6.2024 je bila opravljena ocena poštene
vrednosti nepremičninskih pravicnavseh nepremič-
ninah v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec
vrednostinepremičninzlicencoSIR.Ocenjenevred-
nosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vred-
nosti. Ocenjenevrednosti po posameznih sklopih so
predstavljenevspodnjitabeli.
NepremičninavEUR
Datum
ocene
vrednost
Ocenjena
poštena
vrednost
Zmanjšano
za stroške
prodaje
Hotelske nepremičnine 30.06.2024 99.094.000 98.104.000
Poslovne nepremičnine 30.06.2024 24.352.000 24.109.000
SKUPAJ 123.446.000 122.213.000
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2024znaša37.974tisočEUR,deležkapitalavvirih
sredstevpajeznašal74,43%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
19
OBVEZNOSTIDOVIROVSREDSTEVvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Kapital 37.947.255 39.830.038
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 5.204.308 4.755.766
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 1.462.502 1.394.076
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 11.016.500 13.416.252
Odloženi prihodki 212.167 251.060
Nekratkoročne obveznost 11.799.421 11.839.074
Nekratkoročne nančne obveznosti 7.517.561 8.180.876
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.869.359 3.658.199
Odložene obveznosti za davek 412.501 0
Kratkoročne obveznosti 1.439.856 1.356.548
Kratkoročne nančne obveznosti 663.315 705.141
Kratkoročne poslovne obveznosti 776.541 651.407
SKUPAJ 51.398.698 53.276.720
Finančnazadolženostjenadan31.12.2024znašala8.180tisočEUR.
2.000
2.500
3.000
500
1.000
1.500
0
2025
2026
2027
2028
2029
2030 2031inkasneje
663
663
663
663
663
663
4.000
4.500
3.500
4.201
Zapadlostglavnicnančnihobveznosti
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
20
Povprečna ponderirana zapadlost posojil v letih 6,68
Zapadlost glavnic
nančnih obveznosti
2025 2026 2027 2028 2029 2030
2031 in
kasneje
Skupaj
Bančni viri 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 4.200.987 8.180.876
Obveznica in druga posojila 0,00 0 0 0 0 0 0 0
Skupaj 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 663.315 4.200.987 8.180.875,81
Skupaj v 000 EUR 663 663 663 663 663 663 4.201 8.181
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2024razpolagalazdenarnimisredstvivvišini353tisoč
EUR.Skupajsportfeljemvrednostnihpapirjevnepremičninskihdružbjelikvidnostznašala7.896tisočEUR.
NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jena
dan31.12.2024znašal6.667tisočEUR,obupoštevanju
naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajeneto
dolgznašal284tisočEUR.
Denarindenarniustrezniki
vEUR
31.12.2024 30.09.2024 30.06.2024 31.03.2024 31.12.2023
Denarna sredstva in depoziti 353.300 107.888 65.195 455.257 3.653.297
Instrumenti denarnega trga 1.160.514 694.000 0 0 0
Vrednostni papirji nepremičninskih družb 6.487.997 6.413.468 5.514.242 6.338.334 3.401.669
Skupaj 8.001.810 7.215.356 5.579.437 6.793.591 7.054.966
Finančni dolg 8.180.876 8.215.495 8.649.533 8.512.533 8.844.191
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 6.667.062 7.413.606 8.584.338 8.057.277 5.190.894
Neto dolg - skupaj s sekundarno
likvidnostjo
179.066 1.000.138 3.070.096 1.718.942 1.789.225
Neto vrednost sredstev (NAV) 127.196.403 121.442.305 125.238.348 121.891.851 121.442.305
LTV - primarna likvidnost 5,2% 6,1% 6,9% 6,6% 4,3%
LTV - sekundarna likvidnost 0,1% 0,8% 2,5% 1,4% 1,5%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim
planom
35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo
sredstev in neto zadolženostjo (LTV, angl. Loan-to-
value)jekonecdecembra2023znašalo5,2%,obupo-
števanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa
0,2%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišino
zadolženostiskladnosstrateškimplanom.
Poslovanje odvisnih družb
V obdobju od 1.1.2024-31.12.2024 družba EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
21
2.3.1. Stroškovnaučinkovitostdružbeinprimerjavasprimerljivimitujiminepremičninskimidružbami
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Stroškiupravljanjadružbekot%najemnih
prihodkov
Stroškiupravljanjadružbekot%vrednosti
celotnegakapitala(EV)
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Stroškiupravljanjadružbekot%tržne
kapitalizacije
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
Equinox Povprečje Mediana 20%najboljših
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
22
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2024
Mesecamarcajebilauspešnozaključenaprenova3.
in4.nadstropjavGrandHoteluUnion,sskupnimob-
segom60sob.Pokončaniprenovijesledilpogodbe-
nodogovorjendvignajemninenajvečjeganajemnika,
španskedružbeHotusa.
Dne 12.6.2024 je bil na 6. skupščini družbe Equinox
Nepremičnine d.d. izglasovan sklep o rekordnem
izplačilu dividende v skupnem znesku 3.024.949,59
EUR,oz1,69EURbrutonadelnico,karje18,6%večkot
vletu2023.
Družbajevskladusstrateškimciljemoptimizacijein
povečanja vrednosti svojega nepremičninskega por-
tfelja izvedla celovito prenovo (ang. redevelopment)
poslovnih prostorov v apartmaje na Dunajski cesti 5
v Ljubljani. Prenova je zajemala celotno drugo nad-
stropje,kiobsega1.100kvadratnihmetrovinponuja30
apartmajevzanajem.Finančnavrednostinvesticijeje
znašalapribližno2milijonaEUR,pričemerje50%na-
menjenihvrednostiprostorain50%dodatniinvesticiji
vprostor.Prenovajeizvedenavskladuznovopodo-
boDomadružbenopolitičnegatiska,kisespreminja
vDelo2.0.Taprenovadodatnopoudarjasodobenin
estetskipristopdružbekobnovinepremičninterkre-
piprepoznavnostblagovneznamke.Stemprojektom
družbašenaprejuresničujesvojovizijoinovativnihin
donosnih nepremičninskih rešitev, ki zagotavljajo vi-
sokododanovrednostinpovečujejodobičkonosnost
portfelja.
S programom odkupa lastnih delnic, ki se je izvajal
skozicelotnoleto,inzizplačilomdividendeželidružba
deldobičkavrnitisvojimdelničarjem,terstemizkazati
dobronančnokondicijodružbe inzaupanjevsamo
družbo.
Mesecanovembrasejepričelaprenova88sobvpri-
zidkuhotelaUhotel.Ocenjenistrošekinvesticijeje2,3
milijonaEURoziroma26.106EURnasobo.
Družbajedne22.11.2024naupravnemodborupotr-
dilapredlogsklepa,dasezaportfeljnančnihnaložb
kotsekundarnelikvidnostidružbekupido5milijonov
EURnančnihnaložb.Nakupseopravipostopomain
razdelinavečmanjšihtransakcij.
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključkuobračunskegaobdobjadružbanibeležila.
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče
PrimarnistrateškiciljdružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.jezagotavljanjeustreznedonosnostizadelničarje
ob sprejemljivem tveganju in uravnoteženi razprše-
nosti nepremičninskega portfelja. Družba si prizade-
vapostatinajvečjakotirajočanepremičninskadružba
najprejvSloveniji,natopatudivširširegiji.Njenaključ-
nadejavnostjeupravljanjelastnihnepremičninzna-
menomoddajanja,pričemerseosredotočapredvsem
nahotelskenepremičnineinposlovneprostore.
Pomemben del strategijevključuje prenove oziroma
preobrazbenepremičnin.Vletu2024jedružbazaklju-
čilaprenovodrugeganadstropjaikoničneljubljanske
poslovnestolpniceDelo,pričemerjenekdanjepisarne
preuredilav30sodobnihposlovnihstanovanjzanajem.
Tovrstneprenove,skupajsspremembonamembnosti
stavb,ostajajodelsrednjeročnihnačrtovdružbe.Vizija
zaprojekt»Delo2.0«temeljinatrajnostnemrazvoju,
okoljski odgovornosti in ustvarjanju povezanih skup-
nosti,kjerbodonajemniki,sosedjeinlokalnaskupnost
našlisvojdom.
Družbaje16.junija2022sklenilastrateškodolgoročno
najemnopogodbozaobdobje20letzuglednomedna-
rodnoskupinoGrupoHotusa.Pogodbavključujehotele
GrandhotelUnion,uHotelinHotelLev,pričemersku-
pnavrednostpresega110milijonovevrov.Polegtegaje
19.julija2022EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.podpisa-
lašeeno dolgoročnopogodbozaoddajohotelaThe
FuzzyLogsskupinoMogotelHotelGroup,največjoho-
telskoverigonaBaltiku.Skupnavrednostprihodnjihna-
jemninzahoteleTheFuzzyLoginHotelCentralvtem
obdobjujeocenjenana12milijonovevrov.
Spodpisomtehstrateškihpogodbjedružbauspeš-
nozaključilaprocesceloviteposlovne,organizacijske
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
23
in nančne preobrazbe, kar zagotavlja večjo nanč-
nostabilnostintrajnostposlovanja.Polegtegajecilj
družbe,dasevečinaustvarjenihprihodkoviznajemnin
vrnedelničarjemvoblikidividend,s čimersezasle-
dujedolgoročniciljmaksimizacijevrednostikapitalain
donosnostizavlagatelje.
Poleg nančnih rezultatov družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.dajevelikpoudarektudinenanč-
nimciljem.Zavezanajektrajnostnemuposlovanjuter
razvojulokalnihskupnosti,sčimeraktivnoprispevak
boljšikakovostiživljenjainokoljskiodgovornosti.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.bozasledovaldolgo-
ročnopolitikorastidividendeinpolitikoizplačilamed
50%in70%denarnegatokaizposlovanja(ang.Funds
fromOperations-FFO).Periodikaizplačildividendbo
predvidomanajmanj2xletnasčimerželimodelničar-
jemsimuliratinajemniodnos,kotgaimajoprizičnem
oddajanjuposameznenepremičnine.
Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo
sestavljenaiz:
1. dividendne donosnosti (poglavitni del donos-
nosti),kjerbovsaj50%-70%FFOizplačanegav
oblikidividende,
2. kapitalske donosnosti oz. rasti cene delnice iz
naslova rasti vrednosti najemnin in vrednosti
nepremičnin.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vnadaljeva-
njusopredstavljeniključninepremičninskinaložbeni
razredioz.tipinepremičnin,kibodosestavljalinepre-
mičninski portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE
d.d..Posamezninepremičninskirazredisemedseboj
razlikujejopopričakovani donosnosti in po tveganju,
povezanimstemnaložbenimrazredom(tržnotvega-
nje,kreditnotveganje,operativnotveganje…).Celoten
nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva dela: ›
strateškinaložbenirazrediinostalinaložbenirazredi.V
strateškihnaložbenihrazredihboimeladružbainvesti-
ranihnajmanj50%vsegapremoženja,ciljnopaokrog
85% vsega premoženja družbe. V ostalih naložbenih
razredihpamed0in20%premoženjaterciljno15%ce-
lotnegapremoženjadružbe.Glavnirazlogzarelativno
razpršenostcelotneganepremičninskegaportfelja je
nepopolnakorelacijagibanjavrednostiposameznihti-
povnepremičninmedsebojznotrajcelotnegaportfe-
lja.Delportfeljabosestavljentudiizdrugihkotirajočih
nepremičninskihskladov(REITov),kibodoizpolnjevali
kriterijezavključitev.Gledenato,dajeobstoječipor-
tfeljdružbeizpostavljencca.75%dohotelskihnepre-
mičnin,sebodeležle-tehvnaslednjihletihpostopno
zmanjševalsciljem, dav roku5 let hotelske nepre-
mičninenepredstavljajovečkot50%vrednosticelot-
negaportfeljadružbe.Spodajnaštetiključninaložbeni
razredibodokotcelotapredstavljaliminimalno50%in
maksimalno95%celotnevrednostisredstev:
1.Hoteli30%-50%
2.Stanovanjskenepremičnine5%-20%
3.Pisarne10%-20%
4.Zdravstvo,domovizaostareleinvarovanastano-
vanja5%-20%
Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in
20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali:
1.Trgovskicentri
2.Industrijskiobjekti
3.Selfstorage
4.Logistika
5.Hipotekarnaposojila
6.ostalo
Popolnauskladitevnaložbenegaportfeljaznaložbeno
politikojepredvidenavpetihletih.Zaradizagotavlja-
njaoptimalnestruktureportfeljadružbeinzaradiza-
gotavljanjazadostnelikvidnostidružbe,bodelnalož-
benegaportfeljaalociranvtržnenaložbeprimerljivih
družb. Vse naložbe v primerljive družbe bodo upo-
števanevstrukturinaložbdružbe,pravtakoboupo-
števanaimplicitnazadolženosttehdružbpriizračunu
zadolženostidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
24
2.7 Poslispovezanimiosebami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan
31.12.2024 del skupine Axor holding, d.d. Povezane
strankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vletu
2024predstavljajoglavnaobvladujočadružbaAxorhol-
ding,d.d.Ljubljana(družbaAxorholdingd.d.ima70,70%
delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.) ter
družbevSkupiniAxorholding–Equinoxpartnersd.o.o.
PovezanadružbajetudiKapitalskadružba,d.d.Doizbri-
sadružbeizregistradne7.2.2024jebilapovezanaoseba
tudidružbaUnionHotelsCollectiond.d.-vlikvidaciji.
Transakcije med povezanimi družbami se izvajajo po
tržnihpogojih.Vletu2024nibilospremembvzvezis
transakcijamimedpovezanimistrankamigledenazad-
njeporočevalskoobdobje,kibivplivalinaspremembo
nančnegapoložajaalidosežkepodjetja.
Podrobnopojasnilooposlihspovezanimiosebamise
nahajavračunovodskemdelutegaporočila.
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji
Vobdobju1.1.2024-31.12.2024oddnevavpisadružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.niprišlodosprememb
vupravljanjudružbe.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc–predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na
dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v
sestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Upravljanje
s tveganji
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
26
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI
V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno
pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema
ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje
tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavlje-
naprisvojemposlovanju.
Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko
vodila v nedoseganje ciljev, so:
› Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih
trgih, povečano številonastanitvenihkapacitet
v Ljubljani, trend po organizaciji manjših do-
godkovvprostorihpodjetij ter rast števila po-
nudnikovtovrstnihkapacitetternjihovvplivna
zmožnostplačevanjapogodbenodoločenena-
jemninemeddružbamaHotusainMogotelna
eni strani ter Equinox NEPREMIČNINE d.d. na
drugistrani
› Tveganjespremenjenihposlovnihnavadpodje-
tijkotposledicaCOVID-19voblikidelaoddoma
in morebitenvpliv na višino najemnin poslov-
nih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih
nepremičnin
› Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje
imanajetaposojilasksnoinvariabilnoobre-
stnomero.Spremembaobrestnemerebilahko
pomembnovplivalanavišinostroškovnanci-
ranjatertržnonetosedanjovrednostnančnih
obveznostiinobrestnezamenjaveIRS.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vspodnjita-
belisoprikazanivsiključnielementiposameznegatipa
tveganj,kisebo odražalvprihodnjemgibanju cene
delniceEquinox.
Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje
operativneučinkovitosti,jedenirananajmanjša,ciljna
in največja izpostavljenost portfelja naložb do posa-
meznenaložbe.Večjaizpostavljenostdoposamezne
naložbelahkopomenivečjooperativno učinkovitost,
vendar negativno vpliva na tveganje velike izposta-
vljenosti portfeljadoposameznenaložbeinobratno
manjšaizpostavljenostzmanjšuje operativnoučinko-
vitost,vendarzmanjšujetuditveganjeizpostavljenosti
doposameznenaložbe.Equinoxbozasledovalslede-
čociljnostrukturovelikostisvojihnaložb:
› Minimalnavrednostposameznenaložbe:0,5%
tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne
vrednostisredstevdružbe
› Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%-
20%tržnevrednostisredstevdružbe
› Maksimalnavrednostposameznenaložbezna-
šado40%celotnetržnevrednostisredstev
Zaradiučinkovitejšegaupravljanjastveganjismode-
niraliposebnokategorijonaložb,kineustvarjajode-
narnihtokovoziromaneustvarjajozadostnihdenarnih
tokovt.i.»nonincomegeneratingassets«insicersem
spadajo:
› Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni
vnaprejsklenjenihnajemnihpogodb
› Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej
sklenjenihnajemnihpogodb
› Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov
Predstavitevključnihtveganjinsistemnjihovegaob-
vladovanjajeprikazanavspodnjitabeli.Tveganjade-
limo na strateška in poslovna tveganja, operativna
tveganja ter nančna tveganja ter jih v nadaljevanju
prikazujemovseobsegajoče.Potrebnojevzetivobzir,
dajedružbaidenticiralatveganjatudiževlučibodo-
čegadelovanjanepremičninskedružbe.
Nadatumbilancestanja 31.12.2024 invobdobjupo-
slovanjadružbe1.1.2024-31.12.2024sobilarelevantna
operativna tveganja (vzdrževanje nepremičnin in za-
dovoljstvonajemnikov)ternančnatveganja(likvidno-
stnoinkreditnotveganje)
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
27
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Makroekonomsko
tveganje
Upad gospodarske rasti in
povpraševanja po poslovnih
nepremičninah ter posledično
upad najemnin ter vrednosti
nepremičnin.
Razpršitev portfelja na različne
segmente nepremičninskega
trga, ki med seboj niso
popolnoma korelirani.
Velik Srednja
Tveganje ocene
vrednosti
nepremičnin
Zaradi napačnega vrednotenja
nepremičnin lahko posledično
prihaja do napačnega prikaza
vrednosti portfelja.
Za potrebe vrednotenja
nepremičninskega portfelja
se bodo uporabljali najbolj
renomirani ocenjevalci
vrednosti. Prav tako je portfelj
nepremičnin lociran na najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Sloveniji.
Srednji Srednja
Strukturne
spremembe
povpraševanja po
nepremičninah
Zaradi nenadnih ali strukturnih
sprememb povpraševanja
po posameznih segmentih
nepremičninskega portfelja
pride do upada najemnih
prihodkov.
Za posamezne nepremičnine
obstaja srednjeročni načrt
alternativne izrabe prostora
za druge namene kar bo
podjetju omogočalo doseganje
prihodkov iz naslova najemnih
razmerij.
Srednji Srednja
Stroški kapitala
V primeru, ko bo zaradi večjih
investicijskih projektov prišlo
do potrebe po dodatnem
lastniškem kapitalu, lahko pride
na kapitalskem trgu zaradi
neugodnih razmer do povišanja
stroškov kapitala za družbo.
Družba si prizadeva skozi
zagotavljanje likvidnosti
na sekundarnem trgu,
stabilno dividendno politiko,
transparentnim načinom
poslovanja ves čas optimizirati
in izboljševati stroške tako
lastniškega kot dolžniškega
kapitala.
