REVIDIRANO
LETNO
POROČILO
družbe EQUINOX d.d.
2025
za
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
2
Kazalo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
1. UVOD 6
1.1 Ključnipodatki 6
1.2 PredstavitevdružbeEquinoxNepremičnined.d. 9
1.3 Uvodnapojasnila 10
1.4 Izjavaoodgovornosti 10
1.5 Pismoglavnegaizvršnegadirektorja 12
1.6 Izjavaoupravljanju 13
1.6.1 Izjavaoskladnostizdoločbamikodeksaupravljanjajavnihdelniškihdružb15
2. POSLOVNOPOROČILO 16
2.1 Gospodarskaslika 16
2.2 Lastniškastrukturaindelnica 18
2.3 Poročilooposlovanju 20
2.3.1. Stroškovnaučinkovitostdružbe 24
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2025 25
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 26
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 26
2.7 Poslispovezanimiosebami 28
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 28
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 30
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 31
2.9.2 Operativnatveganja 32
2.9.3 Finančnatveganja 33
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 35
2.10.1 Razvojinraziskave 35
2.10.2 Družbenaodgovornost 35
2.10.3 Skrbzaokolje 35
2.10.4 Kakovostposlovanja 36
2.10.5 Komuniciranjezinteresnimiskupinami 36
2.10.6 Odgovornostdouporabnikovstoritev 36
2.10.7 Pregledtržnihaktivnosti 37
2.10.8 Internokomuniciranje 37
3. RAČUNOVODSKOPOROČILO 39
3.1 LetniračunovodskiizkazidružbeEquinoxNepremičnined.d. 39
3.1.1 Izkazposlovnegaizida 39
3.1.2 Izkazdrugegavseobsegajočegadonosa 40
3.1.3 Izkazfinančnegapoložaja 41
3.1.4 Izkazgibanjakapitala 43
3.1.5 Izkazdenarnihtokov 45
3.1.6 PojasnilakletnimračunovodskimizkazomdružbeEquinoxNepremičnined.d.46
3.1.7 Dogodkipodatumuizkazafinančnegapoložaja 85
3.1.8 Izjavaoodgovornostiizvršnegadirektorja 85
3.1.9 PoročiloneodvisnegarevizorjazadružboEquinoxNepremičnined.d. 86
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 93
Alternativna merila uspešnosti poslovanja
DružbaEquinoxd.d.vtemletnemporočiluuporabljaalternativnamerilauspešnostiposlovanja(APM)kotso
opredeljenavSmernicahEvropskegaorganazavrednostnepapirjeintrge(ESMA).APMserazumekotfinančno
merilo pretekle ali prihodnjefinančne uspešnosti, finančnegapoložajaali denarnih tokov, razen finančnega
merila,opredeljenegaalidoločenegavveljavnemokviruračunovodskegaporočanja.
Alternativno
merilo uspešnosti
poslovanja
Predstavitev
Poslovni izid iz poslovanja
(EBIT)
Prihodki iz poslovanja - odhodki iz
poslovanja
Prikazuje uspešnost poslovanja podjetja v osnovni
dejavnosti. Omogoča primerjavo poslovanja ne
glede na strukturo virov financiranja.
EBITDA Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) +
odpisi vrednosti
Prikazuje uspešnost poslovanja podjetja v osnovni
dejavnosti in je dober približek denarnega toka
iz poslovanja. Omogoča primerjavo uspešnosti
poslovanja s konkurenti ne glede na strukturo virov
financiranja. Je glavni vir za investicije, razvoj, širitve
in zagotavljanje donosov delničarjem.
EBITDA / Čisti prihodki od prodaje Prikazuje relativno uspešnost poslovanja v osnovni
dejavnosti in se uporablja za relativno primerjavo s
konkurenčnimi podjetji.
Funds from operations
(FFO)
Čisti poslovni izid obračunskega
obdobja + odpisi vrednosti +/-
enkratni poslovni dogodki
Funds From Operations (FFO) je najširše spremljan
kazalec poslovanja nepremičninskih družb. FFO za
razliko od EBITDA upošteva denarni odliv za plačilo
davka na dobiček in neto finančni izid (finančne
prihodke - finančne odhodke). FFO se uporablja kot
osnova za delitev dividend delničarjem družbe.
FFO na delnico FFO / število vseh izdanih delnic Prikazuje FFO na delnico družbe.
Neto vrednost sredstev
(NAV)
Poštena vrednost sredstev -
poštena vrednost obveznosti
Poštena vrednost sredstev namesto računovodske
vrednosti opredmetenih osnovnih sredstev in
naložbenih nepremičnin upošteva ocenjene
poštene vrednosti sredstev. Neto vrednost sredstev
tako bolj realno prikazuje dejansko neto vrednost
sredstev oziroma kapitala podjetja.
Neto vrednost sredstev
(NAV) na delnico
NAV / število vseh izdanih delnic Prikazuje NAV na delnico družbe.
Neto dolg Finančni dolg (nekratkoročne +
kratkoročne finančne obveznosti) –
denarna sredstva
Prikazuje neto finančno zadolženost družbe, ki je
lahko glede na višino denarnih sredstev bistveno
drugačna od celotne (bruto) zadolženosti družbe.
4
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
Alternativno
merilo uspešnosti
poslovanja
Predstavitev
Neto dolg - primarna
likvidnost
Neto dolg - instrumenti denarnega
trga
Prikazuje neto finančno zadolženost družbe
od katere je odšteta tudi vrednost kratkoročnih
visoko likvidnih dolžniških instrumentov in
instrumentov denarnega trga, ki se lahko kadarkoli
in hitro unovčijo z namenom poplačila finančnih
obveznosti. Bolj realno prikazuje neto zadolženost
podjetja.
Neto dolg – sekundarna
likvidnost
Neto dolg - primarna likvidnost –
tržni portfelj vrednostnih papirjev
Prikazuje neto finančno zadolženost družbe od
katere je poleg instrumentov denarnega trga
odšteta tudi tržan vrednost likvidnega portfelja
lastniških vrednostnih papirjev. Najbolj realno
prikazuje dejansko neto zadolženost podjetja saj
se lahko tako dolžniški kot tudi lastniški vrednostni
papirji kadarkoli prodajo uporabijo za vračilo dolga.
LTV – primarna likvidnost (Neto dolg - primarna likvidnost) /
Neto vrednost sredstev (NAV)
Prikazuje relativno zadolženost družbe upoštevajoč
primarno likvidnost ter omogoča relativno
primerjavo s konkurenčnimi podjetji.
LTV – sekundarna likvidnost (Neto dolg - sekundarna) / Neto
vrednost sredstev (NAV)
Prikazuje relativno zadolženost družbe upoštevajoč
primarno in sekundarno likvidnost ter omogoča
relativno primerjavo s konkurenčnimi podjetji.
Neto dolg / sredstva Neto dolg / poštena vrednost
sredstev
Prikazuje relativno zadolženost družbe (neto
dolg) glede na pošteno vrednost sredstev družbe.
Omogoča primerjavo s primerljivimi na borzi
kotirajočimi družbami in skladi ter primerljivimi
indeksi (Benchmark).
Neto dolg / EBITDA Neto dolg / EBITDA Prikazuje sposobnost odplačila neto dolga z
ustvarjenim denarnim tokom iz poslovanja pred
odpisi vrednosti (EBITDA).
Omogoča primerjavo s primerljivimi na borzi
kotirajočimi družbami in skladi ter primerljivimi
indeksi (Benchmark)
Current ratio - likvidnost Kratkoročna sredstva / kratkoročne
obveznosti
Prikazuje kratkoročno plačilno sposobnost družbe.
Omogoča primerjavo s primerljivimi na borzi
kotirajočimi družbami in skladi ter primerljivimi
indeksi (Benchmark).
Knjigovodska vrednost
delnice
Kapital na dan 31. 12./skupno
število izdanih delnic
Prikazuje vrednost delnice, ki izhaja iz knjigovodske
vrednosti kapitala.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
5
1. UVOD
1.1 KLJUČNIPODATKI
KljučnipodatkioposlovanjuEquinoxd.d.(v 000 EUR)
2025 2024
Čisti prihodki od prodaje
9.373 8.671
EBITDA*
7.335 6.226
- EBITDA marža
78,26% 71,8%
FFO**
7.350 6.981
- na delnico
4,12 3,89
EBITDA*Upoštevanitudiprevrednotovalniposlovniodhodki.
FFO**(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan
jekotčistiposlovniiziddružbe,hkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejovsi
enkratnidogodki(kotnaprimerprevrednotovalniposlovniodhodki),kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFO
seuporabljakotosnovazadelitevdividenddelničarjemdružbe.
Knjigovodskainpoštenavrednostkapitala(v 000 EUR)
Knjigovodskavrednost(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Sredstva 55.875 100% 51.399 100%
- opredmetena osnovna sredstva 0 0,0% 0 0,0%
- naložbene nepremičnine 31.547 56,5% 34.197 66,5%
Kapital 39.487 70,7% 37.947 73,8%
Poštenavrednost(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Sredstva 156.156 100% 140.648 100%
- hotelske nepremičnine 103.758 66,4% 99.094 70,5%
- ostale nepremičnine 28.071 18,0% 24.352 17,3%
- ostala sredstva 24.327 15,6% 17.202 12,2%
Kapital 139.769 89,5% 127.196 90,4%
Neto vrednost sredstev (NAV)
139.769
127.196
Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico
77,9
70,9
6
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
Ocenjenapoštenavrednostnaložbenihnepremičnin
inopremenadan30.6.2025(v 000 EUR)
v 000 EUR v %
Hotelske nepremičnine 103.758 78,7%
Poslovne nepremičnine 28.071 21,3%
Skupaj:
131.829 100%
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin zveljavno licenco Slovenskega
inštitutazarevizijo.
Finančnidolg
31.12.2025 31.12.2024
(v 000 EUR) 10.562 8.181
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 10.411 6.667
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 6.192 179
31.12.2025 31.12.2024
(v 000 EUR) 139.769 127.196
LTV - primarna likvidnost 7,5% 5,2%
LTV - sekundarna likvidnost 4,5% 0,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0%
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
7
Equinox EPRA*
31.12.2025 31.12.2025
Neto dolg / sredstva** 7,56 41,01
Neto dolg / EBITDA*** 1,66 9,53
Current ratio - likvidnost**** 2,18 0,70
*EPRA-EuropeanPublicRealEstateAssociation
**PriizračunuupoštevanapoštenavrednostsredstevEquinoxd.d.nadan31.12.2025
***EBITDAzadnjih12mesecev
****Currentratio=kratkoročnasredstva/kratkoročneobveznosti;upoštevaneknjigovodskevrednosti
Vir:Bloomberg;lastniizračun
8
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Splošni podatki na dan 31.12.2025
Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.
Sedež: Ljubljana
Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA
Velikost: velikadružba
Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d.
Matičnaštevilka: 8847657000
Davčnaštevilka: SI16708938
Ustanovljenoleta: 2021
Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem
sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška
družba
Osnovnikapital: 5.691.826,00EUR
Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz
oznakoEQNX
Številolastnihdelnic: 9.105
Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja
Organidružbe: Skupščinadelničarjev
Upravniodbor
Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc
Izvršnidirektor: MatejRigelnik
Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2025nimazaposlenih
Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56,
Ljubljanaima70,63%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
DružbaEquinoxnepremičnined.d.sevključujevkonsolidirane
računovodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d.
Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb;
Podružnice: Družbanimapodružnic;
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
9
1.3 UVODNAPOJASNILA
V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi
Pravil Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim
delniškim družbam za obveščanje, družba EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo
oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za
poslovnoleto2025.
Letniračunovodskiizkazizaobdobje,kisejekončalo31.
decembra2025,sopripravljenivskladuzMednarodnimi
standardiračunovodskegaporočanja(MSRP).
PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaposlovnoleto2025jerevidirano.
Revidiranoporočilodružbaobjavljanaelektronskem
sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih
papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www.
equinox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpo
dnevuobjave.
Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao
vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani
Ljubljanske borze, svojihspletnih straneh, oziromana
drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča.
1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI
Izvršni direktor kot odgovorna oseba za pripravo
revidiranega letnega poročila o poslovanju družbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2025
ponajboljšemvedenjuizjavljam:
› Da je računovodsko poročilo sestavljeno
v skladu z ustreznim okvirom Mednarodnih
standardov računovodskega poročanja, kot jih
jesprejelaEUterdajeresničeninpoštenprikaz
sredstev in obveznosti, finančnega položaja
in poslovnega izida družbe. Izvršni direktor je
odgovorenzaustreznovodenoračunovodstvo,
za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje
premoženjaterzapreprečevanjeinodkrivanje
prevar in drugih nepravilnosti oziroma
nezakonitosti.
› Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo treba davek
odmeriti, preverijo poslovanje družbe, kar
lahko posledično povzroči nastanek dodatne
obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in
kazniiznaslovadavkaoddobičkapravnihoseb
alidrugihdavkovterdajatev.Upravadružbeni
seznanjenazokoliščinami,kibilahkopovzročile
morebitno pomembno obveznost iz tega
naslova.
› Da je v poslovno poročilo vključen pošten
prikazinformacijiz 5. in 6. odstavka 137.člena
Zakona o trgu finančnihinštrumentov (ZTFI-1).
Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet
po poteku leta, v katerem je bilo treba davek
odmeriti, preverijo poslovanje družbe, kar
lahko posledično povzroči nastanek dodatne
obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in
kazniiznaslovadavkaoddobičkapravnihoseb
alidrugihdavkovterdajatev.Upravadružbeni
seznanjenazokoliščinami,kibilahkopovzročile
morebitno pomembno obveznost iz tega
naslova.
Izvršni direktor Matej Rigelnik sem seznanjen in se
strinjamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranega
poročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.zaleto2025instemtudiznjunimcelotnimletnim
poročilom.
Izvršni direktor: Matej Rigelnik
VLjubljani,16.2.2026
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
10
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
11
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
12
1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA
Spoštovane solastnice, spoštovani solastniki,
kovampišemtopismo,oEquinoxunerazmišljamle
kotopodjetju,temvečkotoskupnemprojektu.Vanj
nistevložilizgoljkapitala,temvečzaupanje.Našaprva
intrajnaodgovornostje,daznjimravnamomodro.
Leto 2025 ni bilo leto glasnih potez. Bilo je leto
discipline. V ozadju smo krepili temelje sistema,
izboljševalikakovostprihodkovinutrjevalidolgoročno
vrednostvašihdelnic.
Rezultat ni le številka
Računovodskiizkazjepomemben,vendarsamposebi
nepovedovolj.Zamesopomembnejšavprašanja:
› Alijedanesnašepodjetjemočnejšekotpred
letomdni?
› Ali so naši prihodki stabilnejši in bolj
predvidljivi?
› Ali sprejemamo odločitve, ki bi jih sprejel
skrbendolgoročnilastnik?
Čeodgovornijasen»da«,potemkratkoročnidobiček
nimapraveteže.
Naš cilj ni hitra rast. Naš cilj je trajna rast vrednosti
vašegapremoženja.
Disciplina pred spektaklom
Na kapitalskih trgih je vedno dovolj priložnosti za
aktivnost.Manjjepriložnostizadobroaktivnost.
Verjamemo v potrpežljivost. Včasih je najboljša
odločitevta,dapočakamo.Neširimosezaradivelikosti
same, temvečle tam, kjer vidimo razumen razkorak
medcenoinvrednostjoterkjerrazumemotveganja.
Naš kompas je preprost: zaščititi kapital in ga nato
postopnoplemenititi.
Fondul Proprietatea: prepričanje in potrpežljivost
Naložba v Fondul Proprietatea odraža naš način
razmišljanja. Ko trg ponudi priložnost, kjer je
vrednostočitnovišjaodcene,jepotrebnapredvsem
potrpežljivostinstabilenznačaj.
Zavedamosetveganj.Nihanjacennisotveganjesama
posebi.Tveganjejetrajnaizgubakapitala.
Naščasovnihorizontnikvartalalileto.Našhorizontje
dolgoročen.
Ponižnost kot zaščita kapitala
Vemo, da nismo nezmotljivi. Svet se spreminja,
razmere se lahko obrnejo. Zato gradimo sistem, ki
jeodporen.Rajesmonekolikoprevidnejši danes kot
prevečsamozavestnijutri.
Potrpežljivostpripovprečnihpriložnostihinodločnost
priizjemnih–tojedisciplina,kijoskušamoživeti.
Hvala za zaupanje.
Hvala, ker razumete, da je stabilnost pogosto bolj
dragocenakotspektakel.Hvalanašiekipiinpartnerjem,
kivsakdanskrbijozakakovostnašegadela.
Moja obljuba ostaja preprosta: z vašim kapitalom
bomoravnali,kotdajenašlasten.Kervresnicije.Vsi
smonaistemčolnu.
Napakebomopriznali.Iznjihsebomoučili.Inostali
osredotočeninadolgoročnorastvrednosti.
Sspoštovanjem,
Matej Rigelnik,
izvršni direktor Equinox d.d.
VLjubljani,16.2.2026
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
13
1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspetim
odstavkom70.členaZakonaogospodarskihdružbah
podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno leto
2025.
Organi vodenja in upravljanja družbe izjavljajo, da je
biloupravljanjedružbevobdobju1.1.2025–31.12.2025
skladno s Statutom družbe ter veljavnimi zakoni in
drugimipredpisi.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju
spoštuje določbe relevantne zakonodaje, ki se
nanašajo na korporativno upravljanje. Za družbo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško
družbo velja Slovenski kodeks upravljanja javnih
delniškihdružb,kistagaoblikovalaLjubljanskaborza
d.d.,LjubljanaterZdruženjenadzornikovSlovenijeinje
bilsprejet27.10.2016.Dokumentjejavnodostopenna
spletnihstranehwww.ljse.si.
Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj
V povezavis postopkom računovodskega poročanja
je posebna pozornost namenjena sistemu notranjih
kontrol ter upravljanju tveganj, kar je natančneje
pojasnjeno v letnem poročilu. Vzpostavljene so
ključnenotranjekontroleinizdelanikontrolnipostopki,
ki prispevajo k resničnemu in poštenemu procesu
računovodskegaporočanja.Namennotranjekontrole
je zagotoviti zanesljivost računovodskega poročanja
in skladnost zveljavnimi zakoni ter drugimi predpisi.
Temeljinanačelihresničnostiindelitveodgovornosti,
na kontroli izvajanja poslov, ažurnosti evidenc,
usklajenosti stanj, izkazanih v poslovnih knjigah,
in dejanskega stanja, strokovnosti računovodij ter
neodvisnosti.
Upravljanje tveganj zajema ugotavljanje, merjenje,
obvladovanje in spremljanje tveganj, ki jim je ali
bi jim lahko bila družba izpostavljena pri svojem
poslovanju,insicermeddrugimpotencialnastrateška,
finančna in operativna tveganja. Upravni odbor
družbe je odgovoren za ustrezno računovodsko
poročanje, vodenje računovodstva ter za sprejem
ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja in
drugih sredstev. Upravni odbor družbe potrjuje, da
so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani na
podlagipredpostavkeonadaljnjemposlovanjudružbe
ter v skladu zveljavno zakonodajoin Mednarodnimi
standardiračunovodskegaporočanjakososprejetiv
EU.
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.
d.jena dan 31.12.2025 znašal5.691.826,00EURinje
bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih
imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX
in so uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze.
Vse delnice imajo glasovalno pravico. Vrednostnih
papirjev,kinimajoglasovalnihpravicinbizagotavljali
posebne kontrolne pravice posameznim imetnikom,
družbaniizdala.
Politika raznolikosti
V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o
gospodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. podaja tudi sledečo izjavo o
politikiraznolikosti.
Družba imasprejeto politiko raznolikosti, ki se izvaja
vzvezizzastopanostjovorganuvodenjaalinadzora
gledevidikov, kotsozlastispol,starost in izobrazba.
Politikaraznolikostijejavnoobjavljenanaspletnistrani
družbetervsistemuSEOnet.
Upravniodborkotorganvodenjaalinadzoradružbe
jesestavljennanačin,kizagotavljakomplementarnost
znanja in izkušenj članov ter heterogenost sestave
po spolu, starosti in izobrazbi. Z zagotavljanjem
raznolikosti v organu vodenja ali nadzora družba
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. zasleduje cilje
ustreznegazastopanjatermožnostiizražanjainteresov
različnih skupin deležnikov družbe. Z zagotavljanem
raznolikosti v organu vodenja ali nadzora v družbi
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., zasledujemo cilje
zastopanja in možnosti izražanja interesov različnih
skupin deležnikov podjetja. Poleg tega pa se
raznolikost, nanašajoč se na diverzifikacijo lastništva
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s
sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjihovo
skupno ali individualno različnostjo kompetenc in
pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo
in medsebojno spoštovanje ter s tem korporativna
kultura, ki zagotavlja sprejemanje dobrih poslovnih
odločitevzazahtevnoposlovnookolje.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
14
Sestava in delovanje organov delniške družbe
Skupščina
Skupščinosestavljajovsidelničarji.
Svojekorporacijskepravice(premoženjskeinčlanske
pravice) v zvezi z družbo delničarji uresničujejo na
skupščini v skladu s pristojnostmi po 292., 293. in
294. členu ZGD-1. Delničarji lahko pravice iz delnic
uresničujejo neposredno na skupščini ali preko
pooblaščencev.
Skupščina se skliče, kadar je to v korist družbe ali
kadarjetopotrebnovskladuzzakonominstatutom
družbe. Skupščino skliče upravni odbor družbe na
lastno pobudo, o čemer odloči z navadno večino,
ali na zahtevo delničarjev družbe, ki predstavljajo
vsaj 5% (pet odstotkov) osnovnega kapitala družbe.
Delničar, ki zahteva sklic skupščine, mora k zahtevi
vpisnioblikipredložitidnevnired,predlogsklepaza
vsakopredlaganotočkodnevnegareda,okateremnaj
skupščinaodloča,oziromačeskupščinapriposamezni
točkidnevnegaredanesprejemasklepa,obrazložitev
točkednevnegareda.
Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z
objavo na spletni strani družbe in na spletni strani
Ajpesaliv dnevniku, ki izhaja na celotnem območju
RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki
stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine
seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja
LjubljanskeborzeSEOnet.
Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali
statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko)
večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapitala
odloča skupščina predvsem v naslednjih zadevah:
spremembahstatuta,zmanjšanjuosnovnegakapitala
(vključnopogojnopovečanje),odobrenempovečanju
osnovnega kapitala, statusnih spremembah in
prenehanju družbe, izključitvi prednostne pravice
delničarjevprinoviizdajidelnic,predčasnemodpoklicu
članovupravnegaodboraindrugihprimerih,četako
določazakonalistatutdružbe.
Upravni odbor in revizijska komisija
Vletošnjemletuniprišlodosprememb.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc-predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
V letu 2025 je bila ponovno imenovana revizijska
komisija. Na dan priprave letnega poročila je tako
v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala
revizijskakomisijavsestavi:
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Do objave tega poročila je revizijska komisija v
obdobju 1.1.2025 - 31.12.2025 zasedala na dveh
sejah,nakaterihjeobravnavalatekočeposlovanjein
sprejelaletnoporočilooposlovanjuzaleto2025.
Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja
Rigelnika.
VLjubljani,16.2.2026
UPRAVNIODBOR:
Peter Krivc, predsednik
Tadeja Čelar, namestnica predsednika
Matej Rigelnik, član
VLjubljani,13.2.2026
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
15
1.6.1 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIHDELNIŠKIHDRUŽB
V letu 2025 je bil referenčni kodeks za EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. Slovenski kodeks upravljanja
javnihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga
27.oktobra2016sprejelaLjubljanskaborzainZdruženje
nadzornikov Slovenije.Veljati je začel 1. januarja 2017,
objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze
inZdruženjanadzornikovSlovenije.
Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovobdobju1.1.2025
–31.12.2025spoštovalinačelainpriporočilaKodeksa.
V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja
odKodeksa
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. uporablja
enotirnisistemupravljanjadružbezupravnimodborom,
kištejetričlaneterenegaizvršnegadirektorja.Izvršni
direktor je hkrati tudičlan upravnega odbora. Družba
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. tako vsa določila
Kodeksa upravljanja javnih delniških družb, ki je sicer
napisana na podlagi dvotirnega sistema upravljana
smiselno uporablja pri enotirnem načinu upravljanja
družbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..
Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega
dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo
4), vendar v celoti spoštujejo in upoštevajo določila
kodeksaterzasledujejociljnoraznolikostčlanovuprav-
negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih
osebnihznačilnosti.
Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8).
Družbaspodbujadelničarje,daseudeležijoskupščine
ter na njej uresničujejo pravice iz naslova imetništva
delnic oziromaza uresničevanje pravicpo lastni izbiri
pooblastijo zaupnike. Vzorec prijave in pooblastila
družbaobjavinaspletnistrani.
Družba določila Kodeksa (točka 9 – 18) smiselno
uporablja pri za upravni odbor. Preveritev dela
upravnega odbora tekom dela upravnega odbora
(točka 12 – vrednotenje nadzornega sveta) oziroma
v okviru samega poslovanja upravnega odbora in se
ocenjujekotuspešno,pravtakoupravniodboruspešno
sodelujezizvršnimdirektorjem.
Člani upravnega odbora za svoje delo ne prejemajo
plačil (točka 17). V okviru upravnega odbora deluje
revizijska komisija, medtem ko upravni odbor drugih
komisijnioblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19
–vodenjedružbe)kijenaizvršnegadirektorjaprenesel
izrecnapooblastilainnavodilazavodenjeinopravljanje
nalog. V skladu s statutom družbo zastopa izvršni
direktor.
Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja
nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske
odgovornosti(priporočilo24).
Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin,
dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin
natančnoobveščapreksistemaSEOnet,kizagotavlja
enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo
29). Družba sledi objavam po časovnici finančnega
koledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta.
Podatki iz prilog C3 in C4 Kodeksa o sestavi invišini
prejemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelo
neprejemanobenihplačil.Tudivariabilnegadelaplače
družbavletu2025niizplačala.
VLjubljani,16.2.2026
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
16
2. POSLOVNOPOROČILO
2.1 Gospodarskaslika
Gospodarska slika euroobmočja
Gospodarska rast v euroobmočju je v letu 2025
potekalavnekolikougodnejšemritmukotvprejšnjih
letih,kljubtemupasoostajaliizrazitiznakinegotovosti,
povezani z globalnimi trgovinskimi napetostmi in
geopolitičnimirazmerami.
V tretjem četrtletju 2025 je realni BDP euroobmočja
porasel za približno 0,3 %, kar potrjuje nadaljevanje
pozitivnega, vendar še vedno zmernega
gospodarskegagibanja.
Rastjetemeljilapredvsemnamočnejšemdomačem
povpraševanju in storitvenem sektorju, zlasti v
informacijskihinkomunikacijskihdejavnostih,medtem
ko sta industrija in gradbeništvo ostala šibkejša,
delomazaradinegotovihzunanjetrgovinskihrazmerin
povečanekonkurencenasvetovnihtrgih.
Inflacija v euroobmočju je v letu 2025 ostala blizu
srednjeročnegaciljaEvropskecentralnebanke(ECB)
pri2%.Novembra2025jemedletnainflacija,merjena
sHICP,znašala2,1%.Medtemkososecenovnipritiski
v skupini energentov umirjali, je storitvena inflacija
ostalapovišana,inflacijabrezenergentovinhranepa
sejeohranjalanad2%, karodražavztrajne domače
cenovnepritiskeinraststroškovdela.
Trg dela v euroobmočju je ostal odporen, čeprav
so se pojavili znaki postopnega ohlajanja. Stopnja
brezposelnostijeoktobra2025znašalaokoli6,4%,kar
jeblizuzgodovinskonizkihravni.Rastzaposlenostise
jenadaljevala,vendarsejepovpraševanjepodelovni
silipostopnoumirjalo,karkaženazmerno,astabilno
dinamikotrgadela.
Denarna politika ECB je v tem obdobju ostala
nespremenjena. SvetECB je decembra 2025 ohranil
vse tri ključne obrestne mere nespremenjene ter
poudaril, da bo nadaljnje odločitve sprejemal na
podlagi sprotnih ekonomskih in finančnih podatkov,
z namenom zagotavljanja stabilizacije inflacije okoli
ciljneravnivsrednjeročnemobdobju.(Vir:Ekonomski
biltenECB8/2025).
Gospodarska slika Slovenije
Slovenskogospodarstvojevletu2025kljubnegotovim
razmeram v mednarodnem okolju ohranilo zmerno
rast. Gospodarsko aktivnost so podpirali predvsem
domačepovpraševanje,stabilnerazmerenatrgudela
ter postopno umirjanje inflacijskih pritiskov. Inflacija
se je v letu 2025 nadalje zniževala in se približala
ravniokrog2%,karjeprispevalokrastirealnihplačin
izboljšanjukupnemočigospodinjstev.
Razmere na trgu dela so ostale relativno ugodne, z
nizkostopnjobrezposelnostiinstabilnozaposlenostjo,
čepravsejepovpraševanje po delovni sili postopno
umirjalo.Toješenaprejpodpiralozasebnopotrošnjo,
ki je ostala eden ključnih dejavnikov gospodarske
aktivnosti.
Gospodarsko okoljeso tudiv letu 2025zaznamovali
vplivi mednarodnih razmer, geopolitične napetosti
ter pogoji financiranja, kar je vplivalo na previdnejše
odločitvepodjetijgledeinvesticijinposlovneaktivnosti.
Kljub temu je gospodarstvo ohranilo stabilnost in
odpornostvrazmeromazahtevnemzunanjemokolju.
(Vir:EkonomskibiltenECB8/2025).
Turizem v Sloveniji
Turizem je v Sloveniji v letu 2025 predstavljal
pomemben segment gospodarske dejavnosti in
nadaljeval trend okrevanja po pandemiji, kar se je
odražalo v večjih številkah prihodov in prenočitev
turistovvprimerjavizletomprej.PopodatkihSlovenske
turističneorganizacijesovprvih osmih mesecih leta
2025 zabeležili približno 6-odstotno rast prihodov in
prenočitevvprimerjavizenakimobdobjemprejšnjega
leta, kar je bilo pripisano uspešni poletni sezoni,
kakovostniturističniponudbiterširšipaletiturističnih
destinacijpovsejdržavi.
Statistični podatki za julij in avgust 2025 so potrdili
ta trend:v juliju je bilozabeleženihvečkot 1 milijon
prihodovturistovinskoraj3milijoneprenočitev,karje
bilonajvečzatamesecdoslej,medtemkojeavgusta
več kot 1,2 milijona prihodov in preko 3,3 milijona
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
17
prenočitev predstavljalo najvišjo mesečno raven v
zgodovinislovenskegaturizma.Polegtradicionalnihin
dobroprepoznavnihdestinacij,kotsoLjubljana,Bled
inPiran,soserastinobiskrazširilitudivmanjznana
območja, kar je nakazovalovečje zanimanje turistov
porazličnihoblikahinvsebinahponudbe.
Ti rezultati so pokazali, da je Slovenija v letu
2025 uspešno nadaljevala z rastjo in stabilizacijo
turističnega sektorja, pri čemer je prispevala k
širšemugospodarskemuokrevanju,krepitviblagovne
znamkedržavekotturističnedestinacijeinpovečanju
prihodkov iz turizma. Viri so hkrati izpostavljali
pomen kakovostnega upravljanja turistične rasti ter
trajnostnegarazvojaturističnihproduktov,kisoključni
za dolgoročno odpornost tega sektorja. (vir: SURS,
Turizem – prihodki, prenočitve in prihod turistov ter
spletnastranslovenia.info).
Nepremičninski trg v Sloveniji
Nepremičninski trgvSlovenijijevletu 2025 pokazal
pomembne premike po večletnem upadanju
transakcij.Vprvipolovicileta2025jeprišlodoobrata
trendov, saj se je po obdobju zmanjševanja števila
prodajkupoprodajnihpogodbznatnopovečaloštevilo
sklenjenih poslov s stanovanjskimi nepremičninami
v primerjavi z drugo polovico 2024 in tudi s prvim
polletjem2024.
Številokupoprodaj stanovanjskihnepremičninjebilo
v prvem polletju 2025 glede na drugo polletje 2024
večjezavečkot30%pristanovanjihinzaokoli20%
pristanovanjskihhišah,karodražaokrevanjeprometa
predvsem v segmentu stanovanjskih nepremičnin.
Cenestanovanjinzemljiščzagradnjosovtemobdobju
dosegle novejše rekordne vrednosti, pri čemer je
srednja cena rabljenega stanovanja na ravni države
prvičpresegla3.000EUR/m²,vLjubljanipadosegla
skoraj 4.900 EUR/m², kar je posledica presežnega
povpraševanja ob razmeroma omejeni ponudbi
gradbenihzemljišč.
V prvem četrtletju 2025 so se cene stanovanjskih
nepremičnin na medletni ravni zvišale, čeprav so v
primerjavi s predhodnim četrtletjem nekoliko nihale.
Skupni indeks cen stanovanjskih nepremičnin je bil
medletnovišjizaokoli3,2%,karjeodražalopredvsem
rastcenrabljenihstanovanj,medtemko so se cene
novihstanovanjskihnepremičningibaleboljumirjeno.
Hkratijebiloprodanihvečstanovanjskihnepremičnin
kot v enakem obdobju prejšnjega leta, kar kaže na
večjodinamikotrgavzačetkuleta2025.
Podatki o vrednosti transakcij so kazali nadaljnje
premiketudivdrugipolovicileta;vtretjemčetrtletju
2025 je skupna vrednost prodanih stanovanjskih
nepremičninznašalapribližno469,7milijonaEUR,kar
jebiloza56%večkotvenakemobdobjuprejšnjega
leta.
Ti kazalniki skupaj kažejo, da je slovenski
nepremičninski trg v letu 2025 doživel prehod iz
obdobja upadanjaprometav fazo okrevanja in rasti,
obvztrajnempritiskucenzaradiomejeneponudbein
stabilnegapovpraševanja.(Vir:SURSinGURS)
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
18
2.2 Lastniškastrukturaindelnica
OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2025znašal5.691.826,00EURinjebil
razdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXinISIN
kodoSI0031117813.
Nadan31.12.2025jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,vpisanih565delničarjev.
Struktura največjih imetnikov vrednostnih papirjev družbe na dan 31.12.2025:
LASTNIŠKASTRUKTURA
Št. delnic % lastništva
% glasovalnih
pravic
1 Axor holding d.d.
1.267.019 70,63% 71,09%
2 Kapitalska družba, d.d.
336.421 18,75% 18,74%
3 Bolko Radovan
10.816 0,60% 0,61%
4 Equinox d.d.
9.105 0,51% 0,00%
5 Astera d.o.o. Ljubljana
8.420 0,47% 0,47%
6 Klemenc Jelka
7.100 0,40% 0,40%
7 Hernaus Alojz
6.300 0,35% 0,35%
8 Janežič Jože
5.125 0,29% 0,29%
9 Zaplotnik Metod
4.750 0,26% 0,27%
10 Boscarol d.o.o.
4.700 0,26% 0,26%
Ostali lastniki
134.113 7,48% 7,52%
SKUPAJ 1.793.869 100,00% 100,00%
Vobdobjuod1.1.2025do31.12.2025jedružbapridobila1.873lastnihdelnic,skupnopajedružbapridobilaže9.105
lastnihdelnic.Družbalastnedelniceodkupujeizključnonaprostemtrgu,pričemervobračunskemobdobjunibilo
odkupovlastnihdelnicodpovezanihoseb.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
19
Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na
dan31.12.2025nisoimelivlastidelnicdružbeEQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.
Knjigovodska vrednost delnice družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2025 znašala
22,01 EUR, ocenjena poštena vrednost delnice (net
assetvalue,NAV)pa77,90EUR(izračunkazalnikaje
prikazannastrani6).
V poslovnem letu 2025 smo zabeležili kontinuirano
krepitevtržnevrednostidelnice,kijesvojvrhdosegla
pravvzadnjemčetrtletju.Obkonculeta,nadan31.12.
2025,jetečajdelniceznašal64,00EUR.Tatrendrasti
jespremljalozmanjševanjerazkorakadoknjigovodske
vrednosti,diskontjeobkonculetaznašal18%.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
20
2.3 Poročilooposlovanju
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
od1.1.2025do31.12.2025imelavlastištirihotele(Grand
hotel Union, uHotel, Hotel Lev in The Fuzzy Log), ki
imajoskupaj677soboziromanastanitvenihkapacitetin
nepremičninoModnahišavLjubljani,delnepremičnine
na Pražakovi ulici v Ljubljani, poslovni prostor na
Vošnjakoviulici5inposlovniprostornaDalmatinoviulici
4a ter poslovne prostore vstolpnici Delo na Dunajski
cesti5vLjubljani.
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA(v 000 EUR)
2025 2024
9.373 8.671
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 686 1.044
Čisti prihodki od najemnin 8.687 7.627
Drugi poslovni prihodki 52 23
Poslovni odhodki 7.056 8.380
EBITDA 7.335 6.226
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 2.368 314
2.383 1.070
Vobdobjuod1.1.2025-31.12.2025jedružbaEQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. realizirala čiste prihodke od
prodajevvišini9.373tisočEURodtegadopovezanih
družb (Axor holding d.d. in Equinox Partners d.o.o.)
27 tisoč EUR. Poslovni odhodki v družbi EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d.sovobdobju1.1.2025-31.12.2025
znašali 7.056 tisoč EUR. Največji del poslovnih
odhodkov v obdobju znašajo odpisi vrednosti
(amortizacija in prevrednotovalni poslovni odhodki) v
višini4.967tisočEUR.Družbanimazaposlenihinzato
nimastroškovdela..
STROŠKIINODHODKIvEUR(v 000 EUR)
2025 2024
Stroški blaga, materiala in storitev 1.691 2.096
Stroški potrošnega materiala in energije 493 530
Stroški storitev 1.198 1.566
Odpisi vrednosti 4.967 5.912
Amortizacija 3.811 3.932
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.156 1.980
Drugi poslovni odhodki 398 373
SKUPAJ 7.056 8.380
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
1.1.2025 – 31.12.2025 dosegla normaliziran izid pred
davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (normaliziran
EBITDAizračunanakotposlovniizidizposlovanjaplus
amortizacija)vvišini7.335tisočEUR.
EBITDAvčistihprihodkihodprodajejebilavobdobju
1.1.2025–31.12.2025doseženavvišini78,26%.
NormaliziranFFO(angl.FundsFromOperations)jev
obdobju 1.1.2025-31.12.2025 znašal 7.350 tisoč EUR,
FFOnadelnicojeznašal4,10EUR.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju
1.1.2025–31.12.2025ustvarilačistidobičekvvišini2.383
tisočEUR.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
21
SREDSTVAvEUR(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
50.971 45.163
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 31.547 34.197
Nekratkoročne finančne naložbe 19.408 10.952
Ostala nekratkoročna sredstva 16 14
4.904 6.236
Kratkoročne finančne naložbe 3.393 4.827
Ostala kratkoročna sredstva 1.360 1.056
Denarna sredstva 151 353
SKUPAJ 55.875 51.399
BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
jenadan31.12.2025znašala55.875tisočEUR.Sredstva
sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih91,22%
in8,78%vkratkoročnihsredstvih.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. vrednoti
opredmetena osnovna sredstva in naložbene
nepremičnine po modelu nabavne vrednosti in jih
amortizira, zato prihaja do razhajanj med ocenjeno
poštenovrednostno opredmetenih osnovnih sredstev
innaložbenihnepremičnin inknjigovodskovrednostjo
tehsredstev.
Na dan 30.6.2025 je bila opravljena ocena poštene
vrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremičninah
vlastidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti nepremičnin z licenco SIR. Ocenjene
vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih
vrednosti.Ocenjenevrednostipoposameznihsklopih
sopredstavljenevspodnjitabeli.
NepremičninavEUR
Datum
ocene
vrednost
Ocenjena
poštena
vrednost
Zmanjšano
za stroške
prodaje
Hotelske nepremičnine 30.06.2025 103.759.514 102.720.406
Poslovne nepremičnine 30.06.2025 28.051.151 27.770.429
SKUPAJ 131.809.665 130.490.835
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2025znaša39.487tisočEUR,deležkapitalavvirih
sredstevpajeznašal70,67%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
22
OBVEZNOSTIDOVIROVSREDSTEV(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Kapital 39.487 37.947
Osnovni kapital 5.692 5.692
Kapitalske rezerve 14.572 14.572
Rezerve iz dobička 5.091 5.204
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 2.747 1.463
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 11.385 11.017
185 212
13.954 11.799
Nekratkoročne finančne obveznosti 10.340 7.518
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.614 3.869
Odložene obveznosti za davek 775 413
2.248 1.440
Kratkoročne finančne obveznosti 997 663
Kratkoročne poslovne obveznosti 1.251 777
SKUPAJ 55.875 51.399
Finančnazadolženostjenadan31.12.2025znašala10.562tisočEUR.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
23
9,59
obveznosti
2026 2027 2028 2029 2030
2031 in
kasneje
Skupaj
Bančni viri 996.648 996.648 996.648 996.648 996.648 5.578.404 10.561.645
Obveznica in druga posojila 0 0 0 0 0 0 0
Skupaj 996.648 996.648 996.648 996.648 996.648 5.578.404 10.561.645
Skupaj v 000 EUR 997 997 997 997 997 5.578 10.562
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan
31.12.2025razpolagalazdenarnimisredstvivvišini151
tisoč EUR. Skupaj s portfeljem vrednostnih papirjev
nepremičninskihdružbjelikvidnostznašala4.306tisoč
EUR.
NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jena
dan31.12.2025znašal10.411tisočEUR,obupoštevanju
naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajeneto
dolgznašal6.192tisočEUR.
Denarindenarniustrezniki
(v 000 EUR)
31.12.2025 30.09.2025 30.06.2025 31.03.2025 31.12.2024
Denarna sredstva in depoziti 151 175 219 255 353
Instrumenti denarnega trga 0 0 0 0 1.161
Vrednostni papirji nepremičninskih družb 4.219 2.420 9.126 7.583 6.488
Skupaj 4.370 2.595 9.345 7.838 8.002
10.562 10.889 11.189 8.650 8.181
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 10.411 10.714 10.876 8.258 6.667
Neto dolg - skupaj s sekundarno
likvidnostjo
6.192 8.294 1.750 1.123 179
Neto vrednost sredstev (NAV) 139.769 136.055 134.358 127.493 127.196
LTV - primarna likvidnost 7,4% 7,9% 8,1% 6,0% 5,2%
LTV - sekundarna likvidnost 4,4% 6,1% 1,3% -0,1% 0,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim
planom
35,0% 35,0% 35,0% 35,0% 35,0%
Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo
sredstev in neto zadolženostjo (LTV, angl. Loan-to-
value) je konec decembra 2025 znašalo 7,4%, ob
upoštevanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirje
pa4,4%.
Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišino
zadolženostiskladnosstrateškimplanom.
Spremembeprivrednostnihpapirjihnepremičninskih
družbterprinetodolgussekundarnolikvidnostjoso
posledica interne prerazporeditve naložbe v sklad
Fondul Proprietatea (FP RO) iz finančne naložbe v
strateškonaložbo.
Poslovanje odvisnih družb
V obdobju od 1.1.2025-31.12.2025 družba EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
24
2.3.1. Stroškovnaučinkovitostdružbe
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
25
2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju1.1.–31.12.2025
Meseca marca 2025 je družba uspešno zaključila
celovitoprenovosobvnadstropjihod3.do9.vprizidku
hotelauHotel,sčimerjebiloprenovljenih67hotelskih
sob. Projekt predstavlja pomemben mejnik v okviru
načrtovanefazneprenovehotela,sajsledišenadaljnja
prenovadodatnih134sob.
Po zaključku celotne prenove bo družba skladno s
podpisanonajemnopogodbopričelaobračunavati16
%višjomesečnonajemnino,karbopozitivnovplivalo
naprihodkeiznaslovanajemnin.
Vprvipolovicileta2025jedružbaskleniladolgoročno
najemno pogodbo za celotno 4. nadstropje Delove
stolpnicevskupniizmeri500m².Najemnapogodba
jesklenjenazaobdobjedesetihletindružbizagotavlja
stabilno ter dolgoročno zasedenost prostora ter
predvidljivvirprihodkoviznaslovanajemnin.
Dne 12. 6. 2025 je potekala sedma redna skupščina
delničarjev družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.,
na kateri so delničarji potrdili izplačilo dividende v
skupnemznesku3.268.654,50EURoziroma1,83EUR
brutonadelnico.Izplačilopredstavlja8,28%povečanje
vprimerjavizletom2024inpotrjujestabilnofinančno
poslovanjedružbeternjenozavezanostkustvarjanju
vrednostizadelničarje.
Z namenom nadaljnjega vračanja dela ustvarjenega
dobička delničarjem je družba tudi v letu 2025
nadaljevalazodkupomlastnihdelnic.Vprvipolovici
leta je na organiziranem trgu odkupila dodatnih 825
delnic,skupnopajeodsprejetjaprvegaskupščinskega
sklepao odkupu lastnih delnic odkupljenih že 8.057
delnic.
ProjektceloviteprenoveposlovnihprostorovvDelovi
stolpnici v 30 apartmajev za najem je bil uradno
zaključen z izdajo uporabnega dovoljenjav mesecu
februarju2025.Apartmajisobilizasnovaniznamenom
dolgoročnegaoddajanja,pričemerseježevzačetnem
obdobju poslovanja pokazalo izrazito zanimanje
najemnikov.Vprvipolovicileta2025jebilazasedenost
apartmajevzelovisokainjedokoncajunijaznašala97
%.
Vpoletnihmesecihjedružbadelapartmajevzačasno
oddajalatudivokvirukratkoročneganajema,sciljem
boljšega izkoristka kapacitet v obdobju povečane
turističneaktivnosti,pričemerjebiladoseženapolna
zasedenost. Po zaključku poletne sezone je družba
nadaljevalazdolgoročnimoddajanjemapartmajev,kar
družbizagotavljastabileninpredvidljivvir prihodkov.