Velik Srednja
Koncentracija
portfelja
Trenutni portfelj nepremičnin je
skoncentriran 75% v hotelskem
segmentu nepremičnin. Prav
tako je nepremičninski portfelj
geografsko zelo skoncentriran.
Prav tako so koncentrirani
tudi posamezni najemniki.
Izpostavljenost do največjih
najemnikov je relativno visoka.
Naložbena politika predvideva
zmanjšanje izpostavljenosti
do segmenta hotelskih
nepremičnin pod 40% do leta
2026. Prav tako je predvidena
geografska razpršitev portfelja.
Delež največjih najemnikov
se bo v prihodnje postopoma
zmanjševal in največji novi
najemnik bo predstavljal največ
10% vseh najemnih prihodkov.
Velik Srednja
Likvidnost
nepremičninskega
trga
Določeni segmenti
nepremičninskega trga so
lahko v določenih delih
gospodarskega cikla zelo
nelikvidni kar lahko povzroči
visoke transakcijske stroške pri
morebitni prodaji nepremičnin.
Trenutni portfelj nepremičnin
je lociran v geografsko najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Ljubljani. Tudi dolgoročno
bo Equinox investiral v
segmente nepremičninskega
trga, ki bodo likvidni in ki bi
omogočali relativno hitro
prodajo portfelja ter nizke
transakcijske stroške.
Velik Velika
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
28
2.9.2 Operativnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Izvedba
Pri razvoju nepremičninskih
projektov lahko pride do
časovnega zamika, podražitve
projektov, zakonskih sprememb
in drugih omejitev ali preprek,
ki lahko negativno vplivajo na
donosnost projektov.
Z večanjem naložbenega por-
tfelja se bo delež posameznih
naložb oziroma novih investi-
cijskih projektov zmanjševal in
posledično se bodo relativno
zmanjšali negativni vplivi iz
morebitnega zamika pri izvedbi
ali drugih omejitev samega pro-
jekta. Equinox bo pred investicijo
v čim večji meri poskušal oce-
niti tveganja v zvezi z razvojem
projektov.
Majhen Srednja
Vzdrževanje
nepremičnin
Nepremičnine zahtevajo redna
vlaganja in morajo zadoščati
najnovejšim standardom, da za-
dostujejo zahtevam najemnikov
in morebitnim kupcem.
Equinox ima za vse nepremič-
nine v portfelju pripravljane
dolgoročne investicijske in
vzdrževalne načrte, ki ta tvega-
nja zmanjšujejo.
Srednji Velika
Zadovoljstvo
najemnikov
Nezadovoljstvo najemnikov lah-
ko dolgoročno povzroči, da se
po izteku najemnih pogodb le te
ne podaljšajo kar lahko pripelje
do zmanjšanja zasedenosti ne-
premičnin in upada prihodkov.
Equinox bo vzdrževal dolgoroč-
ne partnerske odnose z svojimi
najemniki in s tem zagotavljal
stabilnost prihodkov iz najemnin.
Letno se z največjimi najemniki
izvajajo redni sestanki in ugota-
vlja njihovo zadovoljstvo.
Velik Majhna
Nezgode/
naravne
katastrofe
Požari, poplave, potresi, neurja
in druge naravne katastrofe ali
nezgode imajo lahko izjemno
negativen vpliv na poslovanja
najemnikov in posledično
družbe.
Praktično vsa tveganja povezana
z naravnimi katastrofami in
nezgodami so zavarovana. Prav
tako je zavarovan tudi morebitni
izpad prihodkov iz naslova
opravljanja dejavnosti v teh
nepremičninah.
Velik Majhna
Tveganja
spremembe
cene energentov
Cene energentov, še posebej
električne energije, se zelo
spreminjajo.
Družba se aktivno prilagaja
novim razmeram, zato se
električno energijo, zaradi nihanj
cen na borzi, za pol leta naprej.
Majhen Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
29
2.9.3 Finančnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Poročanje
Morebitno napačno,
nepravočasno ali zavajajoče
poročanje izkazov poslovanja
lahko pripelje do negativnih
posledic pri zunanjih in notranjih
deležnikih.
Equinox bo javna delniška
družba, ki bo svoje rezultate
poslovanja redno objavljala na
spletnih straneh borze. Rezultati
bodo objavljeni kvartalno. Letno
poročilo bo revidirano s strani
renomirane revizijske hiše.
Majhen Majhna
Likvidnostno
tveganje
Zaradi morebiti premajhnih
likvidnih sredstev lahko pride
do težav pri plačilu pogodbenih
obveznosti, kar lahko poviša
stroške nanciranja. Med
likvidnostna tveganja sodijo tudi
tveganja nespoštovanja bančnih
zavez pri posojilih.
Equinox bo na podlagi letnih
planov poslovanja pripravljal
tudi mesečne likvidnostne
plane. Vzdrževal bo ustrezno
ročnost svojih obveznosti. Do
morebitnega renanciranja bo
pristopil zgodaj in si s tem zago-
tovil ustrezne vire. Družba vodi
aktivno politiko komunikacije z
posojilodajalci in z ustreznimi
aneksi redno uravnava spre-
membe v bančnih zavezah.
Srednji/
Velik
Majhna
Valutno
tveganje
Zaradi sprememb tečajev
predstavlja nevarnost nančne
izgube zaradi sprememb
vrednosti ene valute v primerjavi
z drugo.
Equinox ne posluje oziroma ni
izpostavljen poslovanju s tujimi
valutami z izjemo manjšega dela
portfelja kjer bo Equinox kupoval
delnice nepremičninskih skladov
na ameriški borzi.
Majhen Majhna
Obrestno
tveganje
Nepremičninska vlaganja
zahtevajo dolgoročne vire
nanciranja. Posledično lahko
zaradi sprememb na kapitalskih
trgih pride do povišanja
obrestnih mer kar lahko pripelje
do precejšnjega povišanja
stroškov nanciranja.
Equinox bo vodil preudarno
politiko nanciranja in s
kombinacijo ščitenja obrestnih
mer ter obrestno odprtih pozicij
zagotavljal ustrezno nizko
obrestno tveganje.
Srednji Srednja
Kreditno
tveganje
Vse odprte postavke iz naslova
najemnih razmerij potencialno
predstavljajo kreditno tveganje in
tveganje neplačil.
Politika varovanja pred neplačili
glede danih posojil pri višjih
izpostavljenostih.
Equinox bo zasledoval
portfeljsko politiko, ki bo
zmanjšala izpostavljenost do
največjih najemnikov. Dolgoročni
cilj je, da največji novi najemnik
ne predstavlja več kot 10% vseh
prihodkov iz naslova najemnin.
Za varovanje pred tveganjem
neplačil, zlasti pri posojilih z
bistveno višjo izpostavljenostjo,
se uporabljajo strožje zaščitne
politike in mehanizmi upravljanja
tveganj, ki vključujejo:
Temeljito kreditno analizo
prejemnikov posojil, zahtevo po
dodatnih oblikah zavarovanja,
vključitev pogodbenih
varovalk, aktivno spremljanje in
upravljanje tveganja.
Velik Srednja
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
30
Trajnostni
razvoj
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
31
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ
2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE
DružbaEquinoxNepremičninesiprirazvojuinraziska-
vahnenehnoprizadevasleditinajnovejšimglobalnim
trendominsmernicamvnepremičninskiindustriji.Naš
cilj je zagotavljanje inteligentnih, trajnostnih in upo-
rabniškousmerjenihrešitev,kiodgovarjajonapotrebe
sodobnihnajemnikovinupoštevajospreminjajočese
družbeneterokoljskerazmere.
Poseben poudarek namenjamo ustvarjanju delovnih
inbivalnihokolij,kispodbujajoproduktivnost,poveza-
nostindobropočutje.Zrazvojeminteligentnihsiste-
movupravljanjanepremičninteruvajanjemsodobnih
digitalnih rešitev želimo izboljšati uporabniško izku-
šnjoinomogočititrajnostnorabovirov.Našeraziska-
vevključujejoanalizoključnihpodatkovonajemnikih,
njihovihpotrebahinpričakovanjih,karnamomogoča
prilagajanje nepremičnin njihovi strategiji, kulturi in
dolgoročnimciljem.
Razvoj novih rešitev in pristopov temelji na zavezi k
trajnosti.Prizadevamo si za zmanjševanjeokoljskega
odtisa nepremičnin z uvajanjem energetsko učinko-
vitih sistemov, izboljšanjem izolacijskihstandardov in
uporaboobnovljivihvirovenergije.Napodročjuprila-
gajanjanovimdelovnimoblikam,kotsodelooddoma
inhibridnimodeli,raziskujemomožnostizaoptimizaci-
joprostorov,kispodbujajoeksibilnostininovativnost.
Vzadnjemletusmonadgradilitrajnostnoupravljanje
z bolj integriranimi pristopi, ki zmanjšujejo tveganja
in povečujejo pozitivne učinke trajnostnega razvoja.
Našatrajnostnapolitikanasvodiprisprejemanjustra-
teškihodločitev,pričemersiprizadevamozadolgo-
ročnousklajenostekonomskih,okoljskihindružbenih
interesov.
Naš cilj ostaja nespremenjen: sledenje najsodobnej-
šimtrendom,kinepremičninespreminjajovtrajnostne,
varčneinfunkcionalneprostore,prilagojenesodobne-
mu načinu življenja. Aktivno spremljamo novosti na
področjurazvojainraziskavterjihuvajamovvsefaze
življenjskegaciklanašihnepremičnin,sčimergradimo
prihodnost,kitemeljinatrajnosti,inovacijahinzado-
voljstvunašihnajemnikov.
2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST
Družbenaodgovornostostajaključenelementuspe-
šnegaposlovanjadružbeEquinoxNEPREMIČNINEd.
d.,sajsmozavezanikpozitivnemuprispevkunalokal-
ni, regionalni in nacionalni ravni. S svojo dejavnostjo
siprizadevamoneleustvarjatiekonomskovrednost,
temvečtudiširšodružbenokorist,kipreseganeposre-
dneposlovnecilje.
ZuvrstitvijodelnicnaLjubljanskoborzo smodemo-
kratiziralidostopdovlaganjvnepremičnine,karomo-
goča vsem državljanom priložnost za solastništvo v
našemportfelju.Našavizijaje,davlaganjevnepremič-
ninepostanedostopnoinvključujoče,sajverjamemo,
dajestabilnost,kijoprinašajonepremičninskenalož-
be,lahkovkoristširši družbi,nelenajpremožnejšim
posameznikom.
Zavedamose,da zadovoljstvonaših najemnikovne-
posredno vpliva na dolgoročno uspešnost družbe.
Zatovlagamovvzpostavljanje in ohranjanje kakovo-
stnih ter trajnostnih odnosov z njimi. Ponudbo naših
nepremičnininstoritevnenehnoprilagajamonjihovim
potrebam, pri čemer sodelujemo zvodilnimi nepre-
mičninskimi agencijami. S tem zagotavljamo, da so
našiprostoridostopni,privlačni inskladniznajvišjimi
standardisodobnegabivanjaindela.
Sodelovanjezlokalnimiskupnostmijepomembendel
našedružbeneodgovornosti.Izbiramoprojekte,kipri-
našajovečstranskododanovrednost,bodisiskoziiz-
boljšanjeurbanihokolij,spodbujanjetrajnostnihpraks
alipodporoiniciativam,kipovezujejoinkrepijolokalno
skupnost.
Verjamemo,dajeuspehdružbetesnopovezanzbla-
gostanjemokoljainskupnosti,vkaterihdelujemo.Zato
bomotudivprihodnjeaktivnorazvijaliinpodpiralipro-
jekte,kiodražajonašozavezanosttrajnosti,vključeva-
njuinodgovornemuravnanju.
2.10.3 SKRBZAOKOLJE
Zavezanismokodgovornemuupravljanjunepremič-
nin,kitemeljinatrajnostnempristopuinspoštovanju
naravnega okolja. Zavedamo se, da naša dejavnost
vpliva na okolje, zato si prizadevamo zmanjševati
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
32
negativnevplivezvarčnoraboenergije,vodeindrugih
naravnihvirovterzaktivnimzmanjševanjememisijin
onesnaževanja.
Našazavezakvarovanjuokoljajeneločljivopovezana
zodgovornostjodolokalneskupnosti.Ssvojimipro-
jektiželimosoustvarjatiprijetnoinzdravookoljezana-
jemnike,gosteinokoliškeprebivalce.Skrbzakakovost
bivanjaintrajnostnirazvojvključujemovvsevidikena-
šegaposlovanja.
Prizadevamosizauvajanjeokoljuprijaznihtehnoloških
rešitev,kiizboljšujejoenergetskoučinkovitostinomo-
gočajo trajnostno rabo virov. Enako pričakujemo od
svojih dobaviteljev, zunanjihsodelavcevin poslovnih
partnerjev,sajverjamemo,dajeuspehnašihprizade-
vanjodvisenodsodelovanjainskupneodgovornosti.
Našmoto»delovatiznaravoinneprotinjej«nasvodi
privsakodnevnemposlovanju,patudiprinačrtovanju
dolgoročnih projektov. V prihodnje bomo še naprej
krepilisvojetrajnostneprakseiniskaliinovativnerešit-
ve,kibodoprispevalekohranjanjunaravnegaokolja
zaprihodnjegeneracije.
2.10.4 KAKOVOSTPOSLOVANJA
DružbaEquinoxNEPREMIČNINEd.d.ostajazavezana
zagotavljanjunajvišjekakovostistoritev,ki temeljijona
profesionalnosti, prilagodljivosti in zadovoljstvu naših
najemnikov. Naš cilj je ustvarjati odlične uporabniške
izkušnjevvsehsegmentihposlovanja,od hotelskihin
poslovnihstoritevdogostinskihdejavnosti.
Ključnegapomenaje,dasvojimnajemnikomponujamo
visokoravenstoritev,kipresegazgoljosnovnapričako-
vanja.Sširokopaletododatnihaktivnostiinrešitevsipri-
zadevamozagotoviticelovitopodporo,kikrepinjihovo
zadovoljstvoinzvestobo.
Pomemben del zagotavljanja kakovosti poslovanja
vključujevzdrževanječistih,urejenihindobrovzdrževa-
nihprostorov,takohotelskihkotposlovnih.Prizadevamo
si,današiobjektipredstavljajoprijetnoinnavdihujoče
okoljezadelo,bivanjein prostičas.Polegtegaohra-
njamo konstruktiven dialog z vsemi našimi najemniki,
kar nam omogoča hitroprepoznavanjeinnaslavljanje
njihovihpotreb.
V prihodnje bomo nadaljevali z nenehnim izboljše-
vanjem kakovosti poslovanja, uvajanjem inovacij in
prilagoditvami,kiodražajonajnovejšetrendeinpotre-
benašihnajemnikov.Našapredanostvisokiravnika-
kovostiostajaključnidejavnikdolgoročneuspešnosti
inzaupanjanašihposlovnihpartnerjevteruporabnikov.
2.10.5 KOMUNICIRANJEZINTERESNIMISKUPINAMI
VdružbiEquinoxNEPREMIČNINEd.d.verjamemo,da
je odprto, transparentno in učinkovito komuniciranje
ključno zavzpostavljanje trajnostnih odnosov zvsemi
našimi interesnimi skupinami.Tivključujejo najemnike
naših hotelskih in poslovnih nepremičnin, vlagatelje,
dobavitelje,širšojavnostterlokalneskupnosti,vkaterih
delujemo.Našekomuniciranjetemeljinanačelihzau-
panja,dvosmernegadialogain stalnegaizboljševanja.
Prizadevamosi,daspremišljenimindoslednim nači-
nomobveščanja,posredovanjainformacijinodzivanja
na potrebe različnih deležnikov postavljamo visoke
standardevindustriji.
Razumemo, da je kakovostno komuniciranje več kot
zgoljposredovanjeinformacij,jeključnistebernašega
poslovanja,kiomogočaoblikovanjedolgoročnegaza-
upanjainpodporezadoseganjeskupnihciljev.Zino-
vativnimi praksami in digitalnimi orodji vzpostavljamo
dostopneinpreglednekomunikacijskekanale,kiomo-
gočajopravočasnoinformiranjeinučinkovitovključeva-
njevsehinteresnihskupinvnašedelovanje.
2.10.6 ODGOVORNOSTDOUPORABNIKOVSTORITEV
Zavedamo se, da je zadovoljstvo naših najemnikov
ključnozadolgoročniuspehdružbe.Vsledtemupo-
sebno pozornost namenjamo razumevanju njihovih
potrebinpričakovanjtersiprizadevamoustvaritioko-
lja,kipodpirajonjihovodeloinbivanje.Aktivnovlaga-
movprenovo,širitevinprilagoditevnašeponudbe,da
ustrezasodobnimstandardomintrendom.
Polegtegarednospremljamopovratneinformacijein
skrbimozaugleddružbenarazličnihkomunikacijskih
kanalih.Tonamomogočahitroprilagajanjeinzagota-
vljanjevisokeravni storitev,kikrepijozadovoljstvoin
zaupanjenašihnajemnikov.Našavizijajeustvaritidol-
goročneinkakovostneodnose,kitemeljijonaodlični
uporabniškiizkušnji.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
33
2.10.7 PREGLEDTRŽNIHAKTIVNOSTI
Tržno komuniciranje vključuje različne kanale, kot
so oglaševanje, odnosi z javnostmi, direktna pošta,
spletno komuniciranje in uporaba socialnih omre-
žij. Prilagodljivost je ključnega pomena, saj neneh-
ne spremembe potreb najemnikov in tržnega okolja
zahtevajoproaktivnonačrtovanjeinizvajanjestrategij.
V letu 2024 bomo še intenzivnejevlagaliv digitalno
prisotnostterpovečalipogostostinkakovostaktivno-
sti na socialnih omrežjih,da bi izboljšali interakcijo z
našimiciljnimiskupinami.
Delničarje redno obveščamo o ključnih poslovnih
dogodkih,sčimerkrepimonjihovozaupanjeinrazu-
mevanje poslovnih odločitev. Naša zaveza k trans-
parentnosti ostaja neomajna, kar dokazujemo tudi z
inovativnimipristopi,kotjeprenosvživoskupščindel-
ničarjev,skaterimsmopostavilinovstandardodprte
komunikacijevslovenskemprostoru.
2.10.8 INTERNOKOMUNICIRANJE
Zavedamo se, da je uspešno interno komuniciranje
ključnozaučinkovitoposlovanje.Rednisestankizago-
tavljajojasnousmeritevinoperativnoučinkovitost.
Polegtegapomembneinformacijeoposlovanjudruž-
barednoobjavljavsistemuelektronskegaobveščanja
Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji spletni strani
www.equinox.si. S tem zagotavljamo pravočasno in
natančno informiranje zaposlenih, partnerjev in širše
javnosti.