Obzaključkuposlovnegaleta,nadan31.12.2025,so
biliapartmajivcelotizasedeni.
V poslovni stolpnici Delo je bila meseca avgusta
2025 uspešno zaključena celovita prenova pritličnih
prostorov v skupni izmeri 210 m². Prenova je bila
usmerjena v izboljšanje uporabniške izkušnje ter
povečanjefunkcionalnostiobjekta,sčimersedodatno
krepi kakovost poslovnega okolja in dolgoročna
vrednostnepremičnine.
V letu 2025 je bila zaključena tudi prenova javnega
dela Grand Hotela Union. S prenovo je družba
dodatnoizboljšalapodoboinfunkcionalnostskupnih
prostorov hotela, kar prispeva k višji ravni storitev,
boljši uporabniški izkušnji gostov ter dolgoročni
konkurenčnostihotelskegaobjekta.
FondulProprietatea-strateškanaložbavRomuniji
Družba Equinox d.d. je v začetku septembra 2025
skupaj s konzorcijem povezanih družb presegla
prag 5-odstotnega kvalificiranega deleža v družbi
Fondul Proprietatea S.A. Naložba predstavlja del
dolgoročne strategije upravljanja finančnih naložb
družbe, usmerjene v doseganje stabilne donosnosti
ob ustrezni ravni likvidnosti in obvladovanju tveganj,
tertemeljinaaktivnemlastniškempristopu.
FondulProprietateajedelniškadružba,ki deluje kot
alternativni investicijski sklad (AIS), ustanovljen leta
2005 kot mehanizem za nadomestilo neupravičeno
podržavljenegapremoženja.Danessklad predstavlja
uveljavljen, borzno kotirajoč investicijski subjekt z
lastniškimideleživ družbahstrateškegapomenaza
romunsko gospodarstvo, predvsem na področjih
infrastrukture. Med pomembnejšimi naložbami so
deleži v letališču Henri Coandă (OTP), pristanišču
ConstanțaindružbiSalrom.
Upravljanje sklada izvaja Franklin Templeton
InternationalServicesS.àr.l.,karjeskozičasomogočilo
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
26
uvedbovisokihstandardovkorporativnegaupravljanja
inprofesionalnoupravljanjeportfeljskihdružb.
Naložba Equinox d.d. v Fondul Proprietatea temelji
na dolgoročnem pogledu na ustvarjanje vrednosti,
zlasti skozi izboljševanje učinkovitosti upravljanja in
kapitalskedisciplinevportfeljskihdružbahsklada.
Pomemben element naložbene teze predstavlja
diskont tržne cene delnice glede na čisto vrednost
sredstev(NAV),kijenadan31.12.2025znašal32,5%.
Takšnarazlikamedtržnocenoinvrednostjosredstev
predstavljapotencialzaustvarjanjedodatnevrednosti
za delničarje ob nadaljnjem aktivnem upravljanju
sklada.
Naskupščinidelničarjevseptembra2025sodelničarji
potrdilipodaljšanjemandataobstoječemuupravljavcu
sklada, odločili ozačetkunovega, poenostavljenega
postopkaizbireupraviteljaterodobriliizplačilodividend
iz nerazporejenega dobička za leto 2024. Naložba v
FondulProprietateajeskladnazdolgoročnostrategijo
družbeEquinoxd.d.,usmerjenovaktivnoupravljanje
portfelja, izboljševanje kapitalske učinkovitosti ter
ustvarjanjetrajneinstabilnevrednostizadelničarje.
2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključkuobračunskegaobdobjadružbanibeležila.
2.6 Pričakovanrazvojvbodoče
Strateški cilj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
jezagotavljanjeustreznedonosnostizadelničarjeob
sprejemljivem tveganju in uravnoteženi razpršenosti
nepremičninskega portfelja. Družba si prizadeva
postati največja kotirajoča nepremičninska družba
najprej v Sloveniji, nato pa tudi v širši regiji. Njena
ključna dejavnost je upravljanje lastnih nepremičnin
z namenom oddajanja, pri čemer se osredotoča
predvsem na hotelske nepremičnine in poslovne
prostore.
Pomemben steber razvojne strategije družbe
predstavljajo prenove in premišljene preobrazbe
nepremičnin.Vletu2025jedružbazaključilaprenovo
javnih delov poslovne stolpnice Delo ter javnih
prostorov Grand Hotela Union, hkrati pa uspešno
izvedlaprenovošestihnadstropijsskupno60sobami
v prizidku uHotela. V letu 2025 je bilo pridobljeno
tudiuporabnodovoljenjezaprojektceloviteprenove
poslovnihprostorovvstolpniciDelo,vokvirukaterega
so bili nekdanji pisarniški prostori preoblikovaniv 30
sodobnih apartmajev za oddajo. S takšnimi posegi
družba ustvarja trajno vrednost, izboljšuje kakovost
bivanjskih in poslovnih okolij ter uresničuje svojo
dolgoročno vizijo trajnostnega razvoja in urbane
prenove. V letu 2026 bo izvedena tudi predčasna
prenova 134 sob v uHotel-u, kar bo omogočilo 16%
zvišanje najemnine kar 30 mesecev prej, kot je bilo
prvotnonačrtovano.
Družbaje16.junija2022sklenilastrateškodolgoročno
najemno pogodbo za obdobje 20 let z ugledno
mednarodno skupino Grupo Hotusa. Pogodba
vključujehoteleGrandhotelUnion,uHotelinHotelLev,
pričemerskupnavrednostpresega110milijonovevrov.
Polegtegaje19.julija2022EQUINOXNEPREMIČNINE
d.d.podpisalašeenodolgoročnopogodbozaoddajo
hotelaTheFuzzyLogsskupinoMogotelHotelGroup,
največjohotelskoverigonaBaltiku.Skupnavrednost
prihodnjihnajemninzahoteleTheFuzzyLoginHotel
Central v tem obdobju je ocenjena na 12 milijonov
evrov.
Spodpisomtehstrateškihpogodbjedružbauspešno
zaključila proces celovite poslovne,organizacijske in
finančne preobrazbe, kar zagotavlja večjo finančno
stabilnost in trajnost poslovanja. Poleg tega je cilj
družbe, da se večji del ustvarjenih prihodkov iz
najemninvrnedelničarjemvoblikidividend,s čimer
se zasleduje dolgoročni cilj maksimizacije vrednosti
kapitalaindonosnostizavlagatelje.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.bozasledovala
dolgoročno politiko rasti dividende, pri čemer bo
pričakovana celotna letna nominalna donosnost
sestavljenaiz:
1. dividendne donosnosti (poglavitni del
donosnosti), kjer bo vsaj 50 % - 70 % FFO
izplačanegavoblikidividende,
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
27
2. kapitalske donosnosti oz. rasti cene delnice iz
naslova rasti vrednosti najemnin in vrednosti
nepremičnin.
Poleg finančnih rezultatov družba EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d. daje velik poudarek tudi
nefinančnim ciljem. Zavezana je k trajnostnemu
poslovanju ter razvoju lokalnih skupnosti, s čimer
aktivnoprispevakboljšikakovostiživljenjainokoljski
odgovornosti.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vnadaljevanju
sopredstavljeniključninepremičninskinaložbenirazredi
oz.tipinepremičnin,kibodosestavljalinepremičninski
portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d..
Posamezni nepremičninski razredi se med seboj
razlikujejopopričakovanidonosnosti in po tveganju,
povezanim s tem naložbenim razredom (tržno
tveganje, kreditno tveganje, operativno tveganje…).
Celoten nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva
dela: strateški naložbeni razredi in ostali naložbeni
razredi. V strateških naložbenih razredih bo imela
družba investiranih najmanj 50% vsega premoženja,
ciljnopaokrog85%vsegapremoženjadružbe.Vostalih
naložbenihrazredihpamed0in20%premoženjater
ciljno15%celotnegapremoženjadružbe.Glavnirazlog
zarelativnorazpršenostcelotneganepremičninskega
portfelja je nepopolna korelacija gibanja vrednosti
posameznih tipov nepremičnin med seboj znotraj
celotnegaportfelja.
Del portfelja bo sestavljen tudi iz drugih kotirajočih
nepremičninskihskladov(REITov),kibodoizpolnjevali
kriterije za vključitev. Glede na to, da je obstoječi
portfelj družbe izpostavljen cca. 75% do hotelskih
nepremičnin, se bo delež le-teh v naslednjih letih
postopnozmanjševalsciljem,davroku5lethotelske
nepremičninenepredstavljajovečkot50%vrednosti
celotnegaportfeljadružbe.
Spodaj našteti ključni naložbeni razredi bodo kot
celotapredstavljaliminimalno50%inmaksimalno95%
celotnevrednostisredstev:
1. Hoteli30%-50%
2. Stanovanjskenepremičnine5%-20%
3. Pisarne10%-20%
4. Zdravstvo, domovi za ostarele in varovana
stanovanja5%-20%
Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in
20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali:
1. Trgovskicentri
2. Industrijskiobjekti
3. Self-storage
4. Logistika
5. Hipotekarnaposojila
6. ostalo
Popolna uskladitev naložbenega portfelja z
naložbeno politiko je predvidena v petih letih. Zaradi
zagotavljanja optimalne strukture portfelja družbe in
zaradi zagotavljanja zadostne likvidnosti družbe, bo
del naložbenega portfelja alociran v tržne naložbe
primerljivih družb. Vse naložbe v primerljive družbe
bodo upoštevane v strukturi naložb družbe, prav
tako bo upoštevana implicitna zadolženost teh
družb pri izračunu zadolženosti družbe EQUINOX
NEPREMIČNINEd.d..
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
28
2.7 Poslispovezanimiosebami
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan
31.12.2025delskupineAxorholding.Povezanestranke
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., v letu 2025
predstavljajoglavnaobvladujočadružbaAxorholding,
d.d. Ljubljana (družba Axor holding d.d. ima 70,63%
delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.) ter
pridružena družbav skupini Axor holding – Equinox
partners d.o.o. Povezana družba je tudi Kapitalska
družbad.d.
Transakcije medpovezanimidružbamise izvajajopo
tržnih pogojih.V letu 2025 nibilospremembv zvezi
s transakcijami med povezanimi strankami glede
na zadnje poročevalsko obdobje, ki bi vplivali na
spremembofinančnegapoložajaalidosežkepodjetja.
Podrobnopojasnilooposlihspovezanimiosebamise
nahajavračunovodskemdelutegaporočila
2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji
Vobdobju1.1.2025-31.12.2025oddnevavpisadružbe
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.niprišlodosprememb
vupravljanjudružbe.
NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodborvnaslednji
sestavi:
› PeterKrivc–predsednik
› TadejaČelar–namestnicapredsednika
› MatejRigelnik–član
V letu 2025 je bila ponovno imenovana revizijska
komisija. Nadanpriprave letnegaporočilajev družbi
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska
komisijavsestavi::
› JanGrižon–predsednik
› DarinkaJagarinec–zunanjačlanica
Upravljanje
s tveganji
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
30
2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI
V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno
pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema
ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje
tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavljena
prisvojemposlovanju.
Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko
vodila v nedoseganje ciljev, so:
› Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih
trgih, povečanoštevilonastanitvenihkapacitet
v Ljubljani, trend po organizaciji manjših
dogodkov v prostorih podjetij ter rast števila
ponudnikov tovrstnih kapacitet ter njihov vpliv
nazmožnostplačevanjapogodbenodoločene
najemnine med družbama Hotusa in Mogotel
naenistraniterEquinoxNEPREMIČNINEd.d.na
drugistrani
› Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje
imanajetaposojilazvariabilnoobrestnomero.
Spremembaobrestnemerebilahkopomembno
vplivalanavišinostroškovfinanciranjatertržno
netosedanjovrednostfinančnih obveznostiin
obrestnezamenjaveIRS.
Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja
slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo
odražala v nestanovitnosti cene delnice. V spodnji
tabelisoprikazanivsiključnielementiposameznega
tipa tveganj, ki se bo odražal v prihodnjem gibanju
cenedelniceEquinox.
Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje
operativne učinkovitosti, je definirana najmanjša,
ciljna in največja izpostavljenost portfelja naložb
do posamezne naložbe. Večja izpostavljenost do
posameznenaložbelahkopomenivečjooperativno
učinkovitost, vendar negativno vpliva na tveganje
velike izpostavljenosti portfelja do posamezne
naložbeinobratnomanjšaizpostavljenostzmanjšuje
operativno učinkovitost, vendar zmanjšuje tudi
tveganje izpostavljenosti do posamezne naložbe.
Equinoxbozasledovalsledečociljnostrukturovelikosti
svojihnaložb:
› Minimalnavrednostposamezne naložbe:0,5%
tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne
vrednostisredstevdružbe
› Ciljnavrednost posameznenaložbe:med 5%-
20%tržnevrednostisredstevdružbe
› Maksimalna vrednost posamezne naložbe
znašado40%celotnetržnevrednostisredstev
Zaradi učinkovitejšega upravljanja s tveganji smo
definirali posebno kategorijo naložb, ki ne ustvarjajo
denarnih tokov oziroma ne ustvarjajo zadostnih
denarnihtokovt.i.»nonincomegeneratingassets«,in
sicersemspadajo:
› Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni
vnaprejsklenjenihnajemnihpogodb
› Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej
sklenjenihnajemnihpogodb
› Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov
Predstavitev ključnih tveganj in sistem njihovega
obvladovanja je prikazana v spodnji tabeli. Tveganja
delimonastrateškainposlovnatveganja,operativna
tveganja ter finančna tveganja ter jih v nadaljevanju
prikazujemovseobsegajoče.
Na datum bilance stanja 31.12.2025 in v obdobju
poslovanja družbe 1.1.2025 - 31.12.2025 so bila
relevantna operativna tveganja (vzdrževanje
nepremičnininzadovoljstvonajemnikov)terfinančna
tveganja(likvidnostnoinkreditnotveganje).
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
31
2.9.1 Strateškainposlovnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Makroekonomsko
tveganje
Upad gospodarske rasti in
povpraševanja po poslovnih
nepremičninah ter posledično
upad najemnin ter vrednosti
nepremičnin.
Razpršitev portfelja na različne
segmente nepremičninskega
trga, ki med seboj niso
popolnoma korelirani.
Velik Srednja
Tveganje ocene
vrednosti
Zaradi napačnega vrednotenja
nepremičnin lahko posledično
prihaja do napačnega prikaza
vrednosti portfelja.
Za potrebe vrednotenja
nepremičninskega portfelja
se bodo uporabljali najbolj
renomirani ocenjevalci
vrednosti. Prav tako je portfelj
nepremičnin lociran na najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Sloveniji.
Srednji Nizka
Strukturne
spremembe
povpraševanja po
Zaradi nenadnih ali strukturnih
sprememb povpraševanja
po posameznih segmentih
nepremičninskega portfelja
pride do upada najemnih
prihodkov.
Za posamezne nepremičnine
obstaja srednjeročni načrt
alternativne izrabe prostora
za druge namene kar bo
podjetju omogočalo doseganje
prihodkov iz naslova najemnih
razmerij.
Srednji Srednja
Stroški kapitala
V primeru, ko bo zaradi večjih
investicijskih projektov prišlo
do potrebe po dodatnem
lastniškem kapitalu, lahko pride
na kapitalskem trgu zaradi
neugodnih razmer do povišanja
stroškov kapitala za družbo.
Družba si prizadeva skozi
zagotavljanje likvidnosti
na sekundarnem trgu,
stabilno dividendno politiko,
transparentnim načinom
poslovanja ves čas optimizirati
in izboljševati stroške tako
lastniškega kot dolžniškega
kapitala.
Velik Srednja
Koncentracija
portfelja
Trenutni portfelj nepremičnin je
skoncentriran 75% v hotelskem
segmentu nepremičnin. Prav
tako je nepremičninski portfelj
geografsko zelo skoncentriran.
Prav tako so koncentrirani
tudi posamezni najemniki.
Izpostavljenost do največjih
najemnikov je relativno visoka.
Naložbena politika predvideva
zmanjšanje izpostavljenosti
do segmenta hotelskih
nepremičnin pod 40%. Prav
tako je predvidena geografska
razpršitev portfelja. Delež
največjih najemnikov se
bo v prihodnje postopoma
zmanjševal in največji novi
najemnik bo predstavljal največ
10% vseh najemnih prihodkov.
Velik Srednja
Likvidnost
trga
Določeni segmenti
nepremičninskega trga so
lahko v določenih delih
gospodarskega cikla zelo
nelikvidni kar lahko povzroči
visoke transakcijske stroške pri
morebitni prodaji nepremičnin.
Trenutni portfelj nepremičnin
je lociran v geografsko najbolj
likvidnem nepremičninskem
trgu v Ljubljani. Tudi dolgoročno
bo Equinox investiral v
segmente nepremičninskega
trga, ki bodo likvidni in ki bi
omogočali relativno hitro
prodajo portfelja ter nizke
transakcijske stroške.
Velik Velika
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
32
2.9.2 Operativnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Izvedba
Pri razvoju nepremičninskih
projektov lahko pride do
časovnega zamika, podražitve
projektov, zakonskih sprememb
in drugih omejitev ali preprek,
ki lahko negativno vplivajo na
donosnost projektov.
Z večanjem naložbenega
portfelja se bo delež
posameznih naložb oziroma
novih investicijskih projektov
zmanjševal in posledično
se bodo relativno zmanjšali
negativni vplivi iz morebitnega
zamika pri izvedbi ali drugih
omejitev samega projekta.
Equinox bo pred investicijo v
čim večji meri poskušal oceniti
tveganja v zvezi z razvojem
projektov.
Majhen Velika
Nepremičnine zahtevajo redna
vlaganja in morajo zadoščati
najnovejšim standardom,
da zadostujejo zahtevam
najemnikov in morebitnim
kupcem.
Equinox ima za vse
nepremičnine v portfelju
pripravljene dolgoročne
investicijske in vzdrževalne
načrte, ki ta tveganja
zmanjšujejo.
Srednji Velika
Zadovoljstvo
najemnikov
Nezadovoljstvo najemnikov
lahko dolgoročno povzroči,
da se po izteku najemnih
pogodb le te ne podaljšajo kar
lahko pripelje do zmanjšanja
zasedenosti nepremičnin in
upada prihodkov.
Equinox bo vzdrževal
dolgoročne partnerske
odnose s svojimi najemniki in
s tem zagotavljal stabilnost
prihodkov iz najemnin. Letno se
z največjimi najemniki izvajajo
redni sestanki in ugotavlja
njihovo zadovoljstvo.
Velik Majhna
Nezgode/
naravne
katastrofe
Požari, poplave, potresi, neurja
in druge naravne katastrofe ali
nezgode imajo lahko izjemno
negativen vpliv na poslovanja
najemnikov in posledično
družbe.
Praktično vsa tveganja povezana
z naravnimi katastrofami in
nezgodami so zavarovana. Prav
tako je zavarovan tudi morebitni
izpad prihodkov iz naslova
opravljanja dejavnosti v teh
nepremičninah.
Velik Majhna
Tveganja
spremembe
cene energentov
Cene energentov, še posebej
električne energije, se zelo
spreminjajo.
Družba se aktivno prilagaja
novim razmeram, zato se
električno energijo, zaradi nihanj
cen na borzi, zakupi za pol leta
naprej.
Majhen Srednja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
33
2.9.3 Finančnatveganja
Vrsta tveganja Opis tveganja
Ukrepi za zmanjševanje
tveganj
Ocena tveganja
Vpliv Verjetnost
Morebitno napačno,
nepravočasno ali zavajajoče
poročanje izkazov poslovanja
lahko pripelje do negativnih
posledic pri zunanjih in notranjih
deležnikih.
Equinox je javna delniška
družba, ki svoje rezultate
poslovanja redno objavlja na
spletnih straneh borze. Rezultati
so objavljeni četrtletno. Letno
poročilo je revidirano s strani
renomirane revizijske hiše.
Majhen Majhna
Likvidnostno
tveganje
Zaradi morebiti premajhnih
likvidnih sredstev lahko pride
do težav pri plačilu pogodbenih
obveznosti, kar lahko poviša
stroške financiranja. Med
likvidnostna tveganja sodijo tudi
tveganja nespoštovanja bančnih
zavez pri posojilih.
Equinox na podlagi letnih
planov poslovanja pripravlja tudi
mesečne likvidnostne plane in
vzdržuje ustrezno ročnost svojih
obveznosti. Do morebitnega
refinanciranja bo pristopil zgodaj
in si s tem zagotovil ustrezne
vire. Družba vodi aktivno politiko
komunikacije z posojilodajalci
in z ustreznimi aneksi redno
uravnava spremembe v bančnih
zavezah.
Srednji/
Velik
Majhna
Valutno
tveganje
Zaradi sprememb tečajev
predstavlja nevarnost finančne
izgube zaradi sprememb
vrednosti ene valute v primerjavi
z drugo.
Equinox ne posluje oziroma
ni izpostavljen poslovanju s
tujimi valutami z izjemo dela
portfelja kjer Equinox kupuje
delnice nepremičninskih in
infrastrukturnih skladov v tujih
valutah na tujih borzah.
Majhen Srednja
Obrestno
tveganje
Nepremičninska vlaganja
zahtevajo dolgoročne vire
financiranja. Posledično lahko
zaradi sprememb na kapitalskih
trgih pride do povišanja
obrestnih mer, kar lahko pripelje
do precejšnjega povišanja
stroškov financiranja.
Equinox vodi preudarno politiko
financiranja in s kombinacijo
ščitenja obrestnih mer ter
obrestno odprtih pozicij
zagotavlja ustrezno nizko
obrestno tveganje.
Srednji Srednja
Kreditno
tveganje
Vse odprte postavke iz naslova
najemnih razmerij potencialno
predstavljajo kreditno tveganje in
tveganje neplačil.
Politika varovanja pred neplačili
glede danih posojil pri višjih
izpostavljenostih.
Equinox bo zasledoval
portfeljsko politiko, ki bo
zmanjšala izpostavljenost do
največjih najemnikov. Dolgoročni
cilj je, da največji novi najemnik
ne predstavlja več kot 10% vseh
prihodkov iz naslova najemnin.
Za varovanje pred tveganjem
neplačil, zlasti pri posojilih z
bistveno višjo izpostavljenostjo,
se uporabljajo strožje zaščitne
politike in mehanizmi upravljanja
tveganj, ki vključujejo:
Temeljito kreditno analizo
prejemnikov posojil, zahtevo po
dodatnih oblikah zavarovanja,
vključitev pogodbenih
varovalk, aktivno spremljanje in
upravljanje tveganja.
Velik Srednja
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
34
Trajnostni
razvoj
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
35
2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ
2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE
Družba Equinox Nepremičnine si pri razvoju in
raziskavah nenehno prizadeva slediti najnovejšim
globalnim trendom in smernicam v nepremičninski
industriji. Naš cilj je zagotavljanje inteligentnih,
trajnostnih in uporabniško usmerjenih rešitev, ki
odgovarjajo na potrebe sodobnih najemnikov in
upoštevajo spreminjajoče se družbene ter okoljske
razmere.
Posebenpoudareknamenjamoustvarjanjudelovnihin
bivalnihokolij,kispodbujajoproduktivnost,povezanost
in dobro počutje. Z razvojem inteligentnih sistemov
upravljanja nepremičnin ter uvajanjem sodobnih
digitalnihrešitevželimoizboljšatiuporabniškoizkušnjo
in omogočiti trajnostno rabo virov. Naše raziskave
vključujejo analizo ključnih podatkov o najemnikih,
njihovihpotrebahinpričakovanjih,karnamomogoča
prilagajanje nepremičnin njihovi strategiji, kulturi in
dolgoročnimciljem.
Razvoj novih rešitev in pristopov temelji na zavezi k
trajnosti.Prizadevamo si za zmanjševanjeokoljskega
odtisanepremičninzuvajanjemenergetskoučinkovitih
sistemov, izboljšanjem izolacijskih standardov in
uporabo obnovljivih virov energije. Na področju
prilagajanjanovimdelovnimoblikam,kotsodelood
doma in hibridni modeli, raziskujemo možnosti za
optimizacijo prostorov, ki spodbujajo fleksibilnost in
inovativnost.
Vzadnjemletusmonadgradilitrajnostnoupravljanje
zboljintegriranimipristopi,kizmanjšujejotveganjain
povečujejopozitivneučinketrajnostnegarazvoja.Naša
trajnostnapolitikanasvodiprisprejemanjustrateških
odločitev, pri čemer si prizadevamo za dolgoročno
usklajenost ekonomskih, okoljskih in družbenih
interesov.
Našciljostajanespremenjen:sledenjenajsodobnejšim
trendom, ki nepremičnine spreminjajo v trajnostne,
varčneinfunkcionalneprostore,prilagojenesodobne-
mu načinu življenja. Aktivno spremljamo novosti
napodročjurazvojainraziskav terjihuvajamovvse
faze življenjskega cikla naših nepremičnin, s čimer
gradimoprihodnost,ki temeljinatrajnosti,inovacijah
inzadovoljstvunašihnajemnikov.
2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST
Družbena odgovornost ostaja ključen element
uspešnega poslovanja družbe Equinox
NEPREMIČNINEd.d.,sajsmozavezanikpozitivnemu
prispevku na lokalni, regionalni in nacionalni ravni.
S svojo dejavnostjo si prizadevamo ne le ustvarjati
ekonomsko vrednost, temveč tudi širšo družbeno
korist,kipreseganeposredneposlovnecilje.
Z uvrstitvijo delnic na Ljubljansko borzo smo
demokratiziralidostopdovlaganjvnepremičnine,kar
omogočavsemdržavljanompriložnostzasolastništvo
v našem portfelju. Naša vizija je, da vlaganje v
nepremičnine postane dostopno in vključujoče,
saj verjamemo, da je stabilnost, ki jo prinašajo
nepremičninskenaložbe,lahkovkoristširšidružbi,ne
lenajpremožnejšimposameznikom.
Zavedamo se, da zadovoljstvo naših najemnikov
neposredno vpliva na dolgoročno uspešnost
družbe. Zatovlagamo vvzpostavljanje in ohranjanje
kakovostnihtertrajnostnihodnosovznjimi.Ponudbo
naših nepremičnin in storitev nenehno prilagajamo
njihovimpotrebam,pričemersodelujemozvodilnimi
nepremičninskimiagencijami.Stemzagotavljamo,da
sonašiprostoridostopni,privlačniinskladniznajvišjimi
standardisodobnegabivanjaindela.
Sodelovanje z lokalnimi skupnostmi je pomemben
delnašedružbeneodgovornosti.Izbiramoprojekte,ki
prinašajo večstransko dodano vrednost, bodisi skozi
izboljšanje urbanih okolij, spodbujanje trajnostnih
praksalipodporoiniciativam,kipovezujejoinkrepijo
lokalnoskupnost.
Verjamemo, da je uspeh družbe tesno povezan z
blagostanjemokoljainskupnosti,vkaterihdelujemo.
Zatobomotudivprihodnjeaktivnorazvijaliinpodpirali
projekte, ki odražajo našo zavezanost trajnosti,
vključevanjuinodgovornemuravnanju.
2.10.3 SKRBZAOKOLJE
Zavezanismokodgovornemuupravljanjunepremičnin,
ki temelji na trajnostnem pristopu in spoštovanju
naravnega okolja. Zavedamo se, da naša dejavnost
vpliva na okolje, zato si prizadevamo zmanjševati
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
36
negativnevplivezvarčnoraboenergije,vodeindrugih
naravnihvirovterzaktivnimzmanjševanjememisijin
onesnaževanja.
Našazavezakvarovanjuokoljajeneločljivopovezana
z odgovornostjo do lokalne skupnosti. S svojimi
projekti želimo soustvarjati prijetno in zdravo okolje
za najemnike, goste in okoliške prebivalce. Skrb za
kakovostbivanjaintrajnostnirazvojvključujemovvse
vidikenašegaposlovanja.
Prizadevamosizauvajanjeokoljuprijaznihtehnoloških
rešitev, ki izboljšujejo energetsko učinkovitost in
omogočajotrajnostnorabovirov.Enako pričakujemo
od svojih dobaviteljev, zunanjih sodelavcev in
poslovnih partnerjev, saj verjamemo, da je uspeh
naših prizadevanj odvisen od sodelovanja in skupne
odgovornosti.
Našmoto»delovatiznaravoinneprotinjej«nasvodi
privsakodnevnemposlovanju,patudiprinačrtovanju
dolgoročnih projektov. V prihodnje bomo še naprej
krepili svoje trajnostne prakse in iskali inovativne
rešitve, ki bodo prispevale k ohranjanju naravnega
okoljazaprihodnjegeneracije.
2.10.4 KAKOVOSTPOSLOVANJA
DružbaEquinoxNEPREMIČNINEd.d.ostajazavezana
zagotavljanjunajvišjekakovostistoritev,kitemeljijona
profesionalnosti, prilagodljivosti in zadovoljstvu naših
najemnikov. Naš cilj je ustvarjati odlične uporabniške
izkušnjevvsehsegmentihposlovanja,odhotelskihin
poslovnihstoritevdogostinskihdejavnosti.
Ključnegapomenaje,dasvojimnajemnikomponujamo
visoko raven storitev, ki presega zgolj osnovna
pričakovanja. S široko paleto dodatnih aktivnosti in
rešitev si prizadevamo zagotoviti celovito podporo, ki
krepinjihovozadovoljstvoinzvestobo.
Pomemben del zagotavljanja kakovosti poslovanja
vključuje vzdrževanje čistih, urejenih in dobro
vzdrževanih prostorov, tako hotelskih kot poslovnih.
Prizadevamosi,današiobjektipredstavljajoprijetnoin
navdihujočeokoljezadelo,bivanjeinprostičas.Poleg
tega ohranjamo konstruktiven dialog z vsemi našimi
najemniki, kar nam omogoča hitro prepoznavanje in
naslavljanjenjihovihpotreb.
V prihodnje bomo nadaljevali z nenehnim
izboljševanjemkakovostiposlovanja,uvajanjeminovacij
in prilagoditvami, ki odražajo najnovejše trende in
potrebenašihnajemnikov.Našapredanostvisokiravni
kakovostiostajaključnidejavnikdolgoročneuspešnosti
inzaupanjanašihposlovnihpartnerjevteruporabnikov.
2.10.5 KOMUNICIRANJEZINTERESNIMISKUPINAMI
VdružbiEquinoxNEPREMIČNINEd.d.verjamemo,da
je odprto, transparentno in učinkovito komuniciranje
ključno zavzpostavljanjetrajnostnihodnosovzvsemi
našimi interesnimi skupinami.Tivključujejonajemnike
naših hotelskih in poslovnih nepremičnin, vlagatelje,
dobavitelje, širšo javnost ter lokalne skupnosti, v
katerih delujemo. Naše komuniciranje temelji na
načelih zaupanja, dvosmernega dialoga in stalnega
izboljševanja. Prizadevamo si, da s premišljenim
in doslednim načinom obveščanja, posredovanja
informacijinodzivanjanapotreberazličnihdeležnikov
postavljamovisokestandardevindustriji.
Razumemo, da je kakovostno komuniciranje več kot
zgoljposredovanjeinformacij,jeključnistebernašega
poslovanja, ki omogoča oblikovanje dolgoročnega
zaupanja in podpore za doseganje skupnih ciljev. Z
inovativnimipraksamiindigitalnimiorodjivzpostavljamo
dostopne in pregledne komunikacijske kanale, ki
omogočajo pravočasno informiranje in učinkovito
vključevanjevsehinteresnihskupinvnašedelovanje.
2.10.6 ODGOVORNOSTDOUPORABNIKOVSTORITEV
Zavedamo se, da je zadovoljstvo naših najemnikov
ključno za dolgoročni uspeh družbe. Vsled temu
posebnopozornostnamenjamorazumevanjunjihovih
potrebinpričakovanjtersiprizadevamoustvaritiokolja,
kipodpirajonjihovodeloinbivanje.Aktivnovlagamo
v prenovo, širitev in prilagoditev naše ponudbe, da
ustrezasodobnimstandardomintrendom.
Polegtegarednospremljamopovratneinformacijein
skrbimozaugleddružbenarazličnihkomunikacijskih
kanalih. To nam omogoča hitro prilagajanje in
zagotavljanje visoke ravni storitev, ki krepijo
zadovoljstvoinzaupanjenašihnajemnikov.
Naša vizija je ustvariti dolgoročne in kakovostne
odnose, ki temeljijo na odlični uporabniški izkušnji.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
37
2.10.7 PREGLEDTRŽNIHAKTIVNOSTI
Tržno komuniciranje vključuje različne kanale, kot
so oglaševanje, odnosi z javnostmi, direktna pošta,
spletno komuniciranje in uporaba socialnih omrežij.
Prilagodljivost je ključnega pomena, saj nenehne
spremembe potreb najemnikov in tržnega okolja
zahtevajo proaktivno načrtovanje in izvajanje strategij.
V letu 2026 bomo še intenzivneje vlagali v digitalno
prisotnostterpovečalipogostostinkakovostaktivnosti
nasocialnihomrežjih,dabiizboljšaliinterakcijoznašimi
ciljnimiskupinami.
Delničarje redno obveščamo o ključnih poslovnih
dogodkih, s čimer krepimo njihovo zaupanje in
razumevanje poslovnih odločitev. Naša zaveza k
transparentnostiostajaneomajna,kardokazujemotudi
z inovativnimi pristopi, kot je prenos v živo skupščin
delničarjev,skaterimsmopostavilinovstandardodprte
komunikacijevslovenskemprostoru.
2.10.8 INTERNOKOMUNICIRANJE
Zavedamo se, da je uspešno interno komuniciranje
ključno za učinkovito poslovanje. Redni sestanki
zagotavljajojasnousmeritevinoperativnoučinkovitost.
Poleg tega pomembne informacije o poslovanju
družba redno objavlja v sistemu elektronskega
obveščanja Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji
spletni strani www.equinox.si. S tem zagotavljamo
pravočasno in natančno informiranje zaposlenih,
partnerjevinširšejavnosti.
Z učinkovitim komuniciranjem na vseh ravneh
gradimo trdno povezanost s ključnimi interesnimi
skupinamiinkrepimosvojugledkotzaupanjavredna
nepremičninskadružba.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
38
Računovodsko
poročilo
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
39
3. RAČUNOVODSKOPOROČILO
3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA
IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA(v 000 EUR)
Pojasnila
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
1. Čisti prihodki od prodaje 4 9.373 8.671
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 686 627
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala 0 417
Čisti prihodki od najemnin 8.687 7.627
2. Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 52 23
3. Stroški blaga, materiala in storitev 5 1.691 2.096
Nabavna vrednost prodanega blaga 0 414
Stroški potrošnega materiala in energije 493 530
Stroški storitev 1.198 1.152
4. Odpisi vrednosti 4.967 5.912
Amortizacija 3.811 3.932
Prevrednotovalni poslovni odhodki 1.156 1.980
5. Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 398 373
6. Finančni prihodki iz deležev 7 924 580
Finančni prihodki iz drugih naložb 924 580
7. Finančni prihodki iz danih posojil 414 988
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 0 15
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim 414 973
8. Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 0 8
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 0 8
9. Finančni odhodki iz finančnih obveznosti 8 430 508
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 345 445
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb 84 63
10. Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 17 6
3.260 1.376
Davek iz dobička 9 -877 -218
Odloženi davki (prihodek) 9 0 -89
10 2.383 1.070
Čisti poslovni izid na delnico 1,34 0,60
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
40
3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA
IZKAZVSEOBSEGAJOČEGADONOSA (v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 2.383 1.070
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega
izida (po davku)
2.383 1.070
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 1.285 68
Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega
izida (po davku)
1.285 68
Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 3.668 1.138
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
41
3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA
POSTAVKA(v 000 EUR)
Pojasnila 31.12.2025 31.12.2024
Nekratkoročna sredstva
50.971 45.163
Neopredmetena sredstva
11 3 9
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve
3 8
Opredmetena osnovna sredstva
12 0 0
Naložbene nepremičnine
13 31.547 34.197
Nekratkoročne finančne naložbe
14 19.408 10.952
Nekratkoročne finančne naložbe, razen posojil
15.088 6.952
a) Druge delnice in deleži
15.003 6.846
b) Druge nekratkoročne finančne naložbe
85 106
Nekratkoročna posojila
4.320 4.000
Druga nekratkoročna posojila
4.320 4.000
Nekratkoročne poslovne terjatve
15 12 5
Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih
12 5
Odložene terjatve za davek
16
0 0
Kratkoročna sredstva
4.904 6.236
Kratkoročne finančne naložbe
17 3.393 4.827
Kratkoročne finančne naložbe, razen posojil
831 1.603
a) Druge delnice in deleži 831 1.603
Kratkoročna posojila 2.562 3.223
a) Druga kratkoročna posojila
2.562 3.100
b) Kratkoročni dani depoziti
124
Kratkoročne poslovne terjatve
18 1.345 1.039
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini
0 15
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev
960 914
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih
385 111
Druga kratkoročna sredstva
19 15 17
Denarna sredstva
20 151 353
SREDSTVA SKUPAJ 55.875 51.399
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
42
POSTAVKA(v 000 EUR)
Pojasnila 31.12.2025 31.12.2024
Kapital 21 39.487 37.947
Vpoklicani kapital 5.692 5.692
Osnovni kapital 5.692 5.692
Kapitalske rezerve 14.572 14.572
Rezerve iz dobička 5.091 5.204
Zakonske rezerve 580 580
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 485 372
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -485 -372
Druge rezerve iz dobička 4.511 4.624
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 21 2.747 1.463
Preneseni čisti poslovni izid 9.002 9.947
Čisti poslovni izid poslovnega leta 2.383 1.070
Odloženi prihodki 22 185 212
Odloženi prihodki 185 212
Nekratkoročne obveznosti 13.954 11.799
Nekratkoročne finančne obveznosti 23 9.565 7.518
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank 9.565 7.518
Nekratkoročne poslovne obveznosti 3.614 3.869
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 3.614 3.869
Odložene obveznosti za davek 25 775 413
Kratkoročne obveznosti 2.248 1.440
Kratkoročne finančne obveznosti 23 997 663
Kratkoročne finančne obveznosti do bank 997 663
Kratkoročne poslovne obveznosti 26 1.251 777
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 63 63
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 284 337
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 227 313
Obveznosti za davek od dobička 678 63
16.387 13.451
KAPITAL IN OBVEZ NOST I SKUPAJ 55.875 51.399
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
43
3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2025 - 31.12.2025VTISOČEUR
Drugespremembev kapitalusenanašajo narezerveza lastnedelniceterdobičkeodprodajefinančnih naložbin
dospelostifinančnihinstrumentov.
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
poslovni izid
poslovnega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
Prenesena
izguba
poslovne-
ga leta
-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
-
skega obdobja 31.12.2024
5.692 0 14.572 580 372 -372 0 4.624 1.463 9.947 0 1.070 0 37.947
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0 0 0 0 0 -113 0 0 0 -3.269 0 0 0 -3.382
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 -113 0 0 0 0 0 0 0 -113
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 -3.269 0 0 0 -3.269
B.2
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 1.285 0 0 2.383 0 3.668
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.383 0 2.383
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 1.285 0 0 0 0 1.285
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu 0 0 0 0 113 0 0 -113 0 2.324 0 -1.070 0 1.254
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.070 0 -1.070 0 0
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
c)
Druge spremembe v
kapitalu
0 0 0 0 113 0 0 -113 0 1.254 0 0 0 1.254
C.
-
skega obdobja 31.12.2025
5.692 0 14.572 580 485 -485 0 4.511 2.747 9.002 0 2.383 0 39.487
9.002 2.383 11.385
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
44
IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2024 - 31.12.2024 VTISOČEUR
Vpoklicani
kapital
Kapitalske
rezerve
Rezerve iz
Rezerve,
nastale
zaradi
vrednotenja
po pošteni
vrednosti
izid
-
nega leta
Skupaj
KAPITAL
I II III IV V VI VII
Osnovni
kapital
Nevpoklicani
kapital (kot
odbitna
postavka)
Zakonske
rezerve
Rezerve
za lastne
delnice
in lastne
poslovne
Lastne
delnice
in lastni
poslovni
odbitna
postavka)
Statutarne
rezerve
Druge
rezerve iz
Rezerve,
nastale
zaradi
vredno-
tenja po
pošteni
vrednosti
Preneseni
Prenesena
izguba
poslovne-
ga leta
-
ba poslov-
nega leta
"SKUPAJ
KAPITAL"
I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII
A.2
-
skega obdobja 31.12.2023
5.692 0 14.572 580 154 -154 0 4.175 1.394 12.547 0 869 0 39.830
B.1
Spremembe lastniškega ka-
pitala - transakcije z lastniki
0 0 0 0 0 -219 0 0 0 -3.696 0 0 0 -3.915
a)
Nakup lastnih delnic in
lastnih poslovnih deležev
0 0 0 0 0 -219 0 0 0 0 0 0 0 -219
b)
Izplačilo dividend
0 0 0 0 0 0 0 0 0 -3.696 0 0 0 -3.696
B.2
obdobja
0 0 0 0 0 0 0 0 68 0 0 1.070 0 1.138
a)
Vnos čistega poslovnega
izida poslovnega leta
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.070 0 1.070
b)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - naložbe v
kapitalske inštrumente
0 0 0 0 0 0 0 0 68 0 0 0 0 68
c)
Rezerve, nastale zaradi
vrednotenja po pošteni
vrednosti - aktuarski
izračun
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
B.3 Spremembe v kapitalu
0 0 0 0 219 0 0 449 0 1.096 0 -869 0 895
a)
Razporeditev preostalega
dela čistega dobička
primerjalnega
poročevalskega obdobja
na druge sestavine kapitala
0 0 0 0 0 0 0 667 0 869 0 -869 0 667
b)
Oblikovanje rezerv za
lastne delnice in lastne
poslovne deleže iz drugih
sestavin kapitala
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
c) Druge spremembe v kapitalu
0 0 0 0 219 0 0 -219 0 227 0 0 0 227
C.
-
skega obdobja 31.12.2024
5.692
0
14.572 580 372 -372
0
4.624 1.463 9.947
0
1.070
0
37.947
9.947 1.070 11.016
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
45
3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOVVTISOČEUR
31.12.2025 31.12.2024
A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida
6.408 5.989
Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in finančni prihodki iz poslovnih terjatev
9.392 8.266
Poslovni odhodki, brez amortizacije in finančni odhodki iz poslovnih obveznosti
-2.106 -2.060
Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih
-877 -218
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja
249 367
Začetne manj končne poslovne terjatve
-313 -420
Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve
7 -12
Začetne manj končne odložene terjatve za davek
0 89
Končni manj začetni poslovni dolgovi 219 336
Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije
-27 -39
Končne manj začetne odložene obveznosti za davek
362 413
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b)
6.657 6.356
B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU
a. Prejemki pri investiranju
10.591 18.931
Prejemki od dobljenih obresti in delež v dobičku drugih, ki se nanašajo na investiranje
908 1.418
Prejemki od odtujitve naložbenih nepremičnin
23 300
Prejemki od odtujitve finančnih naložb
9.660 17.213
b. Izdatki pri investiranju
-16.217 -24.454
Izdatki za pridobitev naložbenih nepremičnin -2.324 -3.514
Izdatki za pridobitev finančnih naložb
-13.894 -20.940
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b)
-5.626 -5.523
C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU
a. Prejemki pri financiranju
4.439 615
Prejemki od povečanja finančnih obveznosti
4.439 615
b. Izdatki pri financiranju
-5.673 -4.748
Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na financiranje
-345 -445
Izdatki za odplačila finančnih obveznosti
-2.059 -1.278
Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku
-3.269 -3.025
c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri financiranju (a+b)
-1.233 -4.133
Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki)
151 353
x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc)
-202 -3.300
y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov
353 3.653
Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
46
3.1.6 POJASNILAKLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČINE, D.D.
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni
register vpisana 3.5.2021 na podlagi oddelitve od
družbeUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanju
napresečnidatumdelitve30.6.2020.
Na EQUINOX NEPREMIČNINE so se oddelile
vse nepremičnine in naložbene nepremičnine ter
oprema, ki jih je prenosna družba UNION HOTELI
d.d.vračunovodskihevidencahvodilapodpostavko
opredmetena osnovna sredstva in naložbene
nepremičnine. Gre za nepremičnine, ki jih lahko
razdelimoponaslednjihfunkcionalnihskupinah:
Hotelskenepremičnine
› GrandhotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana
› uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana
› HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana
› Thefuzzylog–Miklošičeva9,Ljubljana
Ostalenepremičnine
› Kompas–Pražakova4,Ljubljana
› Delo–Dunajska5,Ljubljana
› Burda-Vošnjakova3,Ljubljana
› Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana
› StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana
› ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana
› Parkirna mesta v Parkirni hiši Kozolec II -
Dvorakova3,Ljubljana
Družba Equinox nepremičnine d.d. je bila v sodni
register vpisana dne 3.5.2021 kot novoustanovljena
družba. Družba nima podružnic in hčerinskih družb.
NaslovdružbeDunajskacesta5,Ljubljana.
KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena
dan31.12.2025znašal39.487.454EUR,čistiposlovniizid
družbevobdobju1.1.2025-31.12.2025pa2.383.187EUR.
Pojasnilo 2: Pomembne informacije o računovodskih usmeritvah
PoslovodstvokotPomembneračunovodskeusmeritve
smatratistezakatereselahkoupravičenopričakuje,da
sopomembnezauporabnikaračunovodskihizkazov,
terdalahkovplivajonanjihoveodločitvevpovezavis
temiračunovodskimiizkazi.
Preračun tujih valut
Računovodskiizkazisopredstavljenivevrih(EUR),ki
so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto
družbe. Posli vtujivalutiso na začetku pripoznaniv
funkcionalnivalutiinpreračunanipotečajufunkcionalne
valutenadanposla.Denarnasredstvainobveznostiv
tujivalutisopreračunanapotečajufunkcionalnevalute
nadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajoizpreračuna
tujih valut, se pripoznajo v izkazu poslovnega izida.