Zučinkovitimkomuniciranjemnavsehravnehgradimo
trdnopovezanostsključnimiinteresnimiskupinamiin
krepimosvojugledkotzaupanjavrednanepremičnin-
skadružba.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
34
Računovodsko
poročilo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
35
3. RAČUNOVODSKOPOROČILO
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDAvEUR
Pojasnila
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
1. Čisti prihodki od prodaje 4 8.671.188 7.786.933
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 626.908 632.709
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala 417.120 0
Čisti prihodki od najemnin 7.627.159 7.154.224
2. Sprememba vrednosti zalog proizvodov in nedokončane proizvodnje 0 0
3. Usredstveni lastni proizvodi in lastne storitve 0 0
4. Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 22.816 127.496
5. Stroški blaga, materiala in storitev 5 2.095.566 1.615.006
Stroški porabljenega materiala 0 0
Nabavna vrednost prodanega blaga 414.000 0
Stroški potrošnega materiala in energije 529.836 587.382
Stroški storitev 1.151.730 1.027.624
6. Stroški dela 0 0
7. Odpisi vrednosti 5.912.052 5.570.047
Amortizacija 3.932.439 3.763.328
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.979.613 1.806.719
8. Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 372.527 362.028
9. Finančni prihodki iz deležev 7 579.665 279.014
Finančni prihodki iz drugih naložb 579.665 279.014
10. Finančni prihodki iz danih posojil 987.610 955.836
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 14.663 0
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim 972.947 955.836
11. Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 8.456 6.860
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupini 0 1.250
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 8.456 5.610
12. Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 8 0 0
13. Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 8 507.782 634.754
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 445.086 445.324
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 62.696 189.430
14. Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 5.552 3.317
15. POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO 1.376.256 970.988
Davek iz dobička -217.543 -145.440
Odloženi davki (prihodek) -89.151 43.574
16. ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA 9 1.069.562 869.122
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
36
3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA
IZKAZVSEOBSEGAJOČEGADONOSAvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 1.069.562 869.122
Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo 0 0
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega
izida (po davku)
1.069.562 869.122
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 68.426 414.723
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 1.137.988 1.283.845
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
37
3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2024 31.12.2023
Nekratkoročna sredstva 45.162.622 46.899.836
Neopredmetena sredstva
10
8.907 10.824
Nekratkoročne premoženjske pravice 500 1.000
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve 8.407 9.824
Opredmetena osnovna sredstva
11
0 0
Naložbene nepremičnine
12
34.196.852 36.867.733
Nekratkoročne nančne naložbe
13
10.951.625 9.921.288
Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil 6.951.625 4.407.340
a) Druge delnice in deleži 6.846.028 4.253.658
b) Druge nekratkoročne nančne naložbe 105.597 153.683
Nekratkoročna posojila
13
4.000.000 5.513.948
a) Nekratkoročna posojila družbam v skupini 0 0
b) Druga nekratkoročna posojila 4.000.000 5.513.948
Nekratkoročne poslovne terjatve
14
5.238 10.840
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih 5.238 10.840
Odložene terjatve za davek
15
0 89.151
Kratkoročna sredstva 6.236.076 6.376.884
Zaloge 0 0
Kratkoročne nančne naložbe
16
4.826.679 2.106.300
Kratkoročne nančne naložbe, razen posojil 1.603.314 0
a) Druge delnice in deleži 1.603.314
0
Kratkoročna posojila 3.223.365
2.106.300
a) Kratkoročna posojila družbam v skupini 0 0
b) Druga kratkoročna posojila 3.099.734 2.106.300
c) Kratkoročni dani depoziti 123.631 0
Kratkoročne poslovne terjatve
17
1.039.136 614.012
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 14.663 0
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev 913.729 448.762
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih 110.744 165.250
Druga kratkoročna sredstva
18
16.961 3.275
Denarna sredstva
19
353.300 3.653.297
SREDSTVA SKUPAJ 51.398.698 53.276.720
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
38
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2024 31.12.2023
Kapital 20 37.947.255 39.830.038
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 5.204.308 4.755.766
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 372.424 153.558
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -372.424 -153.558
Druge rezerve iz dobička 4.624.026 4.175.484
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 20 1.462.502 1.394.076
Preneseni čisti poslovni izid 9.946.938 12.547.130
Čisti poslovni izid poslovnega leta 1.069.562 869.122
Odloženi prihodki 21 212.167 251.060
Rezervacije 0 0
Odloženi prihodki 212.167 251.060
Nekratkoročne obveznosti 11.799.421 11.839.074
Nekratkoročne nančne obveznosti 22 7.517.561 8.180.876
1. Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0
2. Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 7.517.561 8.180.876
3. Druge nekratkoročne nančne obveznosti 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.869.359 3.658.199
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 3.869.359 3.658.199
Odložene obveznosti za davek 24 412.501 0
Kratkoročne obveznosti 1.439.856 1.356.548
Kratkoročne nančne obveznosti 22 663.315 705.141
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 663.315 705.141
Druge kratkoročne nančne obveznosti 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti 25 776.541 651.407
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 62.879 62.879
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 337.298 275.095
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 313.192 225.358
Obveznosti za davek od dobička 63.172 88.074
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ 13.451.444 13.446.682
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ 51.398.698 53.276.720
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
39
3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2024-31.12.2024vEUR
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti
poslovni izid
Čisti poslovni izid
poslovnega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista izgu-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2023
5.691.826 14.572.118 580.282 153.558 -153.558 4.175.484 1.394.076 12.547.130 869.122 39.830.038
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
-218.866 -3.024.950 -3.243.815
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 -218.866 0 0 0 0 0 0 0 -218.866
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 -3.024.950 0 0 0 -3.024.950
B.2
Celotni vseobsegajoči
donos poročevalskega
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 68.426 0 0 1.069.562 0 1.137.988
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.069.562 0 1.069.562
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 68.426 0 0 0 0 68.426
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 218.866 0 0 448.542 0 424.758 0 -869.122 0 223.043
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 667.407 0 201.715 0 -869.122 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
f)
Druge spremembe v
kapitalu
0 0 0 0 218.866 0 0 -218.866 0 223.043 0 0 0 223.043
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2024
5.691.826 14.572.118 580.282 372.424 -372.424 4.624.026 1.462.502 9.946.938 1.069.562 37.947.254
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 9.946.938 1.069.562 11.016.500
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
40
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2023-31.12.2023 vEUR
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
Preneseni čisti poslovni
izid
Čisti poslovni izid poslov-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
deleže
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
deleži (kot
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
dobička
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
čisti
dobiček
Prenesena
čista
izguba
Čisti
dobiček
poslovne-
ga leta
Čista izgu-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
Začetno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2022
5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 979.353 14.400.373 711.989 41.264.984
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
-153.558 -2.565.233 -2.718.791
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 -153.558 0 0 0 0 0 0 0 -153.558
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.565.233 0 0 0 -2.565.233
B.2
Celotni vseobsegajoči
donos poročevalskega
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 414.723 0 0 869.122 0 1.283.845
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 869.122 0 869.122
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 414.723 0 0 0 0 414.723
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 153.558 0 0 -153.558 0 711.989 0 -711.989 0 0
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 711.989 0 -711.989 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 153.558 0 0 -153.558 0 0 0 0 0 0
C.
Končno stanje poročeval-
skega obdobja 31.12.2023
5.691.826 14.572.118 580.282 153.558 -153.558 4.175.484 1.394.076 12.547.130 869.122 39.830.038
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 12.547.130 0 869.122 0 13.416.251
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
41
3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOVvEUR
31.12.2024 31.12.2023
A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida 5.988.973 5.700.908
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev 8.266.161 7.826.699
Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti
-2.059.645
-1.980.350
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih
-217.543
-145.440
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja
367.262
2.299
Začetne manj končne poslovne terjatve
-419.522
-352.258
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve
-12.269
3.795
Začetne manj končne odložene terjatve za davek
89.151
-43.574
Začetne manj končne zaloge
0
0
Končni manj začetni poslovni dolgovi 336.295 219.593
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije
-38.893
174.744
Končne manj začetne odložene obveznosti za davek
412.501
0
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b)
6.356.235
5.703.208
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju
18.931.098
9.845.379
Prejemki od dobljenih obresti in delež v dobičku drugih, ki se nanašajo na investiranje
1.418.230
1.178.386
Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev
0
140.230
Prejemki od odtujitve naložbenih nepremičnin
300.000
0
Prejemki od odtujitve nančnih naložb
17.212.868
8.526.763
b. Izdatki pri investiranju
-24.453.978
-13.856.508
Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev
0
0
Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev
0
0
Izdatki za pridobitev naložbenih nepremičnin -3.514.246 -2.248.879
Izdatki za pridobitev nančnih naložb
-20.939.732
-11.607.629
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b)
-5.522.880
-4.011.129
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri nanciranju
615.000
3.880.301
Prejemki od vplačanega kapitala
0
0
Prejemki od povečanja nančnih obveznosti
615.000
3.880.301
b. Izdatki pri nanciranju
-4.748.351
-12.726.968
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na nanciranje
-445.086
-529.626
Izdatki za odplačila nančnih obveznosti
-1.278.315
-9.632.109
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku
-3.024.950
-2.565.233
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri nanciranju (a+b)
-4.133.351
-8.846.667
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki)
Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov
353.300
3.653.296
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc)
-3.299.997
-7.154.587
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov
3.653.296
10.807.884
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
42
3.1.6 POJASNILAKLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČINE, D.D.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni
registervpisana3.5.2021napodlagioddelitveoddruž-
beUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanjuna
presečnidatumdelitve30.6.2020.
NaEQUINOXNEPREMIČNINEsoseoddelilevsene-
premičnineinnaložbenenepremičnineteroprema,ki
jihjeprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno-
vodskihevidencahvodila pod postavkoopredmete-
naosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.Gre
zanepremičnine,kijihlahkorazdelimoponaslednjih
funkcionalnihskupinah:
Hotelskenepremičnine
› GrandhotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana
› uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana
› HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana
› Thefuzzylog–Miklošičeva9,Ljubljana
Ostalenepremičnine
› Kompas–Pražakova4,Ljubljana
› Delo–Dunajska5,Ljubljana
› Burda-Vošnjakova3,Ljubljana
› Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana
› StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana
› ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana
› ParkirnamestavParkirnihišiKozolecII-Dvora-
kova3,Ljubljana
DružbaEquinoxnepremičnined.d.jebilavsodniregi-
stervpisanadne3.5.2021kotnovoustanovljenadružba.
Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov
družbeDunajskacesta5,Ljubljana.
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena
dan31.12.2024znašal37.947.255EUR,čistiposlovniizid
družbevobdobju1.1.2024-31.12.2024pa1.069.562EUR.
Pojasnilo 2: Pomembne informacije o računovodskih usmeritvah
Poslovodstvo kot Pomembneračunovodskeusmeri-
tvesmatratistezakatereselahkoupravičenopriča-
kuje,dasopomembnezauporabnikaračunovodskih
izkazov,terdalahkovplivajonanjihoveodločitvevpo-
vezavistemiračunovodskimiizkazi.
Preračun tujih valut
Računovodskiizkazisopredstavljenivevrih(EUR),ki
so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto
družbe. Posli vtujivalutiso na začetkupripoznaniv
funkcionalnivalutiinpreračunanipotečajufunkcional-
nevalutenadanposla.Denarnasredstvainobveznosti
vtujivalutisopreračunanapotečajufunkcionalneva-
lutenadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajoizprera-
čunatujihvalut,sepripoznajovizkazuposlovnegaizi-
da.Nedenarnasredstvainobveznosti,kisoizmerjena
poizvirnivrednostivtujivaluti,sopretvorjenapotečaju
funkcionalnevalutenadanposla.Nedenarnasredstva
inobveznosti,kiso izmerjenapopoštenivrednostiv
tujivaluti,sopretvorjenapomenjalnihtečajihnadan,
kojebilapoštenavrednostdoločena.
Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih
izkazov
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak
izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripravi-
tivskladuzMednarodnimistandardiračunovodskega
poročanja(vnadaljevanjuMSRP)inpojasniliodboraza
pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so
bilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdoločili
Zakonaogospodarskihdružbah.Računovodskiizkazi
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje,ki
sejekončalozdnem31.12.2024,sosestavljenivevrih
insopripravljeninapodlagiizvirnihvrednostibilančnih
postavk,razennančnihsredstev,izmerjenihpopoš-
tenivrednostiskoziizkazposlovnegaizidainnančnih
naložb,razpoložljivihzaprodajo,kisobilevrednotene
popoštenivrednosti.Letniračunovodskiizkazidružbe
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
43
EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sobilipotrjenisskle-
pomupravnegaodborazdne3.2.2025.
Osnovne računovodske usmeritve
Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,Nadanporo-
čanjadružbanimaodvisnih,pridruženihinhčerinskih
družb.
Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje na-
stanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne
neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in
poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vred-
nostievrainposamičnihcen,nepatudihiperinacije)
souporabljenetudiprisestavitviračunovodskihizka-
zov za obdobje 1.1.2024-31.12.2024. V največji možni
meri so upoštevane kakovostne značilnosti računo-
vodskihizkazov,kisopredvsemrazumljivost,ustrez-
nost,zanesljivostinprimerljivost.
V obdobju 1.1.2024-31.12.2024 ni prišlo dosprememb
računovodskihusmeritev.
Izjava o skladnosti
RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOdbora
zapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),kiso
sprejetisstraniEU.
Nadanizkazanančnegapoložajagledenaprocespo-
trjevanjastandardovvEvropskiuniji,vračunovodskih
usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje
sprejelaEvropskaunija.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2024 ali kasneje
› Spremembe MRS 1– Dolgoročne obveznosti z
zavezami
Tespremembepojasnjujejo,kakopogoji,kijih
mora podjetje izpolnjevati znotraj dvanajstih
mesecevpoporočevalskemobdobju,vplivajo
narazvrstitevobveznosti.Namenspremembje
tudiizboljšanjeinformacij,kijihpodjetjezagota-
vljavzvezizobveznostmivskladustemipogoji.
› Sprememba MSRP 16 – Prodaja in povratni
najem
Tespremembevključujejozahtevezatransak-
cijeprodajeinpovratneganajemavMSRP16,
da pojasni, kako podjetje obračunava prodajo
in povratninajem po datumu transakcije.Naj-
verjetneje bo vplival na transakcije prodaje in
povratnega najema, pri katerihsonekateraali
vsaplačila(delnialicelotnizakup)spremenlji-
vaplačilazakupa,kinisoodvisnaodindeksaali
obrestnemere.
› Sprememba MRS 7 in MSRP 7 – Financiranje
dobaviteljev
Tespremembezahtevajorazkritjazavečjopre-
glednost nančnih dogovorov z dobavitelji in
njihovihučinkovnaobveznosti,denarnetoko-
ve in izpostavljenost likvidnostnemu tveganju.
ZahteveporazkritjusoodgovorIASBnapomi-
slekevlagateljev,danančnidogovorinekaterih
podjetijzdobaviteljinisodovoljvidna,karovira
analizovlagateljev.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2025 ali kasneje
› Spremembe MRS 21 – Pomanjkanje
zamenljivosti
Spremembezadevajosubjekt,koimatransak-
cijoalioperacijovtujivaluti,kinizamenljivav
drugo valuto na datum merjenja za določen
namen. Valuta je zamenljiva, kadar obstaja
zmožnost pridobitve druge valute (z običajno
administrativnozamudo)inbitransakcijapote-
kalaprektržnegaalimenjalnegamehanizma,ki
ustvarjaizvršljivepraviceinobveznosti.
› Spremembe MSRP 9 in MSRP 7 – Razvrstitev in
merjenje nančnih instrumentov
Spremembe:
› vključujejopojasnilozahtevzačasovnoraz-
poreditevprepoznanjainodpraveprepoz-
nanjanekaterihnančnihsredstevinobve-
znosti,znovoizjemozanekaterenančne
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
44
obveznosti, poravnane prek sistema elek-
tronskihdenarnihnakazil;
› pojasnijo in dodajo nadaljnje smernice za
ocenjevanje,alinančnosredstvoizpolnju-
jemeriloizključnoplačiloglavniceinobresti
(SPPI);
› vključujejo nova razkritja za nekatere in-
strumente s pogodbenimi pogoji, ki lahko
spremenijo denarne tokove (kot so neka-
teri instrumenti s funkcijami,povezanimi z
doseganjem okoljskih, socialnih in uprav-
ljavskihciljev(ESG);
› posodabljajo razkritja za kapitalske instru-
mente,ocenjenepopoštenivrednostiskozi
drugvseobsegajočidonos(FVOCI).
› Letne izboljšave MSRP – 11
Letne izboljšave so omejene na spremem-
be, ki pojasnjujejo besedilov računovodskem
standardu ali popravljajo relativnomanjše ne-
namerne posledice, spreglede ali nasprotja
napodlagizahtevvračunovodskihstandardih.
Spremembe iz leta 2024 ustrezajo naslednjim
standardom:
› MSRP 1 Prva uporaba mednarodnih stan-
dardovračunovodskegaporočanja;
› MSRP7Finančniinstrumenti:razkritjainpri-
loženanavodilazaizvajanjeMSRP7;
› MSRP9Finančniinstrumenti;
› MSRP10Konsolidiraniračunovodskiizkazi;
in
› MRS7Izkazdenarnihtokov.
› MSRP 18 - »Predstavitev in razkritje v
računovodskih izkazih«
To jenov standardo predstavitvi in razkritjuv
računovodskihizkazih,spoudarkomnaposo-
dobitvah izkaza poslovnega izida. Ključni novi
koncepti,uvedenivMSRP18,senanašajona:
› strukturoizkazaposlovnegaizida;
› zahtevanarazkritjavračunovodskihizkazih
za določene mere uspešnosti dobička ali
izgube,o katerihseporoča zunaj računo-
vodskih izkazov podjetja (to so merila us-
pešnosti,kijihdoločiposlovodstvo);in
› okrepljenanačelaozdruževanjuinrazčle-
njevanju,kiveljajozaprimarneračunovod-
skeizkazeinpojasnilanasplošno.
› MSRP 19 - »Odvisne družbe brez javne
odgovornosti: razkritja«
Tanovistandarddelujeskupajzdrugimiraču-
novodskimi standardi MSRP. Odvisno podje-
tje uporablja zahteve iz drugih računovodskih
standardovMSRP,razenzahtevporazkritju,in
namesto tega uporablja zmanjšane zahteve
glederazkritjaizMSRP19.Zmanjšanezahteve
glederazkritjavskladuzMSRP19,uravnotežijo
informacijskepotrebeuporabnikovustreznihra-
čunovodskihizkazovodvisnihpodjetijzzmanj-
šanjemstroškovzapripravljavce.MSRP19je
prostovoljnistandardzaodvisnapodjetja.Hče-
rinskopodjetjejeustrezno,če:
› nimajavneodgovornosti;
› imakončnoalivmesnoobvladujočepodje-
tje,kipripravljakonsolidiraneračunovodske
izkaze,kisonavoljozajavnouporaboinso
vskladuzračunovodskimistandardiMSRP.