Nedenarnasredstvainobveznosti,kisoizmerjenapo
izvirnivrednostiv tujivaluti,sopretvorjenapotečaju
funkcionalnevalutenadanposla.Nedenarnasredstva
inobveznosti,kisoizmerjenapopoštenivrednostiv
tujivaluti,sopretvorjenapomenjalnihtečajihnadan,
kojebilapoštenavrednostdoločena.
Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih
izkazov
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak
izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripraviti
v skladuz Mednarodnimi standardi računovodskega
poročanja (v nadaljevanju MSRP) in pojasnili odbora
zapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),kiso
bilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdoločili
Zakonaogospodarskihdružbah.Računovodskiizkazi
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje,
ki se je končalo z dnem 31.12.2025, so sestavljeni v
evrih in so pripravljeni na podlagi izvirnih vrednosti
bilančnihpostavk,razenfinančnihsredstev,izmerjenih
po poštenivrednosti skozi izkaz poslovnega izida in
finančnih naložb, razpoložljivih za prodajo, ki so bile
vrednotenepopoštenivrednosti.Letniračunovodski
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
47
izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. so bili
potrjenissklepomupravnegaodborazdne12.2.2026.
Osnovne računovodske usmeritve
Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d. d., Na dan
poročanja družba nima odvisnih, pridruženih in
hčerinskihdružb.
Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje
nastanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne
neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in
poštenepredstavitvevrazmerahspreminjanjavrednosti
evra in posamičnih cen, ne pa tudi hiperinflacije) so
uporabljenetudiprisestavitviračunovodskihizkazov
za obdobje 1.1.2025-31.12.2025. V največji možni meri
soupoštevanekakovostneznačilnostiračunovodskih
izkazov, ki so predvsem razumljivost, ustreznost,
zanesljivostinprimerljivost.
V obdobju1.1.2025-31.12.2025ni prišlo do sprememb
računovodskihusmeritev.
Izjava o skladnosti
RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOdbora
zapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP),kiso
sprejetisstraniEU.
Na dan izkaza finančnega položaja glede na proces
potrjevanjastandardovvEvropskiuniji,vračunovodskih
usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje
sprejelaEvropskaunija.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2024 ali kasneje
› Spremembe MRS 1– Spremembe MRS 1–
Razvrščanje obveznosti kot kratkoročnih ali
dolgoročnih
Spremembe pojasnjujejo, da se razvrščanje
obveznosti na kratkoročne ali dolgoročne
določa izključno na podlagi pravic podjetja
doodlogaporavnavenadatumporočanja,ne
glede na pričakovanja poslovodstva. Dodatna
pojasnila se nanašajo na vpliv posojilnih
pogojev(kovenantov)terobveznosti,kiselahko
poravnajo z lastniškimi instrumenti podjetja.
Spremembe se uporabljajo za nazaj in lahko
pomembnovplivajonaprikazzadolženostiter
ključnefinančnekazalnike.
› Spremembe MRS 1– Dolgoročne obveznosti z
zavezami
Tespremembepojasnjujejo,kakopogoji,kijih
mora podjetje izpolnjevati znotraj dvanajstih
mesecev po poročevalskem obdobju,vplivajo
na razvrstitev obveznosti. Namen sprememb
je tudi izboljšanje informacij, ki jih podjetje
zagotavljavzvezizobveznostmivskladustemi
pogoji.
› Sprememba MSRP 16 – Prodaja in povratni
najem
Te spremembe vključujejo zahteve za
transakcije prodaje in povratnega najema v
MSRP16,dapojasni,kakopodjetjeobračunava
prodajoinpovratninajempodatumutransakcije.
Najverjetnejebovplivalna transakcijeprodaje
inpovratneganajema,prikaterihsonekateraali
vsaplačila(delnialicelotnizakup)spremenljiva
plačila zakupa, ki niso odvisna od indeksa ali
obrestnemere.
› Sprememba MRS 7 in MSRP 7 – Financiranje
dobaviteljev
Te spremembe zahtevajo razkritja za večjo
preglednost finančnih dogovorov z dobavitelji
in njihovih učinkov na obveznosti, denarne
tokove in izpostavljenost likvidnostnemu
tveganju.ZahteveporazkritjusoodgovorIASB
napomislekevlagateljev,dafinančnidogovori
nekaterihpodjetijzdobaviteljinisodovoljvidna,
karoviraanalizovlagateljev.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
48
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2025 ali kasneje
› Spremembe MRS 21 – Pomanjkanje
zamenljivosti
Spremembe zadevajo subjekt, ko ima
transakcijo ali operacijo v tuji valuti, ki ni
zamenljivav drugovaluto na datum merjenja
zadoločennamen.Valutajezamenljiva,kadar
obstaja zmožnost pridobitve druge valute
(z običajno administrativno zamudo) in bi
transakcijapotekalaprektržnegaalimenjalnega
mehanizma, ki ustvarja izvršljive pravice in
obveznosti.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2026 ali kasneje
› Spremembe MSRP 9 in MSRP 7 – Spremembe
klasifikacije in merjenja finančnih
instrumentov
Spremembe:
› vključujejo pojasnilo zahtev za časovno
razporeditev prepoznanja in odprave
prepoznanja nekaterih finančnih sredstev
in obveznosti, z novo izjemo za nekatere
finančne obveznosti, poravnane prek
sistemaelektronskihdenarnihnakazil;
› pojasnijo in dodajo nadaljnje smernice za
ocenjevanje,alifinančnosredstvoizpolnjuje
merilo izključno plačilo glavnice in obresti
(SPPI);
› vključujejo nova razkritja za nekatere
instrumentespogodbenimipogoji,kilahko
spremenijodenarnetokove(kotsonekateri
instrumenti s funkcijami, povezanimi
z doseganjem okoljskih, socialnih in
upravljavskihciljev(ESG);
› posodabljajo razkritja za kapitalske
instrumente,ocenjenepopoštenivrednosti
skozidrugvseobsegajočidonos(FVOCI).
› Letne izboljšave MSRP – 11
Letne izboljšave so omejene na spremembe,
ki pojasnjujejo besedilo v računovodskem
standardu ali popravljajo relativno manjše
nenamerne posledice, spreglede alinasprotja
napodlagizahtevvračunovodskihstandardih.
Spremembe iz leta 2024ustrezajo naslednjim
standardom:
› MSRP 1 Prva uporaba mednarodnih
standardovračunovodskegaporočanja;
› MSRP 7 Finančni instrumenti: razkritja in
priloženanavodilazaizvajanjeMSRP7;
› MSRP9Finančniinstrumenti;
› MSRP10Konsolidiraniračunovodskiizkazi;
in
› MRS7Izkazdenarnihtokov.
› Spremembe MSRP 9 in MSRP 7 - Pogodbe, ki
se nanašajo na proizvodnjo električne energije,
odvisno od naravnih dejavnikov
Spremembe uvajajo nove zahteve glede
razkritijzapogodbe,kisenanašajonaelektrično
energijo, proizvedeno iz naravno odvisnih
virov (npr. pogodbe o nakupu električne
energije),zlastigledeizpostavljenostikoličinski
spremenljivosti, nepriznanih obveznosti in
vpliva na poslovni izid. Hkrati zagotavljajo
dodatna pojasnila za uporabo varovalnega
računovodstvavskladuzIFRS9.Spremembe
seuporabljajood1.januarja2026,retrospektivno
zadoločitevobsegapogodbinprospektivnoza
novavarovalnarazmerja.
Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z
začetkom 1. januarja 2027 ali kasneje
› MSRP 18 - »Predstavitev in razkritje v
računovodskih izkazih«
To je nov standard o predstavitvi in razkritju
v računovodskih izkazih, s poudarkom na
posodobitvah izkaza poslovnega izida. Ključni
novikoncepti,uvedenivMSRP18,senanašajo
na:
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
49
› strukturoizkazaposlovnegaizida;
› zahtevanarazkritjavračunovodskihizkazih
za določene mere uspešnosti dobička
ali izgube, o katerih se poroča zunaj
računovodskihizkazovpodjetja(tosomerila
uspešnosti,kijihdoločiposlovodstvo);in
› okrepljena načela o združevanju in
razčlenjevanju, ki veljajo za primarne
računovodske izkaze in pojasnila na
splošno.
› MSRP 19 - »Odvisne družbe brez javne
odgovornosti: razkritja« (vključno s
spremembami MSRP 19)
Ta novi standard deluje skupaj z drugimi
računovodskimi standardi MSRP. Odvisno
podjetje uporablja zahteve iz drugih
računovodskih standardov MSRP, razen
zahtevpo razkritju,in namestotegauporablja
zmanjšanezahteveglederazkritjaizMSRP19.
Zmanjšane zahteve glede razkritja v skladu z
MSRP 19, uravnotežijo informacijske potrebe
uporabnikov ustreznih računovodskih izkazov
odvisnih podjetij z zmanjšanjem stroškov za
pripravljavce.MSRP19jeprostovoljnistandard
za odvisna podjetja. Hčerinsko podjetje je
ustrezno,če:
› nimajavneodgovornosti;
› ima končno ali vmesno obvladujoče
podjetje, ki pripravlja konsolidirane
računovodskeizkaze,kisonavoljozajavno
uporabo in so v skladu z računovodskimi
standardiMSRP.
› MSRP za Mala in srednja podjetja (MSP) –
tretja izdaja
TretjaizdajastandardaIFRSzaMSPpredstavlja
celovito posodobitev standarda, vključno
z bistvenimi spremembami na področju
pripoznavanja prihodkov v skladu z IFRS
15, uvedbo novega samostojnega poglavja
o merjenju po pošteni vrednosti ter večjo
uskladitvijo poslovnih združitev z zahtevami
IFRS3.Spremembepovečujejokompleksnost
računovodenja in bodo od MSP zahtevale
uvedbonovihpostopkov,zlastipriprihodkihin
prevzemih.Standard se uporablja za obdobja,
ki se začnejo 1. januarja 2027 ali pozneje, in
se uporablja retrospektivno, ob možnosti
predčasneuporabe.
› Spremembe MRS 21 – Prevedba v
poročevalsko valuto v hiperinflacijskem
gospodarstvu
Spremembe pojasnjujejo način prevajanja
računovodskih izkazov, kadar ima podjetje
funkcionalno valuto v nehiperinflacijskem
gospodarstvu, poročevalsko valuto pa v
hiperinflacijskem, pri čemer se vse postavke
preračunajopozaključnemtečajuzazagotovitev
primerljivostiindoslednosti.Dodatnapojasnila
senanašajonaprevajanjetujihposlovvskladu
zIAS29teruvajajonovezahteveglederazkritij.
Spremembe se uporabljajo za obračunska
obdobja, ki se začnejo 1. januarja 2027 ali
pozneje,obmožnostipredčasneuporabe.
Pomembne računovodske ocene in presoje
Pri pripravi računovodskih izkazov družbe so bile
upoštevane določene ocene in predpostavke
poslovodstvadružbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugih
utemeljenih dejavnikih. Ocene zajemajo naslednje
postavke: amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo
osnovnih sredstev in popravke vrednosti dvomljivih
terjatev.
Pri uporabi računovodskihusmeritev je moralizvršni
direktor poleg ocen, ki najbolj vplivajo na vrednosti
v računovodskih izkazih presoditi tudi postavko
naložbenihnepremičnin.
Oslabitve naložbenih nepremičnin:
Oslabitev obstaja, kadar knjigovodska vrednost
sredstvaalidenarustvarjajočeenotepreseganjegovo
nadomestljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabi
alipoštenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,in
sicertista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanaza
stroške prodaje, se določa na podlagi razpoložljivih
podatkovizrealiziranihprodajnihtransakcij,izvedenih
potržnihpogojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagi
opazovanih tržnih cenah zmanjšanih za osnovne
stroškeprodaje.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
50
Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev:
Družba pri ocenjevanju življenjske dobe sredstev
upošteva pričakovano fizično izrabljanje, tehnično
staranje, gospodarsko staranje ter pričakovane
zakonske in druge omejitve uporabe. Prav tako
družbapreverjasprememboprvotnoocenjenedobe
koristnostipripomembnejšihsredstvih.
Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin
Na dan 30.6.2025 je bila opravljena ocena
vrednosti vseh naložbenih nepremičnin za potrebe
računovodskega poročanja s strani pooblaščenega
ocenjevalcavrednostipodjetijzlicencoSIR.
HOTELSKE NEPREMIČNINE
Hotelske nepremičnine so bile ocenjene kot
premoženje s posebnim trgovalnim namenom
(Trade Related Property). Ocenjeno je bilo prihodnje
poslovanjeupravljalcavprvihpetihletihterstabilizirano
poslovanje po preteku petih let. Ocena poslovanja
temeljinapodlagipreteklihrezultatovinlastnihocen
ocenjevalca vrednosti (zasedenosti, ADR, stroškov…).
Popotekupetihletjebilazaocenopreostalevrednosti
uporabimometodokapitalizacijedonosa.Pričakovani
denarni tokovi so diskontirani na datum ocenjevanja
vrednosti.
Priocenjevanjujebiloupoštevamo,dastalastništvo
nepremičnineinupravljanjehotelaločena(Rushmore
approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddan
vnajem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,je
razdeljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2:
0,8(napodlagipodatkovooddanihhotelih,skaterimi
je razpolagal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti).
Delež EBITDA, ki pripada lastniku nepremičnine,
predstavlja najemnino za hotel oziroma prihodek
lastnika nepremičnine. Dodatno kot strošek lastnika
nepremičnineupoštevamoCAPEX.
POSLOVNI PROSTORI
Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil
uporabljen na donosu zasnovan način in metodo
kapitalizacije donosa. Pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti je preveril podatke o ponudbenih in
realiziranih najemninah za podobne nepremičnine
v okolici ter sklenjenih pogodbah za ocenjevane
prostore. Ocenjeni so pričakovani letni dobički ter
kapitaliziranizustreznokapitalizacijskostopnjo.
STANOVANJA, ZEMLJIŠČA
Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih
primerjav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetij
jepreveriltransakcijesprimerljivimiprostoritrguterjih
korigiralgledenaposameznelastnosti,kivplivajona
vrednostnepremičnine.
Prihodki iz pogodb s kupci
Družba je sprejela naslednje računovodske presoje,
kipomembnovplivajonadoločitevzneskaintrenutka
prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev
trenutkaizvršitvepogodbenihobveznostiPrihodkeod
prodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznavav
trenutku prodaje.Odtrenutkaprodajenaprej družba
nima več obvladovanja nad prodanim blagom ali
storitvami.
Naložbene nepremičnine
Naložbene nepremičnine so nepremičnine,
posedovane, da bi prinašale najemnino. Naložbena
nepremičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje,
se ob začetnem pripoznanju ovrednoti po nabavni
vrednosti.Sestavljajojonjenanakupnacenainstroški,
ki jih je mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni
stroški vključujejo zaslužke za pravne storitve, davke
odprenosanepremičnine,stroškeizposojanjaindruge
stroškeposla.
Za merjenje naložbene nepremičnine po pripoznanju
seuporabljamodelnabavnevrednosti.Amortizirajose
po metodi enakomernega časovnega amortiziranja.
Uporabljenaamortizacijskastopnjazazgradbesegiblje
med3%do6%.Zaopremoseuporabljajoamortizacijske
stopnjevvišiniod6,67%do50%.
Amortizacijskestopnjesevprimerjavispreteklimletom
niso spremenile. Naložbene nepremičnine se v letu
2025nisoprevrednotovale.
Najemne pogodbe za naložbene nepremičnine v
povezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa
tveganjinkoristi,povezanihzlastništvom,sorazvrščene
med poslovne najeme. Prihodki od najemnin se
obračunavajoenakomernovcelotnemobdobjutrajanja
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
51
najemainpripoznajomedprihodkivizkazuposlovnega
izida.Začetnineposrednistroškisododatnistroški,kijihje
mogočepripisatineposrednopogajanjuindogovarjanju
onajemu,povečujejoknjigovodskovrednostnajetega
sredstvainsepripoznajovcelotnemobdobjutrajanja
najema enako kot prihodki od najemnin. Pogojne
najemnine se pripoznajo kot prihodek v obdobju, v
kateremsozaslužene.
Finančna sredstva
Začetno pripoznanje in merjenje
Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti finančna
sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti,
pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega
donosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid.
Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev finančnih
sredstev odvisna od značilnosti pogodbenega
denarnega toka finančnega sredstva in poslovnega
modelaskupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatev
iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne sestavine
financiranjaalizakaterejedružbauporabilapraktično
rešitev, ob prvotnem pripoznanju družba izmeri
finančnosredstvopopoštenivrednosti,kije(vprimeru
finančnega sredstva, ki ni pripoznano po pošteni
vrednostiprekposlovnegaizida),povečanazastroške
transakcije.
Terjatve iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne
sestavinefinanciranjaalizakaterejedružbauporabila
praktičnorešitev,semerijopotransakcijskiceni,kije
določenavskladuzdoločilistandardaMSRP15.Glejte
računovodskousmeritevPrihodkiizpogodbskupci.
Za razvrstitev in merjenje finančnega sredstva po
odplačni vrednosti ali po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa, mora finančno
sredstvo ustvarjati denarne tokove, ki vsebujejo
»izključno plačila glavnice in obresti (SPPI)« od
neporavnanega zneska glavnice. Tako imenovani
testSPPI mora podjetje opravitizavsakposamezen
finančniinstrument.
Način obvladovanja finančnih sredstev za namen
ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem
modelu skupine za upravljanje s finančnimi sredstvi.
Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokovipritekali
iz naslova zbiranja pogodbenih denarnih tokov, iz
prodajefinančnihsredstevaliobojega.
Nakup ali prodaja finančnih sredstev, pri katerih se
zahtevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredbo
alikonvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajo
na datum trgovanja, t.j. na dan, ko družba sprejme
zavezozanakupaliprodajosredstva..
Naknadno merjenje
Poprvotnemmerjenjusofinančnasredstvarazvrščena
vštirikategorije:
› finančna sredstva po odplačni vrednosti
(dolžniškiinstrumenti)
› finančna sredstva po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa
(dolžniškiinstrumenti)
› finančna sredstva po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega (kapitalski
inštrumenti)
› finančnasredstvapopoštenivrednostiprek
poslovnegaizida
Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški
instrumenti)
Družbamerifinančnasredstvapoodplačnivrednosti,
čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› podjetje ima finančno sredstvo v posesti
v okviru poslovnega modela, s ciljem
posedovanja finančnih sredstev zanamen
zbiranjapogodbenihdenarnihtokov
in
› pogodbeni pogoji finančnega sredstva
določajo, da podjetje pripozna denarne
tokove iz naslova finančnih sredstev, ki
so izključno plačila glavnice in obresti od
neporavnaneglavnice
Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po
prvotnem pripoznanju merijo z uporabo metode
efektivnih obresti (EIR), z obračunom morebitne
izgubeizoslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajov
poslovnemiziduob odpravi,spremembi ali oslabitvi
tehsredstev.
Finančna sredstva po odplačni vrednosti, ki jih
posedujedružba,vključujejoterjatveizposlovanjater
danaposojila.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
52
Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek
drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)
Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
staizpolnjenaobanaslednjapogoja:
› družbaposedujefinančnosredstvovokviru
poslovnega modela s ciljem posedovanja
finančnih sredstev za namen ustvarjanja
pogodbenihdenarnihtokovinzaprodajo
in
› pogodbeni pogoji finančnega sredstva
določajo, da podjetje pripozna denarne
tokove iz naslova finančnih sredstev, ki
so izključno plačila glavnice in obresti od
neporavnaneglavnice
Zadolžniškeinstrumente,kisopripoznanipopošteni
vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa,
se prihodki iz obresti, tečajne razlike in izgube
zaradi oslabitve ali razveljavitve pripoznajo v izkazu
poslovnegaizidainobračunajonaenaknačinkotpri
finančnihsredstvih poodplačnivrednosti.Vseostale
spremembepoštenevrednostisepripoznajovdrugem
vseobsegajočem donosu. Po odpravi pripoznanja
se kumulativna sprememba poštene vrednosti, ki
je pripoznana v drugem vseobsegajočem donosu,
recikliravposlovniizid.
Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti
prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski
inštrumenti)
Ob začetnem pripoznanju se lahko družba odloči
za nepreklicno razvrstitev svojih kapitalskih naložb
v skupino kapitalskih inštrumentov po pošteni
vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če
tiizpolnjujejoopredelitevkapitalaizračunovodskega
standarda MRS 32 Finančni Instrumenti: Predstavitev
injihneposedujezanamentrgovanja.Razvrstitevse
določipoposameznemfinančneminstrumentu.
Dobički in izgube iz naslova teh finančnih sredstev
se nikoli ne reciklirajo v poslovni izid. Dividende se
pripoznajo kot drugi prihodki v izkazu poslovnega
izidaobvzpostavitvipraviceskupinedoplačila,razen
če družba takšne prihodke koristi za poplačilo dela
stroškov v zvezi s finančnim sredstvom, pri čemer
se ti dobički pripoznajo v drugem vseobsegajočem
donosu. Lastniški instrumenti po pošteni vrednosti
preddrugegavseobsegajočegadonosanisopredmet
slabitve.
› Merjenje finančnih sredstev prek poslovnega
izida
Finančno sredstvo se meri po pošteni vrednosti
prekposlovnegaizida,razenčesemeripoodplačni
vrednosti ali po pošteni vrednosti prek drugega
vseobsegajočega donosa. Vendar se lahko podjetje
ob začetnem pripoznanju nepreklicno odloči, da za
določene naložbe v kapitalske instrumente, ki bi se
sicer merile po pošteni vrednosti prek poslovnega
izida, poznejše spremembe poštene vrednosti
predstavivdrugemvseobsegajočemdonosu.
Možnost, da se finančno sredstvo določi za merjenje
po pošteni vrednosti prek poslovnega izida
Podjetje lahko ob začetnem pripoznanju finančno
sredstvo nepreklicno določi za merjenje po pošteni
vrednosti prek poslovnega izida, če to odpravi ali
bistveno zmanjša nedoslednost pri merjenju ali
pripoznavanju (včasih imenovano „računovodska
neskladnost“),kibisicerizhajalaizmerjenjasredstev
aliobveznostioziromapripoznavanjaznjimipovezanih
dobičkovinizgubnarazličnihpodlagah.
Odprava pripoznanja
Družba odpravi pripoznanje finančnega sredstva
(ali, kadar je ustrezno del finančnega sredstva ali
del skupine sorodnih finančnih sredstev) iz izkaza
finančnegapoložaja),če:
› so potekle pravice do prejema denarnih
tokoviznaslovasredstva
ali
› jedružbasvojepravicedoprejemadenarnih
tokov iz naslova sredstva prenesla ali
prevzela obvezo, da v doglednem času v
celotiporavnaprejemdenarnihtokovtretjim
osebamvokviru»prehodne«ureditvein(a)
jedružba preneslavsatveganjainkoristi iz
naslova sredstva ali (b) ni niti prenesla niti
ohranila večine tveganj in koristi iz naslova
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
53
sredstva, temveč je prenesla obvladovanje
letega.
Ob prenosu svoje pravice do prejema denarnih
tokoviznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodne
ureditve,družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranila
tveganjainkoristiiznaslovalastništva.Čedružbani
niti prenesla niti ohranilavečinetveganjin koristi iz
naslovasredstvainnipreneslaobvladovanjasredstva,
potem nadaljuje s pripoznanjem prenesenega
sredstva v obsegu svoje neprekinjene udeležbe v
sredstvu.Vtemprimerumoradružbapripoznatitudi
stempovezanoobvezo.Prenesenosredstvoinznjim
povezana obveza se merita z uporabo metode, ki
odražapraviceinobveznosti,kijihjedružbaohranila.
Nadaljnje sodelovanje v obliki jamstva nad
prenesenim sredstvom se izmeri v višini prvotne
neodpisanevrednostisredstvaalinajvišjegazneska
nadomestila,kibigamoraladružbaplačati,insicer
nižjegaodobeh.
Oslabitev nefinančnih sredstev
Dolgoročna nefinančna sredstva (opredmetena
osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine)seza-
radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana
knjigovodskavrednostpreseganjihovonadomestljivo
vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena
vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri
uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje
vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin
izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva
in njegove končne odtujitve, in uporabo ustrezne
diskontnemere(preddavkomoddobička),kiodraža
sedanjo tržno oceno časovne vrednosti denarja
in morebitno tveganje, povezano s posameznim
sredstvom.Prisredstvu,kjersobodočidenarnitokovi
odvisni tudi od ostalih sredstev v posamezni denar
ustvarjajoči enoti, sevrednost v uporabi izračuna na
podlagibodočihdenarnihtokovtedenarustvarjajoče
enote. Izgube, ki nastanejo na podlagi oslabitve, se
pripoznajomedposlovnimiodhodki.
Oslabitev finančnih sredstev
Za finančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če
obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da
jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja
pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega
sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti.
Objektivni dokazi o oslabitvi finančnih sredstev so
lahkonaslednji:neizpolnitevalikršitevsstranidolžnika;
prestrukturiranjezneska,kisogadrugidolžnidružbi,
česetastrinja;znaki,dabodolžnikšelvstečaj;izginotje
delujočegatrgazatovrstniinstrument.
Oslabitev terjatev in danih posojil
Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse
pomembneterjatveseposameznoizmerijozanamen
posebne oslabitve. Če se oceni, da knjigovodska
vrednost terjatve presega njeno pošteno, to je
udenarljivo vrednost, se terjatev slabi. Terjatve, za
kateresedomneva,danebodoporavnanevrednem
roku oziroma v celotnem znesku, se štejejo kot
dvomljive,vprimeru,dasejezačelsodnipostopek,pa
kotsporneterjatve.
Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi
oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizpreteklih
let. Če terjatve v roku 120 dni po zapadlosti niso
poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa
sepraviloma oblikujejopopravkivrednostiterjatev.V
nekaterih primerih pa lahko družba oceni povečano
kreditno tveganje tudi, če je na podlagi informacij
verjetno, da družba ne bo prejela neporavnanih
pogodbenihzneskovvceloti.
Družba pripozna odpis finančnega sredstva kadar
utemeljenopričakuje,dapogodbenihdenarnihtokov
nebouspelaizterjati.
Ocena slabitev temelji na pričakovanih kreditnih
izgubah, povezanih z verjetnostjo neplačilterjatev in
posojilvnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditno
tveganjebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.
V teh primerih ocena slabitev temelji na verjetnosti
neplačila v obdobju celotnega trajanja finančnega
sredstva (LECL). Pričakovane kreditne izgube
predstavljajo razliko med pogodbenimi denarnimi
tokovi, ki so zapadli po pogodbi invsemi denarnimi
tokovi, za katere družba pričakuje, da jih bo prejela.
Pričakovani denarni tokovi bodo vključevali denarne
tokoveodprodajesredstevzavarovanja.
Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se
ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti,
prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega
povečanja kreditnega tveganja, se slabitve za
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
54
pričakovane kreditne izgube pripoznajo za kreditne
izgube, ki so posledica neplačil, ki so možna v
naslednjih12mesecih.Zatistekreditneizpostavljenosti,
pri katerih je od začetnega pripoznanja prišlo do
znatnega povečanja kreditnega tveganja, družba
pripoznapopravekiznaslovaizgub,kijihpričakujev
preostaliživljenjskidobiizpostavljenosti,negledena
obdobjeneplačila.
Finančne obveznosti
Začetno pripoznanje in merjenje
Finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju
razvrstijo med finančne obveznosti po pošteni
vrednosti prek poslovnega izida, dana in prejeta
posojila,obveznostiizposlovanjaalivskupinoizvedeni
finančni instrumenti, ki so določeni kot instrumenti
učinkovitegavarovanjapredtveganjem.
Vsefinančneobveznostiseobzačetnempripoznanju
merijo po poštenivrednosti. Dana in prejeta posojila
terobveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajo
popoštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposredne
strošketransakcije.
Finančne obveznosti družbe vključujejo obveznosti
iz poslovanja in druge obveznosti, dana in prejeta
posojilavključno z dovoljenimiprekoračitvami stanja
nabančnemračunuterizvedenefinančneinstrumente.
Naknadno merjenje
Merjenje finančnih obveznosti je odvisno od njihove
razvrstitve.
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek
poslovnega izida
Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek
poslovnega izida vključujejo finančne obveznosti
namenjenetrgovanjuinfinančneobveznosti,kisoob
začetnem pripoznanju merjene po poštenivrednosti
prekposlovnegaizida.
Finančneobveznostisorazvrščenemedobveznosti,
ki so namenjene trgovanju, če so pridobljene za
namen ponovnega nakupavbližnji prihodnosti.V to
skupinospadajotudiizvedenifinančniinstrumenti,ki
nisoinstrumentivarovanjapredtveganjemvrazmerju
varovanjapredtveganjem,kotjihopredeliinstrumenti
varovanjapredtveganjemvrazmerjuvarovanjapred
tveganjem,kotjihopredeljujeMSRP9.Ločenivgrajeni
izvedenifinančni instrumenti so prav tako razvrščeni
v skupino finančnih obveznosti, ki so namenjene
trgovanju,razenvprimeruinstrumentovučinkovitega
varovanjapredtveganjem.
Dobiček ali izguba iz finančnih obveznosti, ki so
namenjenetrgovanju,sepripoznavizkazuposlovnega
izida.
Finančneobveznosti,ki soobprvotnempripoznanju
merjenepopoštenivrednostiprekposlovnegaizida,
sorazvrščenavtoskupinoče,insamoče,soizpolnjena
merila iz standarda MSRP 9. Družba nima finančnih
obveznostipopoštenivrednostiprekposlovnegaizida.
Dana in prejeta posojila
Ta skupina je najpomembnejša postavka finančnih
instrumentov družbe. Po začetnem pripoznanju se
danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz
uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpravi
pripoznanja finančne obveznosti, se vsi dobički in
izgube pripoznajo v poslovnem izidu in v okviru
amortizacijeefektivneobrestnemere.
Odplačna vrednost se obračuna upoštevajoč
morebitne popuste ali premije ob nakupu ter
pristojbine ali stroške, ki so sestavni del efektivne
obrestnemere.Amortizacijaefektivneobrestnemere
sevizkazuposlovnegaizidaizkaževokvirustroškov
financiranja.Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovana
danainprejetaposojila.
Odprava pripoznanja
Pripoznanje finančne obveznosti se odpravi, ko
je obveznost poravnana, preklicana ali preneha
veljati. Kadar podjetje obstoječo finančno obveznost
zamenjazdrugoistegaposojilodajalcapodbistveno
drugačnimipogojialisepogojiobstoječeobveznosti
bistvenospremenijo,setakazamenjavaalisprememba
obravnavakotodpravapripoznanjaprvotneobveznosti
inpripoznanjenoveobveznosti. Razlikavneodpisani
vrednosti finančne obveznosti se pripozna v izkazu
poslovnegaizida.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
55
Pobotanje finančnih instrumentov
Finančnasredstvainfinančneobveznostisepobotajo,
pričemersenetorazlikaprikaževizkazufinančnega
položaja,čeobstajatrenutnoizvršljivapravnapravica
za pobotanje pripoznanih zneskov in, če namerava
podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim
unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti.
Denarna sredstva
Denarna sredstva in njihovi ustrezniki vsebujejo
denarna in devizna sredstva (gotovino) v blagajni,
na bančnih računih ter bančne depozite (do treh
mesecev).
Kapital
Celotnikapitalsestavljajovpoklicanikapital,kapitalske
rezerve, rezerve iz dobička, rezerve nastale zaradi
vrednotenja po pošteni vrednosti, preneseni čisti
dobiček iz prejšnjih letin prehodno še nerazdeljeni
čistidobiček.Odkupljenelastnedelniceseizkazujejo
kotlastnedelniceinseodštejejoodkapitala.
Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenvstatutuin
registrirannasodiščuinsogavplačalinjihovilastniki.
Kapitalske rezerve predstavljajo vplačani presežki
kapitala,drugekapitalskerezerve,kisopreneseneiz
prevrednotevalnegapopravkakapitala,terpovečanje
kapitala iz naslova izvedene pripojitve. Rezerve iz
dobičkasozadržanidelčistegadobičkaizpreteklihlet.
Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanjega
čistega dobička, ki ni bil razdeljen v obliki dividend
oziromarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpa
izhajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekoče
leto.
Državne podpore
Državne podpore se na začetku pripoznajo v
računovodskihizkazihkotodloženiprihodki,koobstaja
sprejemljivozagotovilo,dabodružbapodporeprejela
in da bo izpolnila pogoje v zvezi z njimi. Državne
podpore, prejete za kritje stroškov, se prepoznavajo
strogo dosledno kot prihodki v obdobjih, v katerih
nastajajozadevnistroški,kinajbijihle-tenadomestile.
S sredstvi povezane državne podpore se v izkazu
poslovnega izida prepoznavajo strogo dosledno
meddrugimiprihodkiizposlovanjavdobikoristnosti
posameznegasredstva.
Nekratkoročni dolgovi
Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba
vrnitivobdobju,daljšemodletadni.Lahkosoposlovni
ali finančni. Na začetku se ovrednotijo z zneski iz
ustreznihlistinonjihovemnastanku.Delnekratkoročnih
dolgov,kizapadejovplačilovletudni,seizkažemed
kratkoročnimi dolgovi. Če so nekratkoročni dolgovi
izraženivtujivalutiinseponjihovemprvempripoznanju
spremenitečaj,seustreznoprevrednotijo.Povečanje
tečaja povečuje finančne odhodke, zmanjšanje pa
finančneprihodke.
Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane
obresti ali zmanjšujejo za odplačane zneske in
morebitne drugačne poravnave, če o tem obstaja
sporazum z upnikom. Knjigovodska vrednost
nekratkoročnihdolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,
zmanjšani za odplačilo glavnice in prenose med
kratkoročnedolgove,doklersenepojavipotrebapo
prevrednotenju.Obrestiodnekratkoročnihdolgovso
finančniodhodki.
Kratkoročni dolgovi
Kratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba
poravnati v letu dni. Lahko so finančni ali poslovni.
Kratkoročnifinančnidolgovisodobljenakratkoročna
posojila in izdani kratkoročni vrednostni papirji.
Kratkoročni poslovni dolgovi pa so obveznosti do
dobaviteljev,obveznostidozaposlencev,obveznostiv
zvezizobrestmi,obveznostidodržave,obveznostiza
dobljenapredplačilaterdrugekratkoročneobveznosti.
Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi
ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobresti
od kratkoročnih dolgov so finančni odhodki. Če so
dolgovi izraženi v tuji valuti, se prevrednotijo, če se
spremeni valutni tečaj. Povečanje dolgov povečuje
rednefinančneodhodke,zmanjšanjeparednefinančne
prihodke.
Dividende
Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju,
vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo
izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti.
Odhodki
Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
56
koristi povezano z zmanjšanjem sredstev ali
povečanjemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivo
izmeriti. Razvrščeni so na poslovne in finančne
odhodke.
Stroškiseponaravnihvrstahrazvrščajomedstroške
materiala, storitev,dela, amortizacije in ostali stroški.
Stroški materiala in storitev predstavljajo zneski na
računih,zmanjšanizapopusteinvstopniDDV.Stroškov
deladružbanima,sajnimazaposlenih.Amortizacijase
obračunava posamično, po metodi enakomernega
časovnegaamortiziranja.Ostalestroškepredstavljajo
izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbenih
nepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsredstvih,
rezervacije ter druge odhodki poslovanja. Finančni
odhodkisoodhodkizafinanciranjeinnaložbenja,pa
tudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi.
Davek od dohodkov pravnih oseb
Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do
31. 12. istega leta. Davek od dohodkov pravnih oseb
poslovnegaletaobsegaodmerjeniinodloženidavek.
Izkažesevizkazuposlovnegaizida.Odmerjenidavek
jedavek, za katerega se pričakuje,daboplačanod
obdavčljivega dobička za poslovno leto, ob uporabi
stopenj,veljavnihnadanizkazafinančnegapoložajain
morebitnihprilagoditevdavčnihobveznosti,povezanih
spreteklimiposlovnimileti.
Terjatve in obveznosti za odloženi davek
Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode
obveznosti zaradi začasnih razlik, ki se ugotovijo
s primerjavo knjigovodskih vrednosti sredstev in
obveznosti z ustreznimi davčnimi vrednostmi v
računovodskihizkazih.Obveznostizaodloženidavekso
načelomapripoznanenapodlagivsehzačasnihrazlik,
medtemkosoterjatvezaodloženidavekpripoznane
ledotakšnevišineodbitnihzačasnihrazlik,zakatereje
verjetno,dabodovprihodnostinapodlagizadostnih
obdavčljivihdobičkovtudikoriščene.Odloženidavek
sedoločipodavčnihstopnjah(inzakonih),kisovveljavi
alivsebinskoveljajonadanizkazafinančnegapoložaja
inzakaterejeupravičenopričakovati,dabodoveljale
tudivčasu,koboterjatevzaodloženidavekrealizirana
oziromaboobveznostzaodloženidavekporavnana.
Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki
pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če
jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv
obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti
začasnerazlike.
Tekoči in odloženi davek sta pripoznana v izkazu
poslovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke,
kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu
ali neposredno v kapitalu; v teh primerih sta tekoči
in odloženi davek prav tako pripoznana v drugem
vseobsegajočemdonosualineposrednovkapitalu.
Izkaz denarnega toka
Izkazdenarnegatokajesestavljenpoposrednimetodi
iz podatkov izkazov finančnega položaja na dan
31.12.2025, ter dodatnih podatkov, ki so bili potrebni
za prilagoditev prilivov in odlivov ter za ustrezno
razčlenitevpomembnejšihpostavk.
Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovodskihizkazihneporočapoodsekih,kerseukvarjaspodobnimi
storitvami(dejavnosthoteliingostinstvo)venakemgospodarskemokolju(območju).
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
57
Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje
ČISTIPRIHODKIODPRODAJE(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 686 1.044
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 616 565
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom v skupini - Equinox partners 2 3
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala 0 417
Prihodki od ostalih storitev 18 59
Prihodki od prodaje storitev v skupini - AXOR 49 0
PRIHODKI OD NAJEMNIN 8.687 7.627
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 8.682 7.620
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 6 7
Prihodki od najemnin v skupini - Equinox partners 5 7
Prihodki od najemnin v skupini - AXOR 1 1
SKUPAJ 9.373 8.671
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. večino
prihodovustvarizoddajanjemnepremičninvnajemin
zaračunavanjemstroškovnajemnikom,kisopovezani
znepremičninami.
Prihodki družbe izhajajo iz fiksnih in variabilnih
najemnin.
V skladu z MRS 17 oziroma MSRP 16 – Najemi
se variabilne (pogojne) najemnine nanašajo na
najemnine, katerihvišina jeodvisnaod prihodkov ali
drugih spremenljivih dejavnikov najemnikov. Prihodki
z naslova variabilnega dela najemnine predstavljajo
2,45%vsehprihodkovznaslovanajemnin.Indeksacija
najemnin na podlagi inflacijskih klavzul predstavlja
pogodbeno določen mehanizem usklajevanja
najemnin z uradnim inflacijskim indeksom in se ne
šteje za pogojno najemnino, temveč za del fiksne
najemnine,kiseperiodičnousklajuje.
Variabilne najemnine se obračunavajo kot odstotek
prihodkov najemnikov inso dolgovane le vprimeru,
ko presežejo pogodbeno določeno minimalno
najemnino.
Prikaz pet največjih kupcev po višini prihodkov iz najemnin v obračunskem obdobju s pripadajočim % deleža
vseh najemnin:
NAJEMNIKI2025
MIKLOSIC 3 HOTEL
35%
VANCAS HOTEL
21%
LEVHO HOTEL
19%
MOGOTEL LJUBLJANA
7%
MINISTRSTVO ZA PRAVOSODJE
6%
SKUPAJ
88%
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
58
Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov
STROŠKIINODHODKI(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 0 414
Stroški materiala 493 530
Stroški storitev 1.198 1.152
Amortizacija 3.811 3.932
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih
in opredmetenih osnovnih sredstvih
1.155 1.953
Neto slabitve in odpisi terjatev 1 26
Drugi poslovni odhodki 398 373
SKUPAJ 7.056 8.380
STROŠKIPOFUNKCIONALNIHSKUPINAH(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Nabavna vrednost prodanega blaga 0 414
Stroški prodaje 5.359 5.396
Stroški splošnih dejavnosti 542 590
SKUPAJ 5.901 6.401
STROŠKIVZDRŽEVANJAINOBRATOVANJANALOŽENIH
NEPREMIČNIN(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Stroški vzdrževanja naložbenih nepremičnin 162 149
Stroški obratovanja naložbenih nepremičnin 707 720
SKUPAJ 869 869
Največji strošek predstavlja amortizacija ter stroški
vezani na delovanje nepremičnin (ogrevanje, voda,
energija).Stroškisevečinomazaračunajonajemnikom.
Amortizacijajeznašala3.811tisočEUR,stroškistoritev
paskupaj1.198tisočEUR.
Prevrednotovalniposlovniodhodkiprineopredmetenih
sredstvihinopredmetenihosnovnihsredstvihvznesku
1.155tisočEURpredstavljajoodpisesorazmernihdelov
zgradbzaradiprenov.
Drugiposlovniodhodkivvišini398tisočEURskorajv
celoti obsegajo nadomestilo za uporabo stavbnega
zemljišča.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
59
Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki
DRUGIPOSLOVNIPRIHODKI(v 000 EUR)
Pojasnila
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Prihodki od odprave rezervacij 7 1
Drugi prih. povezani s posl. učinki (subvencije, dotacije, regresi) 0 18
Prevrednotovalni poslovni prihodki 23 0
Drugi poslovni prihodki 21 4
SKUPAJ 52 23
Pojasnilo 7: Finančni prihodki
FINANČNIPRIHODKI(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Finančni prihodki iz deležev 924 580
Finančni prihodki iz drugih naložb-vrednotenje 33 71
Finančni prihodki - izplačila kuponov in dividend, prodaja FI 891 509
Finančni prihodki iz danih posojil 414 988
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam 414 828
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 0 15
Finančni prihodki iz posojil - obresti depoziti 0 145
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 0 8
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih 0 8
SKUPAJ 1.338 1.576
Pojasnilo 8: Finančni odhodki
FINANČNIODHODKI(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Finančni odhodki iz finančnih obveznosti 430 508
Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 345 445
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb 84 63
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 17 6
Finančni odhodki iz drugih poslovnih obveznosti 17 6
SKUPAJ 447 513
Finančniodhodkisonižjiznaslovapadcaobrestnihmer.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
60
Pojasnilo 9: Davki
DAVEKIZDOBIČKA(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 10.763 10.270
Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - zmanjšanje -572 -213
Davčno priznani prihodki 10.191 10.057
Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 7.503 8.893
Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - zmanjšanje -21 0
Davčno priznani odhodki 7.482 8.893
RAZLIKA MED DAVČNO PRIZNANIMI PRIHODKI IN ODHODKI 2.709 1.164
Sprememba davčne osnove pri spremembah davčne osnove pri spremembah
računovodskih usmeritev, popravkih napak in prevrednotenjih
1.254 227
Izvzem odhodkov, ki zadevajo izvzete dividende in dohodke, podobne
dividendam, v višini 5 odstotkov izvzetih dohodkov
29 11
DAVČNA OSNOVA 3.992 1.401
DAVČNA IZGUBA 0 0
Zmanjšanje davčne osnove in davčne olajšave (največ do višine davčne osnove) -5 -413
OSNOVA ZA DAVEK 3.987 989
DAVEK (22%) 877 218
SPREMEMBATERJATEVZAODLOŽENIDAVEK(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Stanje odloženih davkov 31.12.2024 0 89
Zmanjšanje terjatev zaradi izrabe odbitnih začasnih razlik 0 -89
Stanje odloženih davkov 31.12.2025 0 0
Družbauporabljaizjemopripripoznavanjuinrazkrivanjuinformacijoodloženihdavčnihterjatvahinobveznostih,
povezanihzzagotavljanjuglobalneminimalnedavčnestopnjezamednarodneskupinepodjetjiinvelikedomače
skupinevUniji(takoimenovanodirektivoPillarII)kijojeSlovenijavlokalnozakonodajopreneslazZakonomo
minimalnemdavku.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
61
Pojasnilo 10: Čisti poslovni izid na delnico
Čistiposlovniizidnadelnico(v 000 EUR)
1.1.2025-
31.12.2025
1.1.2024-
31.12.2024
Čisti dobiček 2.383 1.070
Tehtano povprečje števila delnic 1.785 1.794
Osnovni čisti dobiček na delnico 1,34 0,60
Popravljeni čisti dobiček na delnico 1,34 0,60
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju1.1.2025–31.12.2025ustvarila1,33EURčistegaposlovnega
izidanadelnico.Priizračunučistegadobičkanadelnicojedružbazaleto2025jekottehtanopovprečještevila
delnicupoštevalavseizdanedelnicemanjlastnedelnice.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
62
Pojasnilo 11: Neopredmetena sredstva
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2025:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
NEKRATKOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVE(v 000 EUR)
pravice
Aktivne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2024 652 35 687
Stanje 31.12.2025 652 35 687
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2024 652 27 679
Odprava 0 5 5
Stanje 31.12.2025 652 32 684
Neodpisana vrednost 31.12.2024 0 8 9
Neodpisana vrednost 31.12.2025 0 3 3
Gibanje neopredmetenih sredstev in dolgoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2024:
NEOPREDMETENASREDSTVAIN
NEKRATKOROČNEAKTIVNEČASOVNE
RAZMEJITVE(v 000 EUR)
pravice
Aktivne
razmejitve
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2023 652 13 665
Pridobitve 0 22 22
Stanje 31.12.2024 652 35 687
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2023 651 3 654
Odprava 0 24 24
Amortizacija 1 0 1
Stanje 31.12.2024 652 27 679
Neodpisana vrednost 31.12.2023 1 10 11
Neodpisana vrednost 31.12.2024 1 8 9
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
63
Pojasnilo 12: Opredmetena osnovna sredstva
Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2025 - 31.12.2025:
Družba jev letu2023vsa opredmetena osnovnasredstvaprerazporedila med naložbene nepremičninesaj
družbasamazaopravljanjesvojeosnovneposlovnedejavnostinimavlastiopredmetenihosnovnihsredstev.