Pomembne računovodske ocene in presoje
Pripripraviračunovodskihizkazovdružbesobileupo-
števanedoločeneoceneinpredpostavkeposlovod-
stvadružbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugihuteme-
ljenihdejavnikih.Ocenezajemajonaslednjepostavke:
amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo osnovnih
sredstevinpopravkevrednostidvomljivihterjatev.
Pri uporabi računovodskih usmeritev je moralizvršni
direktorpolegocen,kinajboljvplivajonavrednostiv
računovodskih izkazih presoditi tudi postavko nalož-
benihnepremičnin.
Oslabitve naložbenih nepremičnin:
Oslabitev obstaja, kadar knjigovodska vrednost
sredstvaalidenarustvarjajočeenotepreseganjegovo
nadomestljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabi
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
45
alipoštenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,in
sicertista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanaza
stroške prodaje, se določa na podlagi razpoložljivih
podatkovizrealiziranihprodajnihtransakcij,izvedenih
potržnihpogojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagi
opazovanihtržnihcenahzmanjšanihzaosnovnestro-
škeprodaje.
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev:
Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo-
števa pričakovano zično izrabljanje, tehnično stara-
nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske
indrugeomejitveuporabe.Pravtakodružbapreverja
sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo-
membnejšihsredstvih.
Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin
Na dan 30.6.2024 je bila opravljena ocena vrednosti
vsehnaložbenihnepremičninzapotreberačunovod-
skegaporočanjasstranipooblaščenegaocenjevalca
vrednostipodjetijzlicencoSIR.
HOTELSKE NEPREMIČNINE
Hotelskenepremičninesobileocenjenekotpremože-
njesposebnimtrgovalnimnamenom(TradeRelated
Property).Ocenjenojebiloprihodnjeposlovanjeup-
ravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslova-
njepopretekupetihlet.Ocenaposlovanjatemeljina
podlagipreteklihrezultatovinlastnihocenocenjeval-
cavrednosti(zasedenosti,ADR,stroškov…).Popoteku
petihletjebilazaocenopreostalevrednostiuporabi-
mometodokapitalizacijedonosa.Pričakovanidenarni
tokovisodiskontiraninadatumocenjevanjavrednosti.
Priocenjevanjujebiloupoštevamo,dastalastništvo
nepremičnineinupravljanjehotelaločena(Rushmore
approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddan
vnajem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,je
razdeljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2
:0,8(napodlagipodatkovooddanihhotelih,skate-
rimijerazpolagalpooblaščeniocenjevalecvrednosti).
DeležEBITDA,kipripadalastnikunepremičnine,pred-
stavljanajemninoza hoteloziromaprihodek lastnika
nepremičnine.Dodatnokotstrošeklastnikanepremič-
nineupoštevamoCAPEX.
POSLOVNI PROSTORI
Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil
uporabljennadonosuzasnovannačininmetodoka-
pitalizacijedonosa.Pooblaščeniocenjevalecvrednosti
jepreverilpodatkeoponudbenihinrealiziranihnaje-
mninahzapodobnenepremičninevokoliciterskle-
njenihpogodbahzaocenjevaneprostore.Ocenjeniso
pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno
kapitalizacijskostopnjo.
STANOVANJA, ZEMLJIŠČA
Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih pri-
merjav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijje
preveriltransakcijesprimerljivimiprostoritrguterjih
korigiralgledenaposameznelastnosti,kivplivajona
vrednostnepremičnine.
Prihodki iz pogodb s kupci
Družba je sprejela naslednje računovodske presoje,
kipomembnovplivajonadoločitevzneskaintrenutka
prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev
trenutka izvršitve pogodbenih obveznosti Prihodke
odprodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznava
vtrenutkuprodaje.Od trenutkaprodajenaprejdruž-
banimaveč obvladovanjanadprodanimblagomali
storitvami.
Naložbene nepremičnine
Naložbenenepremičninesonepremičnine,posedova-
ne,dabiprinašalenajemnino.Naložbenanepremični-
na,kiizpolnjujepogojezapripoznanje,seobzačetnem
pripoznanjuovrednotiponabavnivrednosti.Sestavljajo
jonjenanakupnacenainstroški,kijihjemogočepri-
pisati neposredno nakupu. Takšni stroški vključujejo
zaslužkezapravnestoritve,davkeodprenosanepre-
mičnine,stroškeizposojanjaindrugestroškeposla.
Zamerjenjenaložbenenepremičninepopripoznanju
seuporabljamodelnabavnevrednosti.Amortizirajose
po metodi enakomernega časovnega amortiziranja.
Uporabljenaamortizacijskastopnjazazgradbesegi-
bljemed3%do6%.Zaopremoseuporabljajoamorti-
zacijskestopnjevvišiniod6,67%do50%.
Amortizacijskestopnjesevprimerjavispreteklimle-
tomnisospremenile.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
46
Naložbene nepremičnine se v letu 2024 niso
prevrednotovale.
Najemnepogodbezanaložbenenepremičninevpo-
vezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa
tveganjinkoristi,povezanihzlastništvom,sorazvršče-
nemedposlovnenajeme.Prihodkiodnajemninseob-
računavajoenakomernovcelotnemobdobjutrajanja
najemainpripoznajomedprihodkivizkazuposlovne-
gaizida.Začetnineposrednistroškisododatnistroški,
kijihjemogočepripisatineposrednopogajanjuindo-
govarjanju o najemu, povečujejoknjigovodskovred-
nost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem
obdobjutrajanjanajemaenakokotprihodkiodnaje-
mnin.Pogojnenajemninesepripoznajokotprihodekv
obdobju,vkateremsozaslužene.
Finančna sredstva
Začetno pripoznanje in merjenje
Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti nančna
sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti,
poštenivrednostiprekdrugegavseobsegajočegado-
nosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid.
Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev nančnih
sredstevodvisnaodznačilnostipogodbenegadenar-
negatokanančnegasredstvainposlovnegamodela
skupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatevizpo-
slovanja,kinevsebujejopomembnesestavinenan-
ciranjaalizakaterejedružbauporabilapraktičnoreši-
tev,obprvotnempripoznanjuskupinaizmerinančno
sredstvopopoštenivrednosti,kije(vprimerunanč-
negasredstva,ki nipripoznanopopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida),povečanazastrošketransak-
cije.Terjatveizposlovanja,kinevsebujejopomembne
sestavinenanciranjaalizakaterejedružbauporabila
praktičnorešitev,semerijopotransakcijskiceni,kije
določenavskladuzdoločilistandardaMSRP15.Glejte
računovodskousmeritevPrihodkiizpogodbskupci.
Za razvrstitev in merjenje nančnega sredstva po
odplačnivrednostialipopoštenivrednostiprekdruge-
gavseobsegajočegadonosa,moranančnosredstvo
ustvarjatidenarnetokove,kivsebujejo»izključnopla-
čilaglavniceinobresti(SPPI)«odneporavnanegazne-
skaglavnice.TakoimenovanitestSPPImorapodjetje
opravitizavsakposamezennančniinstrument.
Način obvladovanja nančnih sredstev za namen
ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem
modelu skupine za upravljanje s nančnimi sredstvi.
Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokoviprite-
kaliiznaslovazbiranjapogodbenihdenarnihtokov,iz
prodajenančnihsredstevaliobojega.
Nakupaliprodajanančnihsredstev,prikaterihsezah-
tevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredboali
konvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajona
datumtrgovanja,t.j.nadan,kodružbasprejmezavezo
zanakupaliprodajosredstva.
Naknadno merjenje
Poprvotnemmerjenjusonančnasredstvarazvršče-
navštirikategorije:
› nančna sredstva po odplačni vrednosti
(dolžniškiinstrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprek
drugega vseobsegajočega donosa (dolž-
niškiinstrumenti)
› nančna sredstva po pošteni vrednosti
prek drugegavseobsegajočega (kapitalski
inštrumenti)
› nančnasredstvapopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida
Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški
instrumenti)
Družbamerinančnasredstvapoodplačnivrednosti,
čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› podjetjeimanančnosredstvovposestiv
okviruposlovnegamodela,sciljempose-
dovanjanančnihsredstevzanamenzbira-
njapogodbenihdenarnihtokov
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovanančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po
prvotnempripoznanjumerijozuporabometodeefek-
tivnihobresti(EIR),zobračunommorebitneizgubeiz
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
47
oslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajovposlovnem
iziduobodpravi,spremembialioslabitvitehsredstev.
Finančnasredstvapoodplačnivrednosti,kijihpose-
dujedružba,vključujejoterjatveizposlovanjaterdana
posojila.
Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
staizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› družbaposedujenančnosredstvovokviru
poslovnega modela s ciljem posedovanja
nančnihsredstevzanamenustvarjanjapo-
godbenihdenarnihtokovinzaprodajo
in
› pogodbenipogojinančnegasredstvado-
ločajo,dapodjetjepripoznadenarnetokove
iznaslovanančnihsredstev,kisoizključno
plačilaglavniceinobrestiodneporavnane
glavnice
Zadolžniškeinstrumente,kisopripoznanipopošte-
nivrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,
seprihodkiizobresti,tečajnerazlikeinizgubezaradi
oslabitvealirazveljavitvepripoznajovizkazuposlov-
negaizidainobračunajonaenaknačinkotprinanč-
nihsredstvihpo odplačnivrednosti.Vseostalespre-
membe poštene vrednosti se pripoznajo v drugem
vseobsegajočemdonosu. Po odpravi pripoznanja se
kumulativnaspremembapoštenevrednosti,kijepri-
poznanavdrugemvseobsegajočemdonosu,reciklira
vposlovniizid.
Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski
inštrumenti)
Obzačetnempripoznanjuselahkodružbaodloči za
nepreklicnorazvrstitevsvojihkapitalskihnaložbvsku-
pino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti
prekdrugegavseobsegajočegadonosa,četiizpolnju-
jejoopredelitevkapitalaizračunovodskegastandarda
MRS32FinančniInstrumenti:Predstavitevinjihnepo-
seduje za namen trgovanja. Razvrstitevsedoločipo
posameznemnančneminstrumentu.
Dobičkiinizgubeiznaslovatehnančnihsredstevse
nikoli ne reciklirajov poslovni izid.Dividende se pri-
poznajokotdrugi prihodkivizkazuposlovnegaizida
ob vzpostavitvi pravice skupine do plačila, razen če
družbatakšneprihodkekoristizapoplačilodelastro-
škovvzvezisnančnimsredstvom,pričemersetido-
bički pripoznajov drugem vseobsegajočem donosu.
Lastniški instrumenti po pošteni vrednosti pred dru-
gegavseobsegajočegadonosanisopredmetslabitve.
› Merjenje nančnih sredstev prek poslovnega
izida
Finančnosredstvosemeripopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida,razenčesemeripoodplačnivred-
nostialipopoštenivrednostiprekdrugegavseobse-
gajočegadonosa.Vendarselahkopodjetjeobzače-
tnempripoznanjunepreklicnoodloči,dazadoločene
naložbevkapitalskeinstrumente,kibisesicermerile
popoštenivrednostiprekposlovnegaizida,poznejše
spremembe poštene vrednosti predstavi v drugem
vseobsegajočemdonosu.
Možnost, da se nančno sredstvo določi za merjenje
po pošteni vrednosti prek poslovnega izida
Podjetje lahko ob začetnem pripoznanju nančno
sredstvo nepreklicno določi za merjenje po pošteni
vrednostiprekposlovnegaizida,četoodpravialibi-
stvenozmanjšanedoslednost pri merjenju alipripo-
znavanju (včasih imenovano „računovodska neskla-
dnost“), ki bi sicer izhajala iz merjenja sredstev ali
obveznosti oziroma pripoznavanja z njimi povezanih
dobičkovinizgubnarazličnihpodlagah.
Odprava pripoznanja
Skupinaodpravipripoznanjenančnegasredstva(ali,
kadarjeustreznodelnančnegasredstvaalidelsku-
pine sorodnih nančnih sredstev) iz konsolidiranega
izkazanančnegapoložaja),če:
› sopoteklepravicedoprejemadenarnihto-
koviznaslovasredstva
ali
› jeskupinasvojepravicedoprejemadenar-
nih tokov iz naslova sredstva prenesla ali
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
48
prevzela obvezo, da v doglednem času v
celotiporavnaprejemdenarnihtokovtretjim
osebamvokviru»prehodne«ureditvein(a)
je skupina prenesla vsa tveganja in koristi
iznaslovasredstvaali(b)ninitipreneslaniti
ohranila večine tveganj in koristi iz naslova
sredstva, temveč je prenesla obvladovanje
letega.
Obprenosusvojepravicedoprejemadenarnihtokov
iznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodneureditve,
družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranilatveganja
inkoristiiznaslovalastništva.Čedružbaninitiprenesla
nitiohranilavečinetveganjinkoristiiznaslovasredstva
innipreneslaobvladovanjasredstva,potemnadaljuje
spripoznanjemprenesenegasredstvavobsegusvo-
je neprekinjene udeležbev sredstvu.Vtemprimeru
moradružbapripoznatitudistempovezanoobvezo.
Prenesenosredstvoinznjimpovezanaobvezaseme-
ritazuporabometode,kiodražapraviceinobveznosti,
kijihjedružbaohranila.
Nadaljnjesodelovanjevoblikijamstvanadprenese-
nimsredstvomseizmerivvišiniprvotneneodpisane
vrednosti sredstva ali najvišjega zneska nadomesti-
la,kibigamoraladružbaplačati,insicernižjegaod
obeh.
Oslabitev nenančnih sredstev
Dolgoročna nenančna sredstva (opredmetena
osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine)seza-
radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana
knjigovodskavrednostpreseganjihovonadomestljivo
vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena
vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri
uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje
vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin
izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva
innjegovekončneodtujitve,inuporaboustreznedi-
skontne mere (pred davkom od dobička), ki odraža
sedanjotržnoocenočasovnevrednostidenarjainmo-
rebitnotveganje,povezanosposameznimsredstvom.
Prisredstvu,kjersobodočidenarnitokoviodvisnitudi
od ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči
enoti,sevrednostvuporabiizračunanapodlagibodo-
čihdenarnihtokovtedenarustvarjajočeenote.Izgube,
kinastanejonapodlagioslabitve,sepripoznajomed
poslovnimiodhodki.
Oslabitev nančnih sredstev
Za nančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če
obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da
jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja
pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega
sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti.
Objektivnidokaziooslabitvinančnihsredstevsolah-
ko naslednji: neizpolnitevali kršitevs strani dolžnika;
prestrukturiranjezneska,kisogadrugidolžnidružbi,
česetastrinja;znaki,dabodolžnikšelvstečaj;izgino-
tjedelujočegatrgazatovrstniinstrument.
Oslabitev terjatev in danih posojil
Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse po-
membne terjatve se posamezno izmerijo za namen
posebneoslabitve.Česeoceni,daknjigovodskavred-
nostterjatvepreseganjenopošteno,tojeudenarljivo
vrednost, se terjatevslabi.Terjatve,zakatere se do-
mneva,danebodoporavnanevrednemrokuoziroma
vcelotnemznesku,seštejejokotdvomljive,vprimeru,
dasejezačelsodnipostopek,pakotsporneterjatve.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete-
klihlet.Četerjatvevroku120 dnipozapadlostiniso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepravilomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev.V
nekaterihprimerih palahkoskupinaocenipovečano
kreditnotveganjetudi,čejenapodlagiinformacijver-
jetno,dadružbaneboprejelaneporavnanihpogodbe-
nihzneskovvceloti.Družbapripoznaodpisnančnega
sredstvakadarutemeljenopričakuje,dapogodbenih
denarnihtokovnebouspelaizterjati.
Ocenaslabitevtemeljinapričakovanihkreditnihizgu-
bah,povezanihzverjetnostjoneplačilterjatevinposojil
vnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditnotvega-
njebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.Vteh
primerihocenaslabitevtemeljinaverjetnostineplači-
la v obdobju celotnega trajanja nančnega sredstva
(LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo
razlikomedpogodbenimidenarnimitokovi,kisoza-
padlipopogodbiinvsemidenarnimitokovi,zakatere
skupinapričakuje,dajihboprejela.Pričakovanidenar-
nitokovibodovključevalidenarnetokoveodprodaje
sredstevzavarovanja.
Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
49
ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti,
prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega
povečanjakreditnegatveganja,seslabitvezapričako-
vanekreditneizgubepripoznajozakreditneizgube,ki
soposledicaneplačil,kisomožnavnaslednjih12me-
secih.Zatistekreditneizpostavljenosti,prikaterihjeod
začetnegapripoznanjaprišlodoznatnegapovečanja
kreditnegatveganja,družbapripoznapopravekizna-
slovaizgub,kijihpričakujevpreostaliživljenjskidobi
izpostavljenosti,negledenaobdobjeneplačila.
Finančne obveznosti
Začetno pripoznanje in merjenje
Finančneobveznostiseobzačetnempripoznanjuraz-
vrstijomednančneobveznostipopoštenivrednosti
prekposlovnegaizida,danainprejetaposojila,obve-
znostiizposlovanjaalivskupinoizvedeninančniin-
strumenti,kisodoločenikotinstrumentiučinkovitega
varovanjapredtveganjem.
Vsenančneobveznostiseobzačetnempripoznanju
merijopopoštenivrednosti.Danainprejetaposojilater
obveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajopo
poštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposrednestro-
šketransakcije.
Finančneobveznostidružbevključujejoobveznostiiz
poslovanjaindrugeobveznosti,danainprejetaposoji-
lavključnozdovoljenimiprekoračitvamistanjanaban-
čnemračunuterizvedenenančneinstrumente.
Naknadno merjenje
Merjenje nančnih obveznosti je odvisno od njihove
razvrstitve.
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek
poslovnega izida
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek po-
slovnegaizidavključujejonančneobveznostiname-
njenetrgovanjuinnančneobveznosti,kisoobzače-
tnempripoznanjumerjenepopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida.
Finančne obveznosti so razvrščene med obvezno-
sti, kiso namenjene trgovanju, če so pridobljene za
namen ponovnega nakupavbližnji prihodnosti.V to
skupinospadajotudiizvedeninančniinstrumenti,ki
nisoinstrumentivarovanjapredtveganjemvrazmerju
varovanjapredtveganjem,kotjihopredeliinstrumenti
varovanjapredtveganjemvrazmerjuvarovanjapred
tveganjem,kotjihopredeljujeMSRP9.Ločenivgrajeni
izvedeninančniinstrumentisopravtakorazvrščeniv
skupinonančnihobveznosti,kisonamenjenetrgova-
nju,razenvprimeruinstrumentovučinkovitegavaro-
vanjapredtveganjem.