Neodpisanavrednostopredmetenihosnovnihsredstevnadan31.12.2025znaša0EUR.
Pojasnilo 13: Naložbene nepremičnine
Gibanje naložbenih nepremičnin v letu 2025:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINE
(v 000 EUR)
Zgradbe
Druge
naprave in
orema
v gradnji /
pridobivanju
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2024 4.276 77.508 5.872 340 87.996
Pridobitve 0 0 0 869 869
Aktivacija 0 1.326 915 -340 1.901
Odtujitve 0 -6.816 -1.549 0 -8.364
Stanje 31.12.2025 4.276 72.018 5.239 869 82.401
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2024 0 50.456 3.797 0 54.253
Odtujitve 0 -5.732 -1.477 0 -7.209
Amortizacija 0 3.258 553 0 3.810
Stanje 31.12.2025 0 47.982 2.872 0 50.854
Neodpisana vrednost 31.12.2024 4.276 27.052 2.076 340 33.743
Neodpisana vrednost 31.12.2025 4.276 24.036 2.367 869 31.547
Izločitvenaložbenihnepremičninsovezanenainvesticijevprenovenepremičnin.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
64
Gibanje naložbenih nepremičnin v letu 2024:
NALOŽBENE
NEPREMIČNINE
(v 000 EUR)
Zgradbe
Druge
naprave in
oprema
v gradnji /
pridobivanju
Predujmi za
pridobitev
SKUPAJ
Nabavna vrednost
Stanje 31.12.2023 4.276 81.451 11.638 1.028 301 98.693
Pridobitve 0 0 0 340 1.349 1.689
Aktivacija 0 2.780 1.270 -1.028 -1.196 1.826
Odtujitve 0 -6.723 -7.035 0 0 -13.758
Stanje 31.12.2024 4.276 77.508 5.872 340 454 88.450
Popravek vrednosti
Stanje 31.12.2023 0 51.425 10.401 0 0 61.825
Odtujitve 0 -4.470 -7.035 0 0 -11.505
Amortizacija 0 3.501 431 0 0 3.932
Stanje 31.12.2024 0 50.456 3.797 0 0 54.253
Neodpisana vrednost 31.12.2023 4.276 30.026 1.237 1.028 301 36.868
Neodpisana vrednost 31.12.2024 4.276 27.052 2.076 340 454 34.197
Naložbene nepremičnine so nepremičnine,
posedovane, da bi prinašale najemnino. Prihodki od
najemnininobratovalnihstroškovvzvezinaložbenimi
nepremičninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkriti
v Pojasnilu 4 – čisti prihodki iz najemnin. Oprema
je neločljiva od naložbenih nepremičnin in se zato
oddajaskupajznaložbeniminepremičninami.Nadan
30.6.2025jebila opravljenaocena poštenevrednosti
nepremičninskihpravicnavsehnepremičninahvlasti
družbeEquinoxnepremičnined.d.
Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti nepremičnin z licenco SIR. Ocenjene
vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih
vrednosti.Ocenjenevrednostipoposameznihsklopih
sopredstavljenevspodnjitabeli:
Datum ocene
vrednost
Ocenjena poštena
vrednost (v EUR)
Zmanjšano za
stroške prodaje
(v EUR)
Hotelske nepremičnine 30.06.2025 103.758.514 102.720.406
Poslovne nepremičnine 30.06.2025 28.051.151 27.770.429
131.809.665 130.490.835
Ocena vrednosti hotelskih nepremičnin vključuje tudi
poslovneprostorev hotelih, ki so oddaniv najem ter
prihodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremičnine
obsegajoGrandhotelUnion,uHotel,HotelLev,Fuzzy
LoginTehnolev. Hotelske nepremičnine so ocenjene
kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom
(Trade Related Property). Pooblaščeni ocenjevalec
vrednosti je upošteval,da sta lastništvoinupravljanje
hotelskih nepremičnin ločena (Rushmore approach)
in predpostavil da je hotel oddan v najem. Pri oceni
vrednostihotelskihnepremičninsouporabilinadonosu
zasnovan način in metodo diskontiranega denarnega
toka (DCF). Izbrani način je najprimernejši način za
ocenjevanje nepremičnin s posebnim trgovalnim
namenom.Upoštevalisosklenjenenajemnepogodbe.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
65
Pričakovanebodočenajemnine
v000EUR
V roku 1 leta 8.323
v roku 2 - 5 let 33.800
v roku 6- 10 let 36.939
Skupaj 79.062
Pričakovane bodoče najemnine skladno z IFRS 16.97 niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno
dogovorjenenajemnerokeinvišinenajemnin.Ponačelukonservativnostiindeksacijanajemninniupoštevana,
smopaupoštevalidvignajemninezahotelskenepremičnineskladnospričakovanimizboljšanjemposlovanja
dejavnostihotelirstvavbodočihletih.
31.12.2024 31.12.2025
9.477.340 EUR 10.561.645 EUR
Ocenavrednostiposlovnihnepremičninjeizdelanana
podlagi na donosu zasnovanega načina in zuporabo
metodekapitalizacijedonosa.Vnekaterihprimerih,kjer
sozaprostoresklenjenenajemnepogodbezadoločen
čas, ki jih ni mogoče predčasno odpovedatiin bodisi
grezazanesljivenajemnike bodisi sonajemninenižje
odocenjenihtržnih,souporabilimetododiskontiranega
denarnega toka (DCF) in pri oceni upoštevali
pričakovane denarne tokove iz sklenjenih najemnih
pogodb,pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijje
preverilinupoštevaltuditržnevišinenajemnin.
Poslovne nepremičnineobsegajo pisarniški kompleks
na Pražakovi 4, pisarne v stolpnici Delo na Dunajski
5, Modno hišo, pisarne na Miklošičevi cesti 1, objekt
Nomago, casino Lev, stanovanje na Nazorjevi ulici 4,
trgovskilokalnaDalmatinoviulici4a,parkirnamestav
PHKozolecterparcelovStanežičah.Priocenivrednosti
zemljišča in stanovanja smo uporabili način tržnih
primerjavinmetodoprimerljivihposlov.
Izbrane metode so skladne z ustaljeno prakso
ocenjevanja posameznih tipov nepremičnin. Poštena
vrednostjebiladoločenanaosnovimetodvrednotenja,
kisodijovnivo3določanjapoštenevrednosti.Definicija
nivoja3jerazkritavPojasnilu29:Finančniinstrumentiin
tveganja,insicerpodtočkoe)Poštenavrednost.
Uporabljenivhodnipodatkizacenitvevrednostiso:
› Realizirane najemnine za primerljive poslovne
prostore na trgu (pri oceni tržnih najemnin
poslovnihprostorov)
› Realizirani podatki o preteklem poslovanju
hotelov so bili podlaga za oceno napovedi
poslovanjavprihodnjihletih(ADR,zasedenost,
prihodki,stroški…)
› CAPEX pri hotelih skladno s sklenjenimi
pogodbamizaupravljanje.
› Kapitalizacijskaindiskontnastopnja,izračunana
na podlagi metode dograjevanja (skladno s
smernicamiSlovenskegainštitutazarevizijo,kot
vsotadonosnostinetveganihnaložb,premijeza
tveganje(ternadomestilazaohranitevkapitala
prist.kap.))
› Realizirane prodajne cene primerljivih
nepremičninnatrgu(stanovanje,zemljišče)
CenitvejeizvedelJureFleischman,magisterpravain
managementanepremičnin,sodnicenilecnepremič-
nin,nepremičninskiposrednikinpooblaščeniocenje-
valecvrednostinepremičninpriSlovenskeminštitutu
za revizijo, ki ima ustrezne kvalifikacije in izkušnje z
ocenjevanjempodobnihnepremičnin.
Skoraj vse nepremičnine so oddane v najem
najemnikom na podlagi dolgoročnih najemnih
pogodbpodtržnimipogojiinzvključenimiinflacijskimi
klavzulami.DružbaEquinoxNepremičnined.d.natrgu
spremljavišinotržnihnajemnintertrendenapodročju
nepremičnin.
Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče najemnine v obdobju naslednjih 10 let.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
66
Pojasnilo 14: Nekratkoročne finančne naložbe
Gibanje nekratkoročnih finančnih naložb v letu 2025
NEKRATKOROČNE
FINANČNENALOŽBE
(v 000 EUR)
Nabavna /
poštena /
vrednost
na dan
31.12.2025
Od tega nekrat.
Pridobitev /
okrepitev /
prerazpore-
ditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
druge 31.12.2025 31.12.2024
Naložbe v druge delnice in
deleže
15.003 0 15.003 15.059 -6.903 15.003 6.846
Druge nekrat.fin.naložbe -
OBRESTNA ZAMENJAVA
85 0 85 29 -49 85 106
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe, razen posojil
15.088 0 15.088 15.088 -6.952 15.088 6.952
Druga nekratkoročna posojila 4.320 0 4.320 320 0 4.320 4.000
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
4.320 0 4.320 0 0 4.320 4.000
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe
19.408 0 19.408 15.088 -6.952 19.408 10.952
Nekratkoročnefinančnenaložbeso31.12.2025znašale 19,408tisočEUR.Nekratkoročnefinančnenaložbeniso
zastavljenezaposojila.Družbavsenekratkoročnefinančnenaložbe,razenposojil,vrednotipopoštenivrednosti
prekoizkazadrugegavseobsegajočegadonosa,vmanjšimeripaprekoIPI-ja.
Gibanje nekratkoročnih finančnih naložb v letu 2024
NEKRATKOROČNE
FINANČNENALOŽBE
(v 000 EUR)
Nabavna /
poštena /
vrednost
na dan
31.12.2024
Od tega dolg. fin.
Pridobitev /
okrepitev /
prerazpore-
ditev
Odtujitev /
zmanjšanje
/ prerazpo-
reditev
Knjigovodska
vrednost
v
skupini
druge 31.12.2024 31.12.2023
Naložbe v druge delnice in
deleže
6.846 0 6.846 4.693 -2.101 6.846 4.254
Druge nekrat. fin. naložbe 106 0 106 89 -137 106 154
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe, razen posojil
6.952 0 6.952 4.782 -2.238 6.952 4.407
Druga nekratkoročna posojila 4.000 0 4.000 0 -1.514 4.000 5.514
SKUPAJ nekratkoročna
posojila
4.000 0 4.000 0 -1.514 4.000 5.514
SKUPAJ nekratkoročne
finančne naložbe
10.952 0 10.952 4.782 -3.752 10.952 9.921
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
67
Nekratkoročne poslovne terjatve v letu 2024
NEKRATKO-
ROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
(v 000 EUR)
poslovne
terjatve na dan
31.12.2024
poslovne terjatve
Pridobitev
/
okrepitev
Uskladitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v skupini drugih
31.12.2024 31.12.2023
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
5 0 5 16 0 -11 5 11
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
5 0 5 16 0 -11 5 11
Pojasnilo 16: Terjatve za odložene davke
Terjatve za odložene davke v letu 2025
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
(v 000 EUR)
Stanje
davka
na dan
31.12.2025
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2025 31.12.2024
Odložene terjatve za davek - prenesene
davčne izgube
0 0 0 0 0
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 0 0 0 0 0
Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida.
Pojasnilo 15: Nekratkoročne poslovne terjatve
Nekratkoročne poslovne terjatve v letu 2025
NEKRATKO-
ROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
(v 000 EUR)
poslovne
terjatve na dan
31.12.2025
poslovne terjatve
Pridobitev
/
okrepitev
Uskladitev
Zmanjšanje
/
oslabitev
Knjigovodska
vrednost
v skupini drugih
31.12.2025 31.12.2024
Druge nekratkoročne
poslovne terjatve -
Rezervni sklad
12 0 12 7 0 0 12 5
SKUPAJ nekratkoročne
poslovne terjatve
12 0 12 7 0 0 12 5
Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
68
Terjatve za odložene davke v letu 2024
TERJATVEZAODLOŽENIDAVEK
(v 000 EUR)
Stanje
davka
na dan
31.12.2023
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2024 31.12.2023
Odložene terjatve za davek -
prenesene davčne izgube
0 0 -89 0 89
SKUPAJ terjatve za odloženi davek 0 0 -89 0 89
Pojasnilo 17: Kratkoročne finančne naložbe
Kratkoročne finančne naložbe v letu 2025
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
(v 000 EUR)
Nabavna /
poštena /
vrednost
KFN na dan
31.12.2025
Od tega dolg. fin.
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini druge 31.12.2025 31.12.2024
Naložbe v druge
delnice in deleže
831 0 831 837 -1.609 831 1.603
SKUPAJ kratkoročne
finančne naložbe,
razen posojil
831 0 831 837 -1.609 831 1.603
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 2.671 -2.671 0 0
Druga kratkoročna
posojila
2.562 0 2.562 132 -669 2.562 3.100
Kratkoročni dani
depoziti
0 0 0 0 -124 0 124
SKUPAJ kratkoročna
posojila
2.562 0 2.562 2.803 -3.464 2.562 3.223
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
3.393 0 3.393 3.639 -5.073 3.393 4.827
Družbaimanadan31.12.2025za3.393tisočEURkratkoročnihfinančnihnaložb.
Kratkoročnefinančnenaložbenisozastavljenezaposojila.Vsadanaposojilasozavarovanashipotekamina
nepremičninahna1.mestutermenicami,nekaterasošedodatnozavarovanazodstopiterjateviznaslova
najemninindrugihprihodkovterzazastavolastniškihdeleževvpodjetjih,kisolastnikinepremičnin.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
69
Kratkoročne finančne naložbe v letu 2024
KRATKOROČNE
FINANČNE
NALOŽBE
(v 000 EUR)
Nabavna /
poštena /
vrednost
KFN na dan
31.12.2024
Od tega dolg. fin.
Pridobitev
/
okrepitev
/
prerazpore-
ditev
Odtujitev
/
zmanjšanje
/
prerazpore-
ditev
Knjigovodska vrednost
v skupini druge 31.12.2024 31.12.2023
Naložbe v druge
delnice in deleže
1.603 0 1.603 4.888 -3.284 1.603 0
SKUPAJ kratkoročne
finančne naložbe,
razen posojil
1.603 0 1.603 4.888 -3.284 1.603 0
Kratkoročno dana
posojila družbam v
skupini
0 0 0 11.396 -11.396 0 0
Druga kratkoročna
posojila
3.100 0 3.100 1.461 -467 3.100 2.106
Kratkoročni dani
depoziti
124 0 124 124 0 124 0
SKUPAJ kratkoročna
posojila
3.224 0 3.224 12.981 -11.864 3.223 2.106
SKUPAJ
KRATKOROČNE
FINANČNE NALOŽBE
4.827 0 4.827 17.868 -15.148 4.827 2.106
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
70
Pojasnilo 18: Kratkoročne poslovne terjatve
Kratkoročne poslovne terjatve letu 2025
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
(v 000 EUR)
poslovne
terjatve na dan
31.12.2025
Popravek
vrednos-
ti zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union hotels
collection d.d.
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2025 31.12.2024
Kratkoročne terjatve
do kupcev
960 0 0 960 0 960 928
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2025
753 0 0 753 0 753 335
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
0 0 0 0 0 0 0
Dani predujmi 263 0 0 263 0 263 0
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
122 0 0 122 0 122 111
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
1.082 0 0 1.082 0 1.345 1.039
Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenezaposojila.
Kratkoročne poslovne terjatve letu 2024
KRATKOROČNE
POSLOVNE
TERJATVE
(v 000 EUR)
poslovne
terjatve na dan
31.12.2024
Popravek
vrednos-
ti zaradi
oslabitve
Knjigovodska
vrednost
v skupini -
Union hotels
collection d.d.
v skupini -
Axor
drugih 31.12.2024 31.12.2023
Kratkoročne terjatve
do kupcev
928 0 15 914 0 928 449
- od tega že zapadle
na dan 31.12.2024
335 0 15 321 0 335 109
Druge kratkoročne
poslovne terjatve do
države
0 0 0 0 0 0 0
Ostale kratkoročne
poslovne terjatve
111 0 0 111 0 111 165
SKUPAJ kratkoročne
poslovne terjatve
1.039 0 15 1.024 0 1.039 614
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
71
Pojasnilo 19: Druga kratkoročna sredstva
Druga kratkoročna sredstva v letu 2025
DRUGAKRATKOROČNASREDSTVA(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Kratkoročno nezaračunani prihodki 5 14
Kratkoročno odloženi stroški 10 3
SKUPAJ 15 17
Druga kratkoročna sredstva v letu 2024
DRUGAKRATKOROČNASREDSTVA(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Kratkoročno nezaračunani prihodki 14 0
Kratkoročno odloženi stroški 3 4
SKUPAJ 17 4
Pojasnilo 20: Denarna sredstva
Denarna sredstva v letu 2025
Denarnasredstva(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Dobroimetje pri bankah in drugih finančnih inštitucijah 151 353
SKUPAJ 151 353
Denarnasredstvanadan31.12.2024vznesku150.939EURpredstavljajodenarnaračunupriposlovnibankiter
denarnatrgovalnihračunih.
Denarna sredstva v letu 2024
Denarnasredstva(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Dobroimetje pri bankah in drugih finančnih inštitucijah 353 3.653
SKUPAJ 353 3.653
Pojasnilo 21: Kapital
Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
dd.jenadan31.12.2025znašal5.691.826,00evrainje
bilrazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic.Družbajev
letu 2025 odkupila1.873 lastnih delnic po povprečni
nakupniceni60,36EURnadelnico.
Dobički ali izgube, nastali ob prodaji lastnih delnic,
se ne pripoznajo v izkazu poslovnega izida, temveč
se izkažejo neposredno v kapitalu. Razlika med
prodajno ceno in knjigovodsko vrednostjo lastnih
delnicseevidentirakotpovečanjeoziromazmanjšanje
kapitalskih rezerv oziroma zadržanega dobička,
skladnozveljavnimiračunovodskimistandardi.
Delničarji družbe so na 7. skupščini dne 12. 6. 2025
ponovnopooblastiliupravniodbordružbezanakupe
lastnihdelnicinodsvojitevlastnihdelnic.
Družbajeskladnossklepomskupščine,kijedaldružbi
pooblastilozapridobivanjelastnihdelnicinodsvojitev
lastnihdelnic,naSeonetjavnoobjaviladrugiprogram
odkupa lastnih delnic, kigaje sprejel upravni odbor
družbe. Program velja za čas veljavnosti pooblastila
skupščine,za36mesecev,torejdo12.6.2028.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
72
POSTAVKA(v 000 EUR)
Pojasnila 31.12.2025 31.12.2024
Kapital 39.487 37.947
Vpoklicani kapital 5.692 5.692
Osnovni kapital 5.692 5.692
Kapitalske rezerve 14.572 14.572
Rezerve iz dobička 5.091 5.204
Zakonske rezerve 580 580
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 485 372
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) -485 -372
Druge rezerve iz dobička 4.511 4.624
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 2.747 1.463
Preneseni čisti poslovni izid 9.002 9.947
Čisti poslovni izid poslovnega leta 2.383 1.070
Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopoštenivrednostizaleto2025jeprikazanovspodnjitabeli:
Rezervenastalezaradivrednotenja
popoštenivrednosti(v 000 EUR)
31.12.2025 Oblikovanje Odprava 31.12.2024
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni
vrednosti
2.747 4.947 -3.662 1.463
SKUPAJ 2.747 4.947 -3.662 1.463
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po poštenivrednostnise nanašajo navrednotenje finančnihnaložb po
poštenivrednostiprekodrugegavseobsegajočegadonosatervrednotenjaIRS.
V letu2025 je družbaustvarila1,33 EUR dobička na
delnico.Bilančnidobičekna31.12.2025znaša11.384.980
EUR.
Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na
dan 31.12.2025 v znesku 14.572.118 EUR so enake
zaključnemustanjunadan31.12.2024.
Kapitalskerezervesosestavljeneiz:
› vplačanih presežkov kapitala v višini 1.207.236
EUR
› drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
73
Pojasnilo 23: Finančne obveznosti
Stanje
dolga
31.12.2025
Stanje
dolga
31.12.2024
Finančneobveznosti
(v 000 EUR)
v obdobju
od 1.1.2026
do 31.12.2026
v obdobju
od 1.1.2027
do 31.12.2027
od 2028
dalje
Nekratkoročne finančne obveznosti do bank 9.565 0 997 8.568 7.518
Nekratkoročne finančne obveznosti 9.565 0 997 8.568 7.518
Kratkoročne finančne obveznosti do bank 997 997 0 0 663
Kratkoročne finančne obveznosti 997 997 0 0 663
SKUPAJ 10.562 997 997 8.568 8.181
Družba je vletu 2022 uspešno refinancirala posojilo.
Glavnicaposojilazapadavplačilovenakihmesečnih
obrokih, pri čemer zadnji obrok zapade v plačilo
30.4.2037. V letu 2025 je družba pridobila novo
dolgoročno posojilo v višini 5 mio EUR z ročnostjo
15 let. Obe posojili sta zavarovani s hipotekama na
nepremičnini Hotel Lev. Obrestna mera pri obeh
posojilihjespremenljivainznaša6-mesečniEURIBOR
+1,40%.
Posojilni pogodbi z banko BKS Bank AG vključujeta
določenebančnezavezeinpogoje,kijihmoradružba
izpolnjevativčasutrajanjaposojila.
Vskladuzdoločiliponudbekreditvključujenaslednje
ključnepogojeinzavarovanja:
› zavarovanjeshipotekonanepremičninahna1.
mestu,kisopredmetfinanciranja,
› vinkulacijozavarovalnihpolic(požar,potres,izliv
vode)vkoristbanke,
› petmeniczmeničnoizjavointihiodstopterjatev
vzavarovanje,
› obveznost vodenja plačilnega prometa pri
BKS Bank v sorazmernem deležu glede na
zadolženostpridrugihbankah.
Polegnavedenegapogodbavsebujetudioperativne
zaveze,kotso:
› spoštovanje pogojev glede deleža lastnih
sredstevprinaložbah(75%zaposlovnein65%
zastanovanjskenepremičnine),
› redno izpolnjevanje plačilnih obveznosti
in vodenje kreditnega razmerja skladno z
bančnimipogoji.
Tipogojiskupajpredstavljajobančnezavezedružbe,
ki zagotavljajo ustrezno varnost banke in stabilnost
kreditnega razmerja skozi obdobje odplačevanja
posojila.
Pojasnilo 22: Odloženi prihodki
Odloženiprihodki(v 000 EUR)
Stanje 31.12.2024 212
Koriščenje 27
Stanje 31.12.2025 185
Vletu2025soseodloženiprihodkikoristilinapodlagipodpisadolgoročnepogodbezahramboarhivskegagradiva.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
74
Pojasnilo 24: Gibanje sprememb finančnih obveznosti
Gibanje in sprememba v letu 2025
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoizfinanciranja
(v 000 EUR)
31.12.2025 Denarni tok
Nedenarne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2024
Pridobitev Odtujitev
Kratkoročne finančne obveznosti 997 1.057 -2.054 1.330 663
Prejeta posojila bank 997 0 -997 1.330 663
Prejeta posojila v skupini 0 1.057 -1.057 0 0
Nekratkoročne finančne obveznosti 9.565 3.377 0 -1.330 7.518
Prejeta posojila bank 9.565 3.377 0 -1.330 7.518
Skupaj obveznosti iz financiranja 10.562 4.434 -2.054 0 8.181
Gibanje in sprememba v letu 2024
Gibanjespremembobveznostiv
letu,kiizhajajoizfinanciranja
(v 000 EUR)
31.12.2024 Denarni tok
Nedenarne
spremembe
pridobitve/
odtujitve
31.12.2023
Kratkoročne finančne obveznosti 663 -705 663 705
Nekratkoročne finančne obveznosti 7.518 -6 -663 8.181
Skupaj obveznosti iz financiranja 8.181 -705 0 8.886
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
75
Pojasnilo 25: Obveznosti za odloženi davek
OBVEZNOSTIZA
ODLOŽENIDAVEK
(v 000 EUR)
Stanje
davka na dan
31.12.2025
/
pridobitve
Zmanjšanja
/
odtujitve
Knjigovodska vrednost
31.12.2025 31.12.2024
Odložene obveznosti za davek -
finančne naložbe
775 362 0 775 413
SKUPAJ obveznosti za odloženi davek 775 362 0 775 413
Pojasnilo 26: Poslovne obveznosti
POSLOVNEOBVEZNOSTI(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Nekratkoročne poslovne obveznosti
Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 3.614 3.869
Kratkoročne poslovne obveznosti
Skupaj kratkoročne obveznosti do družb v skupini 63 63
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 284 337
Skupaj kratkoročne obveznosti do drugih dobaviteljev 284 337
Kratkoročne obveznosti do države 99 203
Ostale kratkoročne poslovne obveznost 36 44
Kr. vnaprej vračunani stroški in odloženi prihodki 62 93
Kratkoročne obveznosti za obresti 31 376
Obveznosti za davek od dobička 678 63
Druge kratkoročne poslovne obveznosti 905 376
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 1.251 777
Postavka »Nekratkoročne poslovne obveznosti na
podlagi predujmov – druge družbe« se nanaša na
prejete varščine s strani najemnikov. Gre za zneske,
ki jih najemnikiv skladu z določili najemnih pogodb
vplačajokotzavarovanjezaizpolnjevanjepogodbenih
obveznosti (npr. za morebitno škodo na najetih
prostorih ali neplačilo najemnine). Časovni okvir teh
predujmov ustreza trajanju posameznih najemnih
razmerij, saj se varščine zadržijo do izteka oziroma
prenehanja najemne pogodbe. Po prenehanju
razmerja in poravnavi vseh obveznosti se varščine
vrnejonajemnikom.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
76
Pojasnilo 27: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih
pogodbah
PREJEMKIČLANOVUPRAVE(v 000 EUR)
2025
Izvršni direktor 0
Člani upravnega odbora 0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0
SKUPAJ 0
Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačila.
Pojasnilo 28: Pogojna sredstva in obveznosti
Pogojnasredstvainobveznosti-Zabilančnaevidenca
(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 17.444 15.281
SKUPAJ zabilančna evidenca 17.444 15.281
Na31.12.2025imaEquinoxdveposojilipriposlovnibanki.StanjeposojilpriBKSbankina31.12.2025je10.562EUR.
PosojilistazavarovanishipotekamanahoteluLev.
Izvenbilančnasredstvain obveznostisenanašajo naprejetaindana zavarovanjaza prejetain danaposojilain
nekratkoročneposlovneobveznosti.
Pojasnilo 29: Znesek porabljen za revidiranje
Znesekporabljenzarevidiranje-revidiranje/preiskavoletnegaporočila
(v 000 EUR)
2025
Revidiranje računovodskih izkazov za leto 2025 po pogodbi 16
Revidiranje ESEF za leto 2025 po pogodbi 2
Izvedba pregleda po 545. členu ZGD-1 za leto 2024 po pogodbi 1
SKUPAJ 19
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
77
Pojasnilo 30: Transakcije s povezanimi strankami
Transakcijespovezanimistrankami
(v 000 EUR)
AXOR
holding
d.d.
Union Hotels
Collection
d.d.
Equinox
partners
d.o.o.
SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg
49 0 2 21
Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg
0 0 0 0
Čisti prihodki od najemnin v skupini
1 0 5 6
Drugi poslovni prihodki v skupini
0 0 0 0
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam v skupini
0 0 0 0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev, danih družbam v skupini
0 0 0 0
SKUPAJ
50 0 7 27
Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI
Stroški materiala in storitev v skupini
49 0 368 417
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS
0 0 0 0
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini
0 0 0 0
SKUPAJ
49 0 368 417
Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE
Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini
0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini
0 0 0 0
Kratkoročna dana posojila družbam v skupini
0 0 0 0
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini
0 0 0 0
SKUPAJ
0 0 0 0
Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI
Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini
0 0 0 0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini
0 212 0 212
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini
0 0 0 0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini
0 27 36 63
SKUPAJ
0 239 36 275
Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND
Izplačilo dividend za poslovno leto 2025
2.320 0 0 2.320
SKUPAJ
2.320 0 0 2.320
DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelskupine
Axorholding,Axorholdingd.d.jekončnaobvladujoča
družba.
Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE,
d.d.vletu2025predstavljajoglavnaobvladujočadružba
Axor holding d.d., Ljubljana (družba Axor holding
d.d., Ljubljana ima 70,63 % delež v naložbi EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.). Transakcije med povezanimi
strankamiseizvajajopotržnihpogojih.
Vnadaljevanjusonavedenetransakcijezobvladujočo
družbo Axor holding d. d. ter EQUINOX PARTNERS,
d.o.o.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
78
Pojasnilo 31: Finančni inštrumenti in tveganja
a) Kreditnotveganje
Izpostavljenostkreditnemutveganju:
Prejeta posojila:
Prejeta posojila in zapadlost v letu 2025
Zapadlostfinančnih
obveznostinadan
31.12.2025(v 000 EUR)
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne finančne obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
9.565 9.565 0 997 2.990 5.578
Kratkoročne finančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 997 997 997 0 0 0
Skupaj 10.562 10.562 997 997 2.990 5.578
Prejeta posojila in zapadlost v letu 2024
Zapadlostfinančnih
obveznostinadan
31.12.2024(v 000 EUR)
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne finančne obveznosti
Prejeta nekratkoročna bančna
posojila
7.518 7.518 0 663 1.990 4.864
Kratkoročne finančne obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna posojila 663 663 663 0 0 0
Skupaj 8.181 8.181 663 663 1.990 4.864
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
79
Dana posojila:
Dana posojila in izpostavljenost v letu 2025
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJU(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Dana posojila 6.882 7.223
Neto terjatve do kupcev 960 928
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti 151 353
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 15.088 7.989
Finančna sredstva vrednotena preko izkaza poslovnega izida 831 566
Skupaj 23.911 17.060
Dana posojila in izpostavljenost v letu 2024
IZPOSTAVLJENOSTKREDITNEMUTVEGANJU(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Dana posojila 7.223 7.620
Neto terjatve do kupcev 928 449
Denarna sredstva 353 3.653
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 7.989 4.407
Finančna sredstva vrednotena preko izkaza poslovnega izida 566 0
Skupaj 17.060 16.130
Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube
zaradi neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe)
obvladujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti
terjatev, usklajenostjo terjatev po ročnosti z
obveznostmiinpravočasnimpridobivanjemustreznih
oblikzavarovanjzazaščitoterjatev.Stalnospremljamo
boniteto poslovnih partnerjev ter povprečno dobo
vezave terjatev do kupcev ter s sprotno izterjavo,
opominjanjem in s sodno izterjavo zapadlih terjatev
prispevamokizboljševanjuplačilnedisciplinekupcev.
Terjatve do bolj tveganih partnerjev na domačem
in tujem trgu so dodatno zavarovane s prejetimi
varščinamizanajemnino.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
80
Zapadlost terjatev do kupcev:
ZAPADLOSTBRUTOTERJATEVDOKUPCEV(v 000 EUR)
31.12.2025
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2025
nezapadle 207 0
do 30 dni 5 0
od 31 do 60 dni 1 0
od 61 do 90 dni 3 0
nad 90 dni 744 0
Stanje 31.12.2025 960 0
ZAPADLOSTBRUTOTERJATEVDOKUPCEV(v 000 EUR)
31.12.2024
Stanje popravka
vrednosti terjatev
na dan 31.12.2024
nezapadle 321 0
do 30 dni 20 0
od 31 do 60 dni 32 0
od 61 do 90 dni 25 0
nad 90 dni 531 0
Stanje 31.12.2024 928 0
Največjidel zapadlihterjatev nad90 dni jepovezan
sprojektomNamaKočevje.Grezaposlovniodnosz
enimvečjimdolžnikom,prikateremjeprišlodozastoja
v poravnavi obveznosti, povezanih s tem projektom.
Družbazdolžnikom aktivno sodeluje pripostopnem
reševanjuzapadlih obveznostiinizvajavsepotrebne
ukrepezazavarovanjein izterjavoterjatev,pričemer
redno spremljanjihovo bonitetoinustreznovrednoti
potencialnatveganja.
Povišanje torej ni posledica sistemskega povečanja
neplačilmednajemnikialiposlovnimipartnerji,temveč
posameznegavečjegaprimera,kipomembnovpliva
naskupniznesekzapadlihterjatevnad90dni.
Družbanioblikovalapopravkavrednostiterjatev.
Popravke vrednosti terjatev družba oblikuje na
podlagioceneizterljivosti terjatev na osnoviizkušenj
izpreteklihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlosti
niso poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve,
zanje pa se praviloma oblikujejo popravki vrednosti
terjatev.Kosezaradinjihzačnesodnipostopek,dobijo
status spornih terjatev. Za določene dolžnike se ob
konculetaneoblikujepopravekvrednostiinsejihne
prenašanasporne,običajnogrezastrateškepartnerje,
s katerimi so sklenjeni sporazumi o obročnem ali
drugačnemodplačevanju.
b) Likvidnostnotveganje
Likvidnostno tveganje je tveganje nastanka izgube
zaradi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje
likvidnostnegatveganjapomeniučinkovitousklajevanje
denarnih in blagovnih tokov. Likvidnostna tveganja
merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih
tokovinzmesečnimizdelovanjemlikvidnostnihplanov
za prihodnje 3 mesečno obdobje. Ustrezni ukrepi za
zagotovitevlikvidnihsredstevinobvladanolikvidnostno
tveganjeso:
› planiranjelikvidnosti−denarnihtokov,
› sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega
toka,
› likvidnostnarezerva,
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
81
Zapadlost
finančnih
obveznostinadan
31.12.2025
(v 000 EUR)
Knjigovodska
vrednost
Pogodbeni denarni tokovi
Skupaj
1 leto ali
manj
1–2 leti 2–5 let nad 5 let
Nekratkoročne finančne
obveznosti
Prejeta nekratkoročna
bančna posojila
9.565 9.565 0 997 2.990 5.578
Kratkoročne finančne
obveznosti
Prejeta kratkoročna bančna
posojila
997 997 997 0 0 0
Skupaj 10.562 10.562 997 997 2.990 5.578
› kreditiranjeznotrajskupine,
› izterjavainunovčevanjeterjatev,
› zavarovanjeterjatev,
› prilaganjepredvidenegainvestiranjain
dezinvestiranja.
Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno,
kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,
d.d., učinkovito upravljanje z denarnimi sredstvi
(planiranjedenarnihtokov).
Tveganje dolgoročne plačilne sposobnosti je ob
zapadlostiobstoječihposojilprisotno.
Za zagotovitev kratkoročne in dolgoročne likvidnosti
jeupravniodborizvedelvsepotrebneukrepe.Družba
rednoprejemaplačilanajemnin.
c) Obrestnotveganje
Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne
dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno
tveganjeizviraizmožnostipovišanjaobrestnemerepri
prejetihkreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestnemere
Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in oblike
zadolževanjaoblikujemoupoštevajočizpostavljenosti
obrestnemu tveganju in pričakovanju o gibanju
referenčne obrestne mere Euribor v prihodnosti.
Družba zaradi dobre bonitete pri bankah dosega
ugodneobrestnemere.
Računovodska usmeritev družbe glede obrestnih
zamenjav (IRS) temelji na načelu zmanjševanja
izpostavljenosti do obrestnega tveganja, ki izhaja iz
spremenljiveobrestnemerepridolgoročnihkreditih.
Družba se za sklenitev izvedenega finančnega
instrumenta–obrestnezamenjaveoziromaobrestne
kapice – odloči v primerih, ko obstaja povečano
tveganjespremembeobrestnihmer,predvsempri:
› kreditihzdaljšoročnostjo(večkot5let),
› kreditihzvišjimizneskiizpostavljenosti,pravilo-
manad1milijonEUR,
alivsituacijah,kobipotencialnozvišanjespremenljive
obrestnemere(EURIBOR)lahkobistvenovplivalona
denarnitokdružbeinstemnafinančnostabilnost.
Cilj sklenitve izvedenega finančnega instrumenta
je zagotoviti stabilnost finančnih odhodkov in
predvidljivostplačil obresti,s čimersezmanjšavpliv
morebitnihtržnihnihanjnarezultatposlovanja.
Družbaimasklenjenoenopogodbooobrestnizaščiti
(IRS),insicerobrestnokapicozbankoAddiko.
Ročnost navedene obrestne kapice je do leta 2028,
karpomeni,dainstrumentpokrivaobdobjedoizteka
kreditnepogodbe,nakaterosenanaša.
Družba drugih pogodb o obrestnih zamenjavah
ali drugih izvedenih finančnih instrumentov v
obravnavanemobdobjunimasklenjenih.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
82
Obrestnotveganje(v 000 EUR)
Višina obresti
v EUR
obrestna mera v %
Dejanski odhodki financiranja iz naslova obresti v letu 2025 345 3,684%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 439 4,68%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 251 2,68%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 486 5,18%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 205 2,18%
Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer:
31.12.2025 31.12.2024
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 0 0
31.12.2025 31.12.2024
Finančna sredstva 19.408 11.461
Finančne obveznosti 10.562 8.181
31.12.2025 31.12.2024
Finančna sredstva 4.218 4.317
Finančne obveznosti 0 0
31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 0 0
Finančne obveznosti 0 0
31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 11.461 10.213
Finančne obveznosti 8.181 8.886
31.12.2024 31.12.2023
Finančna sredstva 4.317 1.815
Finančne obveznosti 0 0
d) Tečajnotveganje
Tečajnotveganjeskupinejemajhno,sajimadružbavse
pogodbe z dobavitelji in kupci sklenjene v EUR, zato
spremembe tečajev nimajo direktnih vplivov na naše
cene.Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihprihodkovje
nizko.
Upravljanje s kapitalom
Glavni namen upravljanja s kapitalom družbe je
zagotoviti čim boljšo kreditno boniteto in kapitalsko
ustreznost za potrebe financiranja poslovanja in za
doseganječimvišjevrednostizalastnike.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. redno
spremlja ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in
stanjaplačilnesposobnostigledenakriterije14.člena
ZFPPIPP (Zakon o finančnem poslovanju, postopkih
zaradiinsolventnostiinprisilnemprenehanju).Gledena
14.členZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintudi
trajnejenelikvidneindolgoročnoplačilnonesposobne,
karpomeni,datudinisoinsolventne.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
83
Izračun razmerja med neto finančnimi obveznostmi in EBITDA:
FINANČNASTABILNOST(v 000 EUR)
31.12.2025 31.12.2024
Finančne obveznosti 10.562 8.181
Denarna sredstva 151 353
Instrumenti denarnega trga 831 1.161
Neto finančne obveznosti 9.580 6.667
EBITDA 7.314 6.222
Finančna stabilnost (v %) 1,31 1,07
FINANČNASTABILNOST(v 000 EUR)
31.12.2024 31.12.2023
Finančne obveznosti 8.181 8.886
Denarna sredstva 353 3.653
Instrumenti denarnega trga 1.161 0
Neto finančne obveznosti 6.667 5.233
EBITDA 6.222 5.937
Finančna stabilnost (v %) 1,07 0,87
e) Poštenavrednost
Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče
sredstva zamenjati oziroma obveznost poravnati
med dobro obveščenimi in voljnimi strankami v
premišljenem poslu. Poštena vrednost finančnih
inštrumentov(kratkoročneinnekratkoročnefinančne
naložbe, kratkoročne in nekratkoročne finančne
obveznosti,kratkoročneposlovneterjatve,kratkoročne
poslovneobveznosti)neodstopabistvenoodnjihove
knjigovodskevrednosti.
Druge delnice v višini 1.023.294,90 EUR predstavlja
naložbavdelnicePokojninskedružbeA.
Družbaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza
prodajoizteganaslovaminimalno.
Družbarazdeljujemerjenjepoštenevrednostifinančnih
sredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizkazu
finančnegapoložajaponaslednjihnivojih:
› raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen
(brez njihovih prilagoditev) na aktivnih trgih
vrednostnihpapirjev,
› raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali
posredno izpeljane iz drugih virov na trgu, ki
jih je mogoče spremljati, razen tržnih cen na
aktivnihtrgihvrednostnihpapirjevin
› raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik
vrednotenja,kitemeljijonavirih,kijihnatrgih
nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke
za sredstvo ali obveznost, ki ne temeljijo na
zaznavnih tržnih podatkih, pri tem pa morajo
neopazovani podatki izražati predpostavke, ki
bijihudeležencinatrguuporabilipridoločanju
cene sredstva ali obveznosti, vključno s
predpostavkami o tveganjih. Neopazovane
podatke se za merjenje poštene vrednosti
uporabijo,čeustrezniopazovanivložkinisona
voljo.
Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerjamednetofinančnimiobveznostmiincelotnimzneskom
kapitala.Vokvirunetofinančnihobveznostidružbavključujeprejetaposojilaindrugefinančneobveznosti,znižane
zaznesekdenarnihsredstevindenarnihustreznikov.
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
84
POŠTENA
VREDNOST
(v 000 EUR)
Knjigovodska
vrednost
31.12.2025
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2025
Knjigovodska
vrednost
31.12.2024
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2024
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
15.918 14.810 0 1.108 15.918 8.555 7.525 0 1.030 8.555
Za prodajo
razpoložljiva finančna
sredstva
15.918 14.810 0 1.108 15.918 8.555 7.525 0 1.030 8.555
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
7.993 0 0 7.993 7.993 8.505 0 0 11.722 8.505
Dana posojila
6.882 0 0 6.882 6.882 7.223 0 0 7.223 7.223
Poslovne terjatve do
kupcev
960 0 0 960 960 928 0 0 928 928
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
151 0 0 151 151 353 0 0 353 353
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
10.908 0 0 10.908 10.908 8.581 0 0 9.224 8.581
Finančne obveznosti
10.562 0 0 10.562 10.562 8.181 0 0 8.181 8.181
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
347 0 0 347 347 400 0 0 400 400
POŠTENA
VREDNOST
(v 000 EUR)
Knjigovodska
vrednost
31.12.2024
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2024
Knjigovodska
vrednost
31.12.2023
raven
1
raven
2
raven
3
SKUPAJ
31.12.2023
Sredstva merjena po
pošteni vrednosti
8.555 7.525 0 1.030 8.555 4.407 3.353 0 1.055 4.407
Za prodajo
razpoložljiva finančna
sredstva
8.555 7.525 0 1.030 8.555 4.407 3.353 0 1.055 4.407
Sredstva merjena po
nabavni vrednosti, kjer
je poštena vrednost
razkrita
8.505 0 0 8.505 8.505 11.722 0 0 11.722 11.722
Dana posojila
7.223 0 0 7.233 7.223 7.620 0 0 7.620 7.620
Poslovne terjatve do
kupcev
928 0 0 928 928 449 0 0 449 449
Denarna sredstva in
kratkoročni depoziti
353 0 0 353 353 3.653 0 0 3.653 3.653
Obveznosti merjene
po nabavni vrednosti,
kjer je poštena
vrednost razkrita
8.581 0 0 8.581 8.581 9.224 0 0 9.224 9.224
Finančne obveznosti
8.181 0 0 8.181 8.181 8.886 0 0 8.886 8.886
Poslovne obveznosti
do dobaviteljev
400 0 0 400 400 338 0 0 338 338
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
85
3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA
Drugihpomembnihposlovnihdogodkovrazenžerazkritihvposlovnemdeluletnegaporočila,kibizahtevali
popravekletnihizkazovalidodatnarazkritjaknjimipozaključkuobračunskegaobdobjadružbanizabeležila.
3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA
Izvršni direktor potrjuje računovodske izkaze
družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje
1.1.2025-31.12.2025.
Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranoletnoporočilo
družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.skupajzvsemi
sestavnimideli,vključnozračunovodskimporočilom
inizjavooupravljanjudružbe,sestavljenoinobjavljeno
skladno z Zakonom o gospodarskih družbah in z
mednarodnimistandardiračunovodskegaporočanja.
Izvršni direktor potrjuje, da so bile pri izdelavi
računovodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezne
računovodske usmeritve, da so bile računovodske
ocene izdelane po načelu previdnosti in dobrega
gospodarjenjaindaračunovodskiizkazipredstavljajo
resničen in pošten prikaz sredstev in obveznosti,
finančnega položaja, poslovnega izida, finančne
uspešnosti in denarnih tokov družbe EQUINOX
NEPREMIČNINE,d.d.
Vposlovnoporočilojevključenpoštenprikazrazvoja
in izida poslovanja družbe ter njenega finančnega
položaja,vključnozopisombistvenihvrsttveganja,ki
jimjedružbaizpostavljena.
Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenje
računovodstva, za sprejem ustreznih ukrepov za
zavarovanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,
da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani
na podlagi predpostavke o nadaljnjem poslovanju
družbe.
Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopoteku
leta, v katerem je treba davek odmeriti, preverijo
poslovanje družb, kar lahko posledično pomeni
nastanekdodatneobveznostiplačiladavka,zamudnih
obresti in kazni iz naslova davka in dajatev. Upravni
odbordružbeniseznanjenzokoliščinami,kibilahko
povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega
naslova.
Izvršnidirektor
MatejRigelnik
Ljubljana,16.2.2026
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
86
3.1.9 POROČILONEODVISNEGAREVIZORJAZADRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
87
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
88
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
89
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
90
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
91
Revidirano letno poročilo družbe za 2025
92
Stiki z družbo
EQUINOX
NEPREMIČNINE d.d.
4. STIKIZDRUŽBOEQUINOXNEPREMIČNINED.D.
KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.
Upravni odbor
Predsednik:PeterKrivc
Namestnicapredsednika:TadejaČelar
Član:MatejRigelnik
Izvršni direktor
MatejRigelnik-izvršnidirektor
Družbaimaenotirnisistemupravljanja.
SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX
NEPREMIČNINE D.D.
EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.
Dunajskacesta5,Ljubljana
e-mail:info@eqnx.si
http://www.eqnx.si
Družbanimapodružnic.
EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
93