Dobičekaliizgubaiznančnihobveznosti,kisoname-
njenetrgovanju,sepripoznavizkazuposlovnegaizida.
Finančneobveznosti,ki so obprvotnempripoznanju
merjenepopoštenivrednostiprekposlovnegaizida,
sorazvrščenavtoskupinoče,insamoče,soizpolnje-
namerilaizstandardaMSRP9.Družbanimanančnih
obveznostipopoštenivrednostiprekposlovnegaizida.
Dana in prejeta posojila
Ta skupina je najpomembnejša postavka nančnih
instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se
danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz
uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpravi
pripoznanjanančneobveznosti,sevsidobičkiinizgu-
bepripoznajovposlovnemiziduinvokviruamortizaci-
jeefektivneobrestnemere.
Odplačnavrednostseobračunaupoštevajočmorebi-
tne popusteali premijeobnakuputerpristojbineali
stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere.
Amortizacijaefektivneobrestnemeresevizkazupo-
slovnegaizidaizkaževokvirustroškovnanciranja.
Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovanadanainpre-
jetaposojila.
Odprava pripoznanja
Pripoznanje nančne obveznosti se odpravi, ko je
obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati.
Kadarpodjetjeobstoječonančnoobveznostzamenja
zdrugoistegaposojilodajalcapodbistvenodrugačni-
mipogojialisepogojiobstoječeobveznostibistveno
spremenijo,setakazamenjavaalispremembaobrav-
nava kot odprava pripoznanja prvotne obveznosti in
pripoznanje nove obveznosti. Razlika v neodpisani
vrednosti nančne obveznosti se pripozna v izkazu
poslovnegaizida.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
50
Pobotanje nančnih instrumentov
Finančnasredstvainnančneobveznostisepobotajo,
pričemersenetorazlikaprikaževizkazunančnega
položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravi-
cazapobotanjepripoznanihzneskovin,čenamerava
podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim
unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti.
Denarna sredstva
Denarnasredstvainnjihoviustreznikivsebujejodenar-
naindeviznasredstva(gotovino)vblagajni,nabančnih
računihterbančnedepozite(dotrehmesecev).
Kapital
Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapital-
skerezerve,rezerveizdobička,rezervenastalezaradi
vrednotenjapopoštenivrednosti,preneseničistido-
bičekizprejšnjihletinprehodnošenerazdeljeničisti
dobiček.Odkupljenelastne delniceseizkazujejokot
lastnedelniceinseodštejejoodkapitala.
Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenvstatutuin
registriranna sodišču in so gavplačalinjihovilastni-
ki. Kapitalske rezerve predstavljajovplačani presežki
kapitala,drugekapitalskerezerve,kisopreneseneiz
prevrednotevalnegapopravkakapitala,terpovečanje
kapitalaiznaslovaizvedenepripojitve.Rezerveizdo-
bičkasozadržanidelčistegadobičkaizpreteklihlet.
Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanje-
gačistegadobička,kinibilrazdeljenvoblikidividend
oziromarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpa
izhajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekoče
leto.
Dolgoročno odloženi prihodki – državne podpora
Državnepodporesevzačetkupripoznajokotodlože-
niprihodki,koobstajasprejemljivozagotovilo,dabo
družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v
zveziznjimi.Državnepodpore,prejetezakritjestro-
škov,sedoslednoprepoznavajokotprihodkivpoob-
dobjih,vkaterihnastajajozadevnistroški,kinajbijih
tepodporenadomestile.Ssredstvipovezanedržavne
podporesevizkazuposlovnegaizidadoslednopre-
poznavajomeddrugimiprihodkiizposlovanjavdobi
koristnostiposameznegasredstva.
Dolgoročnerezervacijenaračunodloženihprihodkov
seprenesejomedposlovneprihodkeposlovnegaleta,
vkateremsosepojavilistroški.
Državne podpore
Državnepodporesenazačetkupripoznajovračuno-
vodskihizkazihkotodloženiprihodki,koobstajaspre-
jemljivozagotovilo,da bo družbapodporeprejelain
daboizpolnilapogojevzveziznjimi.Državnepodpo-
re, prejete za kritje stroškov, se prepoznavajostrogo
dosledno kot prihodkiv obdobjih,vkaterih nastajajo
zadevnistroški,kinajbijihle-tenadomestile.Ssred-
stvipovezanedržavnepodporesevizkazuposlovne-
gaizidaprepoznavajostrogodosledno meddrugimi
prihodkiizposlovanjavdobikoristnostiposameznega
sredstva.
Nekratkoročni dolgovi
Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba
vrniti v obdobju, daljšem od leta dni. Lahko so po-
slovnialinančni.Nazačetkuseovrednotijozzneski
izustreznihlistinonjihovemnastanku.Delnekratko-
ročnihdolgov, kizapadejovplačilovletudni,seiz-
kažemedkratkoročnimidolgovi.Česonekratkoročni
dolgoviizraženivtujivalutiinseponjihovemprvem
pripoznanjuspremenitečaj,seustreznoprevrednotijo.
Povečanjetečajapovečujenančneodhodke,zmanj-
šanjepanančneprihodke.
Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane
obrestializmanjšujejozaodplačanezneskeinmorebi-
tnedrugačneporavnave,čeotemobstajasporazum
z upnikom. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih
dolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,zmanjšaniza
odplačilo glavnice inprenose med kratkoročne dol-
gove,doklersenepojavipotrebapoprevrednotenju.
Obrestiodnekratkoročnihdolgovsonančniodhodki.
Kratkoročni dolgovi
Kratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebaporav-
nativletudni.Lahkosonančnialiposlovni.Kratkoročni
nančnidolgovisodobljenakratkoročnaposojilainiz-
danikratkoročnivrednostnipapirji.Kratkoročniposlov-
nidolgovipasoobveznostidodobaviteljev,obveznosti
dozaposlencev,obveznostivzvezizobrestmi,obve-
znostidodržave,obveznostizadobljenapredplačila
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
51
terdrugekratkoročneobveznosti.
Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi
ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobresti
odkratkoročnihdolgovsonančniodhodki.Česodol-
goviizraženivtujivaluti,seprevrednotijo,česespremeni
valutnitečaj.Povečanjedolgovpovečujerednenanč-
neodhodke,zmanjšanjeparednenančneprihodke.
Dividende
Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju,
vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo
izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti.
Odhodki
Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih
koristipovezanozzmanjšanjemsredstevalipoveča-
njemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivoizmeriti.
Razvrščenisonaposlovneinnančneodhodke.
Stroški se po naravnih vrstah razvrščajo med stroške
materiala, storitev, dela, amortizacije in ostali stroški.
Stroškimaterialainstoritevpredstavljajozneskinara-
čunih, zmanjšani za popuste invstopni DDV. Stroškov
dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija
seobračunavaposamično,pometodienakomernega
časovnega amortiziranja. Ostale stroške predstavljajo
izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbenih
nepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsredstvih,
rezervacijeterdrugeodhodkiposlovanja.
Finančniodhodkisoodhodkizananciranjeinnalož-
benja,patudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi.
Davek od dohodkov pravnih oseb
Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do31.
12.istegaleta.
Davek od dohodkov pravnih oseb poslovnega leta
obsega odmerjeni in odloženi davek. Izkaže se v iz-
kazuposlovnegaizida.Odmerjenidavekjedavek,za
kateregasepričakuje,daboplačanodobdavčljivega
dobičkazaposlovnoleto,obuporabistopenj,veljav-
nih na dan izkaza nančnega položaja in morebitnih
prilagoditevdavčnihobveznosti,povezanihspretek-
limiposlovnimileti.
Terjatve in obveznosti za odloženi davek
Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode
obveznostizaradizačasnihrazlik,kiseugotovijospri-
merjavoknjigovodskihvrednostisredstevinobvezno-
stizustreznimidavčnimivrednostmivračunovodskih
izkazih. Obveznosti za odloženi davek so načeloma
pripoznanenapodlagivsehzačasnihrazlik,medtem
ko so terjatve za odloženi davek pripoznane le do
takšnevišineodbitnihzačasnihrazlik,zakaterejever-
jetno,dabodovprihodnostinapodlagizadostnihob-
davčljivihdobičkovtudikoriščene.Odloženidavekse
določipodavčnihstopnjah(inzakonih),kisovveljavi
alivsebinskoveljajonadanizkazanančnegapoložaja
inzakaterejeupravičenopričakovati,dabodoveljale
tudivčasu,koboterjatevzaodloženidavekrealizirana
oziromaboobveznostzaodloženidavekporavnana.
Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki
pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če
jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv
obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti
začasnerazlike.
Tekočiinodloženidavekstapripoznanavizkazupo-
slovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke,
kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu
alineposrednovkapitalu;vtehprimerihstatekočiin
odloženidavekpravtakopripoznanavdrugemvseob-
segajočemdonosualineposrednovkapitalu.
Izkaz denarnega toka
Izkazdenarnega tokaje sestavljen po posredni me-
todiizpodatkovizkazov nančnega položaja na dan
31.12.2024,terdodatnihpodatkov,kisobilipotrebniza
prilagoditevprilivovinodlivovterzaustreznorazčleni-
tevpomembnejšihpostavk.
Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovodskihizkazihneporočapoodsekih,kerseukvarjaspodob-
nimistoritvami(dejavnosthoteliingostinstvo)venakemgospodarskemokolju(območju).
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
52
Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje
ČISTIPRIHODKIODPRODAJEvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 1.044.028 632.709
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 565.182 616.442
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom v skupini Equinox partners 2.912 0
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala 417.120 0
Prihodki od ostalih storitev 58.814 12.692
Prihodki od prodaje storitev v skupini UHC 0 0
Prihodki od prodaje storitev v skupini AXOR 0 3.575
PRIHODKI OD NAJEMNIN 7.627.159 7.154.224
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 7.619.780 7.152.442
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 7.379 1.781
Prihodki od najemnin v skupini UHC 0 1.000
Prihodki od najemnin v skupini Equinox partners 6.598 0
Prihodki od najemnin v skupini AXOR 781 781
SKUPAJ 8.671.188 7.786.933
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.večinoprihodovustvarizoddajanjemnepremičninvnajeminzaračuna-
vanjemstroškovnajemnikom,kisopovezaniznepremičninami.
Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov
STROŠKIINODHODKIvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 414.000 0
Stroški materiala 529.836 587.382
Stroški storitev 1.151.730 1.027.624
Stroški dela 0 0
Amortizacija 3.932.439 3.763.328
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih
in opredmetenih osnovnih sredstvih
1.953.188 1.806.719
Neto slabitve in odpisi terjatev 26.425 0
Rezervacije 0 0
Drugi poslovni odhodki 372.527 362.028
SKUPAJ 8.380.145 7.547.081
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
53
STROŠKIPOFUNKCIONALNIHSKUPINAHvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Nabavna vrednost prodanega blaga 414.000 0
Stroški prodaje 5.396.263 5.740.362
Stroški splošnih dejavnosti 590.269 489.410
SKUPAJ 6.400.532 6.229.772
STROŠKIVZDRŽEVANJAINOBRATOVANJANALOŽENIH
NEPREMIČNINvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Stroški vzdrževanja naložbenih nepremičnin 148.545 118.109
Stroški obratovanja naložbenih nepremičnin 720.174 791.680
SKUPAJ 868.719 909.790
Največjistrošekpredstavljaamortizacijaterstroškive-
zaninadelovanjenepremičnin(ogrevanje,voda,ener-
gija). Stroški se večinoma zaračunajo najemnikom.
Amortizacija je znašala 3.932.439 EUR, stroški stori-
tevpaskupaj 1.151.730EUR.Prevretnotovalniposlovni
odhodkiprineopredmetenihsredstvihinopredmetenih
osnovnihsredstvihvznesku1.953.188EURpredstavljajo
odpisesorazmernihdelovzgradbzaradiprenov.Drugi
poslovniodhodkivvišini372.527EURskorajvcelotiob-
segajonadomestilozauporabostavbnegazemljišča.
Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki
DRUGIPOSLOVNIPRIHODKIvEUR
Pojasnila
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Prihodki od odprave rezervacij 550 0
Drugi prih. povezani s posl. učinki (subvencije, dotacije, regresi) 18.254 84.092
Prevrednotovalni poslovni prihodki 0 26.483
Drugi poslovni prihodki 4.012 16.922
SKUPAJ 22.816 127.496
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
54
Pojasnilo 7: Finančni prihodki
FINANČNIPRIHODKIvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Finančni prihodki iz deležev 579.665 279.014
Finančni prihodki iz drugih naložb-vrednotenje 70.518 56.464
Finančni prihodki - izplačila kuponov in dividend, prodaja FI 509.146 222.550
Finančni prihodki iz danih posojil 987.610 955.836
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 827.940 902.617
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 14.663 0
Finančni prihodki iz posojil - obresti depoziti 145.007 53.219
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 8.456 6.860
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupini 0 1.250
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 8.456 5.610
SKUPAJ 1.575.731 1.241.711
Finančniprihodkisosevletu2024gledenaleto2023
močnopovišali.Rastnančnihprihodkovizdeleževje
posledicavečjegaobseganančnihnaložb.
Povečanjenančnihprihodkovizdanihposojiljepos-
ledicarastiobrestnihmer,izpogajanihboljšihobrestnih
merzadanaposojilaterdodatneodobritveinčrpanja
posojilnaenemodstrateškihprojektov.
Pojasnilo 8: Finančni odhodki
FINANČNIODHODKIvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 0 0
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 507.782 634.754
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 445.086 445.324
Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 62.696 189.430
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 5.552 3.317
Finančni odhodki iz drugih poslovnih obveznosti 5.552 3.317
SKUPAJ 513.334 638.071
Finančniodhodkisonižjizaradipadcaobrestnihmerinvračilglavnicposojil.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
55
Pojasnilo 9: Čisti poslovni izid na delnico
ČistiposlovniizidnadelnicovEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Čisti dobiček 1.069.562 869.122
Tehtano povprečje števila delnic 1.793.869 1.793.869
Osnovni čisti dobiček na delnico 0,60 0,48
Popravljeni čisti dobiček na delnico 0,60 0,48
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju1.1.2024–31.12.2024ustvarila0,60EURčistegaposlovnega
izidanadelnico.
Pojasnilo: Davki
DAVEKIZDOBIČKAvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 10.269.735 9.156.140
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - zmanjšanje -213.173 -148.134
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - povečanje 0 0
Davčno priznani prihodki 10.056.561 9.008.007
Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 8.893.479 8.185.152
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - zmanjšanje -495 -642
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - povečanje 0 0
Davčno priznani odhodki 8.892.983 8.184.510
RAZLIKA MED DAVČNO PRIZNANIMI PRIHODKI IN ODHODKI 1.163.578 823.497
Sprememba davčne osnove pri spremembah davčne osnove pri spremembah
računovodskih usmeritev, popravkih napak in prevrednotenjih
227.141 0
Povečanje davčne osnove za predhodno ugotovljene davčne olajšave 0 0
Izvzem odhodkov, ki zadevajo izvzete dividende in dohodke, podobne
dividendam, v višini 5 odstotkov izvzetih dohodkov
10.659 7.407
DAVČNA OSNOVA 1.401.377 830.903
DAVČNA IZGUBA 0 0
Zmanjšanje davčne osnove in davčne olajšave (največ do višine davčne osnove) -412.545 -65.429
OSNOVA ZA DAVEK 988.832 765.474
DAVEK (22%) 217.543 145.440
Efektivna davčna stopnja 20% 17%
SPREMEMBATERJATEVZAODLOŽENIDAVEKvEUR
1.1.2024-
31.12.2024
1.1.2023-
31.12.2023
Stanje odloženih davkov 31.12.2023 89.151 45.577
Terjatev za odloženi davek iz odbitnih začasnih razlik 0 43.574
Zmanjšanje terjatev zaradi izrabe odbitnih začasnih razlik -89.151 0
Stanje odloženih davkov 31.12.2024 0 89.151
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
56
Pojasnilo 10: Neopredmetena sredstva
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2024:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
NEKRATKOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVEvEUR
Nekratkoročne
premoženjske
pravice
Aktivne
časovne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2023 652.095 13.099 665.194
Pridobitve 0 22.290 22.290
Odtujitve 0 0 0
Stanje 31.12.2024 652.095 35.389 687.484
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2023 651.095 3.275 654.370
Odprava 0 23.707 23.707
Amortizacija 500 0 500
Stanje 31.12.2024 651.596 26.982 678.577
Neodpisana vrednost 31.12.2023 1.000 9.824 10.824
Neodpisana vrednost 31.12.2024 500 8.407 8.907
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2023:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
DOLGOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVEvEUR
Dolgoročne
premoženjske
pravice
Aktivne
časovne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022 677.782 13.099 690.880
Pridobitve 0 0 0
Odtujitve 0 0 0
Popravek (interno) -25.686 0 -25.686
Stanje 31.12.2023 652.095 13.099 665.194
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022 648.180 0 648.180
Odprava 0 3.275 3.275
Amortizacija 2.915 0 2.915
Stanje 31.12.2023 651.095 3.275 654.370
Neodpisana vrednost 31.12.2022 29.601 13.099 42.700
Neodpisana vrednost 31.12.2023 1.000 9.824 10.824
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
57
Pojasnilo 11: Opredmetena osnovna sredstva
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2024-31.12.2024:
Družba jev letu 2023vsaopredmetenaosnovna sredstva prerazporedilamednaložbenenepremičnine saj
družbasamazaopravljanjesvojeosnovneposlovnedejavnostinimavlastiopredmetenihosnovnihsredstev.
Neodpisanavrednostopredmetenihosnovnihsredstevnadan31.12.2024znaša0EUR.
Pojasnilo 12: Naložbene nepremičnine
Gibanje naložbenih nepremičnin v letu 2024:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINEvEUR
Zemljišča
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
naložbenih
nepremičnin
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2023 4.275.643 81.450.717 11.637.624 1.028.083 301.153 98.693.220
Pridobitve 0 0 0 340.204 1.348.539 1.688.743
Aktivacija 0 2.779.868 1.269.633 -1.028.083 -1.195.915 1.825.503
Odtujitve 0 -6.722.893 -7.034.986 0 0 -13.757.879
Stanje 31.12.2024 4.275.643 77.507.692 5.872.271 340.204 453.777 88.449.587
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2023 0 51.424.765 10.400.722 0 0 61.825.487
Odtujitve 0 -4.469.705 -7.034.986 0 0 -11.504.691
Amortizacija 0 3.501.065 430.873 0 0 3.931.938
Stanje 31.12.2024 0 50.456.125 3.796.609 0 0 54.252.734
Neodpisana vrednost 31.12.2023 4.275.643 30.025.952 1.236.902 1.028.083 301.153 36.867.733
Neodpisana vrednost 31.12.2024 4.275.643 27.051.566 2.075.662 340.204 453.777 34.196.852
Izločitvenaložbenihnepremičninsovezanenainvesticijevprenovenepremičnin.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
58
Gibanje naložbenih nepremičnin v letu 2023:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINEvEUR
Zemljišča
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
Nepremičnine
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
naložbenih
nepremičnin
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2022 4.275.643 87.567.730 0 7.500 780.286 92.631.159
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 1.173.050 11.319.548 137.830 0 12.630.428
Pridobitve 0 0 0 2.343.317 721.556 3.064.873
Aktivacija 0 1.218.517 731.578 -1.460.563 -1.200.689 -711.157
Odtujitve 0 -8.947.586 -183 0 0 -8.947.770
Popravek (interno) 0 439.006 -413.320 0 0 25.686
Stanje 31.12.2023 4.275.643 81.450.717 11.637.624 1.028.083 301.153 98.693.220
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2022 0 55.114.550 0 0 0 55.114.550
Stanje 31.12.2022
Popravek (prenos iz OOS na NN)
0 0 9.977.826 0 0 9.977.826
Odtujitve 0 -7.027.119 -183 0 0 -7.027.302
Amortizacija 0 3.337.334 423.079 0 0 3.760.413
Stanje 31.12.2023 0 51.424.765 10.400.722 0 0 61.825.487
Neodpisana vrednost 31.12.2022 4.275.643 32.453.180 0 7.500 780.286 37.516.609
Neodpisana vrednost 31.12.2023 4.275.643 30.025.952 1.236.902 1.028.083 301.153 36.867.733
Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo-
vane,dabiprinašalenajemnino.Prihodkiodnajemnin
inobratovalnihstroškovvzvezinaložbeniminepremič-
ninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkritivPojasnilu
4–čistiprihodkiiznajemnin.
Na dan 30.6.2024 je bila opravljena ocena poštene
vrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremični-
nahvlastidružbeEquinoxnepremičnined.d.Oceno
vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vred-
nosti nepremičnin z licenco SIR. Ocenjenevrednos-
ti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti.
Ocenjenevrednostipoposameznihsklopihsopred-
stavljenevspodnjitabeli:
Nepremičnina
Datum ocene
vrednost
Ocenjena poštena
vrednost
Zmanjšano za
stroške prodaje
Hotelske nepremičnine 30.06.2024 99.094.000 98.104.000
Poslovne nepremičnine 30.06.2024 24.352.000 24.109.000
123.446.000 122.213.000
Ocena vrednosti hotelskih nepremičnin vključuje tudi
poslovneprostorevhotelih,kisooddanivnajemterpri-
hodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremičnine
obsegajoGrandhotelUnion,uHotel,HotelLev,Fuzzy
LoginTehnolev. Hotelske nepremičnine so ocenjene
kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom
(Trade Related Property). Pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti je upošteval, da sta lastništvoinupravljanje
hotelskihnepremičninločena(Rushmoreapproach)in
predpostavildajehoteloddanvnajem.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
59
Ocenavrednostiposlovnihnepremičninjeizdelanana
podlagi na donosu zasnovanega načina in zuporabo
metodekapitalizacijedonosa.Poslovnenepremičnine
obsegajo pisarniški kompleks na Pražakovi 4, pisarne
vstolpniciDelonaDunajski5,Modnohišo,pisarnena
Miklošičevicesti1,objektNomago,casinoLev,stano-
vanjenaNazorjeviulici4,trgovskilokalnaDalmatinovi
ulici 4a, parkirna mesta v PH Kozolec ter parcelo v
Stanežičah.Priocenahvrednostiposlovnihnepremičnin
soupoštevanedejanskosklenjenenajemnepogodbe,
pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijjepreverilin
upoštevaltuditržnevišinenajemnin.Poštenavrednost
jebiladoločenanaosnovimetodvrednotenja,kisodijo
vnivo3določanjapoštenevrednosti.Denicijanivoja3
jerazkritavPojasnilu29:Finančniinstrumentiintvega-
nja,insicerpodtočkoe)Poštenavrednost.
Skorajvsenepremičninesooddanevnajemnajemni-
kom na podlagi dolgoročnih najemnih pogodb pod
tržnimi pogoji in z vključenimi inacijskimi klavzulami.
DružbaEquinoxNepremičnined.d.natrguspremljaviši-
notržnihnajemnintertrendenapodročjunepremičnin.
Spodnjatabelaprikazujepričakovanebodočenajemni-
nevobdobjunaslednjih10let.
Pričakovanebodočenajemnine
v 000 EUR
V roku 1 leta 8.323
v roku 2 - 5 let 33.800
v roku 6- 10 let 36.939
Skupaj 79.062
PričakovanebodočenajemnineskladnozIFRS16.97
niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno do-
govorjenenajemnerokeinvišinenajemnin.Ponačelu
konservativnostiindeksacijanajemninniupoštevana,
smopaupoštevalidvignajemninezahotelskenepre-
mičnineskladnospričakovanimizboljšanjemposlova-
njadejavnostihotelirstvavbodočihletih.
Knjigovodska vrednost zastavljenih nepremičnin (hotel Lev) 31.12.2023 31.12.2024
11.117.746 EUR 9.477.340 EUR
Pojasnilo 13: Nekratkoročne nančne naložbe
Gibanje nekratkoročnih nančnih naložb v letu 2024
NEKRATKOROČNE
FINANČNENALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
na dan
31.12.2024
Od tega nekrat.
n. naložbe v
družbe:
Pridobitev /
okrepitev /
prerazpore-
ditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
druge 31.12.2024 31.12.2023
Naložbe v druge delnice in
deleže
6.846.028 0 6.846.028 4.693.429 -2.101.059 6.846.028 4.253.658
Druge nekrat. n. naložbe 105.597 0 105.597 88.900 -136.985 105.597 153.683
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe, razen posojil
6.951.625 0 6.951.625 4.782.329 -2.238.044 6.951.625 4.407.340
Druga nekratkoročna posojila 4.000.000 0 4.000.000 0 -1.513.948 4.000.000 5.513.948
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
4.000.000 0 4.000.000 0 -1.513.948 4.000.000 5.513.948
Dolgoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0 0
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe
10.951.625 0 10.951.625 4.782.329 -3.751.992 10.951.625 9.921.288
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
60
Nekratkoročnenančnenaložbeso31.12.2024znašale
10.951.625 EUR. Nekratkoročne nančne naložbe niso
zastavljenezaposojila.Nekratkoročnenančnenalož-
besozavarovaneshipotekaminanepremičninahna1.
mestu,menicami,nekaterepašedodatnozodstopom
najemnininzastavolastniškihdeleževprojektnihpod-
jetij,kiimajovlastinepremičnine.Družbavsenekratko-
ročnenančnenaložbe,razenposojil,vrednotipopoš-
tenivrednostiprekoizkazadrugegavseobsegajočega
donosa,vmanjšimeripaprekoIPI-ja.
Gibanje nekratkoročnih nančnih naložb v letu 2023
NEKRATKOROČNE
FINANČNENALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
na dan
31.12.2023
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev /
okrepitev /
prerazpore-
ditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
druge 31.12.2023 31.12.2022
Naložbe v druge delnice in
deleže
4.253.658 0 4.253.658 9.786.886 -7.495.638 4.253.658 1.962.410
Druge nekrat. n. naložbe -
OBRESTNA KAPICA Addiko
153.683 0 153.683 153.683 0 153.683 284.891
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe, razen posojil
4.407.340 0 4.407.340 9.940.568 -7.495.638 4.407.340 2.247.301
Druga nekratkoročna posojila 5.513.948 0 0 0 -284.684 5.513.948 5.798.632
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
5.513.948 0 0 0 -284.684 5.513.948 5.798.632
Dolgoročno nevplačani
vpoklicani kapital
0 0 0 0 0 0 0
SKUPAJ nekratkoročne
nančne naložbe
9.921.288 0 4.407.340 9.940.568 -7.780.322 9.921.288 8.045.933
Pojasnilo 14: Nekratkoročne poslovne terjatve
Nekratkoročne poslovne terjatve v letu 2024
NEKRATKO-
ROČNE
POSLOVNE
TERJATVEvEUR
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2024
Nekratkoročne
poslovne terjatve
do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Uskladitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v skupini drugih
31.12.2024 31.12.2023
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
5.238 0 5.238 16.311 0 -11.073 5.238 10.840
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
5.238 0 5.238 16.311 0 -11.073 5.238 10.840
Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
61
Nekratkoročne poslovne terjatve v letu 2023
NEKRATKO-
ROČNE
POSLOVNE
TERJATVEvEUR
Nekratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2023
Nekratkoročne
poslovne terjatve
do družb:
Pridobitev
/
okrepitev
Uskladitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v skupini drugih
31.12.2023 31.12.2022
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
10.840 0 10.840 5.048 3.364 -575 10.840 3.004
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
10.840 0 10.840 5.048 3.364 -575 10.840 3.004
Pojasnilo 15: Terjatve za odložene davke
Terjatve za odložene davke v letu 2024
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
vEUR
Stanje
odloženega
davka
na dan
31.12.2023
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2024 31.12.2023
Odložene terjatve za davek - prenesene
davčne izgube
0 0 -89.151 0 89.151
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 0 0 -89.151 0 89.151
Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida.
Terjatve za odložene davke v letu 2023
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
vEUR
Stanje
odloženega
davka
na dan
31.12.2022
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2023 31.12.2022
Odložene terjatve za davek -
prenesene davčne izgube
89.151 43.574 0 89.151 45.577
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 89.151 43.574 0 89.151 45.577
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
62
Pojasnilo 16: Kratkoročne nančne naložbe
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2024
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini druge 31.12.2024 31.12.2023
Naložbe v druge
delnice in deleže
1.603.314 0 1.603.314 4.887.557 -3.284.243 1.603.314 0
SKUPAJ kratkoročne
nančne naložbe,
razen posojil
1.603.314 0 1.603.314 4.887.557 -3.284.243 1.603.314 0
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 11.396.200 -11.396.200 0 0
Druga kratkoročna
posojila
3.099.734 0 3.099.734 1.460.734 -467.300 3.099.734 2.106.300
Kratkoročni dani
depoziti
123.631 0 123.631 123.631 0 123.631 0
SKUPAJ kratkoročna
posojila
3.223.365 0 3.223.365 12.980.565 -11.863.500 3.223.365 2.106.300
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
4.826.679 0 4.826.679 17.868.123 -15.147.744 4.826.679 2.106.300
Družbaimanadan31.12.2024za4.826.679EURkratkoročnihnančnihnaložb.
Kratkoročnenančnenaložbenisozastavljenezaposojila.Vsadanaposojilasozavarovanashipotekamina
nepremičninahna1.mestutermenicami,nekaterasošedodatnozavarovanazodstopiterjateviznaslova
najemninindrugihprihodkovterzazastavolastniškihdeleževvpodjetjih,kisolastnikinepremičen.
Kratkoročne nančne naložbe v letu 2023
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
vEUR
Nabavna /
poštena /
odplačna
vrednost
KFN na dan
31.12.2023
Od tega dolg. n.
naložbe v družbe:
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini druge 31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 1.100.000 -1.100.000 0 0
Druga kratkoročna
posojila
2.106.300 0 2.106.300 1.774.684 -308.009 2.106.300 639.625
SKUPAJ kratkoročna
posojila
2.106.300 0 2.106.300 2.874.684 -1.408.009 2.106.300 639.625
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
2.106.300 0 2.106.300 2.874.684 -1.408.009 2.106.300 639.625
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
63
Pojasnilo 17: Kratkoročne poslovne terjatve
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
vEUR
Kratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2024
Kratkoročne poslovne
terjatve do družb:
Popravek
vrednos-
ti zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union hotels
collection d.d.
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2024 31.12.2023
Kratkoročne terjatve
do kupcev
928.391 0 14.663 913.729 0 928.391 448.762
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2024
335.216 0 14.663 320.553 0 335.216 109.350
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
0 0 0 0 0 0 84
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
110.744 0 0 110.744 0 110.744 165.166
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
1.039.136 0 14.663 1.024.473 0 1.039.136 614.012
Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenezaposojila.
Kratkoročne poslovne terjatve letu 2023
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
vEUR
Kratkoročne
poslovne
terjatve na dan
31.12.2023
Kratkoročne poslovne
terjatve do družb:
Popravek
vrednos-
ti zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union hotels
collection d.d.
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročne terjatve
do kupcev
448.762 0 0 448.762 0 448.762 175.932
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2023
109.350 0 0 109.350 0 109.350 43.572
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
84 0 0 84 0 84 0
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
165.166 0 0 165.166 0 165.166 93.657
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
614.012 0 0 614.012 0 614.012 269.590
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
64
Pojasnilo 18: Druga kratkoročna sredstva
DRUGAKRATKOROČNASREDSTVAvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Kratkoročno nezaračunani prihodki 14.420 0
Kratkoročno odloženi stroški 2.541 3.275
SKUPAJ 16.961 3.275
Druga kratkoročna sredstva v letu 2023
DRUGAKRATKOROČNASREDSTVAvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Kratkoročno odloženi stroški 3.275 3.795
SKUPAJ 3.275 3.795
Pojasnilo 19: Denarna sredstva
DenarnasredstvavEUR
31.12.2024 31.12.2023
Dobroimetje pri bankah in drugih nančnih inštitucijah 353.300 3.653.297
SKUPAJ 353.300 3.653.297
Denarnasredstvanadan31.12.2024vznesku353.300EURpredstavljajodenarnaračunupriposlovnibankiter
denarnatrgovalnihračunih.
Denarna sredstva v letu 2023
DenarnasredstvavEUR
31.12.2023 31.12.2022
Dobroimetje pri bankah in drugih nančnih inštitucijah 3.653.297 10.807.884
SKUPAJ 3.653.297 10.807.884
Pojasnilo 20: Kapital
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.jenadan31.12.2024znašal5.691.826,00evrainje
bilrazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.Družbajev
letu2024odkupila4.047lastnihdelnicpopovprečni
nakupniceni54,92EURnadelnico.
Delničarjidružbesona4.skupščinidne12.1.2023po-
oblastiliupravniodbordružbezanakupelastnihdelnic
inodsvojitevlastnihdelnic.Družbajeskladnosskle-
pomskupščine,kijedaldružbipooblastilozaprido-
bivanje lastnih delnic in odsvojitev lastnih delnic, na
Seonetjavnoobjavilaprogramodkupalastnihdelnic,
kigajesprejelupravniodbordružbe.
Programveljazačasveljavnostipooblastilaskupščine,
za36mesecev,tj.do12.1.2026.
Vletu2024jedružbaustvarila0,60EURdobičkanadel-
nico.Bilančnidobičekna31.12.2024znaša11.016.499EUR.
Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan
31.12.2024vznesku14.572.118EURsoenakozaključ-
nemustanjunadan31.12.2023.Kapitalskerezerveso
sestavljeneiz:
› vplačanihpresežkovkapitalavvišini1.207.236EUR
› drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
65
POSTAVKAvEUR
Pojasnila 31.12.2024 31.12.2023
Kapital 37.947.255 39.830.038
Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826
Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826
Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118
Rezerve iz dobička 5.204.308 4.755.766
Zakonske rezerve 580.282 580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 372.424 153.558
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -372.424 -153.558
Druge rezerve iz dobička 4.624.026 4.175.484
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 1.462.502 1.394.076
Preneseni čisti poslovni izid 9.946.938 12.547.130
Čisti poslovni izid poslovnega leta 1.069.562 869.122
Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopoštenivrednostizaleto2024jeprikazanovspodnjitabeli:
Rezervenastalezaradivrednotenja
popoštenivrednostivEUR
31.12.2024 Oblikovanje Odprava 31.12.2023
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni
vrednosti
1.462.502 1.929.584 -1.861.158 1.394.076
SKUPAJ 1.462.502 1.929.584 -1.861.158 1.394.076
Rezerve,nastale zaradivrednotenja po poštenivrednostni se nanašajo na vrednotenje nančnih naložb po
poštenivrednostiprekodrugegavseobsegajočegadonosatervrednotenjaIRS.
Pojasnilo 21: Odloženi prihodki
OdloženiprihodkivEUR
Odloženi prihodki
Prejete državne podpore / Pasivne časovne razmejitve
Stanje 31.12.2023 251.060
Oblikovanje 0
Druga povečanja 0
Koriščenje 38.893
Odprava 0
Druga zmanjšanja 0
Stanje 31.12.2024 212.167
Vletu2024soseodloženiprihodkikoristilinapodlagipodpisadolgoročnepogdbezahramboarhivskegagradiva.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
66
Pojasnilo 22: Finančne obveznosti
Stanje
dolga
31.12.2024
Od tega del, ki zapade v plačilo:
Stanje
dolga
31.12.2023
FinančneobveznostivEUR
v obdobju
od 1.1.2025
do 31.12.2025
v obdobju
od 1.1.2026
do 31.12.2026
od 2027
dalje
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 7.517.561 663.315 663.315 6.190.931 8.180.876
Nekratkoročne nančne obveznosti 7.517.561 663.315 663.315 6.190.931 8.180.876
Kratkoročne nančne obveznosti do bank 663.315 663.315 0 0 705.141
Druge kratkoročne nančne obveznosti -
obrestna kapica Addiko
0 0 0 0 0
Druge kratkoročne nančne obveznosti -
obveznica
0 0 0 0 0
Druge kratkoročne nančne obveznosti 0 0 0 0 0
Kratkoročne nančne obveznosti 663.315 663.315 0 0 705.141
SKUPAJ 8.180.876 1.326.630 663.315 6.190.931 8.886.017
Družbajevletu2022uspešnorenanciralaposojilo.PosojilojezavarovanozhipotekonanepremičniniHotelLev.
Glavnicaposojilazapadavplačilovenakihmesečnihobrokih,pričemerzadnjiobrokzapadevplačilo30.4.2037.
Obrestnameraznaša6mesečniEURIBOR+1,40%.
Pojasnilo 23: Gibanje sprememb nančnih obveznosti
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoiznanciranjavEUR
31.12.2024 Denarni tok
Nedenarne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2023
Kratkoročne nančne obveznosti 663.315 -705.141 663.315 705.141
Nekratkoročne nančne obveznosti 7.517.561 0 -663.315 8.180.876
Skupaj obveznosti iz nanciranja 8.180.876 -705.141 0 8.886.017
Gibanje in sprememba v letu 2023
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoiznanciranjavEUR
31.12.2023 Denarni tok
Nedenarne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2022
Kratkoročne nančne obveznosti 705.141 -5.709.982 663.315 5.751.808
Nekratkoročne nančne obveznosti 8.180.876 -6 -663.315 8.844.196
Skupaj obveznosti iz nanciranja 8.886.017 -5.709.987 0 14.596.004
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
67
Pojasnilo 24: Obveznosti za odloženi davek
OBVEZNOSTIZA
ODLOŽENIDAVEKvEUR
Stanje
odloženega
davka na dan
31.12.2024
Povečanja
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2024 31.12.2023
Odložene obveznosti za davek -
nančne naložbe
412.501 412.501 0 412.501 0
SKUPAJ obveznosti za odloženi davek 412.501 412.501 0 412.501 0
Pojasnilo 25: Poslovne obveznosti
POSLOVNEOBVEZNOSTIvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Nekratkoročne poslovne obveznosti
Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 3.869.359 3.658.199
Kratkoročne poslovne obveznosti
Skupaj kratkoročne obveznosti do družb v skupini 62.879 62.879
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 337.298 275.095
Skupaj kratkoročne obveznosti do drugih dobaviteljev 337.298 275.095
Kratkoročne obveznosti do države 203.204 198.574
Ostale kratkoročne poslovne obveznost 44.367 13.500
Kr. vnaprej vračunani stroški in odloženi prihodki 93.020 101.358
Kratkoročne obveznosti za obresti 35.773 0
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 376.364 313.433
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 776.541 651.407
Pojasnilo 26: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih
pogodbah
PREJEMKIČLANOVUPRAVEvEUR
2024
Izvršni direktor 0
Člani upravnega odbora 0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0
SKUPAJ 0
Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačila.
Pojasnilo 27: Pogojna sredstva in obveznosti
Pogojnasredstvainobveznosti-ZabilančnaevidencavEUR
31.12.2024 31.12.2023
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 15.280.610 16.464.439
SKUPAJ zabilančna evidenca 15.280.610 16.464.439
Na31.12.2024imaEquinoxposojilopriposlovnibanki.
StanjeposojilapriBKSbankina31.12.2024je8.180.876
EUR.PosojilojezavarovanoshipotekonahoteluLev.
Izvenbilančnasredstvain obveznosti se nanašajo na
prejetaindanazavarovanjazaprejetaindanaposojila
indolgoročneposlovneobveznosti.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
68
Pojasnilo 28: Znesek porabljen za revidiranje
Znesekporabljenzarevidiranje-revidiranje/preiskavoletnegaporočilavEUR
2024
Revidiranje računovodskih izkazov za leto 2024 po pogodbi 16.000
Revidiranje ESEF za leto 2024 po pogodbi 2.300
Izvedba pregleda po 545. členu ZGD-1 za leto 2024 po pogodbi 1.200
SKUPAJ 19.500
Pojasnilo 29: Transakcije s povezanimi strankami
Transakcijespovezanimistrankami
vEUR
AXOR
holding
d.d.
Union Hotels
Collection
d.d.
Equinox
partners
d.o.o.
SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg 0 0 2.912 2.912
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg 0 0 0 0
Čisti prihodki od najemnin v skupini 781 0 6.598 7.379
Drugi poslovni prihodki v skupini 0 0 0 0
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam v skupini 14.663 0 0 14.663
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 15.444 0 9.510 24.954
Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI
Stroški materiala in storitev v skupini 0 0 358.816 358.816
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS 0 0 0 0
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini 0 0 0 0
SKUPAJ 0 0 358.816 358.816
Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 14.663 0 0 14.663
SKUPAJ 14.663 0 0 14.663
Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI
Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 212.167 0 212.167
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini 0 0 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 79 26.799,96 36.000 62.879
SKUPAJ 79 238.967 36.000 275.046
Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND
Izplačilo dividend za poslovno leto 2024 2.144.600 0 0 2.144.600
SKUPAJ 2.144.600 0 0 2.144.600
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
69
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelSkupine
Axorholding,d.d.Axorholdingd.d.jekončnaobvladu-
jočadružba.
PovezanestrankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.vletu2024predstavljajoglavnaobvladujočadruž-
baAxorholding d.d.,Ljubljana(družbaAxorholding
d.d.,Ljubljanaima70,70%deležvnaložbiEQUINOX
NEPREMIČNINE d. d.). Do izbrisa družbe iz registra
dne7.2.2024jebilapovezanaosebatudidružbaUnion
HotelsCollectiond.d.-vlikvidaciji.
PovezanastrankajetudiKAPITALSKADRUŽBA,d.d.,ki
ima18,75%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.
Transakcijemedpovezanimistrankamiseizvajajopo
tržnihpogojih.Vnadaljevanjusonavedenetransakcijez
obvladujočodružboAxorholdingd.d.,UNIONHOTELS
COLLECTION,d.d.–vlikvidaciji(doizbrisadružbe iz
registradne7.2.2024)terEQUINOXPARTNERS,d.o.o.
pomembnih transakcij s KAPITALSKODRUŽBO d.d.
pavletu2024nibilo.
Pojasnilo 30: Finančni inštrumenti in tveganja
a) Kreditnotveganje
Izpostavljenostkreditnemutveganju:
Prejeta posojila:
Prejeta posojila in zapadlost v letu 2024
Zapadlostnančnih
obveznostinadan
31.12.2024vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne nančne obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
7.517.561 7.517.561 0 663.315 1.989.945 4.864.301
Kratkoročne nančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 663.315 663.315 663.315 0 0 0
Skupaj 8.180.876 8.180.876 663.315 663.315 1.989.945 4.864.301
Prejeta posojila in zapadlost v letu 2023
Zapadlostnančnih
obveznostinadan
31.12.2023vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Dolgoročne nančne obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
8.180.876 8.180.876 0 663.315 1.989.945 5.527.616
Kratkoročne nančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 705.141 705.141 705.141 0 0 0
Skupaj 8.886.017 8.886.017 705.141 663.315 1.989.945 5.527.616
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
70
Dana posojila:
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJUvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Dana posojila 7.223.365 7.620.248
Neto terjatve do kupcev 928.391 448.762
Denarna sredstva 353.300 3.653.297
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 7.988.508 4.407.340
Finančna sredstva vrednotena preko izkaza poslovnega izida 566.431 0
Skupaj 17.059.995 16.129.647
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJUvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Dana posojila 7.620.248 6.438.257
Neto terjatve do kupcev 448.762 175.932
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti 3.653.297 10.807.884
Sredstva iz pogodb s kupci 0 0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 4.407.340 2.247.301
Skupaj 16.129.647 19.669.374
Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi
neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvla-
dujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev,
usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in
pravočasnimpridobivanjemustreznihoblikzavarovanj
zazaščitoterjatev.Stalnospremljamobonitetoposlov-
nihpartnerjevterpovprečnodobovezaveterjatevdo
kupcevterssprotnoizterjavo,opominjanjeminsso-
dnoizterjavozapadlihterjatevprispevamokizboljše-
vanjuplačilnedisciplinekupcev.
Terjatve do bolj tveganih partnerjev na domačem in
tujemtrgusododatnozavarovanesprejetimivaršči-
namizanajemnino.
Zapadlostterjatevdokupcev:
ZAPADLOSTBRUTOTERJATEVDOKUPCEVvEUR
31.12.2024
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2024
nezapadle 320.553 0
do 30 dni 19.974 0
od 31 do 60 dni 31.610 0
od 61 do 90 dni 25.190 0
nad 90 dni 531.066 0
Stanje 31.12.2024 928.391 0
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
71
ZAPADLOSTBRUTOTERJATEVDOKUPCEVvEUR
31.12.2023
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2023
nezapadle 339.412 0
do 30 dni 22.380 0
od 31 do 60 dni 1.952 0
od 61 do 90 dni 38.772 0
nad 90 dni 46.246 0
Stanje 31.12.2023 448.762 0
Stanjebrutoterjatevdokupcevaktivnonadzorujemo
inzmanjšujemoDružbanioblikovalapopravkavred-
nostiterjatev.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizpreteklih
let.Četerjatvevroku120dnipozapadlostinisoporavna-
ne,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepasepravi-
lomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev.Kosezaradi
njihzačnesodnipostopek,dobijostatusspornihterja-
tev.Zadoločenedolžnikeseobkonculetaneoblikuje
popravekvrednostiinsejihneprenašanasporne,obi-
čajnogrezastrateškepartnerje,skaterimisosklenjeni
sporazumioobročnemalidrugačnemodplačevanju.
b) Likvidnostnotveganje
Likvidnostno tveganje je tveganje nastanka izgube za-
radikratkoročneplačilnesposobnosti.Obvladovanjeli-
kvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajevanje
denarnihinblagovnihtokov.Likvidnostnatveganjameri-
moinobvladujemoprekospremljanjadenarnihtokovinz
mesečnimizdelovanjemlikvidnostnihplanovzaprihod-
nje3mesečnoobdobje.Ustrezniukrepizazagotovitev
likvidnihsredstevinobvladanolikvidnostnotveganjeso:
› planiranjelikvidnosti−denarnihtokov,
› sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega
toka,
› likvidnostnarezerva,
› kreditiranjeznotrajskupine,
› izterjavainunovčevanjeterjatev,
› zavarovanjeterjatev,
› prilaganjepredvidenegainvestiranjain
dezinvestiranja.
Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno,
kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.,učinkovitoupravljanjezdenarnimisredstvi(plani-
ranjedenarnihtokov).
Tveganje dolgoročneplačilne sposobnosti jeob za-
padlosti obstoječih posojil prisotno. Za zagotovitev
kratkoročneindolgoročnelikvidnostijeupravniodbor
izvedelvse potrebneukrepe.Družba rednoprejema
plačilanajemnin.
Zapadlost
nančnih
obveznostinadan
31.12.2024vEUR
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna
bančna posojila
7.517.561 7.517.561 0 663.315 1.989.945 4.864.301
Kratkoročne nančne
obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna
posojila
663.315 663.315 663.315 0 0 0
Skupaj 8.180.876 8.180.876 663.315 663.315 1.989.945 4.864.301
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
72
c) Obrestnotveganje
Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne
dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno
tveganjeizviraizmožnostipovišanjaobrestnemerepri
prejetihkreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestnemere
Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in oblike
zadolževanjaoblikujemoupoštevajočizpostavljenosti
obrestnemutveganjuin pričakovanjuogibanju refe-
renčne obrestne mere Euriborv prihodnosti. Družba
zaradidobrebonitetepribankahdosegaugodneobre-
stnemere.
ObrestnotveganjevEUR
Višina obresti
v EUR
Pon.povprečna
obrestna mera v %
Dejanski odhodki nanciranja iz naslova obresti v letu 2024 445.086 5,216%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 530.421 6,22%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 359.752 4,22%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 573.088 6,72%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 317.085 3,72%
Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer:
Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri 31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 0 0
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 11.461.115 10.212.916
Finančne obveznosti 8.180.876 8.886.017
Finančni inštrumenti, ki se ne obrestujejo 31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 4.317.189 1.814.672
Finančne obveznosti 0 0
Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri 31.12.2023 31.12.2022
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 0 0
Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2023 31.12.2022
Finančna sredstva 10.212.916 7.868.666
Finančne obveznosti 8.886.017 14.596.004
Finančni inštrumenti, ki se ne obrestujejo 31.12.2023 31.12.2022
Finančna sredstva 1.814.672 177.267
Finančne obveznosti 0 0
d) Tečajnotveganje
Tečajnotveganjeskupinejemajhno,sajimaskupinavse
pogodbezdobaviteljiinkupcisklenjenevEUR,zatospre-
membe tečajev nimajo direktnihvplivov na naše cene.
Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihprihodkovjenizko.
Upravljanjeskapitalom
Glavninamenupravljanjaskapitalomskupinejezago-
tovitičimboljšokreditnobonitetoinkapitalskoustrez-
nostzapotrebenanciranjaposlovanjainzadoseganje
čimvišjevrednostizalastnike.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
73
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.rednospremlja
ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in stanja pla-
čilnesposobnostiglede nakriterije14. členaZFPPIPP
(Zakononančnemposlovanju,postopkihzaradiinsol-
ventnostiin prisilnem prenehanju). Glede na 14.člen
ZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintuditrajne-
je nelikvidne in dolgoročno plačilno nesposobne, kar
pomeni,datudinisoinsolventne.
Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerja
mednetonančnimiobveznostmiincelotnimzneskom
kapitala. V okviru neto nančnih obveznosti skupina
vključuje prejeta posojila in druge nančne obvezno-
sti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih
ustreznikov.
Izračun razmerja med neto nančnimi obveznostmi in EBITDA:
FINANČNASTABILNOSTvEUR
31.12.2024 31.12.2023
Finančne obveznosti 8.180.876 8.886.017
Denarna sredstva 353.300 3.653.297
Instrumenti denarnega trga 1.160.513 0
Neto nančne obveznosti 6.667.062 5.232.720
EBITDA 6.221.899 5.937.396
Finančna stabilnost (v %) 1,07 0,87
FINANČNASTABILNOSTvEUR
31.12.2023 31.12.2022
Finančne obveznosti 8.886.017 14.596.004
Denarna sredstva 3.653.297 10.807.884
Neto nančne obveznosti 5.232.720 3.788.120
EBITDA 5.937.396 5.421.246
Finančna stabilnost (v %) 0,87 0,70
e) Poštenavrednost
Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče
sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed
dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje-
nemposlu.Poštenavrednostnančnihinštrumentov
(kratkoročne in dolgoročne nančne naložbe, krat-
koročne in dolgoročne nančne obveznosti, kratko-
ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve-
znosti)neodstopabistvenoodnjihoveknjigovodske
vrednosti.
Drugedelnicevvišini924.462,25EURpredstavljana-
ložbavdelnicePokojninskedružbeA.
Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza
prodajoizteganaslovaminimalno.
Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostinanč-
nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka-
zunančnegapoložajaponaslednjihnivojih:
› raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen
(breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre-
dnostnihpapirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali
posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih
jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv-
nihtrgihvrednostnihpapirjevin
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik
vrednotenja,kitemeljijonavirih,kijihnatrgih
nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke
zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza-
znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone-
opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih
udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene
sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav-
kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza
merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre-
zniopazovanivložkinisonavoljo.
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
74
POŠTENA
VREDNOST
vEUR
Knjigovodska
vrednost
31.12.2024
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2024
Knjigovodska
vrednost
31.12.2023
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2023
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
8.554.939 7.524.880 0 1.030.059 8.554.939 4.407.340 3.352.648 0 1.054.692 4.407.340
Za prodajo
razpoložljiva nančna
sredstva
8.554.939 7.524.880 0 1.030.059 8.554.939 4.407.340 3.352.648 0 1.054.692 4.407.340
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
8.505.057 0 0 8.505.057 8.505.057 11.722.307 0 0 11.722.307 11.722.307
Dana posojila
7.223.365 0 0 7.223.365 7.223.365 7.620.248 0 0 7.620.248 7.620.248
Poslovne terjatve do
kupcev
928.391 0 0 928.391 928.391 448.762 0 0 448.762 448.762
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
353.300 0 0 353.300 353.300 3.653.297 0 0 3.653.297 3.653.297
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
8.581.053 0 0 8.581.053 8.581.053 9.223.991 0 0 9.223.991 9.223.991
Finančne obveznosti
8.180.876 0 0 8.180.876 8.180.876 8.886.017 0 0 8.886.017 8.886.017
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
400.177 0 0 400.177 400.177 337.974 0 0 337.974 337.974
POŠTENA
VREDNOST
vEUR
Knjigovodska
vrednost
31.12.2023
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2023
Knjigovodska
vrednost
31.12.2022
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2022
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
4.407.340 3.352.648 0 1.054.692 4.407.340 2.247.301 1.140.405 0 1.106.896 2.247.301
Za prodajo
razpoložljiva nančna
sredstva
4.407.340 3.352.648 0 1.054.692 4.407.340 2.247.301 1.140.405
0
1.106.896 2.247.301
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
11.722.307 0 0 11.722.307 11.722.307 11.722.307 0 0 11.722.307 17.422.073
Dana posojila
7.620.248 0 0 7.620.248 7.620.248 6.438.257 0 0 6.438.257 6.438.257
Poslovne terjatve do
kupcev
448.762 0 0 448.762 448.762 175.932 0 0 175.932 175.932
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
3.653.297 0 0 3.653.297 3.653.297 10.807.884 0 0 10.807.884 10.807.884
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
9.223.991 0 0 9.223.991 9.223.991 9.223.991 0 0 9.223.991 14.727.452
Finančne obveznosti
8.886.017 0 0 8.886.017 8.886.017 14.596.004 0 0 14.596.004 14.596.004
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
337.974 0 0 337.974 337.974 131.448 0 0 131.448 131.448
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
75
3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovrazenžerazkritihvposlovnemdeluletnegaporočila,kibizahtevali
popravekletnihizkazovalidodatnarazkritjaknjimipozaključkuobračunskegaobdobjadružbanizabeležila.
3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA
Izvršni direktor potrjuje računovodske izkaze druž-
be EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje
1.1.2024-31.12.2024.
Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranoletnoporo-
čilo družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. skupajz
vsemisestavnimideli,vključnozračunovodskimpo-
ročilom inizjavooupravljanjudružbe, sestavljeno in
objavljenoskladnozZakonomogospodarskihdruž-
bah in z mednarodnimi standardi računovodskega
poročanja.
Izvršnidirektorpotrjuje,dasobilepriizdelaviračuno-
vodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezneraču-
novodskeusmeritve,dasobileračunovodskeocene
izdelaneponačeluprevidnostiindobregagospodar-
jenjaindaračunovodskiizkazipredstavljajoresničen
in pošten prikaz sredstev in obveznosti, nančnega
položaja,poslovnegaizida,nančneuspešnostiinde-
narnih tokov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.
Vposlovnoporočilojevključenpoštenprikazrazvo-
jainizidaposlovanjaskupineternjeneganančnega
položaja, vključno z opisom bistvenih vrst tveganja,
ki sta jim družbi v skupini vključeni v konsolidacijo,
izpostavljeni.
Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenje
računovodstva,za sprejemustreznih ukrepov za za-
varovanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,
da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdela-
ninapodlagi predpostavkeonadaljnjemposlovanju
skupine.
Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopoteku
leta,vkateremjetrebadavekodmeriti,preverijopo-
slovanjedružb,karlahkoposledičnopomeninastanek
dodatneobveznostiplačiladavka,zamudnihobrestiin
kazniiznaslovadavkaindajatev.Upravniodbordruž-
beniseznanjenzokoliščinami,kibilahkopovzročile
morebitnopomembnoobveznostizteganaslova.
Izvršnidirektor
MatejRigelnik
Ljubljana,12.2.2025
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
76
3.1.9 POROČILONEODVISNEGAREVIZORJAZADRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Grant Thornton Audit d.o.o.
L
inhartova 11a
1000 Ljubljana
Reg. št.: 1/29721/00
Os. kapital: EUR 8.763,00
Št. vpisa v reg. rev. družb:
RD
-A-48/97
T +386 1 434 18 00
E office@si.gt.com
W grantthornton.si
L grant
-thornton-slovenia
grantthornton.si
POROČILO O REVIZIJI RAČUNOVODSKIH IZKAZOV
Mnenje
Revidirali smo računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. (v
nadaljevanju »družba«), ki vključujejo izkaz finančnega položaja na dan 31. decembra 2024
ter izkaz poslovnega izida, izkaz drugega vseobsegajočega donosa, izkaz gibanja kapitala
in izkaz denarnih tokov za tedaj končano leto ter pojasnila k računovodskim izkazom,
vključno s pomembnimi informacijami o računovodskih usmeritvah.
Po našem mnenju so priloženi računovodski izkazi resničen in pošten prikaz finančnega
položaja družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. na dan 31. decembra 2024 in njene
finančne uspešnosti ter denarnih tokov za tedaj končano leto v skladu z Mednarodnimi
standardi računovodskega poročanja, kot jih je sprejela Evropska unija.
Podlaga za mnenje
Revizijo smo opravili v skladu z Mednarodnimi standardi revidiranja (MSR) in Uredbo EU št.
537/2014 Evropskega parlamenta in sveta z dne 16. aprila 2014 o posebnih zahtevah v
zvezi z obvezno revizijo subjektov javnega interesa (Uredba). Naše odgovornosti na podlagi
teh pravil so opisane v tem poročilu v odstavku Revizorjeva odgovornost za revizijo
računovodskih izkazov.
V skladu z Mednarodnim kodeksom etike za računovodske strokovnjake, ki ga je izdal
Odbor za mednarodne standarde etike za računovodske strokovnjake (Kodeks IESBA) ter
etičnimi zahtevami, ki se nanašajo na revizijo računovodskih izkazov v Sloveniji, potrjujemo
svojo neodvisnost od družbe, in da smo izpolnili vse druge etične zahteve v skladu s temi
zahtevami in Kodeksom IESBA.
Verjamemo, da so pridobljeni revizijski dokazi zadostni in ustrezni kot osnova za naše
revizijsko mnenje.
Ključna revizijska zadeva
Ključna revizijska zadeva je tista, ki je bila po naši strokovni presoji najbolj pomembna pri
reviziji računovodskih izkazov za tekoče obdobje. Ta zadeva je bila obravnavana v okviru
revizije računovodskih izkazov kot celote in pri oblikovanju našega mnenja o teh
računovodskih izkazih, zato o tej zadevi ne podajamo ločenega mnenja.
Izpolnili smo vse svoje obveznosti, ki so opisane v odstavku Revizorjeva odgovornost za
revizijo računovodskih izkazov, vključno s tistimi, ki so povezane s to zadevo. Zato je revizija
POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA
delničarj
em družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
77
grantthornton.si
vključevala izvedbo postopkov, ki smo jih določili na podlagi naše ocene tveganja
pomembno napačne navedbe v računovodskih izkazih. Rezultat naših revizijskih postopkov,
vključno s postopki, ki smo jih opravili v zvezi z zadevami, ki jih navajamo v nadaljevanju,
služijo kot podlaga za naše revizijsko mnenje o priloženih računovodskih izkazih.
Vrednotenje in razkritje poštene vrednosti naložbenih nepremičnin
Ključna revizijska zadeva
Naložbene nepremičnine, katerih sedanja
vrednost na dan 31. december 2024 znaša
34.196.852
evrov, so pomembne za
računovodske izkaze, saj predstavljajo
66,5 % bilančne vsote družbe na ta dan.
Poslovodstvo je za potrebe razkrivanja
poštene vrednosti na podlagi zahtev MRS
40, kot tudi za potrebe presoje oslabitev
sredstev na podlagi zahtev MRS 36, oceno
poštene vrednosti naložbenih nepremičnin
pr
idobilo od zunanjih ocenjevalcev
vrednosti. Vrednotenje naložbenih
nepremičnin po pošteni vrednosti je v veliki
meri odvisno od ocen in predpostavk, kot
so ponudba nepremičnin na trgu,
primerljive transakcije, vrednost najemnin,
stopnje zasedenosti, mere kapitalizacije,
status vzdrževanja, poznavanje trga in
pretekle transakcije.
Zaradi negotovosti,
povezane z
ocenjevanjem in občutljivosti cenitev, so
razkritja vezana na te predpostavke
pomembna. Glede na velikost naložbenih
nepremičnin, ter pomena razkritij v zvezi s
predpostavkami, uporabljenimi pri
vrednotenju, smo to obravnavali kot ključno
revizijsko zadevo.
Naš odziv
Naši postopki so med drugim vključevali:
Ocenili smo objektivnost, neodvisnost in
strokovnost zunanjih ocenjevalcev
vrednosti. Presodili smo ustreznost
informacij, metod in predpostavk,
uporabljenih pri vrednotenju. To vključuje
uporabljene predpostavke zunanjega
ocenjevalca vrednosti kot na primer
ponudba nepremičnin, primerljive
transakcije, tržne najemnine, pričakovana
zasedenost, obrestne mere in pričakovana
vzdrževanja. Naši revizijski postopki so
med drugim vključevali postopke
potrjevanja ustreznih predpostavk, kot so
na primer prihodki od najemnin na podlagi
najemnih pogodb in stopnja zasedenosti.
Preverili smo, da je bila podlaga za izračun
oslabitve poštena vrednost zmanjšana za
stroške prodaje.
Ocenili smo tudi ustreznost razkritij v
povezavi s predpostavkami v Pojasnilu 12:
Naložbene nepremičnine in njihovo
usklajenost z Mednarodnimi standardi
računovodskega poročanja, kot jih je
sprejela Evropska unija.
Druge informacije
Za druge informacije je odgovorno poslovodstvo. Druge informacije obsegajo Uvod in
Poslovno poročilo, ki sta sestavna dela letnega poročila družbe EQUINOX NEPREMIČNINE
d.d., vendar ne vključujeta računovodskih izkazov in našega revizorjevega poročila o njih.
Druge informacije smo pridobili pred datumom izdaje revizorjevega poročila.
Naše mnenje o računovodskih izkazih se ne nanaša na druge informacije in o njih ne
izražamo nobene oblike zagotovila.
V povezavi z opravljeno revizijo računovodskih izkazov je naša odgovornost prebrati druge
informacije in pri tem presoditi ali so druge informacije pomembno neskladne z
računovodskimi izkazi, zakonskimi zahtevami ali našim poznavanjem, pridobljenim pri
revidiranju, ali se kako drugače kažejo kot pomembno napačne. Če na podlagi opravljenega
dela zaključimo, da obstaja pomembno napačna navedba drugih informacij, moramo o takih
okoliščinah poročati. V zvezi s tem na podlagi opisanih postopkov poročamo, da:
so druge informacije v vseh pomembnih pogledih usklajene z revidiranimi
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
78
grantthornton.si
računovodskimi izkazi;
so druge informacije pripravljene v skladu z veljavnimi zakoni in predpisi; ter
na podlagi poznavanja in razumevanja družbe in njenega okolja, ki smo ga pridobili
med revizijo, v zvezi z drugimi informacijami nismo ugotovili bistveno napačnih
navedb.
Odgovornost poslovodstva in pristojnih za upravljanje za računovodske izkaze
Poslovodstvo je odgovorno za pripravo in pošteno predstavitev teh računovodskih izkazov
v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja, kot jih je sprejela Evropska
unija, in za tàko notranje kontroliranje, kot je v skladu z odločitvijo poslovodstva potrebno,
da omogoči pripravo računovodskih izkazov, ki ne vsebujejo pomembno napačne navedbe
zaradi prevare ali napake.
Poslovodstvo je pri pripravi računovodskih izkazov družbe odgovorno za oceno njene
sposobnosti, da nadaljuje kot delujoče podjetje, razkritje zadev, povezanih z delujočim
podjetjem in uporabo predpostavke delujočega podjetja kot podlago za računovodenje,
razen če namerava poslovodstvo družbo likvidirati ali zaustaviti poslovanje, ali če nima
druge možnosti, kot da napravijo eno ali drugo.
Pristojni za upravljanje so odgovorni za nadzor nad pripravo računovodskih izkazov in za
potrditev revidiranega letnega poročila.
Revizorjeva odgovornost za revizijo računovodskih izkazov
Naši cilji so pridobiti sprejemljivo zagotovilo o tem, ali so računovodski izkazi kot celota brez
pomembno napačne navedbe zaradi prevare ali napake, in izdati revizorjevo poročilo, ki
vključuje naše mnenje. Sprejemljivo zagotovilo je visoka stopnja zagotovila, vendar ni
jamstvo, da bo revizija, opravljena v skladu z MSR in Uredbo, vedno odkrila pomembno
napačno navedbo, če ta obstaja. Napačne navedbe lahko izhajajo iz prevare ali napake, ter
se smatrajo za pomembne, če je upravičeno pričakovati, da posamič ali skupaj, vplivajo na
gospodarske odločitve uporabnikov, sprejete na podlagi teh računovodskih izkazov.
Med izvajanjem revidiranja v skladu s pravili revidiranja uporabljamo strokovno presojo in
ohranjamo poklicno nezaupljivost. Prav tako:
prepoznamo in ocenimo tveganja pomembno napačne navedbe v računovodskih
izkazih, bodisi zaradi napake ali prevare, oblikujemo in izvajamo revizijske postopke
kot odzive na ocenjena tveganja ter pridobivamo zadostne in ustrezne revizijske
dokaze, ki zagotavljajo podlago za naše mnenje. Tveganje, da ne bomo odkrili
napačne navedbe, ki izvira iz prevare, je višje od tistega, povezanega z napako, saj
prevara lahko vključuje skrivne dogovore, ponarejanje, namerno opustitev, napačno
razlago ali izogibanje notranjim kontrolam;
opravimo postopke preverjanja in razumevanja notranjih kontrol, pomembnih za
revizijo, z namenom oblikovanja revizijskih postopkov, ki so okoliščinam primerni,
vendar ne z namenom izraziti mnenje o učinkovitosti notranjih kontrol družbe;
presodimo ustreznost uporabljenih računovodskih usmeritev in sprejemljivost
računovodskih ocen ter z njimi povezanih razkritij poslovodstva;
na podlagi pridobljenih revizijskih dokazov o obstoju pomembne negotovosti glede
dogodkov ali okoliščin, ki zbujajo dvom v sposobnost družbe, da nadaljuje kot
delujoče podjetje, sprejmemo sklep o ustreznosti poslovodske uporabe
predpostavke delujočega podjetja, kot podlage računovodenja. Če sprejmemo sklep
o obstoju pomembne negotovosti, smo dolžni v revizorjevem poročilu opozoriti na
ustrezna razkritja v računovodskih izkazih ali, če so taka razkritja neustrezna,
prilagoditi mnenje. Naši sklepi temeljijo na revizijskih dokazih, pridobljenih do
datuma izdaje revizorjevega poročila. Vendar kasnejši dogodki ali okoliščine lahko
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
79
grantthornton.si
povzročijo prenehanje družbe kot delujočega podjetja;
ovrednotimo splošno predstavitev, strukturo, vsebino računovodskih izkazov,
vključno z razkritji, in ali računovodski izkazi predstavljajo zadevne posle in dogodke
na način, da je dosežena poštena predstavitev.
Pristojne za upravljanje med drugim obveščamo o načrtovanem obsegu in času revidiranja
in pomembnih revizijskih ugotovitvah, vključno s pomanjkljivostmi notranjih kontrol, ki smo
jih zaznali med našo revizijo.
Prav tako pristojnim za upravljanje predložimo izjavo, da izpolnjujemo ustrezne etične
zahteve glede neodvisnosti, in z njimi komuniciramo o vseh razmerjih in drugih zadevah, za
katere se lahko utemeljeno domneva, da vplivajo na našo neodvisnost, in kadar je to
primerno, o zaščitnih ukrepih, ki so s tem povezani.
Izmed zadev, o katerih se pogovorimo z pristojnimi za upravljanje, določimo tiste zadeve, ki
so bile pri reviziji računovodskih izkazov v sedanjem obdobju najbistvenejše in so ključne
revizijske zadeve. Te zadeve opišemo v revizorjevem poročilu, razen če zakon ali predpis
preprečuje javno razkritje teh zadev ali kadar se v izjemno redkih okoliščinah odločimo, da
zadev ne objavimo v našem poročilu, ker utemeljeno pričakujemo, da bi bile škodljive
posledice takega ravnanja večje od javne koristi takšnega sporočanja.
POROČILO O DRUGIH IN REGULATORNIH ZADEVAH
Imenovanje za revizorja in odgovoren pooblaščeni revizor
Delničarji družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. so nas za revizorja računovodskih
izkazov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za leto, ki se je končalo 31. decembra
2024, imenovali na seji skupščine dne 12. junija 2024. Obvezne revizije družbe opravljamo
nepretrgoma od revizije za poslovno leto končano na dan 31. decembra 2021.
V imenu revizijske družbe Grant Thornton Audit d.o.o. je za opravljeno revizijo odgovoren
pooblaščeni revizor Tomaž Mahnič.
Skladnost z dodatnim poročilom revizijski komisiji
Potrjujemo, da je naše revizijsko mnenje skladno z dodatnim poročilom revizijski komisiji
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., ki je bilo izdano dne 12. februarja 2025.
Izvajanje nerevizijskih storitev
Potrjujemo, da za družbo nismo izvajali nedovoljenih nerevizijskih storitev, kot so navedene
v 5. členu Uredbe EU št. 537/2014. Tudi med izvedbo revizije smo ostali neodvisni.
Za družbo v obdobju, na katero se nanašajo računovodski izkazi, poleg obvezne revizije in
drugih storitev, razkritih v poslovnem poročilu ali računovodskih izkazih družbe, nismo
opravili nobenih drugih storitev.
POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA S SPREJEMLJIVIM ZAGOTOVILOM O
SPOŠTOVANJU DELEGIRANE UREDBE KOMISIJE EU ŠT. 2018/815 PRI
PREDSTAVITVI REVIDIRANIH RAČUNOVODSKIH IZKAZIH V ENOTNI ELEKTRONSKI
OBLIKI (''ESEF'')
Opravili smo posel dajanja sprejemljivega zagotovila o tem, ali so revidirani računovodski
izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., za poslovno leto, ki se je končalo 31.
decembra 2024 (v nadaljevanju »revidirani računovodski izkazi«), pripravljeni upoštevajoč
zahteve Delegirane uredbe Komisije (EU) 2019/815 z dne 17. decembra 2018 in
spremenjene Delegirane uredbe Komisije (EU)2020/815 z dne 11. novembra 2020 o
dopolnitvi Direktive 2004/109/ES Evropskega parlamenta in sveta v zvezi z regulativnimi
tehničnimi standardi za določitev enotne elektronske oblike poročanja, veljavne za leto 2024
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
80
grantthornton.si
(v nadaljevanju »Delegirana uredba«).
Odgovornost poslovodstva in pristojnih za upravljanje
Poslovodstvo je odgovorno za pripravo in vsebino ESEF dokumentov ter v tem okviru za
pravilno predstavitev revidiranih računovodskih izkazov v elektronski obliki v skladu z
zahtevami Delegirane uredbe, pa tudi za tàko notranje kontroliranje, kot je v skladu z
odločitvijo poslovodstva potrebno, da omogoči pripravo revidiranih računovodskih izkazov v
elektronski obliki, ki ne vsebujejo pomembno napačne navedbe zaradi prevare ali napake.
Pristojni za upravljanje so odgovorni za nadzor nad pripravo revidiranih računovodskih
izkazov v elektronski obliki v skladu z zahtevami Delegirane uredbe.
Revizorjeva odgovornost
Naša odgovornost je, da opravimo posel dajanja sprejemljivega zagotovila ter izrazimo
sklep o tem ali so revidirani računovodski izkazi pripravljeni v skladu z zahtevami Delegirane
uredbe. Naš posel dajanja sprejemljivega zagotovila smo opravili v skladu z Mednarodnim
standardom dajanja zagotovil 3000 (prenovljen) – Posli dajanja zagotovil razen revizij ali
preiskav računovodskih informacij iz preteklosti (MSZ 3000), ki ga je izdal Odbor za
Mednarodne standarde revidiranja in dajanja zagotovil. Ta standard zahteva, da posel
načrtujemo in izvajamo tako, da pridobimo sprejemljivo zagotovilo za podajo sklepa.
Delovali smo v skladu z zahtevami glede neodvisnosti in etičnimi zahtevami Mednarodnega
kodeksa etike za računovodske strokovnjake (Code of Ethics for Professional Accountants),
ki ga je izdal Odbor za Mednarodne standarde etike za računovodske strokovnjake
(International Ethics Standards Board for Accountants). Kodeks je zasnovan na temeljnih
načelih integritete, objektivnosti, strokovne usposobljenosti in dolžne skrbnosti, zaupnosti
ter strokovnega vedenja. Naše podjetje deluje v skladu z Mednarodnimi standardi
upravljanja kakovosti (MSUK 1,2) in skladno z njimi vzdržuje celovit sistem upravljanja
kakovosti, vključno z dokumentiranimi politikami in postopki glede skladnosti z etičnimi
zahtevami, poklicnimi standardi ter veljavnimi pravnimi in regulativnimi zahtevami.
Povzetek opravljenega dela
V okviru obsega opravljenega dela smo s postopki revizijske narave:
prepoznali in ocenili tveganje pomembne neskladnosti revidiranih računovodskih
izkazov z zahtevami Delegirane uredbe zaradi napake ali prevare;
pridobili razumevanje notranjega kontroliranja, ki je pomembno za posel dajanja
sprejemljivega zagotovila, da bi oblikovali postopke, ki so ustrezni v danih
okoliščinah, vendar pa ne za izražanje mnenja o učinkovitosti notranjega
kontroliranja;
ocenili, ali prejeti revidirani računovodski izkazi izpolnjujejo zahteve Delegirane
uredbe;
pridobili sprejemljivo zagotovilo, da so revidirani računovodski izkazi, ki so vključeni
v letno poročilo izdajatelja, prikazani v pravilni elektronski obliki XHTML.
Verjamemo, da so pridobljeni dokazi zadostna in ustrezna podlaga za naš sklep.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
81
grantthornton.si
Sklep
Na podlagi opravljenih postopkov in pridobljenih dokazov so po našem mnenju revidirani
računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto, ki se je
končalo na dan 31. decembra 2024, ki so vključeni v letno poročilo, v vseh pomembnih
pogledih pripravljeni v skladu z zahtevami Delegirane uredbe.
Grant Thornton Audit d.o.o. Pooblaščeni revizor:
Ljubljana, 12. februar 2025 Tomaž Mahnič
Revidirano letno poročilo družbe za 2024
82
Stiki z družbo
EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Upravni odbor
Predsednik:PeterKrivc
Namestnicapredsednika:TadejaČelar
Član:MatejRigelnik
Izvršni direktor
MatejRigelnik-izvršnidirektor
Družbaimaenotirnisistemupravljanja.
SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX
NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Dunajskacesta5,Ljubljana
e-mail:info@eqnx.si
http://www.eqnx.si
Družbanimapodružnic.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
83
